148. Организация публичной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все юридические действия и судебные решения, изменяющие права на недвижимое имущество, должны регистрироваться в официальных реестрах под страхом того, что эти права нельзя будет противопоставить третьим лицам, если они приобрели у того же лица и на то же самое имущество такие же права и уже зарегистрировали их надлежащим порядком.

Регистрация актов в отношении недвижимого имущества ведется в каждом районе должностным лицом, именуемым хранителем ипотеки. Это специальная регистрация имуществ данного района.

Предположим, например, что собственник продал первого января недвижимое имущество Петру и второго января то же самое имущество—Павлу. Если просто следовать правилу о переходе права собственности на вещь с момента заключения договора, то следовало бы признать, что собственником имущества стал Петр, заключивший договор первого января, а последующая продажа Павлу лицом, которое уже не было собственником, ничтожна. Это было верным до 1855 г., когда была установлена система публичных реестров недвижимой собственности.

До этого времени Павел страдал от нарушения своих прав, от неопределенности и несправедливости, так как ничто не могло ему указать на то, что со вчерашнего дня продавец перестал быть собственником имущества.

При существующей ныне системе публичной регистрации собственником будет либо Павел, либо Петр, в зависимости от того, кто из них раньше внес в реестр свое приобретение.

Что же произошло после этого? И Павел, и Петр, зная, что конкурирующие права на данное имущество смогут быть противопоставлены ему, воздержится от уплаты продавцу цены до внесения в реестр данных о приобретении им имущества, до того как убедится, что его приобретение зарегистрировано первым. Тот из покупателей, кто раньше всего зарегистрирует свое право, предпочитается. Но если другие проявили некоторое благоразумие и воздержались от уплаты цены, то они могут требовать от продавца воз-

мещения причиненных убытков. Они предупреждены своевременно для того, чтобы избежать значительных убытков.

Однако до 1955 г. публичные реестры не основывались на планах местности. Недвижимое имущество описывалось эмпирически, с риском неточностей, от которых могла страдать (и до сих пор страдает в отношении старых актов) публика.

Декреты от 4 января и 25 октября 1955 г. связали ведение публичных реестров недвижимого имущества с кадастром, который до этого времени был документом, используемым лишь для налоговых целей. Кадастр устанавливает план всех недвижимых имуществ посредством их проекции на поверхности земли. Они изображены в виде отдельных участков, которым присваивается определенный номер коммунальными органами местности, там, где они расположены. Такой номер, идентифицирующий недвижимость, является основой публичного реестра, который благодаря этому становится более точным. Так ведется техническая картотека, где каждое недвижимое имущество имеет свой номер и с которой можно знакомиться (см. п. 23).

Для того чтобы отражение юридических действий и судебных решений в картотеках было точным, закон требует оформления этих актов соответствующими официальными лицами (нотариусами для договоров, секретарями судов для судебных решений), которые отвечали бы перед своими клиентами в случае упущения. Точно так же хранитель ипотеки отвечает в случае ошибок перед заинтересованными лицами, требующими справки о состоянии того или иного недвижимого имущества. Специалисты, помогающие (конечно, за известное вознаграждение) преодолеть трудности, которые строгая и сложная техника публичного реестра создает для незнающих и неопытных лиц, также отвечают перед клиентами.

Законодательство 1955 г. требует сообщения определенных сведений в актах, которые должны быть внесены в публичный реестр. Эти указания, к сожалению, изложены очень подробно, что создает значительные неудобства. Юридические действия, создающие или прекращающие вещные права, связанные с расчленением права собственности на недвижимое имущество, так же как и акты распоряжения собственностью, должны вноситься в публичный реестр.

Однако договор аренды (хотя он фактически превратился в расчленение права собственности на недвижимое иму

щество) подлежит регистрации в публичном реестре лишь в том случае, если он заключен на 12 лет или на более долгий срок. Это последнее указание, однако, не имеет никакого значения, потому что аренда на самый короткий срок дает нанимателю право, по существу неограниченное во времени, сохранять отношения найма.