ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПЕРЕХОДА ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В СОВЕТСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

13 - 1642

Осуществление и защита гражданских прав

Одним из самых интересных и практически важных вопросов, возникающих при изучении договора купли-продажи в советском гражданском праве, является вопрос о правовых последствиях перехода имущества от продавца к покупателю по договору купли-продажи.

Важность этого вопроса определяется правовыми последствиями перехода имущества от продавца к покупателю. В частности, переход имущества от продавца к покупателю предопределяет распределение между контрагентами риска случайной гибели или порчи имущества, возможность обращения взыскания на это имущество кредиторами той или другой стороны, возможность для собственника истребовать свою вещь из чужого незаконного владения, а также возникновение у покупателя реальной возможности осуществить предоставленные ему законом правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным по договору имуществом.

Этот вопрос, и ранее обращавший на себя внимание советских цивилистов, сейчас приобретает особую важность в связи с разработкой общесоюзного Гражданского кодекса. Необходимость изучения правовых вопросов купли-продажи диктуется также осуществляемым на основе развития тяжелой промышленности повышением обеспеченности населения продовольственными и промышленными товарами, что требует дальнейшего развития и совершенствования форм, опосредствующих социалистический товарооборот. Важность разрешения поставленного вопроса определяется также и тем, что он тесно связан с правом социалистической собственности, являющимся основным институтом советского гражданского права.

При рассмотрении правовых последствий перехода имущества от одного лица к другому по договору купли-продажи возникает ряд вопросов как общего, так и частного характера. В настоящей статье будут рассмотрены лишь некоторые из них, имеющие наиболее важное теоретическое и практическое значение: а) о «переходе права собственности»; б) о юридической силе правил ст. 66 ГК РСФСР; в) о моменте возникновения права собственности на купленное строение.

Вопрос о «переходе права собственности» от продавца к покупателю по договору купли-продажи в советском гражданском праве неоднократно рассматривался в научной и учебной юридической литературе. Общим для всех указанных работ является то, что сама формула о «переходе пра-384

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

ва собственности» не вызывает у авторов никаких сомнений. Вопрос о ее пригодности для советского гражданского права освещался в литературе', однако он затрагивался лишь мимоходом, в связи с рассмотрением других проблем советского гражданского права.

> Такая постановка вопроса в литературе базировалась прежде всего на том, что действующий Гражданский кодекс РСФСР и ряд других нормативных актов нередко употребляют термин «переход права собственности» (ст. ст. 66, 186, 187 ГК РСФСР и др.). Однако в настоящее время вряд ли правильно говорить о «переходе права собственности». В условиях социалистического строя, при наличии двух форм социалистической собственности - государственной и кооперативно-колхозной, при наличии производной от социалистической - личной собственности, такое утверждение не соответствует существу дела и не выражает действительных отношений, которые возникают при переходе имущества от одного лица к другому по договору купли-продажи.

Существует ли вообще в советском гражданском праве так называемый «переход права собственности» от продавца к покупателю на проданное имущество по договору купли-продажи?

Вопрос этот следует рассмотреть в двух аспектах: во-первых, применительно к договорам купли-продажи, заключаемым собственниками, обладающими разнородным правом собственности на имущество (сюда относятся договоры купли-продажи, заключаемые государственными организациями с кооперативно-колхозными организациями и с гражданами, а также договоры, заключаемые кооперативно-колхозными организациями с гражданами), и, во-вторых, применительно к договорам купли-продажи, заключаемым лицами, обладающими однородным правом собственности на имущество (сюда относятся договоры, заключаемые между двумя колхозами, двумя кооперативными организациями, гражданами).

В первом случае, когда договор купли-продажи заключают лица, обладающие различным по форме (виду) правом собственности, нет оснований для утверждения о переходе права собственности от продавца к покупателю. Различный правовой режим государственной, кооперативно-колхозной и личной собственности приводит к тому, что при переходе имущества от продавца к покупателю у последнего возникают иные по своему содержанию правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отличные от правомочий, которыми обладал отчужда-тель на то же самое имущество.

См.: И. Л. Б р а у д е. Переход права собственности на строение («Советское государство и право», 1946, № 7, с. 62).

385

13

Осуществление и защита гражданских прав______

В самом деле, когда государственный магазин продает имущество гражданину, то о переходе какого именно права собственности может идти речь в данном случае? Государственный магазин продает гражданам вещи, являющиеся государственной собственностью. Однако у гражданина, купившего вещь, возникает лишь право личной собственности на это имущество, которое по своему содержанию и по объему правомочий, предоставленных собственнику, значительно уже права государственной социалистической собственности. Покупатель-гражданин получает лишь такие правомочия, которые обеспечивают использование купленной вещи в целях удовлетворения личных потребностей покупателя и его семьи, тогда как право государственной собственности закрепляет за Советским государством прежде всего возможность производственного использования государственных имуществ в интересах максимального удовлетворения постоянно растущих материальных и культурных потребностей всего социалистического общества.

Достаточно указать, например, на тот факт, что государство, имея в своей собственности легковые автомашины, организует таксомоторные парки, которые перевозят пассажиров за определенную плату. Что же касается гражданина - собственника автомашины, то он не вправе заниматься перевозкой пассажиров за плату и получать такого родя доходы, так как подобное использование автомашины противоречит потребительскому характеру права личной собственности и потому является незаконным.

Вместе с тем продавец - государственная торгующая организация -не может передать покупателю права государственной социалистической собственности также и потому, что сам он такого права не имеет. Государственный орган лишь управляет этим имуществом в соответствии с уставом или положением, регулирующим его деятельность. Не может служить основанием для утверждения о переходе в данном случае права собственности также и тот факт, что госорган осуществляет продажу гражданам предметов народного потребления по поручению государства.

Выходит, таким образом, что при продаже гражданам государственным магазином предметов народного потребления нет и не может быть перехода права собственности.

Не переходит право собственности также и в тех случаях, когда в качестве продавца товаров гражданам выступает кооперативная организация. Обладая правом кооперативной собственности, кооперативная организация не может тем не менее передать его гражданину, так как покупатель-гражданин в условиях социалистического строя не может приобрести иного права, кроме права личной собственности. Аналогичное поло-

386

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

жение имеет место и в тех случаях, когда государство продает сельскохозяйственный инвентарь и другие товары колхозам и, наоборот, когда колхозы продают свою продукцию государству, а равно и в случае покупки государственной или кооперативно-колхозной организацией имущества у граждан.

Еще более неточным представляется указание на переход права собственности при рассмотрении внешнеторговых сделок купли-продажи. Д. Ф. Рамзайцев пишет, например, что «именно путем осуществления обязательств, принятых сторонами по договору купли-продажи, во внешнеторговым обороте происходит переход права собственности на товары, являющиеся предметом этого договора»'. Употребление традиционной формулы о переходе права собственности для характеристики внешнеторговой купли-продажи представляется неправильным прежде всего потому, что оно основано на ошибочном отождествлении явлений экономического порядка (переход имущества в собственность) с явлениями юридического порядка (переход права собственности). Такое решение вопроса затушевывает различия в существующих типах и формах права собственности, так что само право собственности (независимо от желания автора) выступает по существу как некая космополитическая категория, существующая вне времени и пространства, безотносительно к особенностям того или иного экономического строя.

Четкое разграничение типов и форм права собственности дает основание утверждать, что изменение типа или формы права собственности при купле-продаже не приводит и не может привести к «переходу» права собственности. В данном случае происходит одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности у покупателя на приобретенное по договору купли-продажи имущество.

Утверждают иногда, что в рассматриваемых случаях имеют место преобразование (трансформация)2 или переход3 одного вида (формы) права собственности в другой вид (форму) права собственности. С таким утверждением нельзя согласиться.

Право собственности как совокупность юридических норм регулирует принадлежность имущества тому или иному субъекту и связанные с этим общественные отношения по владению, пользованию и распоряже-

' Д. Ф. Р а м з а И ц е в. Правовые вопросы внешней торговли СССР, Внепггоргиздат, М 1954,с.53.

2 См.: Д. М. Г е н к и н и др. Советское гражданское право, т. I, Госюриздат, М, 1950, с. 286.

3 См.: И. Л. Б р а у д е. Переход права собственности на строение («Советское государство и право», 1946, № 7, с. 62).

387

Осуществление и защита гражданских прав______

нию имуществом'. В силу этого право собственности есть предпосылка перехода имущества от одного лица к другому, поскольку оно создает для собственника возможность распоряжаться этим имуществом. Отчуждение имущества посредством договора купли-продажи есть осуществление собственником принадлежащего ему права распоряжения. Совершив акт распоряжения имуществом, собственник исчерпал (осуществил до конца) свое право собственности2, которое вместе с этим и прекратило свое существование.

Поскольку продавец, распорядившись вещью, исчерпал принадлежащее ему право собственности, постольку последнее не может ни перейти к другому лицу, ни преобразоваться (трансформироваться) в другой вид (форму) -права собственности. Правовой режим имущества, приобретенного покупателем, изменяется не в силу перехода, преобразования или трансформации права собственности продавца, а лишь в силу того, что закон предоставляет приобретателю иные по содержанию и по объему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом, отличные от правомочий, которыми обладал его предшественник.

Едва ли можно говорить о переходе права собственности также и в тех случаях, когда продавец и покупатель обладают однородными правомочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом (например, когда договор купли-продажи заключают два колхоза, две кооперативные организации, два гражданина).

Право собственности в объективном смысле есть возведенная в закон воля господствующего класса, а в социалистическом обществе - воля всего советского народа. Оно представляет собой совокупность правовых норм, определяющих объем и содержание тех правомочий, которые предоставляются отдельным субъектам по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом. Договор купли-продажи является тем юридическим фактом, с которым нормы права собственности связывают наступление тех или иных правовых последствий, в том числе и возникновение права собственности у покупателя.

Из этого следует, что хотя одно лицо и может передать другому лицу имущество в собственность, однако содержание и объем правомочий покупателя по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом определяются не им самим и не его контрагентом по договору, равно как

' В этом смысле следует согласиться с указанием С. Н. Братуся о том, что право собственности выражает «статику общественного производства» (см.: «Советское гражданское право», под ред С. Н. Братуся, Госюриздат, М., 1950, с. 169).

2 Следует иметь в виду, что собственник может исчерпать свое право собственности и иным способом, например, путем потребления вещи и т. п. 388

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

и не их общей волей, а волей господствующего в данном обществе класса, выраженной в законах.

Так, при переходе права собственности от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет свою силу и для нового собственника. Но он сохраняет свою силу не потому, что пределы субъективных прав приобретателя зависят от воли его предшественника, а потому, что такое правило установлено советским законом (ст. 169 ПС РСФСР) в интересах охраны прав трудящихся - съемщиков жилых помещений. При отсутствии такого указания в законе у суда не было бы оснований для отказа новому собственнику в выселении такого нанимателя, поскольку последний с ним ни в каких договорных отношениях не состоит.

Вместе с тем переход права собственности предполагает, что субъективные правомочия отчуждателя на отчуждаемое имущество переходят к приобретателю в том же объеме. Однако в ряде случаев объем прав приобретателя оказывается иным по сравнению с объемом прав отчуждателя на то же имущество. Так, добросовестный приобретатель, купив вещь у несобственника, при известных условиях приобретает также и право собственности, тогда как продавец таким правом не обладал. Добросовестный приобретатель заложенного имущества, оставленного у должника (ст. 98 ГК РСФСР), приобретает в некоторых случаях больше прав, чем имел сам должник на то же самое имущество.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что и в данном случае едва ли можно говорить о переходе или передаче права собственности. И здесь речь может идти лишь об одновременном прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности у покупателя. Это положение находит подтверждение и в действующем законодательстве. Так, ст. 66 ГК РСФСР во второй своей части говорит не о переходе права собственности, как это имеет место в ее первой части, а о «возникновении» права собственности у приобретателя. Вместе с тем ст. 180 ГК РСФСР, определяя договор купли-продажи, вообще не содержит указания на переход права собственности, а говорит лишь о переходе имущества в собственность покупателя.

Но если при купле-продаже происходит прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя, то встает вопрос, не следует ли отнести договор купли-продажи к первоначальным способам приобретения права собственности.

Для такого решения этого вопроса нет оснований. Право собственности покупателя является производным. Но оно является производным не потому, что существует «переход» или «передача» права собственности, и не потому, что пределы субъективных прав покупателя определя-389

______Осуществление и защита гражданских прав   __

ются объемом прав его предшественника, а потому, что возникновение права собственности у покупателя зависит от продажи ему имущества, а следовательно, и от воли продавца, так как отчуждение имущества осуществляется по воле собственника. Иначе говоря, от воли продавца в известной степени зависит создание тех фактических обстоятельств, с которыми закон связывает прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на приобретенное имущество.

II

Вопрос о юридической силе правил ст. 66 ГК РСФСР является спорным. Одни юристы полагают, что ст. 66 ГК содержит правила императивного характера, которые не могут быть изменены соглашением сторон'. Другие же, наоборот, считают, что указания ст. 66 ГК относительно момента возникновения права собственности в лице покупателя носят дис-позитивный характер и могут быть изменены сторонами при заключении договора2.

Понятно, что теоретическая спорность указанного вопроса не может не найти отклика также и при применении ст. 66 ГК на практике. В связи с этим четкость и ясность формулировки соответствующих правил в будущем общесоюзном Гражданском кодексе представляется безусловно необходимой. А это положение в свою очередь требует предварительного теоретического обсуждения поставленного вопроса.

Задача в данном случае состоит в том, чтобы найти такое решение, которое бы наилучшим образом удовлетворяло потребности социалистического народного хозяйства. С этой точки зрения наиболее правильным, на наш взгляд, является толкование правил ст. 66 ГК в смысле их диспо-зитивности.

Основанием для такого вывода является прежде всего сама формулировка ст. 66 ПС. Первая часть этой статьи устанавливает правило, согласно которому право собственности на вещи переходит на основании договора, заключаемого отчуждателем и приобретателем. Логично предположить, что именно первая часть ст. 66 является общим правилом, тогда как вторая часть, устанавливающая конкретные правила о возникновении права собственности у покупателя на индивидуально-определен-

' См.: М.М Агарков и др. Гражданское право, т. II, Юриздат, М., 1944, с. 13; «Советское гражданское право», под ред. С. Н. Братуся, с. 328.

2 См.: Е. А. Флейшиц, Момент перехода права собственности по договору купли-продажи в гражданском праве крупнейших иностранных государств и СССР («Ученые труды» ВИЮН, вып. IX, Юриздат, М., 1947). 390

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

ные и родовые вещи, является лишь дополнением общего правила, установленным на тот случай, когда стороны не разрешат этого вопроса в договоре. Некоторые основания для такого вывода дают также формулировки ст. ст. 67 и 186 ГК, которые устанавливают диспозитивный характер правил о том, что следует считать передачей вещи (ст. 67) и к какому моменту приурочивается переход риска случайной гибели или порчи имущества на покупателя (ст. 186 ГК).

Наряду с этими указаниями ГК, в советском гражданском праве имеют место случаи, когда момент возникновения права собственности у покупателя приурочивается не к моменту заключения договора и не к моменту передачи вещи, как это указано в ст. 66 ГК, а к иным моментам. Так, в соответствии с Инструкцией Министерства финансов СССР «О порядке продажи гражданам одно- и двухэтажных жилых домов с числом комнат от 1 до 5 включительно» от 10 января 1949 г. рабочие, инженерно-технические работники и служащие, купившие у предприятий, строек и учреждений дома, приобретают право собственности на эти дома либо после полной оплаты стоимости дома (если дом продается за наличный расчет), либо после погашения банковской ссуды (если дом продается с рассрочкой платежа на 2 - 3 года). Аналогичные правила установлены в отношении домов, продаваемых гражданам исполкомами местных Советов депутатов трудящихся'.

Этот порядок возникновения права собственности у покупателя на проданное имущество, отличный от порядка, установленного ст. 66 ГК, имеет то преимущество, что возникновение права собственности в лице покупателя лишь с момента полной оплаты строения или после погашения кредита создает более прочную гарантию исполнения обязательства со стороны покупателя. С другой стороны, тот факт, что риск случайной гибели проданного имущества до момента полной оплаты дома или до погашения кредита берет на себя государство, является в известной мере преимуществом покупателя - советского гражданина - и способствует наилучшему удовлетворению потребностей рабочих и служащих в жилище.

Наличие в советском гражданском праве указанных способов разрешения вопроса о моменте возникновения права собственности у покупателя, отличных от правил, установленных ст. 66 ГК, также свидетельствует о диспозитивном характере этих правил.

' См.: «Жилищное законодательство. Сборник официальных материалов», Госюриздат, М., 1950,с. 86 и ел.

391

Осуществление и защита гражданских прав

Статья 66 ГК РСФСР помещена, как известно, в разделе о праве собственности. Это означает, что она применима не только к договорам купли-продажи, но и к ряду других договоров, одним из элементов содержания которых является переход имущества одного лица в собственность другого. Она применима, в частности, и к договору подряда, урегулированному Гражданским кодексом. Однако в договоре подряда императивный характер ст. 66 ГК не находит своего подтверждения. Несмотря на то, что при договоре подряда изготовляемая подрядчиком из своего материала вещь всегда является индивидуально-определенной, право собственности на нее возникает у заказчика лишь с момента ее передачи, но не с момента заключения договора, как этого требует ст. 66 ГК. Это и понятно. Дело в том, что предмет подряда, хотя и может быть индивидуализирован в договоре в момент его заключения по определенным признакам, однако он в этот момент еще не существует в натуре. Таким образом, толкование правил ст. 66 ГК в смысле их императивности применительно к договору подряда теряет свое значение, тогда как диспозитивный характер этих правил вполне согласуется с нормами, регулирующими договор подряда.

Диспозитивный характер правил ст. 66 ГК находит свое оправдание также и в экономике социалистического общества. Основной экономический закон социализма, а также проводимая в соответствии с этим законом политика партии и правительства требуют всемерного учета потребностей всего общества. В частности, только посредством всестороннего учета потребностей советских граждан может быть осуществлено наиболее полное удовлетворение их материальных и культурных потребностей. В соответствии с этим вопрос о моменте возникновения права собственности у покупателя на проданное ему по договору купли-продажи имущество и следует решать с позиции наилучшего удовлетворения потребностей граждан.

В советской гражданско-правовой литературе была высказана мысль о том, что в будущем ГК СССР следует сформулировать ст. 66 ГК таким образом, чтобы приурочить момент возникновения права собственности у покупателя к моменту передачи ему вещи, независимо от того, является ли продаваемая вещь родовой или индивидуально-определенной. Вместе с тем предлагалось придать указанной норме императивный характер'.

Такое решение вопроса имеет то преимущество, что оно ставит в более выгодное положение покупателя с точки зрения распределения между

' См.: Б.Л.Хаскельберг Переход права собственности по договору купли-продажи в советском гражданском праве. Автореферат кандидатской диссертации Л., 1950, с. 19. 392

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

сторонами риска случайной гибели или порчи имущества. Если учесть при этом, что в качестве продавцов товаров у нас выступают, как правило, государственные или кооперативные торгующие организации, то такое решение, т. е. сохранение риска случайной гибели или порчи имущества до его передачи на стороне продавца, способствует наилучшему удовлетворению материальных и культурных потребностей граждан и вместе с тем не нарушает интересов государства, ибо государственные и кооперативные торгующие организации обладают более широкими возможностями в деле устранения случайных причин гибели или порчи продаваемых товаров.

Но договоры купли-продажи заключаются у нас не только розничными государственными и кооперативными организациями с гражданами; они заключаются также и между кооперативными организациями, между колхозами, между гражданами. И если можно с известным основанием предоставить некоторую льготу гражданину-покупателю в сравнении с продавцом - государственной или кооперативной торговой организацией, то при заключении договора купли-продажи между двумя гражданами, двумя колхозами, двумя кооперативными организациями нет никаких оснований для предоставления льготы одному из контрагентов по договору. Поэтому принцип возникновения права собственности у покупателя во всех случаях с момента передачи имущества, ставящий в преимущественное положение интересы покупателя, не может быть применим к такого рода договорам.

Более того, такое решение вопроса в некоторых случаях не может удовлетворить также и покупателя. Дело в том, что интересы покупателя не ограничиваются лишь возможностью распорядиться вещью после ее получения и распределением риска случайной гибели или порчи имущества между контрагентами. В известных случаях покупатель желает обеспечить реальное исполнение договора, реальную передачу вещи именно ему, а не какому-либо другому лицу. В особенности это имеет большое значение при покупке индивидуально-определенной вещи, приобретение которой и является основным интересом покупателя. С этой точки зрения существующие правила ст. 66 ГК о возникновении права собственности у покупателя на индивидуально-определенную ведь уже с момента заключения договора создают больше гарантий для реального получения вещи покупателем.

При рассмотрении этого правила ст. 66 ГК в литературе были высказаны сомнения в его правильности по той причине, что если право собственности, а вместе с тем и риск случайной гибели или порчи имущества переходят на покупателя уже с момента заключения договора, то при 393

Осуществление и защита гражданских прав

фактическом нахождении вещи у продавца покупатель лишен возможности принять все необходимые меры для предотвращения случайной гибели или порчи этого имущества". С этими выводами нельзя согласиться. Случайность всегда есть случайность. Однако нельзя решать вопросы, опираясь лишь на одни случайные обстоятельства. Да и сама-то случайность гибели или порчи имущества сведена у нас во многих случаях до минимума, соответствующего развитию современной науки и техники.

Нельзя поэтому правильно решить вопрос, исходя из явлений, которые возникают в жизни лишь как редкое исключение, игнорируя при этом те явления, которые являются обычными в нашей жизни. Обычным же в данном случае является то, что покупатель, заключая договор на покупку индивидуально-определенной вещи, преследует прежде всего цель получить саму вещь. При этом, как правило, в интересах реального получения вещи он согласен нести и известный риск случайной гибели этой вещи. Именно это жизненное явление и нашло свое выражение в формулировке правил ст. 66 ГК.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод о том, что вторая часть ст. 66 РФ наилучшим образом обеспечивает удовлетворение потребностей граждан в приобретении предметов народного потребления. Однако для того, чтобы нормы ст. 66 ГК более точно отражали экономические особенности социалистического строя и еще более эффективно служили интересам советских граждан, формулировку их в будущем общесоюзном Гражданском кодексе целесообразно, на наш взгляд, уточнить в двух направлениях: во-первых, следует устранить неправильную формулу о так называемом «переходе права собственности» и, во-вторых, необходимо яснее подчеркнуть диспозитивный характер этих правил путем указания на то, что они применимы лишь в случаях, когда иное не установлено законом или договором.

Ш

Указом Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» от 26 августа 1948 г. установлено, что каждый гражданин имеет право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города2. В связи с этим Указом резко повысилась роль догово-

' См.: Б.Л.Хаекельберг. Переход права собственности по договору купли-продажи

в советском гражданском праве, с. 18. 2 См.: «Ведомости Верховного Совета СССР», 1948, № 36. 394

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

ров купли-продажи строений, и целый ряд вопросов, связанных с куплей-продажей строений, приобрел актуальное значение, в частности вопрос о моменте возникновения права собственности на купленное строение.

Строение - вещь индивидуально-определенная. В соответствии со ст. 66 ГК, право собственности на индивидуально-определенные вещи переходит к покупателю с момента заключения договора, т. е. с того момента, когда стороны выразили друг другу согласие по всем существенным пунктам. Статья 185 ГК предусматривает особую форму, в которую должен быть облечен договор купли-продажи строений, а именно нотариальное удостоверение договора с последующей регистрацией в коммунальном отделе. В связи с такой формулировкой ст. 185 ГК возник вопрос о том, с какого именно момента следует считать заключенным договор купли-продажи строений; с момента его нотариального удостоверения или с момента его последующей регистрации.

В литературе были высказаны разные точки зрения: одни авторы относят момент возникновения права собственности у покупателя к моменту нотариального удостоверения договора', другие - к моменту последующей регистрации нотариально удостоверенного договора2. Сторонники обеих точек зрения основывают свои выводы прежде всего на чисто грамматическом толковании смысла ст. 185 ГК. Однако грамматическое толкование ст. 185 ГК в отрыве от других его норм, без учета иных законодательных и нормативных материалов и судебной практики не может дать сколько-нибудь обоснованного ответа на поставленный вопрос.

Статья 185 ГК в ее настоящей редакции была введена в Гражданский кодекс декретом ЦИК и СНК РСФСР от 4 октября 1926 г.3, который изменил формулировки ряда статей ГК в связи с введением в действие постановления ЦИК и СНК СССР от 14 мая 1926 г. об основных принципах организации государственного нотариата4. Рассмотрение изменений, внесенных в ГК декретом от 4 октября 1926 г., дает основание утверждать, что правила примечания 1 к ст. 130 ГК были сформулированы законодателем именно с учетом своеобразия оформления некоторых видов договоров, в том числе и договоров купли-продажи строений, и что, следовательно, законодатель считал возможным признать заключенным договор

' См.' Г Н. Амфитеатре в. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями, Юриздат, М., 1948, с. 22 - 24.

2 См • И. Л Б р а у д е. Переход права собственности на строение («Советское государство и право», 1946, № 7, с. 63), его же. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву, изд. 2, Госюриздат, М., 1954, с. 92 - 97.

3 См.: СУ РСФСР, 1926, № 77, ст. 579

4 См : СЗ СССР, 1926, № 35, ст 252.

395

Осуществление и защита гражданских прав_______

купли-продажи строений лишь при условии соблюдения нотариального оформления договора с последующей регистрацией его в соответствующем коммунальном отделе. При этом обе стадии оформления договора купли-продажи строений признавались существенными с точки зрения его действительности'.

Однако в последующем законодательстве и в судебной практике этот основной принцип проводится недостаточно четко. Так, § 1 инструкции Наркомхоза РСФСР «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» от 25 декабря 1945 г., согласованной с НКЮ РСФСР2, устанавливает, что целью ретистрации строений является не установление права владения строением или права собственности на него, а уточнение права владения строениями и учет строений по фондам. Вместе с тем § 14 инструкции дает перечень основных документов, устанавливающих право собственности на строение, и среди этих документов указывает на «нотариально удостоверенные договоры купли-продажи, мены и дарения строения». Таким образом, согласно приведенной инструкции право собственности на строение возникает у покупателя уже с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи строения, тогда как регистрация лишь уточняет, кто именно в данный момент является собственником строения и ведет учет строений по фондам3.

Это положение нашло свое отражение и в судебной практике, которая нередко приходит к выводу о том, что сам по себе факт регистрации строения на то или иное лицо еще не свидетельствует о праве собственности этого лица на зарегистрированное строение. Вместе с тем вопрос о действительности нотариально удостоверенного договора в судебной практике не вызывает сомнений, и признание договоров купли-продажи строений недействительными имеет место, как правило, лишь при отсутствии нотариального удостоверения договора, независимо от регистрации договора в коммунальном отделе и от выполнения покупателем всех обязанностей, вытекающих из того, что данное строение зарегистрировано на его имя (уплата налогов, страховых платежей и т. д.).

' В связи с этим следует признать более правильным толкование ст. 185 ГК, данное И. Л. Брау-де в приведенных выше работах

2 См • «Жилищное законодательство Сборник официальных материалов», с. 78 и ел

3 Следует признать неосновательным указание И. Л. Брауде о том, что приведенная инструкция не свидетельствует в пользу возникновения права собственности у покупателя уже с момента нотариального удостоверения договора (см.: И. Л. Б р а у д е. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву, с. 98). 396

Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве

Более того, даже при отсутствии нотариального удостоверения суды в исключительных случаях признают такого рода договоры купли-продажи строений действительными, поскольку они ничего противозаконного не содержат, не затрагивают интересов государства и в большей части или полностью выполнены сторонами. При этом суды лишь обязывают заинтересованную сторону оформить договор в нотариальном порядке, не указывая на обязательность последующей регистрации такого рода сделок в соответствующем коммунальном отделе.

Такое направление последующего законодательства и судебной практики нельзя считать случайным. Оно свидетельствует о том, что признание договора недействительным как последствие нарушения установленного законом порядка регистрации строений недостаточно хорошо служит поставленной цели: учету строений и контролю за законностью содержания договоров купли-продажи строений со стороны коммунальных органов. Это свидетельствует также и о том, что ст. 185 ГК в ее настоящей формулировке недостаточно стимулирует своевременную регистрацию сделок по строениям как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Вместе с тем во многих случаях само признание недействительной сделки, оформленной в нотариальном порядке, представляется нецелесообразным, так как нотариальное удостоверение сделок в подавляющем большинстве случаев исключает незаконность содержания такого рода договора.

В соответствии со сказанным представляется целесообразным в будущем общесоюзном Гражданском кодексе несколько изменить формулировку ст. 185 ГК.

В целях контроля за законностью содержания договоров купли-продажи строений надо признать необходимым и достаточным для возникновения у покупателей права собственности только нотариальное удостоверение договора. С этого же момента следует считать возникшим право собственности на строение у покупателя. Что же касается вопроса о регистрации приобретенных строений в коммунальном отделе, то представляется более правильным возложить на покупателя строения обязанность зарегистрировать строение в течение установленного срока в коммунальном отделе, установив административно-правовые штрафные санкции за невыполнение указанной обязанности.

Такая санкция явится более реальной гарантией своевременной регистрации приобретенного строения в коммунальных органах и обеспечит лучший контроль со стороны коммунальных органов за изменением собственников строений.

397

Осуществление и защита гражданских прав______

Признание же права собственности на строение за покупателем уже с момента нотариального удостоверения договора вовсе не исключает возможности постановки вопроса о признании недействительным противозаконного по содержанию или направленного к явному ущербу для государства договора, поскольку ни нотариальное удостоверение договора, ни последующая регистрация его в коммунальном отделе не могут придать такому договору законной силы.

Печатается по:

В. П. Грибанов, кандидат юридических наук. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Советское государство и право. 1955. № 8. Отдельн. оттиск. С. 64 - 73.