Содержание

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА. 3

2. ЦЕЛЬ ПРОЕКТА И ЕГО ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА. 4

2.1. Наименование проекта. 4

2.2. Цель проекта. 5

2.3. Функциональное назначение Объекта. 5

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ. 5

3.1. Анализ спроса и предложения. 5

3.2. Ценовой анализ. 7

3.3. Возможность застройки Объекта. 8

4. КОНЦЕПЦИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА. 8

4.1. Описание проекта. 8

4.2. Инвестиционный план. 8

5. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА. 10

5.1. Финансирование проекта. 10

5.2. Показатели эффективности. 10

6. РИСКИ ПРОЕКТА. 13

Приложение № 1 Местоположение объекта. 14

Приложение № 2 Нормативные документы расчетов по земле 15

Приложение № 3 Классификация складских помещений 33

Приложение № 4 Маркетинговый анализ: 37

Приложение № 5 Расчет эффективности проекта 39

Введение

1. Резюме проекта.

Земельный участок для предлагаемого девелоперского проекта площадью 4,8 га расположен по адресу: г. Новосибирск, ул. Свободы, вл.1. Рассматриваемая территория находится на северо-восточной окраине города (см. приложение №1).

Общая территория состоит из трех земельных участков:

- участок №1 площадью 6 675 кв. м передан в аренду Администрацией г.Новосибирска на срок 15 лет по договору №1-75 от 17 ноября 1998 года;

- участок №2 площадью 16 520 кв. м передан в аренду Администрацией г.Новосибирска на срок 3 года по договору №1-76 от 17 ноября 1998 года, срок аренды закончился, новый договор не заключен, земельный участок зарезервирован Администрацией города под строительство автомагистрали и по постановлению Главы г.Новосибирска №173 от 25 сентября 2003 года подлежит освобождению по первому требованию Администрации (с расторжением договора аренды), площадь строений составляет 5 415 кв. м (48% общей площади);

- участок №3 площадью 24 944 кв. м передан в аренду Администрацией г. Новосибирска на срок 15 лет по договору №1-75 от 17 ноября 1998 года.

В соответствии с договорами аренды ЗАО «Сибирь-Инвест» приняло в аренду «97/100 долей» земельных участков, пропорционально доле собственности. «3/100» долей земельных участков относилась к АООТ «Фирма Универсал».

В мае 2001 года ЗАО «Сибирь-Инвест» выкупило 3% доли собственности АООТ «Фирма Универсал».

В настоящее время имущественный комплекс – здания, сооружения, инженерные сети, расположенные на трех земельных участках, принадлежат двум собственникам – ЗАО «Сибирь-Инвест» (84%) и ООО «Сибирь-Консалт» (16%).

В договора аренды земельных участков изменения внесены не были.

Площадь земельного участка с учетом выкупленной доли составляет 49 602 кв.м.

Характеристика объекта.

Общая площадь участка по договорам – 4,8 га (см. приложение №2).

На земельных участках №1 и №3 расположены здания и сооружения общей площадью 5 762 кв.м.

Капитальные постройки:

- склад №1, литер «В» - 1 843 кв.м;

- склад «Модуль», литер «Б» - 1 892 кв.м;

- пристрой к гаражу - 600 кв.м;

- насосная станция, литер «Н» - 28 кв.м.

Общая площадь составляет - 4 363 кв.м.

Временные постройки:

- склад-навес, литер «Т» - 602 кв.м;

- склад-ангар, литер «К» - 493 кв.м;

- склад, литер «Я» - 304 кв.м.

Общая площадь составляет - 1 399 кв.м.

На земельном участке №2 расположены здания и сооружения общей площадью 5 415 кв.м.

Капитальные постройки:

- административный корпус - 1 105 кв.м;

- гараж - 700 кв.м;

- склад - 980 кв.м;

- насосные станции - две шт.;

- водонапорная башня на 50 куб.м. воды - 25,2 кв.м.

- трансформаторная подстанция.

Общая площадь составляет - 3 986 кв.м.

Временные постройки:

- склад-ангар, литер «Р» - 575 кв.м;

- склад-ангар, литер «С» - 373 кв.м;

- склад-ангар, литер «И» - 481 кв.м.

Общая площадь составляет - 1 429 кв.м.

Складские помещения общей площадью 1 399 кв.м являются временными постройками. На склад литер «И» и пристрой к складу «Модуль» не оформлено свидетельство о регистрации права собственности.

База оснащена погрузочно-разгрузочными механизмами:

- консольно-козловой кран грузоподъемностью 10 тн;

- кран на пневмоходу КС 4361 грузоподъемностью 16 тн.

На территории также имеются:

- две артезианские скважины;

- газовая котельная (включает два котла КВГА производительностью 2,0 Гкал/час);

- железнодорожные подъездные пути - 0,7 км.

Проектом предполагается (см. приложение №3).

1.Строительство нового офисно-складского здания общей площадью 13 100 кв.м, в том числе:

- теплые склады -11 200,0 кв.м;

- холодные склады - 1 100,0 кв.м;

- офисные помещения - 800,0 кв.м.

При этом склад-навес, литер «Т» площадью 602 кв.м и склад ГСМ планируются к сносу. В настоящее объекты находятся в аварийном состоянии и не эксплуатируются. Освободившиеся площади планируются под новое строительство.

2. Выкуп земельных участков №1 и №3 в собственность. Изменение условий аренды участка №2.

3. Эксплуатация складских сооружений.

2. Цель проекта и его общая характеристика.

2.1. Наименование проекта.

Девелопмент складской логистики действующего объекта.

2.2. Цель проекта.

Целью проекта является:

- строительство офисно-складского здания класса «В» общей площадью 12 000 кв.м и холодных складов общей площадью 1 100 кв.м с последующей эксплуатацией по адресу: г.Новосибирск, ул. Свободы, вл.1;

- выкуп земельных участков №1 и №3 в собственность.

2.3. Функциональное назначение Объекта.

В соответствии с целями проекта и основываясь на данных анализа месторасположения, характеристиках участка и ближайшего окружения можно сделать вывод о том, что развитие действующего складского объекта (строительство дополнительных площадей класса «В», «Д») – перспективно и имеет короткий период окупаемости.

3. Маркетинговый анализ.

3.1. Анализ спроса и предложения.

Новосибирск – крупнейший региональный кредитно-финансовый и сервисный центр Сибири. Географическое положение города открывает широкие перспективы для взаимодействия Запада и Востока. Крупные магистрали соединяют Новосибирск с такими городами, как Пермь, Тюмень, Челябинск и Курган.

В городе расположен один из крупнейших в России железнодорожных узлов. В настоящее время Новосибирск рассматривается как инвестиционно-привлекательный объект не только российскими компаниями, особый интерес к строительству в уральской столице проявляют иностранные компании.

Список литературы

Примечания:

Примечаний нет.