Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА В ГОРОДЕ МОСКВЕ

Д. Е. ПОТЯРКИН

Потяркин Денис Евгеньевич - кандидат юридических наук.

Договор купли-продажи - один из основных гражданско-правовых договоров, направленных на передачу товара в собственность за определенную денежную сумму. Правила договора купли-продажи регулируются в основном нормами Гражданского кодекса РФ. Отметим, что Жилищный кодекс РФ <*> не содержит ни одной статьи о купле-продаже жилья. Вместе с тем исходя из содержания ст. 4 следует, что жилищное законодательство регулирует в том числе и отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения (значит, и отчуждения по договорам купли-продажи) жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. -------------------------------- <*> См.: РГ. 2005. 12 янв.

Отличительными признаками договора купли-продажи жилого помещения являются его предмет (недвижимое имущество) и форма (письменный документ с обязательной государственной регистрацией на основании ст. 164 ГК РФ). При этом обязанность покупателя оплатить товар может иметь такую специфику, как оплата в рассрочку. На государственную регистрацию договора купли-продажи отводится, как правило, один месяц (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Данное обстоятельство необходимо учитывать при формулировании условий о денежных обязательствах и, соответственно, начислении процентов на предоставленный коммерческий кредит, установив в качестве точки отсчета, например, дату государственной регистрации или дату предоставления продавцом возможности фактического пользования квартирой, пусть даже в период после заключения договора, но до его государственной регистрации. Использование рассрочки платежа в договоре купли-продажи подчеркивает то обстоятельство, что вместе с государственной регистрацией договора не обязательно происходит одновременная регистрация перехода права собственности. Вместе с тем государственная регистрация договора купли-продажи и переход права допускаются и одновременно, если при этом в условиях договора установлено, что переход права собственности осуществляется в момент регистрации договора. В Москве на основе возможности оплатить жилое помещение в рассрочку развивается отдельное направление содействия города в улучшении жилищных условий его жителей - купля-продажа жилья, принадлежащего городу, с рассрочкой платежа. Отдельные вопросы правового режима данного вида договора с участием публично-правового образования и предлагается рассмотреть в настоящей статье. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 20 апреля 2004 г. N 250-ПП "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2003 году и о городских жилищных программах на 2004 год" для обеспечения очередников по месту жительства по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа направляется 23,9 тыс. кв. м. Для граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, исходя из данного Постановления в 2004 году предполагалось направить 400 тыс. кв. м. Процедура продажи в рассрочку закреплена в ст. 13 Закона города Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" и в Постановлении Правительства Москвы от 2 марта 1999 г. N 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы". При этом городом продаются квартиры, не обремененные правами других лиц <*>. -------------------------------- <*> Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного и муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан не допускается (ст. 19).

В качестве сторон данного вида договора могут выступать как граждане и юридические лица, так и публично-правовые образования. На стороне продавца, по общему правилу, выступает собственник имущества либо уполномоченное им лицо. Договор заключается обычно сроком на пять лет с очередниками по месту жительства, а также по решению Правительства Москвы с иными физическими лицами. От лица города на стороне продавца выступает государственное унитарное предприятие "Московский городской Центр арендного жилья". Рассрочка платежа, обозначенная ранее как отличительная черта, на основе которой выделен отдельный самостоятельный способ улучшения жилищных условий, является существенным условием договора (ст. 555 ГК РФ). То есть в договоре должны быть указаны: цена жилого помещения, сроки и размер платежа. В связи с условием договора о рассрочке платежа в арбитражных судах довольно часто рассматриваются споры, связанные с налогообложением доходов физических лиц - покупателей. Считаем справедливым вывод суда о том, что при оформлении договора купли-продажи в кредит или с условием рассрочки платежа не возникает объекта налогообложения в виде материальной выгоды <*>. Однако доход, полученный гражданином в виде материальной выгоды от освобождения от уплаты процентов по коммерческому кредиту, следует признать материальной выгодой. Тем более что исходя из содержания ст. 809 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа должен содержать условие о процентах на сумму займа. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2002 г. N А42-3660/02-12 // СПС "КонсультантПлюс".

Денежные средства, полученные продавцом от реализации жилых помещений, направляются в бюджет города Москвы в силу положений Бюджетного кодекса РФ о том, что доходы от государственного имущества должны перечисляться в полном объеме на счет соответствующего бюджета публично-правового образования (ст. 43). В отношении цены жилого помещения необходимо отметить, что согласно ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, продажи или иного отчуждения объекта, принадлежащего субъекту Российской Федерации, проведение оценки данного имущества является обязательным. В том же Законе при этом установлено, что в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7). Купля-продажа с рассрочкой платежа как вид государственной поддержки граждан в решении их жилищных проблем влечет использование особой, "специальной" (не рыночной) цены в договоре. В соответствии с п. 15 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 г. N 149, оценка (выкупная стоимость) жилого помещения, отчуждаемого городом на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа, производится органами технической инвентаризации (БТИ) на основании специальной методики, утвержденной Правительством Москвы. Так, согласно Постановлению Правительства Москвы от 14 марта 2000 г. N 185 "Об установлении размера выкупной стоимости жилых помещений, реализуемых физическим лицам по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа" выкупная стоимость жилых помещений, реализуемых гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, определяется в размере инвентаризационной стоимости жилого помещения. В настоящее время при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий не проверяется уровень доходов граждан. Данное обстоятельство и низкая стоимость жилого помещения (на уровне инвентаризационной) не исключает возможности обращения очередников, имеющих соответствующий уровень доходов, с просьбой о досрочном выкупе жилого помещения. Вместе с тем, исходя из ст. 315 ГК РФ, полагаем, что должник не вправе исполнить обязательство (внести стоимость жилого помещения) до срока, так как это противоречит существу договора купли-продажи с рассрочкой платежа. По общему правилу право собственности на товар переходит к покупателю с момента передачи ему товара. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131, 551 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ допускает также, что право собственности на переданный покупателю товар может быть сохранено за продавцом товара до его оплаты (ст. 491). Закон города Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве" берет за основу исключение, предложенное Гражданским кодексом РФ, и устанавливает, что при условии внесения всей выкупной стоимости жилое помещение оформляется в собственность граждан или юридических лиц в соответствии с законодательством (ст. 13). Аналогичная норма содержится и в п. 9 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 г. N 149: заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законом порядке. Важно принимать во внимание ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (то есть с рассрочкой платежа), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено этим же договором. Соответственно, если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает так называемый залог в силу закона (ч. 3 ст. 334 ГК РФ), запись о котором должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой (ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Название документа