Традиционно выделяются следующие причины заключения договора арендодателем. Это возможность получать доходы от временно не используемого имущества и перераспределять бремя расходов на его содержание. Зачастую условиями договора аренды предусматривается проведение капитального ремонта арендатором за свой счет или улучшение арендованного имущества. В итоге увеличивается его стоимость и появляется дополнительная выгода у собственника. Таким образом, целесообразность заключения договора аренды имеется для обеих сторон.
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок). Основное различие между такими договорами заключается в порядке их расторжения.
Особенности расторжения срочного договора аренды
Не представляет сложности расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Достаточно известить об этом вторую сторону за один месяц – для движимого имущества и за три месяца – для недвижимого (ст. 610 ГК РФ). При этом причины расторжения договора не имеют правового значения.
А вот для расторжения срочного договора нужна веская причина, причем соответствующая требованиям закона.
Исчерпывающий перечень специальных оснований для расторжения договора аренды определяется ст. 619 и 620 ГК РФ. Вместе с тем предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике во много раз чаще, чем аналогичные иски арендатора. Видимо, это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе последних происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. В связи с этим более актуальным представляется рассмотрение спорных ситуаций именно при расторжении договора по инициативе арендодателя.
Необходимость расторжения договора до истечения срока его действия может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества либо желает использовать имущество самостоятельно. Наконец, он может найти на него покупателя, не желающего приобретать имущество, обремененное правами арендатора.
Во всех этих и множестве подобных случаев стороны обращаются за ответом к закону и тексту договора. Предварительный ответ будет отрицательным: ни одна из вышеприведенных ситуаций не является достаточным основанием для расторжения срочного договора аренды. Об этом прямо заявляют суды (постановление ФАС ДВО от 28.12.2007 № Ф03-А24/07-1/5797).
Досрочное расторжение договора аренды можно рассматривать как санкцию, которая применяется в случае нарушения его условий одной из сторон. Такой вывод вытекает из тезиса, содержащегося в постановлении по одному из дел: «Утверждение истца о том, что ранее ответчик имел субарендаторов и это, хотя и исправлено, но является нарушением договора, верно, но не будет основанием для столь серьезной ответственности в виде расторжения договора» (постановление ФАС МО от 06.06.2006 № КГ-А40/4289-06).
Общие основания расторжения договора аренды по инициативе одной стороны указаны в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся существенное нарушение договора другой стороной или существенное изменение обстоятельств. В обоих случаях речь идет о критерии существенности, который предполагает наступление для одной из сторон значительного ущерба. Такое основание расторжения может применяться самостоятельно, независимо от специальных или дополнительных оснований.
Однако анализ множества исковых требований о досрочном расторжении арендного соглашения показывает, что истцы практически никогда этого не делают. Как правило, в обоснование своих требований они ссылаются одновременно на ст. 450 и 619 ГК РФ.
Вместе с тем возможно расторжение договора при существенном нарушении условий договора, если оно не было связано с порядком пользования имуществом, но в его результате сторона в значительной степени лишилась того, на что могла бы рассчитывать.
Например, предприниматель взял в аренду несколько транспортных средств для обслуживания полетов. В течение срока действия договора у арендатора был аннулирован соответствующий сертификат на осуществление аэропортовой деятельности. В результате арендодатель в судебном порядке просил расторгнуть договор аренды.
Арбитражный суд удовлетворил его требование и счел аннулирование сертификата существенным изменением обстоятельств (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 № А06-4719/07-22).
Основания расторжения договора и перспективы предъявления иска
Первое основание для расторжения по воле арендодателя закреплено в п. 1 ст. 619 ГК РФ. Речь идет о пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора. Это основание воспринимается участниками гражданского оборота как некое универсальное, которым можно воспользоваться во всех случаях нарушения условий договора арендатором. Однако такое представление не совсем верно.
Так, арендодатель обратился с иском о расторжении договора и освобождении нежилого помещения со ссылкой на существенное нарушение условий договора. По его мнению, арендатор нарушил целевое назначение имущества, указанное в договоре (торговля продовольственными и сопутствующими товарами), сдав часть помещения в субаренду сторонним организациям, использовавшим его для реализации непродовольственных товаров. Отказывая в иске, суд исходил из того, что использование помещения для реализации непродовольственных товаров не предусмотрено в договоре. Однако это не противоречит положениям нормативно-правовых актов и напрямую не нарушает условий договора или назначения имущества. Более того, суд счел совместную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами обычаем делового оборота и, следовательно, признал такое использование помещения правомерным (постановление ФАС МО от 03.04.2008 № КГ-А40/1506-08).
Анализ арбитражной практики показывает, что по рассматриваемому основанию чаще всего удовлетворяются иски при нарушении принятых на себя арендатором обязанностей по реконструкции или улучшению имущества либо, напротив, при нарушении запрета на их проведение (постановления ФАС МО от 07.03.2008 № КГ-А40/1093-08, от 14.02.2008 № КГ-А40/106-08, от 20.06.2007 № КГ-А40/2951-07, от 29.10.2007 № КГ-А40/11000-07). Но последнее основание не всегда приводит к расторжению. Так, в договор аренды было включено условие – запрет арендатору проводить переустройство и перепланировку помещения. Но арендатор получил предписание органов Госпожарнадзора о необходимости сделать дополнительный выход из арендуемого им помещения. Такая перепланировка, проведенная с нарушением условия договора, была признана судом правомерной, и арендодателю было отказано в иске (постановление ФАС МО от 14.02.2008 № КГ-А40/106-08).
Распространенными являются иски о расторжении договора аренды со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ. Здесь идет речь о невнесении более двух раз подряд арендной платы по истечении оговоренного сторонами срока. Однако суды часто в таких исках отказывают, так как расторжение договора по инициативе арендодателя сопровождается рядом процедурных моментов. Одним из них является обязательный претензионный порядок (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При несоблюдении этого порядка закономерно остаются без рассмотрения иски арендодателей (постановление ФАС ВВО от 21.04.2008 № А29-4079/2007).
В то же время закон определил претензию как формальную процедуру, не увязывая исход дела (решение вопроса о расторжении договора) с результатом рассмотрения претензии и фактическим устранением допущенного нарушения. Но на практике расторжение договора возможно только при существовании длящегося нарушения на момент рассмотрения спора в суде. Особенно показательным в этом отношении является применение судами п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Рассмотрим один из примеров. Арендодатель обратился с иском о расторжении договора и выселении из нежилого помещения арендатора в связи с невнесением им арендной платы в течение длительного периода (с ноября по апрель). К моменту рассмотрения спора судом ответчик оплатил свою задолженность в полном объеме. Именно это обстоятельство послужило основанием к отказу в иске (постановления ФАС МО от 31.01.2008 № КГ-А40/13800-07, от 16.10.2007 № КГ-А40/10577-07).
Во всех случаях удовлетворения исков по этому основанию суды указывают не только на факт нарушения договора, но и на отсутствие добровольного устранения этого нарушения арендатором. Здесь важен момент исправления такого нарушения – до обращения в суд, а в некоторых случаях – после предъявления иска, но до принятия судом решения по существу.
Еще одно основание расторжения арендного договора – непроведение арендатором капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это было включено в его обязанности по договору (п. 4 ст. 619 ГК).
В арбитражной практике данное основание встречается крайне редко. Так, арендатору было передано здание в целях оказания высококачественных гостиничных услуг. По условиям заключенного договора он должен был произвести капитальный ремонт арендуемого здания в установленные и согласованные с арендодателем сроки. Арендатор произвел лишь один вид работ – ремонт кровли здания. Тогда арендодатель обратился с иском о расторжении договора. Но суд занял сторону арендатора, сославшись на то, что конечный срок проведения всех работ, установленный в рабочей программе к договору, не был еще пропущен (постановление ФАС ДВО от 11.12.2007 № Ф03-А59/07-1/5590).
Общая оценка перспективы иска арендодателя о расторжении договора в настоящее время неутешительна: его ожидает отказ. В связи с этим возникает желание сконструировать договор аренды неким особым образом, чтобы избежать возможных проблем с досрочным расторжением его в будущем.
Что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
Наиболее часто приходится сталкиваться с такими условиями договора аренды, которые предполагают возможность одностороннего отказа арендодателя от срочного договора. Встречаются договоры, где детально регламентирована процедура такого одностороннего отказа. Например, указывается срок предварительного уведомления об одностороннем отказе или устанавливается исчерпывающий перечень причин такого отказа.
В абз. первом ст. 619 ГК РФ сформулирована императивная норма, и ее нельзя изменить по соглашению сторон договора. Расторжение договора аренды до установленного в нем срока возможно исключительно в судебном порядке.
Поскольку ст. 619 ГК РФ содержит специальную по отношению к ст. 450 ГК РФ норму, коллизия между ними решается в пользу именно специальной нормы. Данный теоретический вывод не всегда находит подтверждение в судебной практике.
Так, стороны заключили договор аренды, одним из условий которого была возможность расторжения договора во внесудебном порядке. Имелась в виду ситуация, когда арендодатель будет нуждаться в использовании помещения в иных, в том числе личных, целях. На этом основании арендодатель направил арендатору извещение о расторжении договора, но последний отказался освободить помещение. Арендодатель обратился с иском о признании договора расторгнутым, и суд его удовлетворил (постановление ФАС ВСО от 04.09.2007 № А33-19604/06-Ф02-5381/07).
В договоре аренды можно детализировать перечень оснований его расторжения в судебном порядке по инициативе одной стороны (ст. 619 ГК РФ). Несмотря на сомнительную возможность изменить способ расторжения договора, стороны при его заключении могут предусмотреть особую процедуру. Она облегчит им доказывание нарушения условий договора, так как закрепит конкретные действия, которые могут стать основанием для его расторжения.
В практике подобные случаи встречаются. В частности, договором аренды предусматривались такие основания его расторжения, как принятие административного акта, изъятие имущества, продажа его третьим лицам и иные случаи. К ним не всегда однозначно относятся судьи. Однако вероятность удовлетворения подобного иска высока.
В целом, заключая срочный договор аренды имущества, арендодатель должен помнить, что условие о сроке в договоре становится его дополнительным обременением. В случае необходимости заключения именно срочного договора аренды нужно тщательно согласовывать условия его расторжения. Предусмотрите подробно все основания и сам порядок. Можно включить в договор также условие о возможности одностороннего отказа по определенным причинам. Но судебные перспективы в таком случае неоднозначны.