Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

1.1. Понятие и виды жилых помещений, основные 8

требования, предъявляемые к ним

1.2. Виды сделок, направленных на приобретение жилья 18

1.3. Государственная регистрация прав на жилые

помещения и сделок с ними 20

ГЛАВА 2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения:

общая характеристика и основные элементы 28

2.2. Условия действительности договора купли-продажи жилья 39

2.3. Особенности договоров купли-продажи жилья,

находящегося в общей собственности 49

ГЛАВА 3. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА 61

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 77

Введение

Актуальность. Основополагающим понятием современного российского законодательства является понятие собственности. Содержание права собст-венности определено в ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и ох-раняемые законом интересы других лиц, в том числе:

1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

3) отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;

4) распоряжаться им иным образом.

При этом, пожалуй, нет другой такой категории вещей, которой уделяли бы столь большое внимание, как жилье. И это очевидно, так как почти каждый гражданин в какой-то степени является владельцем того или иного жилого по-мещения.

Для любого человека жилье - основное условие не только нормальной жизни, но и просто вопрос существования человека на земле. С незапамятных времен человек пытался укрыться от непогоды, от врагов, для защиты и созда-ния своей семьи в пещерах, соломенных хижинах, рыцарских замках и т.д. Лю-ди старались строить на "века" как можно больше, просторнее и крепче. Жилье было одним из основных показателей богатства и успеха. Крупные феодалы строили себе огромные прекраснейшие замки, короли, цари, вельможи - изы-сканные дворцы, соревнуясь между собой в роскоши, купцы - большие, креп-кие дома.

Жилье составляет основу благополучия не только отдельных граждан, но и всего государства в целом. Оно является базой многочисленных экономиче-ских и социальных прав граждан и юридических лиц. При этом в России нали-цо сохраняющийся недостаток жилья и его особая социальная значимость. По-следняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, про-возгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реали-зации этого права.

В связи с этим жилые помещения как объекты права собственности полу-чили особый правовой режим. ГК РФ установил, что жилые помещения пред-назначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов. В данном случае речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закреплен-ной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользо-ваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотре-нию и в соответствии со своим интересом путем совершения в отношении это-го имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйст-венного господства.

Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспе-ченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее лич-ного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юриди-ческих актов в отношении этой вещи.

После распада Советского Союза в результате восстановления в России института частной собственности, массовой приватизации жилья возник и бур-но развивается рынок жилья. Собственниками жилых помещений стали мил-лионы граждан, что обусловило значительный количественный рост сделок с ними.

При этом сделки с жилыми помещениями, и, прежде всего договоры куп-ли-продажи, имеют определяющее значение в гражданско-правовых отношени-ях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные цен-ности не только особой важности для человека, но и большой стоимости.

Вопросам регулирования сделок с жилыми помещениями законодателем всегда уделялось особое внимание, что обусловлено значением и сложностью указанной сферы отношений.

Особенности таких сделок по сравнению со сделками с другими объекта-ми заключаются в специфике объекта и соответственно в регламентации. Наря-ду с тем, что жилое помещение относится к недвижимому имуществу, жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для про-живания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помеще-ний имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства и в первую очередь в ГК РФ. В новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) , вступившем в силу 1 марта 2005 г., также содержится боль-шое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо прово-дить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жи-лищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Кон-ституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относит-ся к исключительному ведению Российской Федерации, а по ст. 72 Основного Закона жилищное законодательство входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. И поэтому отношения по эксплуатации, пользованию и др., о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Данные обстоятельства определяют актуальность предстоящего исследо-вания.

Объект исследования - анализ правовых норм, регламентирующих куп-лю-продажу жилых помещений.

Предмет исследования - общественные отношения, возникающие в связи с применением указанных норм на практике.

Цель настоящей работы - исследовать нормы действующего законода-тельства, правоприменительную практику и теоретические подходы, связанные с приобретением жилых помещений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

определить понятие, признаки и виды жилых помещений;

установить виды сделок с жилыми помещениями;

рассмотреть порядок государственной регистрации прав на жилые поме-щения и сделок с ними;

дать общую характеристику договора купли-продажи жилого помещения, выявить его элементы;

определить условия действительности договоров купли-продажи жилых помещений;

проанализировать особенности договоров купли-продажи жилых поме-щений, находящихся в общей собственности.

При написании работы использовались Конституция России, Граждан-ский, Жилищный кодексы и другие федеральные законы, иные нормативно-правовые акты, специальная литература, а также доступные автору примеры из правоприменительной практики.

Методологическую основу исследования составили следующие методы научного познания: формально-юридический, логический, исторический, со-циологический, сравнительно-правовой и др.

Структура работы обусловлена предметом, целями и задачами исследо-вания. Работа состоит из введения, двух глав, содержащих семь параграфов, за-ключения и списка использованной литературы.

Список литературы

Акты официальных органов:

1. Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от 10 декабря 1948 г.) // "Библиотечка Российской газеты", выпуск N 22-23, 1999.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Феде-рации. 1994. N 32. Ст. 3301 (часть первая ГК РФ); 1996. N 5. Ст. 410 (часть вторая ГК РФ); 2001. N 49. Ст. 4552 (часть третья ГК РФ).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 2005. 12 января. N 1(3670).

4. Уголовно-процессуальный кодекс РФ от 18 декабря 2001 г. N 174-ФЗ // Собрание законода-тельства Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 52 (часть I) ст. 4921.

5. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 июня 1996 г. N 25 ст. 2954.

6. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Феде-ральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

7. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Рос-сийской Федерации от 18 февраля 2002 г. N 7 ст. 629

8. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридиче-ских лиц и индивидуальных предпринимателей" // Собрание законодательства Российской Федерации от 13 августа 2001 г., N 33 (Часть I), ст. 3431.

9. Федеральный закон от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ "О внесении изменения в статью 24 Феде-рального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 12 марта 2001 г. N 11 ст. 997.

10. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Соб-рание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

11. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Феде-рации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959

12. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // "Закон", 1996, N 8.

13. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ве-дения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 февраля 1998 г., N 8, ст. 963

14. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Феде-рации от 20 октября 1997 г., N 42, ст. 4787

15. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. приказом Минжилком-хоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529) // Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12.

16. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) // СПС Гарант

17. Правила управления имуществом несовершеннолетних подопечных, хранения и отчуждения этого имущества (утв. Минпросвещения РСФСР 30 октября 1969 г.) //Кодекс о браке и семье РСФСР (с постатейными материалами). М., 1991.

18. Распоряжение Правительства Москвы от 14 декабря 2006 г. N 2586-РП "Об утверждении Ме-тодики расчета стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" // СПС Гарант

19. Письмо Минобразования РФ от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несо-вершеннолетних" // Вестник образования. 1995. N 8.

20. Письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по за-щите жилищных прав несовершеннолетних" // "Вестник образования", 1999, N 8.

21. Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. N 166-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Котовой Светланы Евгеньевны на нарушение ее конститу-ционных прав пунктом 10 статьи 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федера-ции" // "Вестник Конституционного Суда Российской Федерации", 2005 г., N 6

22. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева" // "Российская газета" от 26 апреля 2003 г. N 81.

23. Определение Конституционного Суда РФ от 20 ноября 1998 г. N 174-О "По жалобе граждан-ки Курпяевой Людмилы Ивановны на нарушение ее конституционных прав частью первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СПС Гарант

24. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федераль-ного закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

25. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2000 г., N 7

26. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи не-движимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1

27. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2006 г. N 5-В05-106 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, август 2006 г., N 8

28. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 апреля 2006 г. N 5-В06-12 // СПС Гарант

29. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 октября 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 5.

30. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // СПС Гарант.

31. Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. "Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее от-чуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной" (Извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8.

32. Постановление президиума Московского областного суда от 19 января 2005 г. N 48 // СПС Гарант

33. Постановление президиума Московского областного суда от 2 марта 2005 г. N 136 // СПС Га-рант

34. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 октября 2003 г. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 // СПС Гарант

Специальная литература:

1. Афонина Е.И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.

2. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Феде-рального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 7.

3. Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: учебное пособие для ВУЗов. - ЗАО "Юстицинформ", 2006 г.

4. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М.: 2006.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. 2004.

6. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правопри-менительной практике//Вестник ВАС РФ. 2002. N 6.

7. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

8. Гражданское право. Том 3. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2000.

9. Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2000.

10. Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003.

11. Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // "Закон", 2006, N 8.

12. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006.

13. Ем В.С Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // "Законодательство", 2005, N 10.

14. Зуйкова Л. За регистрацию платить кто будет? // "ЭЖ-Юрист", 2006, N 45

15. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6.

16. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004.

17. Кислякова М. Эффект оценится позже" // "ЭЖ-Юрист", 2005, N 50

18. Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // "эж-ЮРИСТ", 2006, N 2

19. Комментарий к ГК РФ // Под ред. О.Н. Садикова. - Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Изда-тельский Дом "ИНФРА-М", 2005.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН // Право и закон, М.: Юрайт-Издат, 2006.

21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН // Право и закон. М.: Юрайт-Издат, 2005.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Ткач. А.Н. - М.: Изд. дом Дашков и К, 2005.

23. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н. - ЗАО Юстицинформ, 2005.

24. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" / Отв. ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2003.

25. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.

26. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: Издательская группа "Норма-Инфра-М", 1996.

27. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.

28. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // "Журнал российского права", 2006, N 4.

29. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.

30. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. N 1.

31. Михеева Л.Ю. Опека и попечительство: Теория и практика (под ред. д.ю.н., профессора Р.П. Мананковой). - "Волтерс Клувер", 2004.

32. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юрин-формцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2005

33. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 2004.

34. Осипова А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним // "Нотариус", 2004, N 6.

35. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // "Российская юстиция", 2004, N 2.

36. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое по-собие). - Волтерс Клувер, 2006 г.

37. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М., 2005.

38. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о госу-дарственной регистрации // "Юрист", 2005, N 1.

Примечания:

Примечаний нет.