Для кого какой офис подходит наилучшим образом? А ведь вопрос вполне правомерный. Если бывают разные типы компаний, то у них будут и совершенно разные потребности для офисных помещений. Поэтому, прежде чем приступить к поиску первого офиса, стоит определиться чётко с его будущим типом. Как минимум, в зависимости от деятельности компании и основных функций (коллективная работа сотрудников, налаживание коммуникации среди сотрудников, приём клиентов, исключительно менеджерская работа в офисе и т.д.), которые должен будет выполнять будущий офис, можно выделить несколько параметров: размер площади, географическое положение (включая удалённость от основных транспортных узлов), форма объекта. Ведь, например, если в компании работают дизайнеры, а с клиентами все переговоры происходят по телефону, то офис высокого представительского класса не представляется необходимым, так как его основной функцией станет координация и коммуникация сотрудников. Бывают и обратные ситуации, когда все сотрудники работают удалённо, но руководство или менеджеры встречают клиентов у себя в офисе. В таком случае, может потребоваться небольшое, но расположенное в центре города помещение.
Как может выглядеть офис Вашей мечты? И, тем не менее, можно выделить, независимо от потребностей той или иной компании, несколько критериев, которые присутствуют практически у всех предпринимателей при выборе «идеального» офиса. Как правило, на некоторое время люди забывают о реальности, мечтая об офисном помещении повышенного комфорта. Такой объект, разумеется, обязательно должен находиться как можно ближе к центру города. Не последнюю роль играют и габариты помещения, а также различные дополнительные «вкусности» вроде охраняемой стоянки и мощной службы безопасности. Но когда всё-таки настаёт час икс, то мечты распыляются в воздухе на тысячи мельчайших молекул, а остаётся суровая правда. На начальном этапе развития бизнеса не стоит раскидываться средствами и гнаться за максимальным престижем. Многие небольшие компании прогорают как раз по этой причине, так как слишком большая часть заработка фирмы уходит на оплату офиса и других бытовых нужд. На первых порах важно правильно расставить приоритеты. Также стоит помнить, что многие действительно крупные компании не стыдятся объектов класса «Б», так как по разумным причинам не считают целесообразным переплачивать за те функции офисного помещения, которые стоят для фирмы последними в списке.
Какие типы дешёвых офисов существуют на рынке коммерческой недвижимости? Хорошо можно описать данную ситуацию, основываясь на примере столичного рынка коммерческой недвижимости. Если с помещениями класса люкс в центре города всё и так более или менее понятно, то вот значительно более выгодные объекты до сих пор являются тёмным лесом для многих предпринимателей. Офисные помещения недорогих категорий бывают таковыми по причине различных факторов. Рассмотрим самые распространённые варианты.
Часто в Москве и других городах встречаются предложения о сдаче офисных помещений, располагающихся на территории бывших заводов, предприятий, гостиниц, туристических баз, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах. В таких помещениях, как правило, есть всё необходимое для полноценной жизнедеятельности небольшой компании. Однако цена на такие офисы, даже при их порой довольно удобном месторасположении, значительно ниже, за счёт меньшей представительности, то есть, другими словами, престижа. Можно встретить немало подобных офисов в подвальных помещениях или на первых этажах жилых домов.
Другая частая причина, по которой офис может быть дешёвым, заключается в качестве объекта. Здесь речь идёт скорее не о внутренней отделке помещений, а о различных сопутствующих не очень благоприятных элементах. Такими элементами могут быть отсутствие или малое количество парковочных мест, плохое окружение (промышленная зона, например), слабая вентиляция и многие другие факторы.
Ну и, вероятно, самой банальной причиной для низкой цены офиса может быть его удалённость от центра города. Такие объекты, как правило, находятся вблизи или даже за МКАД, за чем часто следуют проблемы с транспортными узлами и пробочные ситуации на дорогах. Всё это говорит о ежедневной потери времени на дорогу и отсутствие комфорта в часы пик. Однако такие объекты часто могут похвастаться высококлассным оснащением и большими площадями за относительно небольшие деньги. Говоря о пробках, правда, стоит учесть некоторые моменты. Например, сколько сотрудников будут ежедневно тратить своё драгоценное время в этих пробках и откуда они будут ездить на работу. Также надо понять, кто и сколько времени будет проводить в офисе. Всё это невероятно важно, так как сотрудники могут жить в ближайшем Подмосковье, и для них такой офис может оказаться оптимальным. А бывают часто ситуации, когда генеральный директор работает с раннего утра и до глубокой ночи и добирается после работы до дома на личном автомобиле во внепробочное время. Подобные факторы необходимо учесть, чтобы правильно расставить приоритеты при выборе оптимального офисного помещения.
Тут необходимо в первую очередь ещё раз решить для себя, какие функции будущего офиса наиболее важны, и уже, исходя из этого, выбирать формат объекта и его месторасположение. Для одной компании представительский бизнес-центр будет идеальным, так как туда не стыдно пригласить клиента. Для компаний, занимающихся ежедневно услугами (стоматологические клиники, языковые курсы, слесарные мастерские и т.д.) порой не столь важен центр города с его инфраструктурой. Иногда для таких фирм отсутствие конкуренции в окраинных районах, где проживает большое количество потенциальных клиентов, оказывается идеальным вариантом, и такие компании выбирают помещение в жилом доме вдалеке от ближайшей станции метро. Некоторым молодым компаниям может показаться на данном этапе развития важной только экономия средств. В таком случае их устроит любой удобный офис за адекватную плату. Всё зависит от критериев и приоритетов.
Посредник или не посредник? Обращаясь к риэлторскому агентству, человек, разумеется, платит дважды, так как платит, помимо арендной платы, ещё и разовую комиссию за услуги. Заключая договор напрямую с арендодателем, мы избегаем лишних плат. Но стоит заметить, что достойное на рынке недвижимости агентство свою комиссию получает не зря, так как действительно качественно и тщательно подыскивает объект по запросам клиента. Поэтому даже такой, казалось бы, мелкий вопрос требует обдумывания. Иногда стоит переплатить лишнюю сумму в размере месячной арендной платы, но получить наиболее подходящий объект за адекватную плату, а иногда удача сама предоставляет подобные варианты напрямую. Агентства недвижимости дают своеобразную гарантию качества Вашего будущего объекта. Также в базах данных агентств могут храниться объекты, которые так просто не найти, то есть «особые» варианты. Если Вы всё-таки решили обратиться к риэлтору, будьте осторожны. Помимо серьёзных компаний, занимающихся недвижимостью, существует и немало мошенников на этом рынке. В первую очередь всегда надо внимательно читать договор. Без оного с риэлторским агентством вообще дело иметь нельзя. Существует немало способов мошенничества с предоплатой (за базы данных, готовые варианты и прочие обещания), где необходимо проявлять аккуратность и недоверие.
Нюансы заключения договора. Итак, идеальный офис подобран, деньги в руках, мебель и оргтехника укомплектованы и готовы к переезду. Стоп! Теперь пора перейти к самому важному моменту - к составлению и подписанию договора. Рассмотрим, что обязательно важно знать об этом и какие пункты должны присутствовать в договоре об аренде офисного помещения.
Вопросы аренды помещений в нашем законодательстве регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ. Как и в любом другом договоре найма, здесь должны быть указаны реквизиты обеих сторон, их права и обязанности, сроки действия договора, порядок его расторжения, ответственность за нарушение тех или иных обязательств, размер арендной платы. Важно также помнить, что стандартный договор можно дополнить и другими пунктами, по согласию обеих сторон.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Если срок договора менее года, то регистрировать его необязательно. Иногда некоторые арендодатели специально заключают договора на 364 дня или на неопределенный срок, дабы избежать регистрации.
Теперь посмотрим внимательно, что должно присутствовать в подобном договоре:
- подробное описание объекта (адрес, площадь, место расположения на поэтажном плане)
- срок договора аренды (в отсутствие оного, договор будет признан бессрочным, в связи с чем, руководствуясь со статьей 610 ГК РФ, любая из сторон договора может его расторгнуть, направив уведомление об отказе за три месяца до даты расторжения)
- срок аренды (важно знать, что в случае, если подписание передаточного акта не совпадает с моментом вступления в силу договора аренды, срок действия договора аренды может не совпадать со сроком аренды помещения)
- обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года
- права третьих лиц на объект аренды
- арендная плата (также могут учитываться коммунальные или другие расходы)
- порядок возврата помещения арендодателю
- ответственность сторон договора за неисполнение его условий
Как мы видим, аренда офиса лишь на стадии зародившейся мысли кажется столь простой. В реальности же стоит обратить внимание на многие моменты. Лишь потратив некоторое количество времени и усилий, можно без лишнего риска найти и арендовать прекрасное помещение для своей собственной компании.
Назад