4.2. Мена недвижимостей: ограничительные тенденции и запреты

В классическом римском праве различие между движимым и недвижимым имуществом явного практического значения не имело, и только в послеклассическую эпоху значение этого подразделения начинает возрастать, не в последнюю очередь в связи со стиранием противоположностей между манципируемыми и неманципируемыми вещами. Данное явление было свойственно отнюдь не одному лишь римскому праву. Исторический аспект развития правового регулирования недвижимого имущества свидетельствует, что в разное время правовой режим недвижимости характеризовался то резким отграничением ее от движимых вещей, то, напротив, значительным их сближением. Так, И.А. Покровский показывает, что "если раньше развивающаяся экономическая жизнь стремилась к освобождению оборота от старых исторических стеснений и в этом смысле шла за римским правом по пути приближения недвижимостей к движимостям, то затем дальнейшее развитие того же оборота заставило в значительной мере повернуть назад и приняться за реставрацию его прежних форм"[1]. Представляется, однако, что даже в период наибольшего сближения правовых режимов движимого и недвижимого имущества пусть не юридические, но экономические признаки недвижимых имуществ должны были устанавливать содержательные ограничения на совершение с ними меновых сделок. Невозможность использования при мене цены, выраженной в денежных единицах, в принципе никак не влияла на допустимость и действительность мены движимых вещей по римскому частному праву, поскольку оно (право) не содержало условия о соответствии между стоимостью и ценой даже в случае купли-продажи. Однако несколько иначе решался вопрос в отношении продажи недвижимости. "В классическом праве не выдвигалось требования, чтобы цена соответствовала стоимости товара. Напротив того, одно постановление Диоклетиана (быть может, измененное Юстинианом) требовало, чтобы цена была iustum, и вводило "расторжение" продажи "по случаю значительного ущерба" или ultra dimidium, т.е. когда уплаченная цена была меньше половины стоимости вещи"[2]. То обстоятельство, что при мене недвижимостей происходило непосредственное приравнивание друг к другу предметно-вещественных характеристик объектов (потребительных стоимостей), но не меновых стоимостей как экономических качеств товаров с отражением их в цене, являлось, на наш взгляд, одним из принципиальных моментов, сдерживавших в свое время оборот недвижимостей посредством мены.

Следы этих ограничительных тенденций отчетливо наблюдаются и в русском дореволюционном гражданском праве, которое в принципе не допускало мены недвижимостей за исключением четырех случаев: 1) для доставления удобного выгона посадам и городам было дозволено менять казенные земли на частные; 2) для приобретения выгона в случае обращения селений в города; 3) для миролюбивого развода общих чересполосных дач по правилам, изложенным в межевых законах; 4) для отвода наделов крестьянам. Известные отечественные правоведы Д. И. Мейер и Г. Ф. Шершеневич, рассматривая данный общий запрет на обмен недвижимостей, полагали, что он не имеет достаточного исторического основания и обусловлен в большей степени фискальными, чем какими-либо иными соображениями[3], поскольку при совершении двух сделок купли-продажи казна получила бы больший доход, нежели при совершении одной меновой сделки с недвижимостью. Рассматривая данный вопрос в его ретроспективе, В. В. Витрянский справедливо подчеркивает, что и Редакционная комиссия по разработке проекта Гражданского уложения, и большинство русских судебных деятелей рассматривали данное ограничение в качестве одного из серьезных недостатков законов того времени[4].

Последующее гражданское законодательство советского периода прямого запрета на мену недвижимостей не содержало, однако это вовсе не означает, что таковая имела место как более или менее заметное явление экономического оборота. Напротив, ГК РСФСР 1922 г. включал в себя положения, которые в силу их политико-правовой направленности в принципе не допускали постановки вопроса о сделках с недвижимостью, поскольку самое деление имуществ на движимые и недвижимые упразднялось "с отменой частной собственности на землю" ( примечание к ст. 21). Разумеется, в данном контексте под запретом "сделок с недвижимостью" следует понимать лишь некий юридико-идеологический эвфемизм, поскольку практическое законодательство, да и сам ГК РСФСР 1922 г. не исключали, например, возможности купли-продажи немунципализированных жилых строений. Такие строения могли быть предметом купли - продажи с тем, чтобы: 1) в результате ее в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не оказалось двух или более владений, 2) чтобы от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение 3-х лет, причем владением признавался дом с примыкающими к нему жилыми и служебными постройками (ст. 182 ГК РСФСР 1922 г.).В то же время следует отметить, что в отношении оборота земель был установлен практически абсолютный запрет. Статья 27 Земельного кодекса РСФСР 1922 г. определяла: покупка, продажа или запродажа, завещание или дарение, а также залог земли запрещались, и совершенные в нарушение этого запрещения сделки считались недействительными, а лица, виновные в их совершении, помимо наказания в уголовном порядке, лишались земли, находившейся в их пользовании. Как можно видеть, закон не содержал прямого запрещения в отношении мены земельных участков, но исходя из того, что ст. 207 ГК РСФСР 1922 г. распространяла действие правил о купле-продаже на договор мены, таковой запрет можно считать установленным. Необходимо заметить, однако, что земельное законодательство соответствующего периода, исключая мену или обмен земель, устанавливало особый порядок так называемой "замены" земель. Вместо бывших в пользовании земель участникам землеустройства могли отводиться другие земли из угодий того же рода, с принятием во внимание качества земель по их сравнительной расценке. Как следует из ст. 169 Земельного кодекса РСФСР 1922 г., такой новый землеотвод в общем случае требовал согласия землепользователя. Замена же угодий, бывших в пользовании, угодьями другого рода (например, лесной вырубки или неудобной земли вместо пашни) допускалась без согласия на то землепользователей лишь в тех случаях, если иначе невозможно было провести правильное землеустройство. Подобная замена земельного участка конечно же, имела с договором мены мало общего, представляя собой по сути дела административный акт, возможность оспаривания которого была предусмотрена через земельные комиссии "в общем порядке землеустройства".

Земельный кодекс РСФСР от 1 июля 1970 г., как и предшествующее ему земельное законодательство, также исходил из недействительности сделок, в прямой или скрытой форме нарушающих право государственной собственности на землю, относя к таковым куплю - продажу, залог, завещание, дарение, аренду и другие сделки. Что же касается мены, то ст. 136 Земельного кодекса 1970 г. признавала недействительным не любой обмен земельных участков, а лишь самовольный. Подобная оговорка, сделанная лишь в отношении обмена земельных участков, объяснялась тем, что, в отличие от прочих, таковая сделка при единой государственной собственности на землю была направлена не на смену собственника участка (им при обмене продолжало оставаться государство), а на обмен правами и обязанностями, которыми обладали участвующие в сделке землепользователи. Действительным предметом таких сделок являлись, следовательно, не земельные участки сами по себе, а комплексы связанных с землепользованием правомочий и обязательств. С точки зрения обязательственного права такой обмен представлял собой не что иное, как замену должника (перевод долга на другое лицо) и требовал согласия на это кредитора (государственного земельного органа). Цивилистическая правовая конструкция перемены лиц в обязательстве в данном случае не просто оформляла правовое отношение, но и сообщала ему некоторые признаки, которые ранее были совершенно нехарактерны для абсолютно преобладавшего административного метода регулирования сферы землепользования. Речь идет о том, что подобное "земельно-обменное" отношение имело важнейший признак гражданско-правовой сделки - совпадение встречных волеизъявлений обменивающихся землепользователей. В отличие от "замены" земельного участка по Земельному кодексу 1922 г., требовавшего согласия землепользователя и, следовательно, инициировавшейся госорганом, "обмен" земельных участков предполагал проявление соответствующей инициативы со стороны землепользователей и получение согласия уже со стороны земельного органа. А ведь это - качественно иная ситуация. Пусть даже согласие земельного органа было предварительным и являлось, по сути, разрешением (актом управления), пусть даже "обмен" происходил (минуя договорную форму) в привычном виде изъятия участков у каждого из землепользователей и их нового отвода, тем не менее, существовавший доселе прежний порядок землеотвода был серьезно модифицирован указанной новацией, носящей несомненные признаки частно-правового метода регулирования. И уже откровенно цивилистической природой характеризуется "земельно-обменная" сделка, предметом которой являются земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан. Договор мены земельными участками, предложенный в качестве рекомендуемой формы письмом Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629, допускает обмен земельных участков (с находящимися на них строениями и сооружениями или без них) с обязательным указанием нормативной цены земли. В соответствии со ст. ст. 1 и 25 Закона "О плате за землю", нормативная цена земли является одновременно и формой платы за землю, и "показателем, характеризующим стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно - долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка". Указанный договор исходит из равноценности обмениваемых земельных участков, поскольку не предполагает каких-либо доплат или иных взаиморасчетов в случае несовпадения нормативной цены земельных участков (п. 5.1 договора). Данное ограничение прав сторон, однако, является совершенно нехарактерным явлением для обычной мены, при которой равноценность обмениваемых товаров лишь презюмируется, если иное не вытекает из договора мены (п.1 ст. 568 ГК РФ), и может рассматриваться как заведомо бесперспективная попытка урегулирования оборота земельных участков нерыночными методами. Ведь понятно, что если стороны вместо одного договора мены заключат два встречных договора купли-продажи интересующих их земельных участков, указание в них цены, установленной соглашением сторон [5] (п.1 ст. 424 ГК), становится обязательным условием договора (п.1 ст. 555 ГК). Следует обратить внимание и на то, что Земельный кодекс РФ [6] в статье 37 не устанавливает для купли-продажи и мены земельных участков каких-либо дифференцирующих их положений, более того, называет ряд общих для них условий, объявляемых недействительными по закону.