• при организации подрядных торгов - в соответствии с условиями этих торгов;
• при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов - по соглашению заказчика и подрядчика.
Договор подряда заключается при наличии в предусмотренных законодательством случаях у заказчика:
• соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок;
• решения местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта;
• проектно-сметной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика;
• протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя.
Договор подряда заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору подряда прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой частью этого договора.
При проведении подрядных торгов порядок заключения договоров подряда определяется условиями этих торгов.
После проведения подрядных торгов сторонами могут проводиться переговоры, связанные с обсуждением отдельных условий договора подряда, которые не были предметом рассмотрения конкурсной комиссии. Соглашения, достигнутые в результате этих переговоров, включаются в договор подряда.
Договор подряда должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола или иного указанного в извещении о проведении подрядных торгов срока. Порядок подготовки договора подряда определяется по соглашению сторон. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон. Он может быть подготовлен заказчиком, или подрядчиком, или совместно сторонами.
До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта. В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.
При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет ему в согласованные сроки:
• документы, указанные выше (кроме протокола о проведении подрядных торгов);
• предложения о цене и сроках строительства объекта или выполнения вида строительных работ;
• график платежей;
• график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;
• график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;
• график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ;
• другую документацию по соглашению сторон.
Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать 30 дней.
В указанный срок подрядчик разрабатывает график производства работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прилагаются к проекту договора подряда.
Подрядчик, направляя подписанный проект договора подряда заказчику, определяет нормально необходимый срок (но не менее 20 дней), в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если заключение договора подряда является обязательным, заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения его проекта. Подрядчик не вправе отозвать проект договора в течение срока, установленного для его рассмотрения заказчиком, если иное не оговорено в предварительном договоре или соглашении по заключению договора.
Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий, который прилагается к проекту этого договора. Подписанный договор подряда вместе с протоколом разногласий направляется в установленный срок подрядчику. Изложенные в протоколе разногласий условия включаются в договор подряда с согласия подрядчика.
Если условия протокола разногласий не согласованы подрядчиком, заказчик вправе отказаться от заключения договора подряда или заключить его без учета условий протокола разногласий.
Если в соответствии с актами законодательства Республики Беларусь заключение договора подряда обязательно для подрядчика и ему в установленный срок возвращается договор подряда с протоколом разногласий, подрядчик обязан в течение 30 дней со дня их получения известить заказчика о принятии договора в его редакции либо об отклонении этого протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок заказчик вправе передать в течение 30 дней неурегулированные разногласия, возникшие при заключении договора подряда, на рассмотрение хозяйственного суда.
Если подписанный договор подряда возвращается подрядчику с опозданием, подрядчик вправе признать его заключенным или незаключенным, о чем обязан уведомить заказчика. Если своевременно направленный заказчиком подписанный договор подряда был получен подрядчиком с опозданием, то согласие заключить договор не считается опоздавшим, если заказчик незамедлительно сообщил подрядчику о получении договора с опозданием.
Проект договора подряда, подготовленный по соглашению сторон заказчиком, рассматривается подрядчиком в таком же порядке. По соглашению сторон может быть установлена иная процедура заключения договора подряда.
В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:
• наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации);
• предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);
• сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;
• договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства;
• порядок расчетов за выполненные работы;
• источники финансирования;
• распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта;
• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;
• порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.
Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:
• условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;
• ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;
• особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;
• взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;
• порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;
• перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне;
• другие условия.
Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию жилых помещений.
Кроме перечисленных выше условий должны определять следующие существенные условия:
• размер и порядок внесения денежных средств гражданами;
• основания расторжения договора ранее установленного срока;
• порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;
• ответственность за неисполнение обязательств.
Обязательными приложениями к договору подряда являются график производства работ и график платежей.
Стороны в договоре подряда вправе предусмотреть обстоятельства, при наличии которых договорная (контрактная) цена может быть изменена (внесение заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации, изменение законодательства о налогообложении, сборах).
Изменения договорной (контрактной) цены оформляются дополнительным соглашением к договору подряда.
При заключении договора строительного подряда по результатам торгов тендерная документация является его неотъемлемой частью и хранится у заказчика весь период строительства. По окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию заказчик передает собственнику вновь созданного недвижимого имущества или эксплуатирующей организации подлинники проектной документации в полном объеме, акта приемки объекта, гарантийного паспорта (для объектов жилищного строительства) и договора подряда по акту. По истечении гарантийного срока указанная документация передается эксплуатирующей организацией на постоянное хранение в государственные архивные учреждения в соответствии с законодательством.
Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования или другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.
Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Страхование риска не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.
Сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации и условиями подрядных торгов. В отдельных случаях при соответствующих обоснованиях новые сроки ввода в действие объектов могут устанавливаться по согласованию с Министерством архитектуры и строительства.
Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генеральным подрядчиком, либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками с соблюдением требований, изложенных выше.
В договор субподряда включаются обязательные условия, предусмотренные выше. Кроме того, этим договором определяются перечень услуг, оказываемых генеральным подрядчиком (обеспечение технической документацией, порядок приемки и сдачи заказчику выполненных субподрядчиком работ, решение вопросов материально-технического снабжения, осуществление пожарно-сторожевой охраны, выполнение мероприятий по охране труда, обеспечение субподрядной организации временными зданиями и сооружениями, благоустройство строительной площадки, частичное использование подъемных и иных строительных механизмов генерального подрядчика, оказание бытовых, медицинских и других услуг работникам на строительной площадке), размер и порядок оплаты субподрядчиком этих услуг.
Размер оплаты генподрядчику оказываемых им услуг определяется соглашением сторон.
Заказчик и (или) подрядчик вправе предусмотреть в договоре подряда меры по обеспечению выполнения другой стороной своих обязательств. Выполнение сторонами обязательств по договору подряда может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными настоящими Правилами, актами законодательства Республики Беларусь или договором подряда.
Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается с учетом следующих особенностей.
Предметом государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд является строительство предназначенных для удовлетворения потребностей Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц объектов, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, внебюджетных фондов и кредитов банков. Порядок формирования государственного заказа на выполнение строительных работ определяется законодательством.
Государственный заказчик при заключении государственного контракта выполняет обязанности и имеет права, установленные законодательством и Правилами для заказчиков.
За исключением права самостоятельно принимать решения:
• об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования;
• о передаче своих полномочий третьим лицам;
• о консервации или прекращении строительства объекта.
Решения по указанным вопросам государственный заказчик принимает:
• по объектам, финансируемым за счет республиканского бюджета, - по согласованию с Министерством экономики;
• по объектам, финансируемым за счет местного бюджета, - по согласованию с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом.
Заключение государственного контракта между подрядчиком, выигравшим подрядные торги на строительство объекта для государственных нужд, и заказчиком является обязательным. В случае уклонения государственного заказчика либо подрядчика от заключения государственного контракта или при возникновении между ними преддоговорного спора заинтересованная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении второй стороны заключить этот государственный контракт либо о рассмотрении преддоговорного спора.
Договор подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в нем условиям, а договор и разработанные к нему приложения подписаны сторонами или их уполномоченными представителями. При этом каждая страница договора и приложений к нему нумеруется и подписывается сторонами.
Договор подряда вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, если иное не предусмотрено этим договором.
Договор подряда действует до момента исполнения сторонами предусмотренных в нем обязательств.
Подрядчик не имеет права без предварительного согласия заказчика уступить свои обязательства по договору подряда третьему лицу.