Земельный кодекс РФ (некоторые вопросы применения норм о правовом оформлении земельных участков и их долей)

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ (НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ О ПРАВОВОМ ОФОРМЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ ДОЛЕЙ)

А. В. ОКУЛОВ, Ю. К. ЗАСОРИНА

Окулов А. В., главный специалист отдела по земельным правоотношениям Комитета по управлению имуществом администрации г. Оренбурга.

Засорина Ю. К., главный специалист отдела по земельным правоотношениям Комитета по управлению имуществам администрации г. Оренбурга.

30 октября 2001 года вступил в силу Земельный кодекс РФ <*>. -------------------------------- <*> Российская газета. 2001. 30 октября. N 211 - 212.

Несмотря на длительный процесс принятия, очень долгие дебаты, предшествующие его принятию, указанный документ имеет целый ряд недостатков, выявленных в процессе его двухлетнего практического применения. Перечислим некоторые из них. В соответствии с п. 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Если участок находится на территории населенного пункта, то как его ни дели, он все равно останется на его территории, то есть категория земель в данном случае не изменится. Это означает, что для определения делимости или неделимости участка критерий, указанный в ЗК, для земель населенных пунктов на практике применять невозможно. Земельный участок совместного пользования. На участке имеется объект недвижимости, находящийся в долевой собственности двух лиц. Одно лицо приобрело земельную долю в собственность до вступления в силу ЗК РФ. Второе земельный участок не оформляло либо приобрело долю в праве на объект недвижимости, например, 01.01.2000 и в настоящее время желает оформить свое право на землю. На приобретение в собственность путем выкупа у второго лица нет средств, для предоставления в собственность бесплатно нет оснований. Предоставлять участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора - нарушение права собственности первого лица. Отсутствие в Кодексе норм, регламентирующих данную ситуацию, приводит к невозможности оформления права на земельный участок. Автор закона предлагает подобные ситуации разрешать путем предоставления земельного участка в собственность обоим лицам и бесплатно, так как предыдущий собственник доли объекта недвижимости в случае своевременного оформления своей доли участка также получил бы ее в собственность бесплатно. Еще один вопрос, разрешить который без изменения действующего законодательства невозможно. Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ установлено: "Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами". Вместе с тем ЗК РФ четко не определено, каким образом можно приобрести земельный участок в общую долевую собственность лицу, являющемуся собственником встроенного помещения, находящегося в жилом доме, если жильцы дома или другие собственники встроенных помещений отказываются от приобретения (выкупа) участка в общую долевую собственность, тем самым нарушая право этого лица на приобретение участка в собственность. Налицо столкновение имущественных прав субъектов. Пример: ООО "Г." имеет в собственности помещения, находящиеся на первом этаже пятиэтажного здания, и арендует долю земельного участка в соответствии с договором аренды доли земельного участка, заключенным в 1994 году сроком до 2005 г. Договор прошел государственную регистрацию в земельном комитете, что соответствовало действовавшему на момент его заключения законодательству. Площадь доли участка пропорциональна площади помещения <*>. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 декабря 2000 г. N КА-А40/5728-00.

Впоследствии ООО "Г." продает часть помещения иным лицам, при этом уменьшается доля земельного участка, используемого им. Как ООО "Г." надлежащим образом оформить права на земельный участок? Как оформить эти же права новым собственникам помещений? На сегодняшний день такой объект аренды (доля земельного участка) не отвечает требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса РФ <*>, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве собственности или аренды. Договор аренды земельного участка подлежит переоформлению. -------------------------------- <*> Российская газета. 1996. 6 - 8 июля. N 23 - 25.

Поскольку земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным правообладателям, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо приобретение земельного участка в собственность. Обратившись в орган местного самоуправления с заявлением об оформлении прав на земельный участок, ООО "Г." получило отказ. В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица должны совместно обратиться в государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Однако в нашем случае часть правообладателей помещений отказываются обращаться за оформлением права на земельный участок, то есть складывается ситуация, когда добросовестные собственники объектов недвижимости не могут оформить свои права на землю. В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Вместе с тем порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ. Другой порядок в настоящее время законодательством не установлен. Это автоматически исключает возможность использования иных способов оформления прав на эти участки <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ N 1971/03 от 20.05.2003 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 10.

Таким образом, использование земельного участка происходит без надлежаще оформленных документов, что рассматривается как административное правонарушение (ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях) <*>. -------------------------------- <*> Российская газета. 2001. 31 декабря. N 256.

Нарушается принцип платности землепользования, бюджеты двух уровней теряют доходы, поступающие от оплаты аренды земли. В связи с отсутствием договора аренды юридические лица самостоятельно рассчитали и уплачивают земельный налог, что также является нарушением земельного законодательства. Плательщиками земельного налога являются собственники, землевладельцы и землепользователи земельных участков. В нашей ситуации собственники помещений являются арендаторами. Собственники помещений, находящихся на первом этаже здания, - коммерческие организации. Для осуществления своей деятельности им необходимо получить соответствующие лицензии. Как получить лицензию, не имея надлежащим образом оформленных прав на землю? Предлагаем дополнить статью 36 ЗК РФ нормой, позволяющей заинтересованному лицу первоначально оформлять права на земельный участок, ставить его на кадастровый учет самостоятельно, без остальных сособственников объекта недвижимости, расположенного на нем, а органам власти, в ведении которых находится участок, понуждать в административном либо судебном порядке уклоняющихся от надлежащего оформления прав. Иначе пользователь земельного участка (особенно добросовестный) оказывается заложником юридических норм. Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что ЗК РФ привнес много нового, объединил в себе нормы, находившиеся ранее в различных нормативно-правовых актах, упорядочил в целом всю систему земельного права РФ. Вместе с тем три года, в течение которых он действует, показали, что вместе с новшествами, привнесенными им, имеется целый ряд норм, применение которых на практике зачастую невозможно. Учитывая, что п. 1 статьи 9 Конституции РФ <*> установлено: "Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории", крайне важно нормальное правовое урегулирование отношений в сфере землепользования и надлежащего оформления прав на землю. Чтобы избежать столкновения прав различных субъектов, появления недовольства в обществе, необходимо уже сейчас начать подготовку нормативно-правовых актов для внесения изменений и дополнений как в сам ЗК РФ, так и другие правовые акты, регулирующие земельные правоотношения. -------------------------------- <*> Российская газета. 1993. 25 декабря. N 237.

Название документа