Содержание

Введение 3

1. Теоретические основы оценки недвижимости 7

1.1. Содержание и цели оценки недвижимости 7

1.2. Методы оценки недвижимости 14

1.2.1. Общая характеристика методов оценки недвижимости 14

1.2.2. Затратный подход 18

1.2.3. Метод сравнения продаж 25

1.2.4. Доходные методы оценки недвижимости 29

2.Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия ООО «Аура» 35

2.1. Характеристика деятельности предприятия ООО «Аура» 35

2.2 Анализ динамики основных финансово-хозяйственных показателей деятельности предприятия ООО «Аура» 38

3. Оценка стоимости предприятия ООО «Аура» 67

3.1 Оценка затратным методом 67

3.2 Оценка сравнительным методом 76

3.3 Оценка стоимости бизнеса доходным методом 79

Заключение 90

Список литературы 94

ПРИЛОЖЕНИЕ А 97

ПРИЛОЖЕНИЕ Б 98

ПРИЛОЖЕНИЕ В 99

ПРИЛОЖЕНИЕ Г 100

ПРИЛОЖЕНИЕ Д 101

Введение

Недвижимость и сделки с ней занимают важную и наиболее финансово затратную часть нашей жизни. Это не зависит от типа, жилое или нежилое, и от конечного потребителя, физическое или юридическое лицо – недвижимость востребована. Умение правильно ее оценить и скорректировать действия принесет определенный доход.

В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использовании.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала предприятий с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону Российской Федерации «Об акционерных обществах» в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Настоящая дипломная работа выполнена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «Об¬щие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21-01-95 «Оценка недвижимости», «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

Целью настоящей дипломной работы является оценка стоимости предприятия ООО «Аура» (розничная торговля продуктами питания).

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:

1. Даются теоретические основы применения различных методов оценки бизнеса, а именно затратного, сравнительного и доходного подходов.

2. Анализируется финансовое состояние предприятия ООО «Аура».

3. Применяются три вышеозначенных подхода к оценке предприятия ООО «Аура».

4. Проводится согласование результатов применения этих методов с выводом окончательной стоимости предприятия ООО «Аура».

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая – Справочно-информационная система Гарант от 05. 2004.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998. – Справочно-информационная система Гарант от 05. 2004.

3. Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26 декабря 1995г (ред. От 07.08.01г.) – Справочно-информационная система Гарант от 05. 2004.

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01. №519 «Об утверждении стандартов оценки» – Справочно-информационная система Гарант от 05. 2004.

5. Порядок оценки стоимости чистых активов, утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29.01.03г. №10н/03-6/пз и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.03.96г. №03-6/пз. – Справочно-информационная система Гарант от 05. 2004.

6. Методические рекомендации (По определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденное Распоряжением Минимущества России от 06.03.02. №586. – Справочно-информационная система Гарант от 05. 2004.

7. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2004 года № 519)

8. "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)

9. "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273).

10. Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2004. 54 с.

11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

12. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2003. – 322 с.

13. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

14. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации.- М.: Информационно-Издательский дом «Филин», 1997.- 336 с.

15. Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2004- 458 с.

16. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. Пособие – М.: Дело, 2003.

17. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2004.

18. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996.

19. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 72с.Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

20. Есикова В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ, Учебное пособие под редакцией . СПб, 1998.

21. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗов. – С-Пб, 2004. – 416 с.

22. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? – М.: Финстатинформ, 1996.

23. Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. 178с.

24. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2004. – 512 с.: ил.

25. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2003. – 396 с.

26. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 1998.- 512с.: ил.

27. Оценка бизнеса: Учебник.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,2004.-352 с.

28. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка компаний. 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 2004.

29. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 2004. 244 с.

30. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

31. Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2004. 283 с.

32. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996.-176 с.

33. Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 1999. – 289 с.

Примечания:

Примечаний нет.