§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарий к статье 656

1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст. 16 - 25). Нормы об аренде предприятий (ст. 656 - 664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме ст. 24, касающейся сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и ст. 25 - о сдаче в аренду предприятий кооперативам). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что позднее получило развитие в законодательстве о приватизации (см. п. 2 ст. 15 Закона о приватизации).

Ст. 656 и последующие статьи § 5 гл. 34 ГК регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в том числе частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.

Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:

1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;

2) по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;

3) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и пр. - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

4) арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в комментируемой статье, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, где определяются их возможности по передаче соответствующих объектов в субаренду (см. коммент. к ст. 607 ГК).

Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении транспортных средств, находящихся в пользовании у владельца предприятия, сдаваемого в аренду (см. п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК). Если специальными правилами не предусмотрено иное, то в отношении прочих объектов действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК, согласно которой наниматель имущества может уступать права владения и пользования им другому лицу только с согласия собственника (арендодателя по договору на сдачу внаем конкретного объекта);

5) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст. 138 ГК);

6) арендодатель может уступить арендатору предприятия права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка прав требования осуществляется по правилам ст. 382 и других статей § 1 гл. 24 ГК. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов (ст. 391 ГК) и с соблюдением требований ст. 657 ГК (см. коммент. к ст.).

2. Ст. 49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).

П. 2 ст. 656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другим правовым актом. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель не освобождается от них (включая ответственность перед кредиторами).

Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, должен определяться законом. До его принятия действует перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418.

3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст. 20), Кодекс не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде. По общему правилу, при сдаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см. п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ в ред. Закона РФ от 25 сентября 1992 г. - Ведомости РФ, 1992, N 41, ст. 2254).

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Комментарий к статье 657

В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст. 391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст. 657 ГК обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия.

Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер).

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную ответственность (см. ст. 322 ГК) по долгам, включенным в состав переданного в аренду предприятия.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Комментарий к статье 658

1. Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Тем самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

2. Данный договор подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен быть установлен законом, который подлежит разработке в соответствии с ГК (см. ст. 164 ГК).

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Комментарий к статье 659

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся материальных ценностей, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия.

Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной - арендодателем и арендатором.

Ст. 659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Комментарий к статье 660

Ст. 660 в значительной мере воспроизводит нормы п. 1 ст. 18 Основ законодательства об аренде, наделявшей арендные предприятия широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно, без согласия арендодателя. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе, - определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Предусмотренный ч. 1 ст. 660 порядок не применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством (см. коммент. к п. 2 ст. 607).

Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию переданного им в аренду имущества (с отмеченными ограничениями) обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно - хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Комментарий к статье 661

1. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что предполагает как физическую сохранность имущества, так и обеспечение функционирования производства. На арендатора предприятия возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что отличает правила п. 1 ст. 661 от нормы п. 1 ст. 616. П. 1 ст. 661 носит императивный, т.е. обязательный для сторон характер.

2. П. 2 коммент. ст. возлагает на арендатора расходы по эксплуатации арендованного предприятия. В отличие от п. 1 эта норма является диспозитивной. Кроме того, предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарий к статье 662

1. В ч. 1 ст. 662 воспроизводится положение ч. 1 п. 2 ст. 10 Основ законодательства об аренде. В соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Норма является специальной, в связи с чем общие правила п. 3 ст. 623 ГК в этом случае не применимы (см. ст. 623 и коммент. к ней).

Ч. 1 коммент. ст. изложена в диспозитивной форме, - применяется, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

2. Ч. 2 ст. 662 содержит новую норму, согласно которой арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на их осуществление повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения арендатору соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарий к статье 663

Ст. 663 содержит положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст. 167 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре - возмещается стоимость в деньгах). Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора. При признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК, все полученное и причитающееся по такой сделке может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Комментируемая статья предусматривает, что указанные последствия могут применяться к договору аренды предприятия лишь тогда, когда это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц, и не будет противоречить общественным интересам. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, они не применяются.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 664

Коммент. ст. обязывает арендатора при прекращении срока аренды предприятия возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением при этом правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 Кодекса. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулирование взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. коммент. к ст. 656, 657).

Возврат имущества предприятия производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. О порядке подготовки предприятия к передаче см. коммент. к ст. 656.