Подход к оценке — способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки. В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода к оценке. Это подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Их применение дает оценщику возможность определять рыночную стоимость или стоимость, отличную от рыночной стоимости.

Подход сравнения продаж. При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект оценки) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.

Подход капитализации дохода. При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. (ОППО, 9.2.1.2).

Затратный подход. При этом подходе рассматривают возможность того, что в качестве альтернативы покупке данного имущества, можно приобрести современный эквивалентный актив, который обеспечит равную полезность. Применительно к недвижимости, это подразумевает затраты на приобретение эквивалентной земли и постройку эквивалентного нового сооружения. Обычно покупатель не заплатит за оцениваемое имущество цену большую, чем затраты на современный эквивалент, если последние не связаны с непомерным временем, неудобствами и риском. Часто оцениваемый актив будет менее привлекательный чем затраты на современный эквивалент по причине своего возраста или устаревания. Для отражения этого к затратам замещения требуется применять корректировку на амортизацию метод которой описан в МР 8 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)». (ОППО, 9.2.1.3).