Тарифы по оплате электричества, холодной, горячей воды, отопления и, частично, по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов разрабатываются и утверждаются решениями региональных и муниципальных органов власти, а вот определение тарифов по статьям: «содержание и текущий ремонт жилья», «капитальный ремонт» – прерогатива собственников жилья.
Формирование тарифов по этим двум статьям должно идти в три этапа: расчет и обоснование тарифа, согласование, утверждение. Рассмотрим последовательно каждый из них, и проследим, какие действия должны предпринять собственники. Предварительно необходимо заметить, что для наилучшего решения этих вопросов желательно, чтобы собственники избрали старших по дому и подъезду, так называемый домовой комитет, а также утвердили кандидатуры уполномоченных собственников (им может быть старший по дому), которые и будут от имени всех собственников общаться с управляющей организацией.
Он делается на основании подготовленных и предложенных управляющей организацией: перечня обязательных работ и услуг, перечня работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, акта технического состояния дома, дефектных ведомостей, ориентировочных смет на выполнение предполагаемых ремонтных работ (как текущего, так и капитального ремонта).
Далее, при рассмотрении перечня, следует внимательно проанализировать, какой объем обязательных услуг необходим для обслуживания вашего дома, определить, с какой периодичностью они будут выполняться, а также оценить их стоимость. В частности, изменив количество частичных осмотров конструктивных элементов, можно оптимизировать оплату за предоставление этих услуг.
Естественно, у собственников возникает вопрос: откуда можно узнать, сколько может стоить та или иная услуга? Целесообразно провести сравнение с аналогичным перечнем по вашему дому за прошлый год, а также с отчетом по фактически выполненным в прошлом году работам и услугам.
Акт технического состояния дома ответит на вопросы: какие именно ремонтные работы желательно сделать в вашем доме в следующем году, каков объем этих работ – в соответствии с дефектными ведомостями, а стоимость – по сметам. Важно правильно расставить приоритеты выполнения работ, выбрать действительно необходимые и, оценив их, рассчитать стоимость, приходящуюся на один квадратный метр жилья.
Согласование:
Со специалистами управляющей организации обсуждаются те позиции перечня, по которым собственники считают, что стоимость или объем предлагаемой услуги завышены, нет необходимости или возможности выполнить в этом году предлагаемые ремонтные работы, и находится компромиссное решение.
Но самого весомого уменьшения тарифа можно добиться за счет услуг по управлению домом. Во всех нормативных документах услуги по начислению и сбору платежей входят в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом.
В нахождении такого решения заинтересованы как жители, так и управляющая организация. Для жильцов важно то, что дом необходимо сохранять в исправном состоянии для их комфортного проживания. Управляющая организация заинтересована в том, чтобы были приняты ее предложения хотя бы частично, так как в случае отказа собственников согласовать предлагаемый тариф на «содержание и текущий ремонт жилья» предельное его повышение не может быть более чем на 10% относительно прошлогоднего, причем только для нанимателей, а не для собственников.
Утверждение:
Процесс утверждения состоит в подготовке следующих документов: повестки дня общего собрания собственников с информированием за 10 дней о форме, месте и времени его проведения и реестра/бюллетеня для голосования.
В повестку дня необходимо включить:
• избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии (с указанием представителя, голосующего от имени наймодателя жилых помещений в многоквартирном доме), наделение их правом подписания протокола;
• утверждение уполномоченных лиц собственников помещений в многоквартирном доме;
• избрание ревизионной комиссии (ревизора) многоквартирного дома;
• утверждение перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и платы за них;
• утверждение перечня работ по капитальному ремонту и платы за них;
• утверждение размера платы за вывоз и утилизацию ТБО;
• утверждение размера и способа распределения платы за электроэнергию для освещения мест общего пользования (МОП);
• наделение управляющей компании правом сдавать в аренду общее имущество собственников дома с согласия уполномоченных лиц собственников помещений – актива дома. Средства, полученные от хозяйственного оборота общего имущества, направлять на его содержание и другие нужды дома по решению уполномоченных лиц собственников – актива дома;
• установление порядка извещения собственников помещений о проведении общего собрания и его результатах;
• определение места хранения бюллетеней голосования и протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Вопрос расчета (а не назначение сверху!) тарифа на услуги ЖКХ является сейчас самым актуальным и болезненным. Поэтому важно рассчитать тариф обоснованно и с соблюдением соответствующих процедур.
Специалисты приступили к разработке не только такого необходимого программного продукта, но и документацию по регламентированию порядка изменения тарифа на услуги ЖКХ. Этому предшествовало изучение существующих на тот момент в РФ законодательных документов. Нами была учтена не только законодательная база, мы проводили постоянные консультации со специалистами управления ЖКХ области и города.
При расчете тарифа на каждый дом создаются и используются в работе:
• акт осмотра технического состояния дома;
• дефектная ведомость
• смета работ, составленная по дефектной ведомости с учетом стоимости материалов.
Итог работы программы - выполненный тариф, с приложением к нему всех расчетных обосновательных документов.