1.) Пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – «Обзор»), содержит вывод о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. То есть суд указал, что продление договора, по сути, означает заключение нового договора на тех же условиях. Для оценки данного вывода необходимо рассмотреть действие договора во времени. Договор есть соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Как и любые правоотношения, договорные права и обязанности действуют в течение какого-то срока. От срока их действия следует отличать срок действия самого договора, который может не совпадать со сроками действия установленных им или вытекающих из него прав и обязанностей (ст. 425 ГК РФ).
Итак, любой договор содержит четыре основных временных точки, имеющих правовое значение:
1. момент начала действия договора,
2. момент начала действия установленных в договоре прав и обязанностей,
3. момент прекращения действия договора,
4. момент прекращения действия установленных в договоре прав и обязанностей.
Сроки действия договора и прав (обязанностей), содержащихся в нём, могут не совпадать и пересекаться достаточно причудливым образом. Например, в силу пункта 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Это условие, с одной стороны, не увеличивает срок действия договора и не изменяет момент его заключения, с другой стороны, оно распространяет силу действия договора на отношения сторон, находящиеся в прошлом (хотя одновременно сила действия договора будет распространяться и на отношения сторон в будущем). Договорные сроки объединяет то, что момент их возникновения и продолжительность течения определяется волей сторон, за исключением тех случаев, когда они диспозитивно установлены законодателем. Если договором установлено, что он действует в течение определённого срока, это означает, что в течение этого срока возникают, продолжаются и прекращаются договорные права и обязанности (за исключением тех, которые на момент прекращения действия договора ещё не исполнены) с учётом условий, установленных договором. В течение срока действия договора его содержание можно изменять, например, соглашением сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Изменение договора, как правило, касается отдельных его положений и не изменяет первоначальной сути договора, допустим, так, чтобы вместо договора купли-продажи вдруг получился договор перевозки, хотя технически это возможно. Теперь рассмотрим странное утверждение: сорок договоров аренды, заключённых на один год, но подряд, в действительности являются одним договором аренды, заключённым на сорок лет. Ведь если стороны определят срок действия договора в один год, то через год их договорные отношения прекращаются. После этого они должны сделать новое волеизъявление (пусть уже и на следующий день), которое установит их новые, отличающиеся от прежних, права и обязанности, даже если они будут сформулированы совершенно теми же словами. Иное дело, если во время действия договора стороны изменяют положение о сроке действия договора, продляя или сокращая его. Этим стороны продляют или сокращают период, в течение которого между ними действуют договорные отношения, но эти договорные отношения – прежние, установленные волеизъявлением сторон, имевшим место всего один раз, при заключении договора. Срок подписания дополнительного соглашения сторон не становится началом срока действия нового договора, это срок, с которого отношения сторон изменяются, но при этом всё же сохраняются (п. 1 ст. 453 ГК РФ).
Поэтому должно казаться странным и обратное утверждение, что один договор аренды, заключённый на сорок лет, на самом деле является сорока договорами аренды, заключёнными на срок один год, но подряд. А именно такое утверждение делает суд, говоря, что продление договора означает новый договор аренды, начинающий действовать по окончании первоначального срока действия договора. В судебном деле, приведённом в Обзоре, продление договора было даже ещё более привязано к первоначальному волеизъявлению сторон – оно осуществлялось не по их дополнительному соглашению, а автоматически, если ни одна из сторон заранее от такого продления не откажется. Буквальное применение утверждения суда о периодическом возникновении нового договора должно означать для сторон договора следующее. Каждый раз после продления договора аренды арендодатель обязан передавать арендатору имущество, ведь его обязанность сделать это возникла заново. Более того, стороны могут в течение неопределённого времени рассчитываться по договору наличными деньгами, несмотря на установленный Банком РФ предельный размер наличных расчётов между юридическими лицами по одной сделке шестьюдесятью тысячами рублей, ведь всё время возникают новые и новые сделки! А если предположить, что расчёты по договору, заключённому на год с автоматическим продлением, осуществляются один раз в три месяца, то арендатор может безбоязненно пропускать платежи до четырёх раз подряд (два раза в конце года и два раза в начале следующего), ведь к нему не будет применим п. 3 ст. 619 ГК РФ о досрочном расторжении договора в случае невнесения платежей более двух раз подряд, поскольку с началом действия нового договора обязанность по внесению платежей возникает заново. Изложенное подтверждает, что после того, как суммарный срок продления договора аренды достигает одного года, он подлежит государственной регистрации.
2.) Пункт 11 Обзора содержит вывод о том, что договор аренды, возобновлённый на неопределённый срок, не нуждается в государственной регистрации, т.к. по закону регистрируется договор, заключённый на срок не менее одного года. Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределённый срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Для дальнейшего анализа необходимо определить, что означает употреблённое в кодексе словосочетание «неопределённый срок». Очевидно, что «неопределённость» срока относится к временной точке его окончания. Как правило, в нормативных актах неопределённые сроки означают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно. Однако, короткие сроки тоже входят в понятие неопределённого срока, момент окончания которого пока неизвестен вообще и может наступить уже через три дня. Отметим, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключённого на неопределённый срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую заблаговременно (обычно не менее месяца). То есть какой-то минимум неопределённого срока законодателем всё же определён. Таким образом, в неопределённый срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года. Получается, что стороны, заключив договор на неопределённый срок, должны после его действия во времени более одного года зарегистрировать договор, ведь после преодоления годового рубежа уже явно понятно, что договор заключён на срок не менее года. Любопытно при этом, что согласно всё тому же п. 2 ст. 651 ГК РФ договор вступит в силу лишь после регистрации, несмотря на то, что вроде бы как он действовал уже год. Между тем, буквально толкуя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, действительно можно согласиться с судом, т.к. при заключении договора на неопределённый срок стороны не предусмотрели, что он заключается на срок не менее года, как того требует указанный пункт. Представляется, что обнаруженное нами несоответствие срока действия договора и правил его регистрации кроется в неудачной формулировке Гражданского кодекса. Анализируя требование кодекса к регистрации договора аренды, мы встречаем в нём упоминание о временной точке – момент заключения договора. Законодатель связывает момент вступления договора в силу с моментом его заключения. Вместе с тем, соглашением сторон при заключении договора может быть предусмотрено, что он вступает в силу, например, через полгода после его заключения. Данное условие означает, что права и обязанности сторон по договору возникнут у них через полгода после заключения договора, т.е. спустя шесть месяцев договор начнёт «воздействовать» на стороны, а сам договор эти полгода, несомненно, уже имеет юридическую силу. Кодекс диспозитивно привязывает регистрацию договора аренды к году, который прошёл с момента заключения договора. Между тем, срок прав и обязанностей сторон, срок самой аренды, могут не совпадать началом отсчёта со сроком заключения договора. Например, стороны 01 февраля 2006 года заключат договор аренды, достигнув соглашения по всем существенным его условиям. В договоре они предусмотрят, что он вступает в силу с 02 ноября 2006 года, а сама аренда продлится до 02 марта 2007 года. Как видим, срок аренды в таком договоре составил всего четыре месяца, в то время как срок договора с момента заключения составил один год, один месяц и один день. Должен ли он регистрироваться? Буквальное толкование п. 2 ст. 651 ГК РФ говорит нам, что должен, «дух закона» подсказывает, что нет. Если мы будем основываться на том, что договоры аренды должны регистрироваться исходя из срока аренды, то договор, заключённый на неопределённый срок, по истечении года действия аренды следует регистрировать. Исходя из изложенного, предлагаем изложить пункт 2 ст. 651 ГК РФ в следующей редакции: «2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок аренды не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». А также добавить в эту статью пункт 3: «3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок либо возобновленный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации после одного года аренды здания или сооружения, без которой считается прекратившим свое действие». В данных предложениях мы не стали делать акцент на моменте прекращения договора и договорных отношений сторон, поскольку полагаем, что в аренде они совпадают, и заключить договор сроком на пятьдесят лет, срок аренды в котором будет, например, два года через перерыв в два года (некая «поставка» аренды), неправомерно.
3.) Теперь хотелось бы коснуться сферы применения п. 2 ст. 651 ГК РФ. На практике он безоговорочно применяется к аренде любого недвижимого имущества, будь то отдельно стоящий огромный цех либо комната площадью 5 кв. м. на десятом этаже двадцатиэтажного здания. Проанализировав положения Гражданского кодекса, мы придём к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом.
В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что:
- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
- каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Далее глава 34 кодекса специально выделяет отдельный параграф, посвящённый аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объём понятия «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом-то параграфе и содержится ст. 651 о регистрации договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключённого на срок не менее одного года.
Таким образом, договор аренды помещения, т.е. недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иного (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон же № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что аренда недвижимого имущества (не только зданий и сооружений) регистрируется (ст. 26 закона). А к аренде помещений указанный закон предъявляет единственное требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 закона). Таким образом, можно сделать вывод, что аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом её сроке, даже минимально коротком. Однако, по этому поводу также имеется Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда от 01.06. 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Суд сослался на ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой определено, что помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения. Из этого был сделан вывод, что, поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключённого на срок не менее одного года. Представляется, что констатация факта, что помещение это неотъемлемая часть здания, не означает того «иного» общей нормы об аренде, отменяющего обязанность её регистрации. Ведь закон о регистрации не отсылает нас к п. 2 ст. 651 ГК РФ прямо говоря, что аренда помещения должна регистрироваться по правилам аренды здания. Из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательности применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом.
Несмотря на фактическую общность, юридическая судьба здания и помещений в нём может не совпадать, т.к. с точки зрения права это могут быть разные вещи с различным режимом правового регулирования. Например, имеются нормы об архитектурном освещении какого-либо здания. Однако они не означают, что каждое помещение в этом здании тоже должно архитектурно освещаться, на том лишь основании, что оно является его неотъемлемой частью.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает безрегистрационный порядок заключения договоров аренды только для зданий и сооружений. Для того, чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести соответствующие положения.