Налогоплательщик в 2014 г. намеревается продать жилой дом и земельный участок, полученные им в 2013 г. в порядке наследования, за 1 млн руб. и 100 тыс. руб. соответственно. Вправе ли он одновременно уменьшить доходы, полученные от продажи жилого дома, на сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ, а доходы от продажи земельного участка - на сумму оплаты нотариальных действий в связи с вступлением в наследство (в отношении земельного участка)?

Ответ: По нашему мнению, при продаже двух объектов недвижимости, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный вычет по НДФЛ в размере до 1 000 000 руб. по одному из этих объектов и одновременно уменьшить доход от продажи другого объекта на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с оплатой нотариальных действий в связи с вступлением в наследство (в отношении земельного участка).

Обоснование: С 01.01.2014 в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации") налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности при продаже имущества.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.

Также пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ определено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Четких указаний о возможности использования в указанной ситуации имущественного налогового вычета и одновременном уменьшении суммы облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с приобретением имущества, ст. 220 НК РФ не содержит.

При этом отметим, что ранее подобные нормы содержались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции, действующей до 01.01.2014). И официальные органы, рассматривая вопросы их применения, приходили к выводу о том, что каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье НК РФ не установлено.

В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, при продаже двух объектов недвижимости, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. по одному из этих объектов и одновременно уменьшить доход от продажи другого объекта на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (см. Письма Минфина России от 27.04.2012 N 03-04-05/7-563, от 26.01.2012 N 03-04-05/7-78, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/1308@ (направлено Письмом ФНС России от 18.11.2009 N ШС-22-3/875@)).

Полагаем, что названный подход не изменится и у налогоплательщика сохранится право уменьшить налоговую базу по НДФЛ за 2014 г. в порядке, изложенном выше.

Что касается оплаты нотариальных действий, необходимо иметь в виду следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Пунктом 1 ст. 1153 ГК РФ определено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В силу п. 1 ст. 1162 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (см. также ст. ст. 46, 70 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, свидетельства о праве на наследство (см. также п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ).

В ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате указано, что за совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, взимает государственную пошлину по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, а нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе.

Исходя из п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Учитывая изложенное, продажа земельного участка может быть произведена его собственником, который приобрел право собственности на недвижимость должным образом, оплатив необходимые нотариальные действия, исходя из установленного размера государственной пошлины. Следовательно, сумма оплаты соответствующих нотариальных действий непосредственно относится к расходам, связанным с приобретением земельного участка, и уменьшает налоговую базу по НДФЛ.

При этом отметим следующее: если налогоплательщику было выдано одно свидетельство о праве на наследство (одновременно в отношении жилого дома и земельного участка) и он уплатил нотариальный тариф в отношении всего наследуемого имущества общей суммой (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), то, по нашему мнению, расходы по совершению нотариальных действий в отношении земельного участка следует определить как процентное соотношение стоимости земельного участка и общей суммы наследуемого имущества (см. также Письмо Минфина России от 14.10.2013 N 03-05-06-03/42828).

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

24.01.2014