Одной из особенностей развития поселков и загородных ЖК в последние годы стало увеличение доли объектов, в которых инфраструктура отсутствует или минимальна. Так, за 2006-2008 годы на коттеджном рынке прирост составил порядка 7,5%, в сегменте таунхаусов – около 7%, а в загородных ЖК - 9,5%.
Одновременно с этим в последние годы происходит снижение доли объектов с развитой инфраструктурой, характерное для всех сегментов загородного жилья. Максимальное падение отмечено на коттеджном рынке – на 9%, далее следуют таунхаусы и ЗЖК - на 4,5% и 1,5%, соответственно.
Однако существует различие между сегментами в том, какие объекты преобладают по уровню развития инфраструктуры. Так, по итогам маркетингового исследования коттеджного рынка за 4 квартал 2008 года, большую часть (порядка 60%) поселков составляют те, в которых предусмотрена минимальная инфраструктура или она вообще отсутствует.
С развитой же инфраструктурой отмечено всего 12,5% поселков. Это стало следствием увеличения доли поселков «дачного» типа, которые создаются за 60-70 км от МКАД. Уровень инфраструктуры здесь не играет важной роли, поскольку такое жилье в большинстве случаев рассматривается как сезонное.
В отличие от коттеджного рынка, в сегменте загородных ЖК наблюдается преобладание объектов с развитой инфраструктурой - 52%, в то время как ЗЖК, где уровень инфраструктуры минимальный или отсутствует вовсе, составляют всего 23%. В первую очередь, это связано с тем, что с годами поселки таунхаусов и загородные ЖК в силу ряда причин становятся альтернативой городскому жилью.
Как мы уже писали, рост цен на загородное жилье в последние годы был заметно ниже, чем на городское, что сделало поселки и загородные ЖК более доступными для покупателей.
При этом понятно, что основной задачей для застройщиков становится создание достаточного уровня комфорта, сопоставимого с городским: в основном, это дороги и объекты социального назначения (магазины, аптеки, детские сады, школы и т.п.), строительство которых позволит увеличить потребительский спрос на поселки и ЗЖК.
В совокупности с неоспоримыми преимуществами загородного жилья (лучше экология, меньшая населенность, большие по площади домовладения) предложение будет иметь высокую конкурентоспособность даже в сравнении с городскими квартирами.
Целесообразность создания собственной инфраструктуры с целью улучшить условия проживания за городом определяется фактором удаленности. Развитая инфраструктура необходима в загородных поселках и объектах, предназначенных для постоянного проживания.
Преимущественно это ближнее Подмосковье (30-километровая зона от МКАД) с хорошей транспортной доступностью. Именно поэтому загородное жилье, расположенное на такой удаленности от Москвы, рассматривается как альтернатива городским квартирам. В первую очередь это поселки таунхаусов и ЗЖК, преимущественная доля которых находится в пределах 30 км от МКАД.
В отличие от коттеджных поселков, которые в основной своей массе возводятся далее 30 км от Москвы и рассматриваются покупателями как сезонное жилье.
В таких поселках инфраструктура не требуется в том объеме, как в объектах для постоянного проживания. Именно из-за активного освоения дальних земель преимущественно дачными поселками, в сегменте коттеджей увеличивается доля объектов, в которых инфраструктура отсутствует или минимальна.
Таким образом, наличие/отсутствие и степень развития инфраструктуры зависит от местоположения и класса поселка, а соответственно, спроса на него.
Вот почему данная характеристика влияет на ликвидность всего проекта. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках индивидуальных исследований решает задачи по определению требуемого уровня и объема инфраструктуры, а также разработке оптимальных свойств поселков и жилых комплексов.