Комментарий к ст. ст. 30, 31 Жилищного кодекса Российской Федерации

(Могилевская Е. Н.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

КОММЕНТАРИЙ К СТ. СТ. 30, 31 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 марта 2005 года

Е. Н. МОГИЛЕВСКАЯ

Могилевская Е. Н., юрисконсульт Новомосковского муниципального унитарного предприятия "Жилсервис".

Жилищный кодекс РФ является очень важным нормативным правовым актом. Автор надеется, что содержащиеся в Комментарии разъяснения будут содействовать его правильному пониманию.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

Комментарий к статье 30

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ под жилым помещением следует понимать изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Право собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если право на жилое помещение не оформлено в органах государственной регистрации, соответственно, лицо не может быть признано его правообладателем. Сделка, совершенная в отношении жилого помещения, удостоверенная нотариально, также должна быть оформлена в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правообладание жилым помещением наступает только с момента государственной регистрации в соответствующих органах.

Собственник обладает правомочиями владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Владение есть реальное обладание, пользование - извлечение выгоды, распоряжение - определение юридической судьбы (т. е. возможность подарить, продать, отдать в залог, сдать внаем и т. п.) жилого помещения. Согласно п. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основе договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом установленных законом требований. Передавая отдельные правомочия в отношении принадлежащего ему жилого помещения, лицо не утрачивает права собственности на него.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Данное положение соответствует общим положениям о праве собственности. Собственность - это не только благо, но и бремя, и наряду с правами собственник несет и обязанности. Именно собственник жилого помещения несет бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего ему жилого помещения в надлежащем состоянии, охране, уплате налогов. Если жилое помещение является квартирой, то его собственник несет и бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников в такой квартире, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников в многоквартирном доме относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники квартир не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. В случае перехода права собственности на жилое помещение к другому собственнику доля в праве общей собственности на общее имущество также следует судьбе права собственности на данное жилое помещение.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Обязанность граждан по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии содержалась и в Жилищном кодексе РСФСР. В достаточно полном объеме обязанности по содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415). Граждане обязаны бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием, соблюдать гигиенические правила (содержать в чистоте и порядке жилье и подсобные помещения, балконы и лоджии, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов и т. п.), экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию, не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Собственник обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, что также отвечает требованиям о сохранности жилищного фонда. Переустройство и перепланировка допускаются с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Комментарий к статье 31

Комментируемая статья определяет категории граждан, относящихся к членам семьи собственника жилого помещения, и закрепляет их права и обязанности в отношении жилого помещения, в котором они проживают.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

При определении лиц, относящихся к супругам, детям и родителям, следует руководствоваться нормами семейного законодательства. К супругам относятся: лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния; лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку (на основании пункта 7 статьи 169 Семейного кодекса РФ). В соответствии со статьей 47 Семейного кодекса РФ основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке. Права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК РФ). Права усыновленных и усыновителей приравниваются к правам детей и родителей.

Членами семьи могут быть признаны и другие лица - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане. Разрешая вопрос о признании других лиц членами семьи собственника, суд выясняет характер их взаимоотношений с собственником, членами семьи собственника.

Так как аналогичная норма о возможности признания членами семьи нанимателя, собственника иных лиц содержалась и в Жилищном кодексе РСФСР, то, по моему мнению, не будет ошибкой применение Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 2 от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" в части, касающейся разъяснения вопроса о признании членом семьи других лиц. В части 2 пункта 7 указанного Постановления разъясняется, что, разрешая вопрос о признании членами семьи других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснять характер их отношений, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

В соответствии с пунктом 2 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Член семьи собственника жилого помещения обязан использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Порядок пользования жилыми помещениями установлен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (в ред. от 23 июля 1993 г.), действующими в части, не противоречащей законодательству РФ, и распространяется как на нанимателей жилых помещений, так и на их собственников.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Согласно статье 21 Гражданского кодекса РФ дееспособность гражданина определяется как способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Так как дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости, закон в качестве критерия достижения гражданином возможности собственными действиями приобретать для себя права и нести обязанности предусматривает возраст. Полная дееспособность признается за совершеннолетними гражданами, т. е. гражданами, достигшими восемнадцатилетнего возраста. Допускаются два изъятия из этого правила: полная дееспособность может возникнуть у гражданина и до достижения восемнадцатилетнего возраста в случаях, во-первых, вступления в брак лицом, не достигшим 18 лет, если ему в установленном порядке снижен брачный возраст, и, во-вторых, эмансипации.

При солидарной ответственности должников (собственника и дееспособных членов его семьи) кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарная ответственность является более удобной для кредитора, так как предоставляет больше возможностей по реальному удовлетворению имеющихся у кредитора требований к ответственным лицам, каждое из которых находится под угрозой привлечения к ответственности в полном объеме.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным контрактом). Данное положение является новым. Утративший в настоящее время силу Жилищный кодекс РСФСР (статья 127) устанавливал, что право пользования жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, что ущемляло права собственников. Проблема утраты права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника действительно давно назрела и нуждалась в законодательном урегулировании, так как заключение брака - это не способ улучшения жилищных условий, а создание семьи. Право собственности должно быть защищено. Законодатель не лишает возможности предусмотреть соглашением между собственником и членами его семьи иной порядок пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений. Однако если имущественное положение бывшего члена семьи собственника таково, что не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением (к примеру, приобрести в собственность, пользоваться по договору найма), то право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Алиментные обязательства членов семьи устанавливаются разделом V Семейного кодекса РФ. Если собственник жилого помещения имеет алиментные обязательства в отношении бывшего супруга (супруги) или иных членов семьи (детей, родителей, братьев, сестер и т. д.), то суд по их заявлению вправе (но не обязан!) обязать собственника жилого помещения обеспечить указанных лиц иным жилым помещением. Однако обеспечение указанных лиц иным жилым помещением не влечет освобождение от алиментных обязательств.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Например, бывшая супруга сохранит право пользования жилым помещением, если на момент приобретения данного жилого помещения ее бывшим мужем в собственность в результате сделки приватизации она была зарегистрирована в данном жилом помещении, но в процессе приватизации выразила свое согласие на осуществление сделки приватизации жилого помещения без ее участия. Однако если бывший супруг - собственник жилого помещения приобрел жилое помещение в собственность в результате сделки приватизации до момента регистрации супруги в данном жилом помещении, то право пользования данным жилым помещением бывшей супругой не сохраняется. Необходимо также учитывать, что в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, считается их совместной собственностью. Поэтому жилое помещение, приобретенное в период брака, независимо от того, на кого оно оформлено, будет являться совместной собственностью супругов, а значит, в таком случае нельзя говорить об утрате права пользования жилым помещением бывшим супругом в случае расторжения брака.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленным решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника прекращается, если собственник и бывший член его семьи не установили в соглашении иное. До истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда или соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника (например, если собственник по своему усмотрению распорядился жилым помещением - подарил, продал и т. п.). Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается также и в случае, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, причем основанием прекращения права пользования жилым помещением является решение суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные комментируемой статьей: то есть имеет право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено сторонами в соглашении, обязан использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также дееспособный бывший член семьи собственника несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Название документа