Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений специальным законом - Жилищным кодексом. Их регулирование в прошлом и ГК 1964, и Жилищным кодексом привело к полному вытеснению жилищных норм из ГК 1964, где сохранилась лишь одна символическая статья, ограниченная определением договора найма жилого помещения и свидетельствующая о принадлежности настоящего договора к гражданскому праву.

До настоящего Кодекса наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст. 17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий Кодекс регулирует договор социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п. 3 ст. 672).

Особенность настоящей главы, в отличие от предыдущих глав, в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, затрудняя понимание содержания главы.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК будут применяться к тем жилищным правам и обязанностям, которые возникнут после 1 марта 1996 г. по договорам аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671

1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (ст. 13 Закона о жилищной политике), либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем (см. коммент. ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды (см. коммент. гл. 34). Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (см. ст. 212 ГК).

В связи с таким требованием закона государственные или муниципальные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству (см. коммент. ст. 608, 650) не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ, предприятия субъекта РФ или муниципального образования - соответствующего Комитета по управлению имуществом. Госкомимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно - эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт закрепленных за ними жилых домов на праве хозяйственного ведения (см. ст. 294 ГК). Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно - эксплуатационной организацией (ст. 22 ЖК).

Балансодержатель жилого дома - не его титулодержатель. Таковым является собственник дома или его части (частей) или уполномоченное им лицо (уполномоченные им лица) (см. также п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 17 сентября 1992 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности". - Вестник ВАС РФ, 1993, N 1, с. 78).

Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.

Договор возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит его в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.

В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 672, 677), хотя настоящая статья его не называет. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст. 672, 677 ГК.

От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см. ст. 288 ГК и коммент. к ст. 650, 673). Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (см. коммент. к ст. 673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст. 650) или договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст. 689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см. ст. 240).

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Комментарий к статье 672

1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищных фондов выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1, 12 - 15 указанного Закона). Нанимателями в договоре социального найма могут быть исключительно граждане (см. коммент. к ст. 671, 677).

После введения в действие Конституции РФ (ст. 40) в состав фонда социального использования дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где могут проживать малоимущие и иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывает настоящая статья. При этом граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования и других жилищных фондах будут проживать те, кто уже проживает по договору найма в домах государственного муниципального жилищного фонда, независимо от площади занимаемого жилого помещения, и оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате (ст. 13 Закона, а также коммент. к ст. 682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека) и по лимитированной квартирной плате (ст. 13, 15 Закона); кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст. 12 Закона); проживающие и кто будет проживать в частном жилищном фонде и получающие субсидии на оплату нанятого жилья (ст. 40 Конституции РФ).

2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст. 677). Однако, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены и поэтому применяются правила, установленные жилищным законом.

3. Настоящая статья не исчерпывающе регулирует эти отношения. П. 3 ее носит отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту разновидность договора найма жилого помещения - договор социального найма (см. Закон о жилищной политике). Подробнее условия, порядок и основания заключения договора будут урегулированы Жилищным кодексом РФ. Ряд норм о коммерческом найме специально распространен на договор социального найма: письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), временные жильцы (ст. 680 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), поднаниматели (пп. 1 - 3 ст. 685 ГК). Таким образом, названные нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма.

Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы настоящего ГК, в том числе и настоящей главы, например, ст. 671, 673, нормы гл. 34 (применительно к жилищным отношениям), действуют, но при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Стало быть, приоритет отдается специальным нормам.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 673

1. Употребляемое в настоящей статье, равно как и в других статьях главы понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п. 2).

ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст. 1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем (с 1992 г., когда был принят упомянутый Закон, помещения признавались жилыми, если были пригодными просто к проживанию, что на порядок ниже требований к постоянному проживанию), что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания (см. ст. 20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).

ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ЖК).

2. Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения дома (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст. 290 ГК.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Комментарий к статье 674

1. Договор найма жилого помещения любой разновидности (см. коммент. к ст. 672) оформляется в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (см. ст. 162 ГК). Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст. 677), ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст. 679 (см. коммент. к ней).

Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (см. коммент. к ст. 671), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к статье 675

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к ст. 672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к статье 676

1. Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отразило сложившуюся практику.

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

Относительно пригодности помещения целям проживания см. коммент. к ст. 673.

2. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к статье 677

1. Выражена общая особенность любой разновидности этого договора - нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин (см. гл. 3 ГК и коммент. к ст. 671). Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможна замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст. 686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст. 686). Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей.

2. В отличие от ранее действующего жилищного законодательства, настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в том числе несовершеннолетних, малолетних лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора (см. коммент. к ст. 674), но только при заключении договора коммерческого найма.

Другое отличие от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования договора социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК - отказ в регулировании коммерческого найма жилого помещения от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем". Это - отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.

Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.

Отношения между нанимателем и конгломератом постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.

3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст. 687).

Солидарная ответственность этих лиц установлена настоящей статьей как исключение из правила (п. 4).

Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п. 2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст. 680, 685), за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.

4. Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение, в силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого помещения, пока договор найма не изменен.

Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст. 322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Комментарий к статье 678

Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст. 672).

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора (см. коммент. к ст. 687).

Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя (см. коммент. к ст. 671, 687). О сроках и размерах квартирной платы см. коммент. к ст. 682. Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление, газ) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через балансодержателя дома (жилищно - эксплуатационную организацию), меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Комментарий к статье 679

На вселение полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В отличие от прежнего регулирования настоящая статья вводит новую зависимость - согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем регулировании) не требуется.

Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан.

Вместо прописки введена регистрация граждан по месту жительства и месту пребывания граждан, которая не влияет на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст. 1227) и с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. (СЗ РФ, 1995, N 18, ст. 1708), признавшего положения закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим содержанию Конституции РФ.

Норма жилой площади на одного человека (12 кв. м), требуемая при вселении нового постоянного пользователя, ранее содержавшаяся в утративших силу правилах прописки, восстановлена в требованиях настоящей статьи как норма гражданского права. Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от нее.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Комментарий к статье 680

1. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст. 672).

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением.

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. м. Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию вправе не допустить въезд временных жильцов.

Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Настоящая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарий к статье 681

1. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст. 672).

В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения.

В отличие от соответствующей нормы жилищного законодательства настоящая статья несколько ухудшает положение постоянно проживающих в помещении дома, которому предстоит переоборудование.

Согласие нанимателя на переоборудование дома требуется для наймодателя лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (что вносит неопределенность в толкование формулировки закона о существенном изменении условий). Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается во внимание, тогда как прежнее жилищное законодательство (исходя из равенства жилищных прав) учитывало их согласие или отказ от согласия на переоборудование.

Кроме того, в качестве критерия предстоящего переоборудования жилого помещения устанавливалась его цель - повышение благоустройства квартиры, что в настоящей статье отсутствует. Закон употреблял понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием, что также отсутствует, но продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 682

1. Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. В государственном и муниципальном жилищном фонде квартирная плата лимитирована (Ведомости РФ, 1993, N 3, ст. 99; СЗ РФ 1996, N 3, ст. 147). В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. Собственники приватизированных квартир в силу специального решения оплачивают эксплуатационные расходы по тем же ставкам квартирной платы и тарифам на коммунальные услуги, какие установлены квартиронанимателям (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст. 960). Ставки квартирной платы должны устанавливаться в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" (СА РФ, 1993, N 39, ст. 3620). При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцировано в зависимости от его качества и местоположения.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ "малоимущим, указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату" (см. коммент. к ст. 672).

Органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья по договору социального найма жилого помещения в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. При этом собственные расходы граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг, в установленных пределах, не должны превышать половину минимального размера оплаты труда.

2. В договоре коммерческого найма введен запрет на одностороннее изменение размера квартирной платы, допустим, в сторону увеличения, наймодателем. Его может изменить закон или договор. Так Правительство РФ, осуществляющее поэтапный переход к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, выполняет поручение Закона о жилищной политике.

3. Срок внесения квартирной платы теперь определяется в договоре. На случай, если он там не будет назван, действует норма настоящей статьи - оплата производится ежемесячно. Порядок внесения платы нанимателем жилого помещения регламентируется специальным жилищным законом - Жилищным кодексом.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 683

1. Во изменение ранее установленной жилищным законодательством бессрочности договора найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда настоящая статья вводит в договор коммерческого найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК 1964 пятилетний срок договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст. 684).

Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо срока. Если он не будет назван, договор коммерческого найма жилья все равно будет считаться заключенным на пятилетие.

2. Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Они лишаются:

права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к этой статье);

права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст. 680, 685);

преимущественного права на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст. 684);

права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст. 686);

льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения (чтобы приостановить выселение), послуживших основанием для судебного предупреждения о расторжении договора найма по требованию наймодателя (см. коммент. к п. 2 ст. 687).

И при краткосрочном найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если об этом специально договорятся стороны.

В ранее действовавшем жилищном законе также предусматривалось при краткосрочном найме ограничение в индивидуальном жилищном фонде прав нанимателя, заключившего договор на срок не свыше одного года. Но из всех вышеперечисленных ограничений оно касалось лишь невозможности требовать возобновления договора.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Комментарий к статье 684

1. При срочности договорных отношений (см. коммент. к ст. 683) необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.

Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).

2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение договора либо на прекращение договора вообще.

Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в одном из тех возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях - его условия пользования или изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше, чем на один год.

Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признать заключенный договор с новым нанимателем недействительным и (или) возместить причиненные убытки. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.

3. Прежнее жилищное законодательство в сравнении с настоящим ГК давало больше гарантий стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном найме (не свыше одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его семьи.

По ГК наниматель также при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора (см. коммент. к ст. 683), что расширяет число оснований, по которым договор может быть не возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет. Закон встал на сторону наймодателя.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Комментарий к статье 685

1. Пп. 1 - 3 настоящей статьи носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст. 672).

В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст. 680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование жилую площадь по договору от нанимателя, должны ее оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен по специальной договоренности.

Согласия совместно проживающих с нанимателем постоянных проживающих на заключение договора поднайма настоящая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст. 672 и 677), очевидно, что договор подписывается на стороне нанимателя также и постоянными пользователями.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

2. Сохраняется прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения нормы жилой площади на одного человека (12 кв. м). Поэтому сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы.

Настоящее требование из числа ранее действовавших является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (запрет на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также без согласия проживающих в одной коммунальной квартире, других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей), не действуют.

3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.

4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет (см. коммент. к п. 1 наст. ст.).

5. Если договор найма досрочно прекращается (см. коммент. к ст. 687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст. 684).

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарий к статье 686

1. Правовой механизм изменения договора найма в сравнении с его прежним регулированием нормами жилищного законодательства резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п. 1) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения (п. 2).

2. Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя вопреки отказу наймодателя по ГК не допускается, хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя, совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица, постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем.

Хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, однако суд, руководствуясь уже настоящей статьей, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

3. Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия - осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя вопреки правилу, изложенному в п. 1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с ныне умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей (см. коммент. к ст. 677).

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к статье 687

В соответствие со ст. 40 Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилища".

1. Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если из жилого помещения выедут не все, договор не прекратит свое действие; утратят свои жилищные права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило прекращения договора по инициативе граждан - они информируют наймодателя за три месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.

2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора с другой стороной по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:

а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения квартирной платы действуют установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683);

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст. 677, 680, 685).

В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему предоставляется судебным решением льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или даже не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Настоящая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.

3. В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими (п. 2) настоящая статья вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующегося в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, каким является их аварийность, что также имеется в виду в законе.

В этом случае следует руководствоваться Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министерства жилищно - коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529.

Непригодные к постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.

Названное Положение по степени износа основных конструкций дома не устанавливает критерии аварийности его технического состояния, указывая лишь на случай аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, когда расселение проживающих в доме "необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций". Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается исполнительной властью и состоит из заместителя руководителя органа местной исполнительной власти (председатель комиссии), представителей жилищно - эксплуатационных организаций, районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управления пожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местной исполнительной власти.

Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.

Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называются жилищным законодательством.

4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционное для жилищного законодательства основание расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).

Однако настоящая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения (п. 2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года по повторному требованию наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Комментарий к статье 688

Норма статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.