106. Возникновение правил социального публичного порядка в трудовых договорах.

Развитие капитализма повлекло за собой в структуре различных договоров подавление интересов более слабого контрагента более сильным. Право вмешалось для того, чтобы защитить более слабого. Публичный порядок, таким образом, является односторонним. Условия договора не могут уменьшить право и гарантии, которые устанавливаются законом для более слабого контрагента, но в договоре эти права могут быть расширены. Если договор не соответствует этому правилу, он признается недействительным. Однако выгоду из признания недействительности может извлечь только более слабая сторона. Эволюция трудового договора с момента издания Гражданского кодекса показала те опасности, которые были

связаны с подавлением интересов слабой стороны в середине XIX века. Мы уже останавливались в п. 67 и последующих на этой эволюции 1.

107. Социальный публичный порядок и договор аренды недвижимого имущества.

Здесь также пытались защитить арендатора от арендодателя, усмотрев в договоре аренды опасность излишних преимуществ для собственника. Действительно, предложение недвижимых имуществ, сдаваемых внаем, было настолько недостаточно, что могло повлечь за собой злоупотребления правом. Такая ситуация является, однако, скорее случайной, чем внутренне присущей данным отношениям, и надо сказать, что неудачное законодательство часто усугубляло трудности.

Господствующая идея, поддерживаемая группами давления, заключающаяся в том, чтобы защитить интересы нанимателя, воплощена в трех больших законах, которые после дополнительной разработки регулируют в настоящее время три основных вида договора найма недвижимого имущества: Закон от 1 сентября 1948 г. о жилищном найме, Закон от 30 сентября 1953 г. о найме торговых помещений и Закон от 13 апреля 1946 г., включенный в текст ст. 790 и последующих Земельного кодекса, об аренде земли.

Защита интересов нанимателя выражается здесь в ограничении наемной платы, а также в том, что нанимателю предоставляются такие гарантии устойчивости его права, в том числе и против собственника, что его обязательственные требования становятся похожими на вещное право (см. п. 27 и сл.).

Это законодательство требует внимательного рассмотрения и оценки, что уже было сделано выше в связи с рассмотрением эволюции права собственности на недвижимости по их природе.

1 Автор широко пользуется понятием «публичный порядок», объединяя в нем и завоевания рабочего класса в области трудовых отношений, и мероприятия, связанные с отказом от принципа «свободы договора», в условиях государственно-монополистического капитализма. В действительности требование соответствия договора «публичному порядку» дает возможность судье под этим предлогом применять или не применять норму закона. В советской юридической литературе раскрывалось значение рассматриваемого требования как одного из проявлений расшатывания буржуазной законности, нестабильности гражданского оборота (см.: Р. О. Х а л -ф и н а, Договор в английском гражданском праве, стр. 179— 182).— Прим. перев.

205

Что касается найма торговых помещений, то права нанимателя защищаются сейчас в большей мере, чем это следует. Именно интересы собственника, а главным образом публики, должны быть защищены против тех льгот, которые были предоставлены коммерсантам, занимавшим определенные помещения (см. п. 32 и 33).

В договоре жилищного найма социальный публичный порядок должен защищать интересы нанимателя, слишком бедного, чтобы он мог оплатить соответствующее жилище. Но это не должно повлечь ущемления интересов собственника, чтобы не приостановить жилищное строительство. Совершенно очевидно, что цены на квартиры во вновь выстроенных домах делают наемную плату недоступной для семей со скромным достатком. Этому могло бы помочь, с одной стороны, установление государством премий и льгот, обеспечивающих рентабельность жилищного строительства при скромной наемной плате, с другой стороны, предоставление жилищных доплат, увеличивающих бюджет семей со скромным достатком на сумму, необходимую для квартирной платы. Нам, однако, еще далеко до установления равновесия (см. п. 31), в частности, в связи с обесценением франка и мерами, которые принимаются против этого обесценения (см. п. 72). Как только исчезнет нищета, нормальный рынок наемных жилищ должен быть восстановлен для семей со средним достатком.

Что касается аренды земли, то связанные с этим проблемы в меньшей мере зависят от социального публичного порядка, защищающего более слабых из контрагентов, чем от эволюции земельной собственности и сельскохозяйственного производства (см. п. 29 и 30), то есть от экономического публичного порядка.