Анализ норм ГК РФ, нормативных актов субъектов РФ, регулирующих рентные отношения, договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, позволяет говорить о структурно сложном рентном обязательстве как системе элементарных правоотношений.
В их содержании различаются несколько групп обязанностей плательщика ренты:
а) обеспечение потребности получателя ренты или названного им третьего лица в жилище;
б) предоставление содержания получателю ренты или указанному им лицу;
в) обеспечение ухода за получателем ренты или указанным им лицом;
г) оплата ритуальных услуг.
Остановимся только на одном вопросе — какое жилое помещение может быть передано получателю ренты или названному им третьему лицу в обеспечение потребности в жилище?
Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, послуживший прообразом действующего договора пожизненной ренты (и его вида — договора пожизненного содержания с иждивением), был закреплен в ГК РСФСР 1964 г. Во исполнение этого договора покупатель был обязан предоставить продавцу дома право пользования жилым помещением именно в проданном доме. Хотя в ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. и не содержалось запрета на предоставление иного жилого помещения, таких примеров ни в судебной практике того периода, ни в литературе встретить не удалось. Бывший собственник в силу договора приобретал новый титул на пользование жилым помещением, становился возмездным пользователем. Это утверждение не подвергается сомнению и сегодня. Вместе с тем ЖК РСФСР 1983 г. о таких титульных пользователях, как продавцы дома с условием пожизненного содержания, не упоминал, и жилищные отношения с их участием, по сути, не получали правового регулирования. Получатели ренты как отдельная категория титульных пользователей жилых помещений впервые в российском законодательстве названы в Жилищном кодексе РФ 2004 г. Однако рамочный характер ст. 33 и ст. 34 ЖК РФ не позволяет конкретизировать жилищно-правовое положение получателей ренты. Как следует из содержания ст. 33 ЖК РФ, они пользуются данным жилым помещением «наравне с собственником».
Действующий ГК РФ допускает предоставление в пользование как того жилого помещения, которое ранее находилось в собственности получателя ренты и было передано им под выплату ренты, так и иного жилого помещения. Это уточнение представляется очень важным, так как свидетельствует о преимуществах свободного рынка жилья.
При характеристике субъектного состава плательщиков ренты выделено четыре их категории: физические лица; юридические лица; особая группа юридических лиц — государственные и муниципальные предприятия и муниципальные образования. Очевидно, что плательщики ренты — физические или юридические лица (кроме унитарных предприятий) могут предоставить иное жилое помещение только из состава частного жилищного фонда, принимая во внимание классификацию жилищных фондов в зависимости от формы собственности согласно ст. 19 ЖК РФ. Учитывая классификацию жилищных фондов в зависимости от целей использования, предложенную законодателем, получателю ренты может быть предоставлено жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду.
Сложнее разобраться с тем, какое жилое помещение должно быть предоставлено третьей и четвертой группами плательщиков ренты. Очевидно, что это помещение должно относиться к государственному или муниципальному жилищным фондам. В муниципальной собственности могут находиться жилые помещения, относимые к коммерческому, специализированному жилищным фондам или фонду социального использования (ст. 19 ЖК РФ).
Поскольку помещения коммерческого жилищного фонда могут быть переданы в пользование как по возмездным (по ним пользователь обязан вносить плату за пользование помещением), так и по иным договорам, таким «иным» договором вполне может быть и договор пожизненного содержания с иждивением.
Что же касается фонда социального использования, то, учитывая его целевое назначение, жилые помещения из этого фонда не могут передаваться получателям ренты. Основанием права пользования жилыми помещениями, относящимися к данному жилищному фонду, являются только договоры социального найма.
Представляется, что целевое назначение специализированных жилищных фондов также не позволяет передавать жилые помещения из их состава получателям ренты во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением. Однако практика свидетельствует о другом. Например, распоряжением мэра г. Москвы от 19.01.1998 N 40-РМ создано ГУП «Моссоцгарантия», которому в оперативное управление передано определенное имущество. На его базе создан социальный жилой дом, который является стационарным учреждением системы социальной защиты и предназначен для постоянного проживания одиноких пожилых граждан, супружеских пар, других семей пенсионного возраста и инвалидов. Условием вселения в этот дом является передача принадлежащего гражданам жилья в собственность городу. Социальный жилой дом имеет одно- и двухкомнатные квартиры, помещения административного и социально-бытового назначения: медицинские кабинеты, столовую, библиотеку, пункт приема заказов на продовольственные товары и т.д.
Подобные стационарные учреждения созданы и в других городах Российской Федерации. Представляется, что их создание и использование имеют определенный интерес. Настораживает следующее. Основанием возникновения права пользования жилым помещением в таком социальном доме, как следует из содержания ст. ст. 99, 100 ЖК РФ, может быть только договор найма специализированного жилого помещения, а не пожизненного содержания с иждивением! Впрочем, как следует из вышеназванного распоряжения, с получателями ренты действительно в нарушение ЖК РФ заключаются договоры найма. Вместе с тем в соответствии со ст. ст. 99, 100 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения является возмездным (наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением согласно ст. 153 ЖК РФ). Кроме того, такой договор может быть заключен только на определенный срок, что явно противоречит сути пожизненного содержания с иждивением.
Содержание предлагаемых муниципальными образованиями договоров часто соответствует содержанию договора пожизненного содержания с иждивением, и на первый взгляд их заключение может лишь приветствоваться. Но обращает на себя внимание то обстоятельство, что в этих случаях получатель ренты становится, по сути, нанимателем жилого помещения из специализированного жилищного фонда (жилого помещения в домах социального обслуживания населения). При этом меняется структура рентного обязательства. Плательщик ренты сохраняет обязанности по предоставлению содержания, обеспечению ухода и оплате ритуальных услуг. Обязанность же по обеспечению потребности получателя ренты в жилище на основании договора пожизненного содержания с иждивением, по сути, выполнена, возникает обязанность предоставить жилое помещение на основании договора найма. При этом получатель ренты утрачивает те правовые гарантии в части пользования жилым помещением, которые предоставляет ему законодатель при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, весьма спорна возможность применения ст. 605 ГК РФ. Во исполнение договора ренты ее получателю предоставляется пожизненное возмездное право пользования жилым помещением. В отличие от договора найма, возмездность в данном случае понимается не как обязанность вносить плату за проживание, а как взаимное удовлетворение контрагентов.
Такое «исполнение» рентного обязательства представляется недопустимым, так как существенно ущемляет права получателей ренты. Получатель ренты в любом случае не должен утратить свой статус титульного пользователя жилого помещения именно по договору пожизненного содержания с иждивением.
Предоставление получателям ренты во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением жилых помещений из специализированного жилищного фонда (например, в домах социального обслуживания населения) не лишено смысла. Но для этого необходимо изменить ст. 99 ЖК РФ, закрепив в ней возможность передачи жилого помещения в домах социального обслуживания населения и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая наличие уже заключенных договоров, данная норма должна обладать обратной силой согласно ст. 6 ЖК РФ. Внесение соответствующих изменений потребуется и в нормативную базу субъектов РФ, а также муниципальных образований.