4.3. Цена недвижимости и договор мены

В связи со сказанным выше принципиальное значение приобретает вопрос о том, обязательно ли указание цены недвижимости, если таковая приобретается по договору мены и стороны решили воспользоваться не только установленной законом презумпцией равноценности имущества, но и специально указали на его равноценность в договоре мены? Следует ли к данному случаю применять положения п. 1 ст. 555 ГК? Федеральным Арбитражным судом Московского округа при рассмотрении одного из дел [1] было установлено, что по договору мены от 14 октября 1999 г. ГУП "Издательство "Пресса" (истец) передало ООО "МИБ - Инвестиции" (ответчику) нежилое здание общей площадью 13145,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Правды, д. 21, стр. 1, а также прилегающие к нему сооружения и основные средства, входящие в его состав, а ООО "МИБ - Инвестиции" передало ГУП "Издательство "Пресса" обыкновенные именные акции ОАО "МИБ - Стайл Пресса" в количестве 170 штук, при этом согласно п. 2.5 договора обмениваемое имущество признано равноценным. Договор мены был исполнен, истец стал собственником акций, что подтверждается выпиской из реестра акционеров, а ответчик - собственником указанного здания. Исковые требования состояли в признании недействительным (ничтожным) указанного договора мены и о применении последствий недействительной сделки в виде двусторонней реституции. Решением суда первой инстанции в иске было отказано, постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе заявитель просил отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неприменение подлежавшего применению закона об обязательной оценке при распоряжении государственным имуществом. Постановлением кассационной инстанции решение и постановление отменены, договор мены признан недействительным (ничтожным), однако по иным соображениям, нежели отсутствие надлежащей оценки государственного имущества. Тем не менее, довод заявителя кассационной жалобы достаточно серьезен и заслуживает хотя бы предварительного анализа. Проблема заключается в том, что, с одной стороны, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательная оценка имущества необходима при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. С другой же стороны, статья 3 того же Закона определяет, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Последнее условие определения рыночной цены (денежная форма платежа) чисто внешне исключает возможность не только определения, но и применения категории рыночной цены при заключении и исполнении возмездно-эквивалентных сделок с неденежными формами расчетов (прежде всего меновых сделок), что вряд ли оправданно исходя из принципиального законоположения о свободе договора. Кроме того, названное условие со всей очевидностью вступает в некоторое противоречие со ст.8 Закона, требующей обязательной оценки не только при продаже, но и при ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих публично-правовым образованиям. Последняя коллизия разрешается сравнительно безболезненно, поскольку положения ст. 8, относящиеся к специальному случаю, должны иметь приоритет перед общими требованиями ст. 3 Закона. Но если таковая оценка оказывается не только возможной, но и необходимой при мене имущества, принадлежащего субъектам публичного права, почему же соответствующая оценка и основанная на ней рыночная цена неприменимы к меновым сделкам с имуществом иной принадлежности? Думается, неприменимость эта лишь кажущаяся. По меньшей мере в случае мены недвижимостей договор мены должен, на наш взгляд, содержать полное указание цены недвижимости даже если стороны исходят из соображения равноценности обмениваемых имуществ. Казалось бы, применение данного положения об определении цены недвижимости по договору мены согласно п. 1 ст. 555 ГК является именно тем случаем, когда "безденежному" существу мены противоречит использование ценовой и расчетно-денежной атрибутики купли-продажи (п.2 ст.567 ГК). Как это ни парадоксально, но никакого противоречия тут нет. Безденежный характер мены совершенно не означает, что в меновых сделках не используются ценовые механизмы. Это не так. Достаточно обратиться к ст. 568 ГК, чтобы увидеть: закон говорит о ценах по договору мены, как равных, так и неравных, не исключая возможности проведения и денежных расчетов при неравноценности товаров. Более того, в силу объективных факторов неравноценность товаров при мене должна рассматриваться как правило, а равноценность - как редкое исключение, существующее в качестве правовой презумпции и, как всякая презумпция - опровержимое. Коль скоро цена при мене не может быть исключена, к меновым сделкам применимо абсолютное большинство положений о цене, свойственных купле-продаже (ст. 485 ГК), включая и специальные правила о цене при продаже недвижимости.