Глава 10. ВЕЩНОЕ ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ В РОССИИ

Своя избушка – свой простор. Пословица

Жилищная потребность и правовые формы ее удовлетворения.

Право собственности на жилое помещение в нормах действующего ГК России и развитие новых форм обязательственных отношений в жилищной сфере.

Влияние развития отношений собственности в нашей стране на возрождение и укрепление «других вещных прав на жилые помещения».

Уроки истории: термин habitatio в римском частном праве, его происхождение и содержание.

Право проживания в дореволюционном гражданском праве России.

Зарубежный опыт регулирования права проживания.

Вещное право проживания члена семьи собственника в нормах действующего ГК России, причины его появления и перспективы развития.

Вещное право проживания отказополучателя. Вещное право проживания получателя ренты, возникающее из договора пожизненного содержания с иждивением.

Какими нормами о праве проживания может быть дополнена глава 18 ГК России ?

Право проживания в системе других вещных прав на жилые помещения.

Потребность в жилище, в «своей избушке» являлась и является одной из наиважнейших для человека. Эта истина неоспорима и вечна. Изменчивы лишь ее пра-

215

вовые формы удовлетворения. Правовые формы здесь действительно могут использоваться самые разные: от права собственности с максимальными возможностями субъекта (ст, 288 ГК) до временного проживания жильца, не обладающего самостоятельным правом пользования жилым помещением (ст. 680 ГК) и обязанного освободить жилье по требованию нанимателя (ст. 81 Жилищного кодекса РСФСР, в дальнейшем – ЖК). Одни правовые формы, актуальные по сей день, сложились еще при социализме (например, наниматель жилого помещения, член семьи нанимателя жилого помещения) и представляют собой достаточно специфические конструкции. Их юридическая природа вызывала в цивилистике споры. И хотя были сторонники вещ-но-правовой их принадлежности, данные гражданские права на жилое помещение с большой натяжкой можно назвать таковыми.

Другие правовые формы стали активно складываться в России в 90-х годах XX века. Импульс к их развитию был дан законодательным укреплением позиций такого вещного права на жилище, как собственность. Право собственности на жилое помещение, закрепленное в ст. 288 ГК, заставило законодателя задуматься над развитием новых форм обязательственных отношений в жилищной сфере. В результате, отдельные виды обязательств во 2-й части ГК России пополнились договором найма жилого помещения с собственником. Этот договор получил право на самостоятельное существование наряду с договором социального найма жилого помещения, предусмотренным жилищным законодательством нашей страны. Таким образом, наряду с договором социального найма граждане нашей страны обрели новую договорную форму так называемого коммерческого найма жилого помещения со специальными правилами, установленными главой 35 ГК.

Развитие отношений собственности в жилищной сфере активизировало и процессы возрождения и укрепления позиций вещных прав лиц, не являющихся собственниками. Глава 18 ГК получила обязывающее название «Право собственности и другие вещные права

216

на жилые помещения». Сам заголовок главы свидетельствовал о том, что законодатель поставил цель определиться с кругом иных, помимо собственности, вещных прав на жилые помещения. Однако данная цель не была реализована до конца. В указанной главе мы находим лишь некие «ростки» новых видов вещных прав на жилище, не доведенные в своем нормативном регулировании до логического конца. Конкретные разновидности иных вещных прав на жилище законодатель в главе 18 ГК, как и в общем перечне ст. 216 ГК, не назвал, соответственно, не определенным оказалось их содержание, т. е. объем возможностей субъектов. В результате, образовался простор для развития научной мысли', одновременно возникли проблемы правоприменения.

Для того чтобы сформулировать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства в части определения видов и содержания «других вещных прав на жилые помещения», необходимо обратиться к истории. При этом объектом нашего интереса будут не все, а одна из разновидностей этих прав – право проживания.

Первой вехой в развитии права проживания можно считать римский период. Именно в нормах римского частного права появился термин habitatio. Он обозначал право жить (пожизненно помещаться) в чужом доме. Цивилисты анализировали истоки появления данного права в Риме и делали вывод, что оно возникло «в связи с толкованием завещательных распоряжений» 2. Завещатели употребляли в них не всегда привычные термины, обозначавшие известные разновидности сервитутов, использовали порой некие «обыденные выражения». Одним из таких обыденных выражений оказался термин habitatio. Римские юристы не пожелали, как подчеркивал Г. Ф. Пухта, применить к этому термину принципы известных

' В цивилистической литературе современного периода исследованием вещных прав на жилые помещения занимались Е. А. Суханов, П. В. Крашенинников, И. Исрафилов.

2 Покровский И. А. История римского права.– Пг., 1917.– С. 332.

217

сервитутов3. В связи с этим новому выражению стало соответствовать и новое, особое гражданское право. Следовательно, право проживания было обязано своим появлением первоначально не закону, а конкретным завещаниям, в которых отсутствовала строгая юридическая терминология.

Достаточно случайный характер появления права проживания не исключал очень важной и благой по своей природе цели. Она заключалась в «намерении оказать благодеяние, подаяние». Видимо, добрыми целями и была предрешена дальнейшая юридическая судьба данного права. Одновременно еще в римский период стало очевидно, что применять habitatio чрезвычайно трудно в отсутствие специальных правил – условий применения.

Что составляло содержание habitatio? Здесь надо отметить, что объем возможностей субъекта права проживания не оставался неизменным, он рос. Наиболее широкие возможности субъекту права проживания были предоставлены при Юстиниане. Первоначально же субъект habitatio мог пользоваться чужим жилищем только персонально. Нельзя было поселить кого-либо в доме (даже жену) или передать его другим лицам. Несколько позднее было сделано исключение для ближайших родственников. В частности, Кв. Муций впервые сделал такое исключение для супругов, считая, что желание состоять в браке, который в то время был тесно связан с совместным проживанием супругов, не должно конкурировать с желанием пользоваться жилищем 4. Так право проживания стало дозволять пользоваться чужим жилищем «для себя и своей семьи». Оно было бесплатным (расходы на ремонт дома ложились на собственника) и пожизненным. Пользоваться чужим жилищем необходимо было «не по прихоти», а «как надлежит доброму хозяину», не изменяя его назначения.

Окончательное оформление права проживания в са-

3 Пухта Г. Ф. Курс римского гражданского права,– М., 1874– Т. 1.- С. 468.

4 Дождев Д. В. Римское частное право.– М-, 1996.– С. 422.

218

мостоятельное вещное право связывается в римском праве с предоставлением легатарию, получившему право на жилище, сдавать его в аренду за плату5. Итак, право пожизненного проживания в чужом доме в римский период характеризовалось как: а) особая разновидность личного сервитута; б) порождаемое завещательным отказом; в) предоставляющее возможность бесплатного пользования чужим домом или его частью субъекту права и его семье; г) позволяющее сдавать это жилище в аренду за плату. Право проживания, возникнув в Риме достаточно случайно, не получило полного, систематического регулирования, однако завоевало прочные позиции в связи с исключительно благой целевой установкой – оказания помощи ближнему в удовлетворении его жилищной потребности.

Важным элементом исторического анализа права проживания будет и обращение к дореволюционному гражданскому праву России. Приходится констатировать, что дореволюционный период развития гражданского законодательства в нашей стране также не дал праву проживания четких законодательных форм. Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «наше законодательство не упоминает о праве пожизненного жительства в известном доме или имении, предоставленном определенному лицу»6. Отсутствие достаточного законодательного материала для анализа затрудняло исследование данной конструкции наукой гражданского права. Тем не менее цивилисты неизменно обращались к проблеме права проживания в своих работах, называя его по-разному: правом пожизненного жительства, правом на дом или квартиру в чужом имуществе, правом на жительство и пристанище. Право проживания, не освещенное законодательством, рождала, как подчеркивал Г. Ф. Шершеневич, сама жизнь, ибо «в действительности подобные отношения были довольно часты»7.

Некоторое несоответствие законодательства того

5 Дождев Д. В. Указ. соч.– С. 422.

6 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права,– М.:

Спарк, 1995.- С. 235.

7 Шершеневич Г. Ф. Указ. соч.– С. 235.

219

времени жизненным гражданско-правовым реалиям, в том числе реальному развитию завещательного отказа в практике наследственных отношений, делало актуальной общую проблему ограничений собственности на недвижимость, справедливости установления гражданским законом таких ограничений. О необходимости осторожного, даже опасливого отношения к вещным обременениям недвижимости писал И. А. Покровский. Он подчеркивал, что право на свободную собственность может оказаться в один легкомысленный момент уничтоженным навсегда, а раз установленное ограничение будет тянуться затем через столетия8. И. А. Покровского заботило укрепление отношений собственности или, как он выражался, «моральная ценность собственности», которая тесно связана с «чувством прочности, свободы, независимости положения собственника». И. А. Покровский был убежден, что цена каждого ограничения есть урезанное, морально и экономически подорванное право собственности. Для того чтобы не подрывать энергию собственника, не тормозить хозяйственный процесс, законодатель, по мысли И. А. Покровского, должен был очень осторожно подходить к установлению любых ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Эта же проблема волновала А. Л. Фрейтага-Лоринговена, правда, поименована она была несколько своеобразно: засорение права собственности. Данный автор, анализируя отклики на проект Вотчинного устава, особо выделил высказывание министра финансов. Последний, в частности, утверждал, что вотчинное право приводит к раздвоению права собственности, а сервитуты создают нежелательную сложность отношений 9. В ответ на это высказывание А. Л. Фрейтаг-Лоринговен приводил иные, противоположные суждения, не рассматривающие как зло установление сервитутов. Общий вывод, который делали названные нами авторы, заключался в признании

s Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права,– М.: Статут, 1998.- С. 210.

9 Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право проекта Вотчинного устава.– Юрьев, 1914.– Т. 1.– С. 261–262.

220

полезности сохранения и адекватного закрепления в российском законодательстве сервитутов, в том числе личных, направленных на установление права пожизненного проживания 10. Таким образом, при всех опасениях по поводу вещных обременении и засорения права собственности к праву проживания в цивилистиче-ской литературе дореволюционного периода было вполне положительное отношение.

Анализ оснований возникновения права проживания приводил дореволюционных цивилистов к выводу, что здесь возможны три группы юридических фактов. В о-п е р в ы х, завещание – односторонняя сделка (например, наследодатель предоставляет бывшему управляющему право пожизненного жительства на риге). Во-вторых, договор (например, договор купли-продажи жилого дома с сохранением за продавцом права жить во флигеле до конца жизни). В-третьих, закон (например, в Черниговской и Полтавской губерниях вдова по закону имела право пожизненного владения частью имущества мужа, родители имели право пожизненного владения имуществом их детей, если те умирали бездетными ").

В работах дореволюционных авторов можно встретить рассуждения и о соотношении права проживания и права собственности. По этому поводу, например, Д. И. Мейер писал, что пожизненное владение предполагает право владения и право пользования, но без права распоряжения. В этой связи пожизненного владельца нельзя считать ограниченным собственником имущества, которым он владеет и пользуется. Собственником, подчеркивал Д. И. Мейер, всегда является другое лицо, ограниченное во время жизни пожизненного владельца во владении и пользовании, но имеющее возможность распорядиться имуществом. Распоряжение имуществом, обремененным правом проживания, со стороны собственника, указывал Д. И. Мейер, не должно наносить ущерба пожизненному владельцу, сохра-

10 Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Указ. соч.– С. 268. п См.: Гуляев А. М. Русское гражданское право,– СПб., 1913.– С. 243; Шершеневич Г. Ф. Указ. соч.– С. 235.

221

няющему свое право при любой смене собственника

имущества 12.

В дореволюционной цивилистике были попытки выделить черты и определить содержание права пожизненного проживания в доме. Так, в работах того времени подчеркивался строго личный характер данного права 13. Г. Ф. Шершеневич писал о невозможности «отдачи дома или квартиры, предоставленных на праве пожизненного жительства, другому лицу по договору имущественного найма»14. С ним был солидарен К. Анненков, считавший, что такой запрет соответствует «самому существу права проживания как правомочия чисто личного». Одновременно К. Анненков отмечал, что исключение должно быть сделано для семьи, а также «лиц, находящихся у него в услужении, и гостей на том основании, что осуществление этого права и для этих последних лиц входит в сферу как бы личных нужд и потребностей самого лица, им управомоченного»15.

К. Анненков предпринял попытку очертить круг обязанностей пользователя чужим домом. Здесь на первое место он поставил добросовестность и предельную осторожность пользователя при осуществлении своего права. Ссылаясь на идеи римского частного права, К. Анненков считал, что в осуществлении права проживания пользователь должен быть подобен в добросовестности и осторожности самому собственнику. Во-вторых, на пользователя возлагалась обязанность наименьшего стеснения собственника имущества. Он должен, по мысли К. Анненкова, «пользоваться им настолько, насколько это представляется необходимым по самому содержанию права проживания». В-третьих, на пользователя возлагалась обязанность воздерживаться от причинения каких-либо повреждений чужому имуществу 16.

12 Мейер Д. И. Русское гражданское право.– Ч. 1.– С. 31.

13 Гуляев А. М. Указ. соч.– С. 241.

14 Шершеневич Г. Ф. Указ. соч.– С. 235.

15 Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 2. Права вещные.- 1895.- С. 447-448.

16 Анненков К. Указ. соч.– С. 449.

222

Важно отметить, что в дореволюционной литературе подчеркивалась необходимость передачи имущества пожизненному владельцу по описи, которая заменяла собой ввод во владение. Опись была нужна для того, чтобы впоследствии не возникало споров по поводу «предмета и пространства владения»17.

Для приобретения вещного характера, подчеркивал Г. Ф. Шершеневич, право проживания «нуждалось в крепостном утверждении с отметкой в реестре»18.

Итак, право пожизненного проживания в доме как ограниченное право на жилое помещение признавалось дореволюционной цивилистикой и изучалось ею, хотя и в отсутствие специального законодательного регулирования. Право пожизненного проживания в доме рассматривалось как право вещное, нуждающееся в соответствующей государственной регистрации. Среди оснований возникновения права проживания выделялись завещание, договор и закон. Оно трактовалось как право значительно меньшее по объему в сравнении с собственностью, лишенное правомочия распоряжения. Пользователю жилым помещением на праве проживания с учетом его личного характера цивилистика отказывала в возможности сдачи его внаем. Одновременно на субъекта данного права возлагались обязанности добросовестного его осуществления с наименьшими стеснениями для собственника.

Познакомившись с некоторыми научными идеями классиков российской цивилистики дореволюционного периода по поводу права проживания, к сожалению, мы не смогли найти интересных законодательных конструкций, закрепляющих исследуемое гражданское право. Отсутствие отечественного опыта законодательного регулирования обостряет интерес к опыту зарубежному.

Конкретные нормы о праве проживания мы можем обнаружить в кодифицированных гражданских законодательствах Германии и Франции. ГГУ называет это пра-

17 Гуляев А. М. Указ. соч.– С. 242.

18 Шершеневич Г. Ф. Указ. соч.– С. 235.

223

во правом пользования жилым помещением для проживания (параграф 1093), ФГК – правом проживания (ст. 625). Несмотря на некоторые отличия в названии исследуемого права, французский и немецкий законодатели едины в установлении основных его характеристик.

Первая характеристика касается родовой принадлежности права проживания- И в Германии, и во Франции оно рассматривается как разновидность узуфрукта. Об этом прямо говорит ст. 626 ФГК, а параграф 1093 ГГУ отсылает к целому ряду статей 2-й главы, носящей название «Узуфрукт в отношении вещей».

Вторая характеристика связана с необходимостью составления описи недвижимого имущества при установлении права проживания. ФГК императивно запрещает пользоваться правом проживания без предварительного описания состояния недвижимости (ст. 626 ФГК). ГГУ закрепляет подобную норму в параграфе 1034, придав ей характер дозволения 19.

В-третьих, на субъекта права проживания возлагается обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. ФГК (ст. 627) связывает надлежащее осуществление права проживания с формулой «как хороший хозяин», а ГГУ – с соблюдением «правил надлежащего ведения хозяйства» (параграф 1036), «поддержанием вещи в обычном состоянии» (параграф 1041).

В-четвертых, как немецкое, так и французское право дозволяет субъекту права проживания поместить в доме (квартире) свою семью (ст. 633 ФГК, параграф 1093, п. 2, ГГУ). При этом французский закон (ст. 632 ФГК) подчеркивает, что не имеет значения момент заключения брака (до или после предоставления права проживания). Немецкий законодатель еще более расширяет возможности субъекта права проживания, дозволяя ему поместить в квартире также прислугу и лиц, необходимых для ухода за ним.

. 19 В параграфе 1034 говорится, что узуфруктуарий может за свой счет поручить экспертам определить состояние вещей.

224

В-пятых, право проживания связывается в гражданско-правовых нормах как Франции, так и Германии исключительно с правомочиями владения и пользования. Субъекту данного права законодатель не дозволяет распоряжаться предоставленным имуществом. При этом ФГК содержит специальную статью (634), запрещающую уступать право проживания или сдавать имущество внаем.

Итак, зарубежное кодифицированное гражданское законодательство находит место для норм, специально посвященных вещному праву проживания. Примыкая к узуфрукту и пользуясь некоторыми общими с ним нормами, данное право, тем не менее, завоевало самостоятельные позиции в системе вещных прав. Однако при всех выделенных нами плюсах европейского законодательного регулирования надо констатировать, что нормы как ГГУ, так и ФГК достаточно консервативны. По существу, в них закреплены те идеи, которые были известны еще в римский период. Между тем гражданско-правовые отношения, в том числе отношения принадлежности жилого дома на праве проживания, динамичны и, на наш взгляд, сегодня нуждаются в ряде нормативных уточнений.

Обратимся к нормам действующего ГК России, его 18-й главе, с тем чтобы дать характеристику вещному праву на жилище, задуманному в ст. 292 ГК. Здесь имеется в виду право члена семьи собственника жилого помещения. Российский законодатель, особо выделив субъекта – члена семьи собственника жилого помещения, закрепил за ним и специфическое гражданское право, назвав его правом пользования жилым помещением. Данное право является новым для отечественного гражданского законодательства. Более того, оно может претендовать на абсолютную новизну, поскольку не известно зарубежным источникам. По свидетельству П. В. Крашенинникова, при разработке 1-й части ГК были представлены две взаимоисключающие позиции по вопросу о правовом положении членов семьи собственника. В соответствии с первой позицией права члена семьи ставились в полную зависимость от собственника жилого помещения. Вто-

225

рая позиция базировалась на «социальной» идее сохранения прав члена семьи даже при отчуждении собственником жилого помещения20. В итоге, законодателем была принята за основу вторая модель-концепция, и п. 2 ст. 292 ГК установил независимость права на жилище члена семьи от прав самого собственника. Кодифицированный гражданский закон нашей страны наделил право на жилище члена семьи собственника двумя важными юридическими характеристиками:

правом следования и абсолютным характером защиты («от любых лиц, включая собственника помещения»). Эти черты-характеристики не могут не наводить на мысль о том, что данное право должно быть охарактеризовано как вещное. Однако законодатель, с нашей точки зрения, здесь остановился на полпути, указав, что условия пользования жильем членом семьи собственника должны быть предусмотрены жилищным законодательством. Между тем развитие жилищного законодательства может пойти по пути, например, указанному П. В. Крашенинниковым. Жилищный кодекс предусмотрит необходимость заключения между нанимателем и членами семьи договора найма жилого помещения на условиях, обычных для данной местности, сроком не более трех лет. И тогда право члена семьи собственника будет базироваться не на законе, а на обязательстве, вытекающем из договора найма. Соответственно, вещным данное право назвать будет уже нельзя. И, как результат, его регулированием займется исключительно жилищное законодательство, а не нормы действующего ГК.

Сознательно не останавливаясь на дискуссии в нашей гражданско-правовой литературе по поводу того, рассматривать право члена семьи собственника вещным или обязательственным, возьмем на себя смелость утверждать, что на сегодняшний день имеет право на существование как обязательственный, так и вещно-правовой подход. Причина же кроется в недоработке нормативного регулирования данного рода отношений.

20 Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения - М., 2000- С. 41.

226

Как нам представляется, заикнувшись о признании права члена семьи собственника в качестве самостоятельного, наделив его правом следования и абсолютным характером защиты, поместив в главу, посвященную вещным правам на жилые помещения, законодатель этим предопределил дальнейшую его судьбу. Сама логика законодательного регулирования подсказывает, что здесь же, в нормах ГК, необходимо было четко определиться с характеристикой вещного права члена семьи собственника (с пониманием субъекта и объемом правомочий). Отсылочный пункт (п. 1 ст. 292 ГК) к жилищному законодательству, по сути, позволяет законодателю в рамках ГК уйти от решения общей проблемы, поставленной введением к ст. 292 ГК. Что касается жилищного законодательства, то оно проблемы также не разрешает, да и не призвано, как нам представляется, их разрешать. Более того, применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника может оправдать печальные предсказания И. А. Покровского, послужив подрывом свободной собственности, лишив собственника чувства прочности, свободы и независимого положения.

Как известно, жилищное законодательство (ст. 53 ЖК) к членам семьи нанимателя относит супруга нанимателя, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволила П. В. Крашенинни-кову выделить 4 группы лиц – субъектов данного права. К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле данного термина, т. е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство. Ко второй – бывших членов семьи собственника, т. е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся

227

членами его семьи. К третьей – членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователем жилого помещения, к другому лицу. К четвертой – бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее данного жилья21, Такой широкий круг лиц, ограничивающих право собственности, не может не смущать, поскольку само право собственности оказывается действительно несвободным, урезанным, подорванным. «Легкомысленным моментом», по определению И. А. Покровского, для собственника жилья может оказаться, по сути, любое вселение любого лица для проживания и ведения общего хозяйства. Думается, такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременении собственности. Круг лиц – субъектов вещного права проживания должен быть более узким и ограничиваться супругом, детьми и родителями. При прекращении семейных отношений вопрос о сохранении права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника должен решаться в зависимости от наличия у него иных вещных прав на другое жилье. Так, основаниями к прекращению права проживания бывшего члена семьи собственника могут послужить факты: приобретение жилья на праве собственности, приобретение права проживания в силу завещательного отказа, вступление в новый брак и, соответственно, приобретение права проживания в качестве члена семьи собственника. Такой подход, сформулированный в нормах ГК, значительно сузит круг лиц, ограничивающих право собственности на жилище, одновременно сохранив свободу и независимость самого собственника.

Праву проживания члена семьи собственника следует

21 Крашенинников П. В. Указ. соч.– С. 41–42. 228

придать строго личный характер. Нормы ГК, как нам представляется, должны запрещать членам семьи собственника, в том числе и бывшим, вселение каких-либо лиц в занимаемое ими жилое помещение. Также необходим запрет в виде императивной нормы на любые акты распоряжения со стороны члена семьи собственника, в том числе сдачу его внаем. Срок права проживания для члена семьи собственника может быть ограничен периодом его жизни, что позволит именовать его правом пожизненного проживания члена семьи собственника.

П. В. Крашенинников предложил договорную модель отношений собственников и бывших членов их семей, тем самым исключив права этих субъектов из числа вещных обременении. Предлагая данное решение, П. В. Крашенинников предсказал и сложности воплощения его в жизнь в отсутствие реальных рычагов принуждения к заключению таких договоров. В отличие от П. В. Крашенинникова, связывающего развитие идеи ст. 292 ГК с перспективами жилищного законодательства, мы склоняемся к необходимости детализации правил об ограничении права собственности на жилище правами членов его семьи только нормами самого ГК. Кстати, о верности такого решения может свидетельствовать и небольшое дополнение, внесенное в ГК Федеральным законом от 15 мая 2001 года. Оно предусматривает возложение на дееспособных членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Этим же законом установлены гарантии в виде предварительного согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Таким образом, сделан шаг в деле развития законодательного регулирования права проживания членов семьи собственника нормами самого ГК.

Ограничивать право собственности на жилое помещение может и право проживания, возникающее на

229

основании ст. 538 ГК РСФСР 1964 года. В п. 2 данной статьи подчеркивается, что в силу завещательного отказа может быть предоставлено право пожизненного пользования домом или его частью. Здесь же говорится, что при смене собственника данное право сохраняет силу. Таким образом, действующий российский закон, хотя и в нормах ГК 1964 года, не забывает такое традиционное основание для возникновения вещного права проживания, как легат. Для придания системного характера регулированию гражданско-правовых отношений с учетом действующих норм наследственного права необходимо в главе 18 ГК предусмотреть особую статью, посвященную вещному праву проживания от-казополучателя. Данное право может именоваться пожизненным правом проживания. Объем прав легатария может быть несколько больше, чем у члена семьи собственника. Ему может быть предоставлена возможность вселения членов его семьи, поскольку возникновение данного вещного права не связано было первоначально с наличием или отсутствием каких-либо семейных отношений. Однако, как и член семьи собственника, от-казополучатель должен быть лишен возможности распоряжаться предоставленным ему недвижимым имуществом.

Отдельная норма в главе 18 ГК, с нашей точки зрения, может быть посвящена вещному праву проживания, возникающему из договора пожизненного содержания с иждивением. В нормах ГК о договоре пожизненного содержания с иждивением есть «намек» на вещно-правовой характер права получателя ренты на жилище, предоставленного по данному договору22. Однако ныне действующим нормам о договоре пожизненного содержания с иждивением, как нам представляется, не хватает четкости. Ст. 602 ГК говорит о возможности включения в договор «обеспечения потребностей в жилище». Отсюда следует вывод, что от текста самого договора зависит предоставление или непредоставление права проживания, а также конкретизация объек-

22 Гражданское право. 2-е изд.– М.: БЕК, 1999.– Т. 2, полутом I,– С. 366.

230

та – самого жилого помещения. Думается, что в регулировании отношений пожизненного содержания с иждивением не надо бояться императивных норм, защищающих права лица, передающего в собственность договорному контрагенту свое жилище. Все прочие компоненты содержания (питание, одежда, уход, ритуальные услуги) никак не могут заменить главного – крыши над головой в виде конкретного жилища. Сохранение права проживания за получателем ренты – гражданином в отчуждаемом жилом доме (квартире) должно быть, с нашей точки зрения, обязательным элементом конструкции самого договора. Для этого потребуются некоторые редакционные уточнения ст. 601 ГК, в п. 1 которой возможно добавление: «при этом за получателем ренты сохраняется право пожизненного проживания в переданном им доме, квартире». Предоставление или непредоставление жилища, его выбор не должны быть отданы на откуп усмотрения сторон при заключении договора. Не надо забывать, что конструкцией договора пожизненного содержания с иждивением пользуется определенный контингент людей – слабых, нуждающихся, не имеющих возможности обеспечить себе старость, не имеющих близких. Сохранение права проживания в отчужденном доме явится важной гарантией прав получателя ренты. Гражданин сохраняет кров, пусть в виде отдельной комнаты в доме или квартире, когда-то ему принадлежавшей, что обеспечивает ему стабильность, сохранение привычного образа жизни. Вещное право проживания получателя ренты, по нормам главы 18 ГК, должно быть охарактеризовано как пожизненное. Получателю ренты как субъекту права проживания не должно быть законом отказано в возможности вселения членов семьи. Что касается распорядительных полномочий, то они в конструкции предполагаемой нормы должны отсутствовать.

Итак, право проживания, которое должно получить развитие в главе 18 ГК, может возникать: а) из закона (как право пожизненного проживания члена семьи собственника); б) из односторонней сделки (завещания, в котором содержится завещательный отказ); в) договора, законодательная конструкция которого прямо пре-

231

дусматривает его возникновение. Каждой из особых разновидностей права проживания в доме или квартире должна быть посвящена в ГК специальная норма. учитывающая некоторые специфические моменты устанавливаемого права, в частности, его объем. Кроме того, должна быть и общая норма, посвященная праву пожизненного проживания вне зависимости от юридического факта, его порождающего. В ней будут указаны основные обязанности правообладателя. Эти обязанности, с нашей точки зрения, могут включать: а) добросовестность и осторожность в пользовании жилищем;

б) осуществление пользования с наименьшими «стеснениями» для собственника; в) предупреждение повреждения и разрушения жилого помещения. Вещный характер права проживания диктует необходимость установления для него обязательной государственной регистрации, чему должна быть посвящена специальная статья в главе 18, помимо особого упоминания об этом праве в ст. 131 ГК.

Охарактеризовав вещное право проживания и наметив некоторые перспективы его развития в ГК России, подчеркнем, что данное право не единично, не изолировано, оно находится в системе «других вещных прав». Напомним также, что само название главы 18 ГК подразделяет все вещные права на жилые помещения, на собственность и «другие». Как мы уже заметили, законодатель не дает здесь перечень «других» вещных прав на жилище, делая главный акцент на праве собственности, особенностях его осуществления в связи со специальным назначением объекта. Создать (представить) систему ограниченных вещных прав на жилые помещения не будет составлять большого труда, если исходить из общей теоретической концепции вещного права. Таким образом, в перечень «других» вещных прав на жилые помещения мы можем включить: во-первых, сервитут; во-вторых, право залога; в-третьих, право хозяйственного ведения государственных и муниципальных унитарных предприятий на жилой фонд, находящийся в их ведении; в-ч е т в е р т ы х, право оперативного управления казенного предприятия, а также учреждения на жилой фонд; в-п я т ы х, право прожива-

232

ния члена семьи собственника, отказополучателя, получателя ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Как видим, право проживания в системе вещных прав на жилище занимает важное место, являясь специальным. Его специфика объясняется тем, что его субъект является непосредственным пользователем объектом права для проживания. Расшифруем это сложное словосочетание. Непосредственность означает, что для его использования по назначению не нужна передача другому лицу, как, например, это необходимо в случае, когда право на жилище принадлежит юридическому лицу. Более того, любая передача противоречила бы самой природе права проживания. Использование для проживания – второй важный признак, поскольку правомочие пользования на базе других вещных прав субъект может осуществлять и в иных целях. Действительно, сервитут как вещное право не служит непосредственно удовлетворению жилищной потребности, аналогичный вывод можно сделать и в отношении ипотеки, а также вещных прав юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника. Следовательно, право проживания является, по сути, единственным из ограниченных вещных прав на жилище, предполагающим использование жилья его субъектом по прямому назначению. В отличие от других ограниченных вещных прав, праву проживания не посвящены отдельные, обособленные субинституты вещного права. Это обстоятельство, подтверждающее специфику права проживания, позволяет сделать общий вывод по поводу совершенствования действующего законодательства. Он состоит в том, что глава 18 ГК с учетом ее названия должна включить в себя перечень всех ограниченных вещных прав на жилые помещения, однако в специальном регулировании нормами данной главы будет нуждаться только право проживания, на юридической характеристике и перспективах развития которого мы и остановились в настоящей главе.