Новые процедуры с закладной

(Коновалов А.)

("ЭЖ-Юрист", 2005, N 6)

Текст документа

НОВЫЕ ПРОЦЕДУРЫ С ЗАКЛАДНОЙ

А. КОНОВАЛОВ

Артем Коновалов, старший юрисконсульт ООО "Городской Ипотечный Банк".

В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования. Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешает банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья.

Подписанием указанного пакета законопроектов были внесены изменения и дополнения в ряд основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, в том числе в ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другие.

Ипотека без нотариуса

До недавнего времени подавляющее большинство ипотечных сделок не могло совершаться без их сопровождения нотариусами. Так, в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке в предыдущей редакции "договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной редакции". Кроме того, в случае если права банков кредиторов-залогодержателей удостоверялись закладной и количество листов такой закладной составляло два и более, нотариус пронумеровывал листы закладной и скреплял их своей печатью (ч. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке в предыдущей редакции).

Исключением из правила об обязательном удостоверении нотариусом ипотечной сделки являлся случай, когда ипотека недвижимого имущества возникала в пользу банка кредитора-залогодержателя в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке, и права банка либо удостоверялись закладной, составленной на одном листе, либо вовсе не удостоверялись указанной ценной бумагой.

Необходимость нотариального удостоверения и уплаты нотариального тарифа, несомненно, сильно увеличивала расходы заемщика по ипотечной сделке.

В настоящее время в ст. 10 действующей редакции Закона об ипотеке предусмотрено лишь то, что "договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации".

Таким образом, требование об обязательности нотариального удостоверения договора об ипотеке перестало существовать.

В случае если стороны все же примут решение о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, нотариальный тариф составит всего:

- 200 рублей - если предметом договора ипотеки будет являться жилое помещение и

- 0,3% суммы договора ипотеки, но не более 3000 рублей - если предметом данного договора будет являться другое недвижимое имущество, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания.

В связи с тем что с 1 января 2005 года Закон "О государственной пошлине" утратил силу, теперь размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки определяется в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Также Закон об ипотеке в действующей редакции теперь не обязывает нотариуса совершать действия, которые, кстати, не предусмотрены Основами законодательства РФ о нотариате, а полномочия по нумерации и скреплению печатью листов закладной возлагаются на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подытоживая сказанное, можно говорить о том, что с 1 января 2005 года участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным, что позволит несколько снизить расходы заемщиков, получающих ипотечные кредиты.

Изменение условий закладной

До принятия рассматриваемого пакета законов закладную можно было рассматривать как "жесткий" документ, внесение изменений в содержание которого являлось очень затруднительной и плохо регламентированной процедурой.

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке в предыдущей редакции внесение изменений в закладную было возможно только в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Изменить содержание закладной по соглашению сторон по каким-либо иным основаниям не представлялось возможным. Законодатель попытался решить данную проблему, и в Закон об ипотеке были внесены некоторые изменения и дополнения.

Теперь п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке выглядит следующим образом: "Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной". Таким образом, в настоящее время для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

- путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

- путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Немаловажным является и тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган и без уплаты государственной пошлины.

Вместе с тем стоит заметить, что ни предшествующая редакция, ни действующая редакция Закона об ипотеке и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" однозначно не регламентируют механизм изменения ранее установленных условий закладной. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений. Кроме того, не указывается, кто правомочен проставлять на закладной отметку (запись) о том, что соглашение об изменении условий закладной является неотъемлемой ее частью в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке, а также не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации?

Также не ясна правовая природа государственной регистрации соглашения о внесении изменений в содержание закладной с учетом того, что сама закладная как ценная бумага не подлежала и не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, несомненной заслугой ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является то, что теперь в Законе об ипотеке однозначно указана возможность внесения изменения в закладную по соглашению между должником, залогодателем и залогодержателем. Однако нельзя не заметить, что процедура внесения таких изменений в настоящее время довольно слабо урегулирована законодателем, в связи с чем, вероятно, участникам гражданского оборота придется столкнуться с определенными трудностями при заключении такой сделки.

Загородная недвижимость

Одним из весомых факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования загородной недвижимости, являлось достаточно слабое законодательное регулирование вопроса приобретения индивидуального дома с земельным участком за счет кредитных средств и оформления залога на данное имущество в пользу банка-кредитора.

Сложность ситуации заключалась в том, что при приобретении заемщиком индивидуального дома и земельного участка у продавца за счет кредитных средств ипотека в силу закона возникала только на индивидуальный дом и только в том случае, если данный дом являлся жилым (ст. 77 Закона об ипотеке). При этом ипотека на земельный участок не возникала, что противоречило другим нормам. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение".

Следовательно, если формально подходить к данному вопросу, неполучение банком в ипотеку земельного участка одновременно с возникновением залога на жилой дом является нарушением вышеуказанной нормы.

Таким образом, при выдаче ипотечного кредита на приобретение такой загородной недвижимости банки рисковали тем, что возникший в силу закона залог на жилой дом мог быть признан недействительным по причине того, что одновременно с залогом жилого дома ипотека на земельный участок не возникала.

Исходя из изложенного можно выделить две основные проблемы, решение которых позволило бы упростить процедуру заключения ипотечных сделок, направленных на приобретение заемщиками загородной недвижимости, что позволило бы ускорить темпы роста объемов кредитования по данной программе:

- отсутствие в действующем законодательстве РФ нормы, предусматривающей возникновение ипотеки в силу закона на индивидуальный дом, не подпадающий под определение "жилой";

- отсутствие в действующем законодательстве РФ нормы, предусматривающей возникновение ипотеки в силу закона на земельные участки и права аренды земельного участка, приобретаемые за счет кредитных средств.

Теперь в Законе об ипотеке появилась наконец норма о возникновении ипотеки в силу закона на земельный участок. В ст. 64.1 Закона об ипотеке указано, что "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации... считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок". Данное правило также распространяется на права аренды, приобретаемые заемщиком за счет кредитных средств банка.

К сожалению, в отечественном законодательстве так и не появилась норма, предусматривающая возникновение ипотеки в силу закона при приобретении за счет кредитных средств индивидуального дома, не обладающего статусом жилого дома.

Таким образом, на такие объекты недвижимого имущества, которые оформлены как дача, садовый домик, жилое строение, коттедж и пр., правила о возникновении ипотеки в силу закона не распространяются, в связи с чем можно с большой долей вероятности предположить, что оборот таких объектов с использованием ипотечных кредитов не будет велик.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Федеральный закон N 194-ФЗ "О внесении изменений в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ" поставил точку в дискуссии о том, можно ли обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств заемщика жилое помещение в том случае, если оно является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Теперь на основании ст. 446 ГПК на являющиеся предметом ипотеки жилое помещение или земельный участок может быть обращено взыскание без каких бы то ни было ограничений, причем не только по решению суда, но и по исполнительным документам.

Еще одним заслуживающим внимание нововведением является расширение круга лиц, которые утрачивают право пользования жилым помещением при обращении на него взыскания. Если раньше обращение взыскания на жилое помещение являлось основанием для прекращения права пользования им только залогодателем и совместно проживающими с ним членами его семьи (бывшими членами семьи), то в настоящее время в соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке в действующей редакции право пользования утрачивают любые иные лица, проживающие в заложенном помещении. Данное правило действует в том случае, если в соответствии с кредитным договором заемщику предоставлен целевой кредит на приобретение или строительство данного жилого помещения, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилого дома.

Вышеуказанные законодательные новеллы, безусловно, благоприятным образом скажутся на развитии банковских программ ипотечного кредитования и расширении линейки кредитных продуктов, но вот станет ли "ипотека" доступной каждому, будут ли благодаря указанным нововведениям снижены процентные ставки по ипотечным кредитам и сформируется ли в России рынок доступного жилья - покажет время.

Название документа