Рисковые торги
(Ашихмин И.)
("ЭЖ-Юрист", 2005, N 5)
Текст документа
РИСКОВЫЕ ТОРГИ
И. АШИХМИН
И. Ашихмин, разработчик проектов юридического консалтинга "Общества финансово-экономического развития предприятий".
Продолжая тему оспаривания результатов торгов, производящихся в отношении недвижимого имущества (см. "ЭЖ-Юрист" N 4 за 2005 г.), необходимо рассмотреть один из важнейших вопросов, связанных с добросовестным приобретательством. Судебная практика по-разному оценивает возможность применения норм о виндикации к имуществу, перешедшему в порядке исполнительного производства.
Пороки воли
В предыдущей статье было отмечено, что при приобретении недвижимости у продавца, который в свою очередь приобрел ее в ходе исполнительного производства, полезно помнить, что к приобретателю может быть предъявлен виндикационный иск, который подлежит удовлетворению в случае:
- если приобретатель будет признан недобросовестным (например, когда приобретатель мог знать, что имущество не могло выставляться на торги как не принадлежащее должнику, - Постановление Президиума ВАС РФ от 30.10.2001 N 9003/99);
- если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
И здесь для практикующих юристов важен подход арбитражных судов относительно того, можно ли считать исполнительное производство нарушением воли собственника в случае, если торги впоследствии будут признаны недействительными. К сожалению, позиции ВАС РФ по этому поводу пока нет, что будет порождать сомнения при каждом рассмотрении подобных споров арбитражными судами. Однако уже имеется позиция Федерального арбитражного суда Московского округа (далее - ФАС МО).
Для выяснения этой позиции изучим несколько дел, касающихся одних и тех же сторон.
Дело первое
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.10.2002 N КГ-А40/7009-02.
Арестованное нежилое помещение, принадлежащее ООО "Концерн-Комплекс", было продано 25.05.2000 с торгов, которые были организованы по заявке судебного пристава-исполнителя. Победитель торгов - ОАО "Концерн "Система-Агро" - зарегистрировал переход права собственности 09.10.2000 и 23.07.2001 продал помещение ЗАО "Даником", которое в свою очередь зарегистрировало переход права собственности 29.08.2001.
Спустя почти два года после проведения торгов ООО "Концерн-Комплекс" заявляет иск о признании:
- недействительными торгов по реализации нежилого помещения;
- о признании недействительными результатов торгов: протокола аукциона (который имел силу договора купли-продажи), свидетельства о праве собственности, выданного ОАО "Концерн "Система-Агро".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2002 иск удовлетворен по следующему основанию. Торги были проведены по поручению Федерального долгового центра при Правительстве РФ по г. Москве с предварительным извещением о них в газете "Бизнес-Реклама" от 25.04.2000. Однако согласно извещению прием заявок на участие в аукционе заканчивался 19.05.2000, но фактически задатки для участия в аукционе от участников аукциона поступили на счет службы судебных приставов на три дня позже - 22.05.2000.
Далее отмечалось, что в силу ст. 448 ГК РФ, поскольку торги признаны недействительными, протокол о результатах аукциона от 25.05.2000, имеющий силу договора, не явился основанием для перехода права собственности по п. 2 ст. 218 ГК РФ на реализованное на торгах имущество, что влечет признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности (ст. 13 ГК РФ).
Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения.
Дело второе
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.04.2003 N КГ-А40/1747-03.
Истец заявил новый иск в защиту права собственности об истребовании нежилого здания, признании недействительными записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиками на спорный объект.
В обоснование исковых требований истец указал на то, что Арбитражный суд г. Москвы признал недействительными торги, состоявшиеся 25.05.2000 по реализации нежилого здания, принадлежащего истцу на праве собственности. По мнению истца, при разрешении данного спора арбитражный суд установил, что здание выбыло из владения помимо воли собственника (хотя такое обстоятельство не было установлено).
Арбитражный суд принял решение о признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.10.2000 о праве собственности ОАО "Концерн "Система-Агро" на здание, в остальной части иска отказал.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения. Кассационная инстанция указала следующее.
Следует признать обоснованным вывод суда о том, что имущество выбыло из владения истца не помимо его воли.
При разрешении возникшего спора арбитражным судом также установлено, что здание, проданное на торгах, и здание, об истребовании которого заявлен иск, не является тем же имуществом, поскольку здание приобрело качественно иные улучшенные характеристики (спорное здание разрушено, построено новое здание с другими индивидуальными характеристиками, которое не может быть истребовано).
Истец, по существу не возражая против того, что здание находится в качественно другом состоянии, просит об истребовании имущества.
Арбитражный суд обоснованно отказал в удовлетворении требований исходя из правил ст. 301 Кодекса, которая предполагает истребование собственником из чужого незаконного владения своего имущества, т. е. имущества с индивидуально-определенными признаками.
Истребуемое истцом в данном случае имущество обладает другими индивидуально-определенными признаками.
Арбитражным судом правильно применена ст. 302 Кодекса, в соответствии с которой собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя только в том случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Торги по продаже здания ООО "Концерн "Комплекс" были признаны недействительными арбитражным судом 15.05.2002, здание приобретено ЗАО "Даником" на возмездной основе по договору от 23.07.2001 (до признания торгов недействительными).
В связи с чем ЗАО "Даником" не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Дело третье
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2004 N КГ-А40/818-04.
Но истец заявляет третий иск к ЗАО "Даником" и ОАО "Концерн "Система-Агро" о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного 23 июля 2001 года между ответчиками. Также истец просил суд применить последствия недействительности сделки путем возврата сторонам полученного по сделке и передачи указанного здания истцу (т. е. реституция).
В обоснование иска указано, что торги, по результатам которых ОАО "Концерн "Система-Агро" приобрел спорное здание, признаны недействительными в судебном порядке, что влечет недействительность договора купли-продажи от 23 июля 2001 года.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Мосрегистрация.
Общеизвестно, что суть правового механизма реституции состоит в том, что возврат вещи производится только другой стороне той же сделки, и никому иному, поэтому вывод суда был следующим: "Применение последствий недействительности сделки купли-продажи здания, стороной которой истец не является, противоречит статье 167 ГК РФ, а также правовой позиции, установленной Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ".
Последовало решение, поддержанное апелляционной и кассационной инстанциями: договор купли-продажи от 23 июля 2001 года признан недействительным, в применении последствий недействительности сделки отказано.
Невозможность виндикации
Таким образом, ФАС МО сделал, по моему мнению, важные выводы для правоприменительной практики:
- если публичные торги арестованным имуществом в ходе исполнительного производства признаны впоследствии недействительными, то нельзя считать, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли;
- если истребуемое истцом имущество обладает другими индивидуально-определенными признаками (новый объект недвижимости или объект, который приобрел качественно иные характеристики), то исходя из правил ст. 301 ГК РФ нельзя истребовать такое имущество из чужого незаконного владения (виндикация невозможна).
В заключение хочется отметить, что приобретению арестованной недвижимости на торгах сопутствуют определенные риски, оценку которым мы постарались дать в настоящем материале. Возможность их минимизации зависит от грамотного анализа специальных норм, касающихся подготовки и проведения торгов арестованной недвижимостью и знаний более поздних выводов ВАС РФ, а также понимания проблем приобретения арестованной недвижимости, по которым позиция суда пока отсутствует.
Название документа