§ 3. Строительный подряд

Статья 740. Договор строительного подряда

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий к статье 740

1. Статья существенно изменяет правила ст. 368 ГК 1964, исключая плановую основу как предпосылку заключения договора и не ограничивая обязательства подрядчика требованием о выполнении работ своими силами и средствами. Расширена область действия договора, поскольку он может быть заключен не только на сооружение нового здания, но и капитальный ремонт зданий и сооружений. Подрядчик, в отличие от ранее действовавших правил, может выполнять работы во всех регионах страны.

2. Заказчиком по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства (инвесторы), а также лица, которые специализируются на выполнении такого вида работ, являются доверенным лицом заказчика, действуют от его имени и в его интересах в течение всего инвестиционного цикла.

3. Подрядчиками могут быть строительно - монтажные, строительные, проектно - строительные и другие организации и предприятия, независимо от форм собственности, а также физические лица либо организации посредников, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законом порядке (см. Постановление Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418). Лицензирование строительной деятельности осуществляется с целью защиты прав и интересов потребителей строительной продукции. Перечень видов строительной деятельности (строительно - монтажных, проектных работ, инженерных изысканий, производства строительных материалов, изделий и конструкций), подлежащих лицензированию, установлен специальными нормами.

Субъектами лицензирования являются организации и предприятия, осуществляющие или имеющие намерение начать строительную деятельность, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности (см. Постановление Правительства РФ от 8 ноября 1991 г. N 593 - СП РФ, 1992, N 3, ст. 18).

4. Подрядчик заключает, как правило, договор строительного подряда на строительство объекта "под ключ", который предусматривает выполнение полного инвестиционного цикла: проектирование, строительство и специальные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, а в отдельных случаях - временную эксплуатацию оконченного строительством объекта.

Подрядчик может, если иное не предусмотрено условиями договора, привлекать для выполнения комплекса или вида работ другие организации - субподрядчиков. При этом ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов работ в сроки, предусмотренные договором, и надлежащего качества принимает на себя подрядчик (см. ст. 706 и коммент. к ней).

5. В силу п. 3 статьи при выполнении строительных работ для удовлетворения бытовых потребностей граждан права заказчика - гражданина по договору строительного подряда определяются законодательством о договоре бытового подряда (см. ст. 731, 737, 739 и коммент. к ним). Это дает заказчику - гражданину ряд дополнительных правомочий в договоре.

6. Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 на территории РФ не действуют Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утв. Постановлением СМ СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550.

7. В 1992 г. Министерством архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства РФ по согласованию с Министерствами экономики и финансов РФ было издано Руководство по составлению договоров подряда на строительство в РФ, которое учитывает изменения в роли и содержании таких договоров в условиях перехода к рыночным отношениям. Это руководство используется подрядчиками и заказчиками при заключении договоров строительного подряда как методическое пособие для определения соответствующих условий заключаемых договоров.

Статья 741. Распределение риска между сторонами

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 741

1. Новая статья, которая в отличие от ст. 705, называющей конкретные случаи риска, вводит для строительного подряда общее правило: риск случайной гибели (повреждения) объекта строительства, наступивший до сдачи объекта подрядчиком заказчику, падает на подрядчика.

2. Заказчик возмещает ущерб от риска только в случаях, когда он передал для строительства некачественные материалы, оборудование, конструкции, давал ошибочные указания подрядчику, о чем его подрядчик предупреждал (см. коммент. к ст. 716). Передавая подрядчику обязанности по обеспечению строительства всем необходимым, заказчик от несения отрицательных последствий такого риска освобожден, кроме исключительных случаев - ошибочных указаний с его стороны в процессе строительства, поскольку риск подрядчика в этих случаях возрастает.

Статья 742. Страхование объекта строительства

1. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

2. Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Комментарий к статье 742

1. Новая статья, которая не носит императивный характер. В договоре стороны могут определить обязанность одной из сторон страховать риски от случайных повреждений объекта строительства, отдельных этапов или комплексов (оконченных строительством согласно условиям договора), вреда, причиненного другим лицам, а также условия такого страхования.

2. Сторона, устанавливая со страховщиком отношения, выходящие за рамки договора строительного подряда, при наступлении страхового случая обеспечивает полное или частичное возмещение убытков третьим лицам. Условия договора страхования должны быть сообщены другой стороне договора строительного подряда.

Статья 743. Техническая документация и смета

1. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

2. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

4. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

5. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Комментарий к статье 743

1. В отличие от ранее действовавшей ст. 368 ГК 1964 указано, что подрядчик обязан осуществлять работы по строительству объекта в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работы, и сметой, являющейся важным экономическим документом строительства, который определяет цену объекта, поскольку смета учитывает не только стоимость работ, но и стоимость приобретаемого оборудования, материалов, энергоисточников, др. затрат. Техническая документация и смета должны соответствовать требованиям нормативных документов, регулирующих строительство, и заключаемому договору строительного подряда. В систему нормативных документов входят Строительные нормы и правила (СНиП) - федеральный документ; ГОСТы в области строительства (ранее утверждались Госстроем, в настоящее время - Министерством архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства РФ - состоит из 4 частей), своды правил по проектированию, некоторые нормативные документы субъектов РФ, строительные нормы территориальных органов управления, издаваемые в пределах их компетенции.

СНиП регламентируют порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство зданий, сооружений на территории РФ и предназначены для применения заказчиками (инвесторами), органами государственного управления и надзора, предприятиями, организациями, объединениями, иными юридическими и физическими лицами - участниками инвестиционного процесса.

2. В договоре стороны определяют, в зависимости от сложности предполагаемого объекта, стадийность и состав проектной документации. Для сложных объектов, как правило, применяют двустадийное проектирование - технический проект и рабочая документация. Заказчик (в зависимости от источника финансирования) должен утвердить или одобрить обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий, сооружений. Разработка ТЭО (технико - экономического обоснования строительства), выполняемая чаще всего проектирующей организацией, является основанием для составления рабочей документации, которая в зависимости от условий договора готовится одной из сторон договора, но во всех случаях подлежит согласованию с заказчиком; при возложении проектирования на подрядчика заказчик в определяемые сторонами сроки должен передать исходные данные для проектирования, исходные данные по оборудованию, задание на проектирование, решение о согласовании места расположения объекта, технические условия на подключение объекта к сетям и коммуникациям и др. данные, необходимые для разработки проектной документации.

3. Сообщение об обнаружении не учтенных технической документацией работ подрядчик передает заказчику в письменной форме в установленный договором срок. В договоре стороны могут предусмотреть условие, по которому в случае неполучения ответа в установленный срок от заказчика (в случаях, когда дополнительные работы неизбежны с точки зрения срока или качества строительства) подрядчик выполняет работы, считая, что молчание заказчика есть его согласие с необходимостью выполнения работ, не предусмотренных технической документацией.

4. Подтверждением выполнения подрядчиком требований об уведомлении заказчика о необходимости выполнить дополнительные работы является письменный документ при условии, что этот документ получен представителем заказчика в установленный срок. Убытки возмещает заказчик только в случаях, когда доказан факт уведомления заказчика о необходимости решить вопрос о дополнительных работах. При выполнении работ согласно технической документации, согласованной с заказчиком, но не учтенной сметой, подрядчик выполняет их, сообщая о факте заказчику, и заказчик производит их оплату.

5. В силу п. 5 ст. 743 подрядчик вправе отказаться от выполнения дополнительных работ (ранее не предусмотренных рабочими чертежами), но при наличии условий, перечисленных в этом пункте. Во всех остальных случаях при необходимости выполнить дополнительные работы, выявленные не только в процессе строительства, и в связи с новыми требованиями государственных компетентных органов (надзора), а также заказчика подрядчик выполняет эти работы за дополнительную согласованную оплату.

Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию

1. Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

2. Внесение в техническую документацию изменений в большем против указанного в пункте 1 настоящей статьи объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

3. Подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 450 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

4. Подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.

Комментарий к статье 744

1. Согласование изменений в выданной технической документации должно осуществляться в письменной форме. В случае обеспечения технической и сметной документацией объекта строительства подрядчиком изменение может иметь место только после согласования с заказчиком (инвестором) в срок, оговоренный договором строительного подряда. При изменении проектно - сметной документации заказчиком или требовании об изменении со стороны организаций, осуществляющих надзор за строительством в период сооружения объекта или в процессе экспертизы, утверждения или согласования документации, окончательное решение может быть принято по согласованию сторон, кроме случаев, когда будет доказана несостоятельность подобных требований.

2. В договоре устанавливается порядок и срок согласования дополнительной сметы в случае изменений, вносимых в техническую документацию после принятия ее в производство работ исполнителем.

3. Требование подрядчика о пересмотре сметы должно быть надлежащим образом мотивировано и представлено для согласования с заказчиком в письменной форме в срок, определяемый договором.

4. При определении "разумных расходов" возможно руководствоваться нормами СНиП (см. СНиП ч. IV "Сметные нормы и правила"). Такие расходы должны быть технически и экономически обоснованы, исходя из оптимального расхода ресурсов, рационального использования окружающей среды, правильного и достоверного определения стоимости изменений и дополнений к ранее выданной технической документации. Ранее изданные методические указания Госстроя РФ, опубликованные в 1992 г., носили рекомендательный характер и могут применяться в этом качестве участниками инвестиционного процесса, независимо от форм собственности.

Статья 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

1. Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

2. Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

3. В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Комментарий к статье 745

1. Ранее при системе планового распределения материальных ресурсов на каждую из сторон строительного подряда было возложено обеспечение строительства материалами и оборудованием по установленному перечню. В новых условиях свободного рынка п. 1 ст. 745 возлагает на подрядчика обязанность обеспечения строительства всеми необходимыми материалами, конструкциями, деталями и оборудованием. Стороны в договоре могут установить порядок, при котором на заказчика будет возложено обеспечение строительства отдельными видами материалов или заказ оборудования, особенно технологического.

2. Подрядчик вправе требовать передачи ему расчетов проектной организации о потребности основных видов материалов, строительных конструкций, технологических устройств (оборудования) и энергоресурсов. На основании этих расчетов сторонами согласовываются комплектовочные ведомости, способствующие обеспечению заказа и получению комплектов оборудования.

3. Для проверки качества используемых в строительстве материалов и конструкций подрядчик обычно осуществляет входной контроль. Специальное структурное подразделение подрядчика проводит контроль качества всех поступающих на строительную площадку и используемых материалов и конструкций; составляет акты приемки и предъявляет претензии при нарушении требований по качеству.

Когда договором на заказчика возложено обеспечение материалами и оборудованием, подрядчик, обнаружив при проверке нарушения качества и комплектности поставленного, должен предложить заказчику произвести замену полученных им материалов и оборудования, принимая временно на ответственное хранение некачественные предметы поставки. Правом отказа от исполнения работ подрядчик может воспользоваться только при отказе заказчика от замены или неполучении ответа от заказчика в установленный в договоре срок. В подобной ситуации заказчик должен оплатить стоимость фактически выполненных работ по объекту (см. ст. 716 и коммент. к ней).

Статья 746. Оплата работ

1. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.

2. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.

Комментарий к статье 746

1. Допуская в п. 1 оплату работ заказчиком в размере согласно смете, статья дает возможность производить расчеты в ходе строительства, а также после полного завершения работ по договору. Расчеты могут осуществляться по конструктивным элементам, за выполненные отдельные виды работ и услуги, по этапам и после завершения всех работ, с учетом устранения замечаний, полученных по качеству выполненных работ (см. п. 28 Руководства по составлению договоров подряда на строительство в РФ от 27 мая 1992 г.). Окончательный расчет производится заказчиком после выполнения всех работ по договору, включая устранение дефектов, выявленных в процессе приемки объекта, за вычетом ранее перечисленных подрядчику средств. Договором может быть предусмотрено предоставление заказчику аванса (см. коммент. к ст. 711).

2. Расчеты в строительстве между подрядчиком и заказчиком осуществляются через банки, в которых открыты счета сторон договора. Оплата строительных работ может быть за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизационных отчислений, денежных накоплений и сбережений граждан), а также полученных кредитов. Финансирование капитальных вложений может производиться как за счет одного, так и нескольких инвесторов.

Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда

1. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

2. Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.

3. Оплата предоставленных заказчиком услуг, указанных в пункте 2 настоящей статьи, осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.

Комментарий к статье 747

1. Кроме перечисленных в ст. обязательств, на заказчика договором обычно возлагаются: обеспечение подрядчика на строительной площадке телефонными и телексными линиями; при сооружении, капитальном ремонте, реконструкции объекта на территории действующего предприятия - обеспечение доступа работникам строительной организации на строительную площадку в течение срока действия договора; обеспечение жильем работников (при наличии возможностей), услугами столовой, буфетов, бани, лечебных заведений (здравпунктов), а также содействие организации отдыха. В случае невозможности временно передать жилье для расселения работников строительных организаций при отдаленности мест массового расселения работников и невозможности доставки их к месту работы из-за отсутствия городского транспорта, заказчик оплачивает согласно договору расходы по доставке рабочих к месту работы и обратно - к месту проживания. В отдельных случаях заказчик предоставляет подрядчику квалифицированный рабочий персонал.

2. Оговаривая в договоре дополнительные обязательства заказчика, стороны должны согласовывать порядок расчетов за такие услуги.

Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда

1. Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно - хозяйственную деятельность подрядчика.

2. Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

3. Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно - хозяйственную деятельность подрядчика.

4. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

Комментарий к статье 748

В статье определены права заказчика по контролю и надзору за выполнением работ, испытаниями отдельных конструкций. При выполнении скрытых работ без подтверждения заказчиком по его требованию подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть работ. О всех случаях обнаруженных нарушений технических условий выполнения отдельных видов работ согласно требованиям СНиП заказчик делает соответствующую запись в журнале производства работ. Подрядчик обязан в указанные в договоре сроки устранить отмеченные недостатки (см. Положение о техническом надзоре, утв. Госстроем РСФСР 3 декабря 1991 г.).

Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Комментарий к статье 749

1. Новая статья, учитывающая современный опыт ведения строительства. Предусмотрена возможность доверить третьему лицу - профессионалу или специализированной организации, имеющим соответствующую лицензию, от имени и в интересах заказчика и за его счет осуществлять контроль и надзор за строительством объекта. Пределы полномочий инженера (организации) и порядок уведомления им заказчика о действиях подрядчика и о недостатках, обнаруженных в процессе исполнения поручения, предусматриваются в договоре.

2. Договор с инженером (инженерной организацией) именуется в ст. 749 договором об оказании услуги и, следовательно, к нему применимы правила ст. 779 - 783 ГК, поскольку в заключаемом договоре не предусмотрены иные условия, отражающие особенности задач инженера (инженерной организации).

Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда

1. Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.

2. Расходы стороны, связанные с исполнением обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, подлежат возмещению другой стороной в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда.

Комментарий к статье 750

1. Наименование статьи шире ее содержания, ибо в ней идет речь только об устранении обнаружившихся препятствий к надлежащему выполнению работ. Обычно в договоре строительного подряда заказчик принимает на себя ряд обязательств по содействию строительству (см. ст. 718, 719, 747 и коммент. к ним).

2. В договоре часто оговариваются совместно выполняемые работы, такие, как очистка подъездных дорог к строительной площадке, освобождение строительной площадки от строений, сооружений, мешающих строительству; подготовка объекта к эксплуатации и др. Заказчик представляет подрядчику исходные данные для выполнения работ по разметке строительной площадки и привязке объекта, подрядчик в свою очередь создает геодезическую разбивочную основу для строительства. Разрешения на временные подсоединения коммуникаций на период выполнения работ на строительной площадке передает заказчик, а работы выполняет подрядчик. Расходы по совместно выполняемым работам возмещаются каждому из исполнителей по согласованным расчетам (см. СНиП, ч. III 01-01-85).

Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ

1. Подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

Подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований.

2. Подрядчик не вправе использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ.

Комментарий к статье 751

1. Новая статья, направленная на безопасное ведение строительства. В этих целях подрядчик обязан принимать от заказчика или проектирующей организации (когда заказчиком проектно - сметной документации был подрядчик) для исполнения техническую документацию после согласования ее с соответствующими органами, в том числе санитарно - эпидемиологической службой, с учетом возможности размещения вновь создаваемых промышленных объектов, правильности выбора земельных участков под строительство, а также с учетом планировки и застройки населенных пунктов. Выбор водоисточников, осуществление мероприятий по охране водоемов от загрязнения подрядчик производит с соблюдением санитарно - эпидемиологических правил. По результатам контроля государственные компетентные органы выдают заключение, обязательное для подрядчика и заказчика.

2. В процессе строительства должны соблюдаться положения СНиП, требования природоохранного законодательства, предупреждающие ведение работ, следствием которых бывает эрозия и деградация земель, химическое и биологическое их загрязнение, др. нарушения экологических норм и правил. Подрядчик должен выполнять после окончания строительства основного объекта, до сдачи его в эксплуатацию, рекультивацию земель и восстановление лесонасаждений своими силами или с привлечением специализированных организаций.

3. Подрядчик при приемке проекта организации строительства и в проекте производства работ предусматривает оснащение строительной площадки и отдельных видов работ средствами безопасности. В период выполнения работ по сооружению объекта на подрядчике лежит обязательство проведения инструктажей лиц, работающих на строительной площадке и местах, обслуживающих строительство (подсобных сооружениях), по соблюдению правил безопасности. Подрядчик обеспечивает надлежащее состояние средств соблюдения правил технической безопасности. Поскольку ответственность за соблюдение этих правил несет подрядчик, его указания в части соблюдения правил техники безопасности обязательны как для его, так и для работников других организаций, непосредственно принимающих участие в сооружении объекта на строительной площадке (см. СНиП, ч. IV-80).

Статья 752. Последствия консервации строительства

Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Комментарий к статье 752

1. Консервация объекта строительства может вызываться как решениями компетентных государственных органов, например при нарушении требований экологической безопасности, так и невозможностью продолжить строительство по другим причинам, в том числе - вследствие отсутствия финансирования.

2. Статья предусматривает, что при консервации ее последствия несет заказчик, который должен возместить расходы подрядчика, вызванные консервацией.

3. В договоре строительного подряда предусматривается порядок прекращения договора в случаях консервации: письменное уведомление о консервации, порядок расчетов за выполненные работы, составление соответствующего акта.

Статья 753. Сдача и приемка работ

1. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.

2. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

3. Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

5. В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

6. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Комментарий к статье 753

1. После выполнения сторонами их обязательств по договору осуществляется приемка завершенного строительством объекта в порядке, установленном законодательством и договором. В договоре определяют срок сдачи и приемки работ, их этапов и очередей, порядок передачи комплекта исполнительных документов. В договоре стороны могут согласовать отдельные стадии приемки (готовность строительно - монтажных работ, оборудования после индивидуальных испытаний, пуско - наладочных работ и др.); определять обязательства сторон об обеспечении надлежащих условий для проведения приемки - сдачи работ, испытаний оборудования. Если приемо - сдаточные испытания требуют координации участников или присутствия представителей изготовителей технологического оборудования, подрядчик представляет программу испытаний.

2. В договоре стороны согласовывают порядок приемки - сдачи отдельных видов, этапов работ или технологических комплексов, обычно оговаривая обязанности по обеспечению сырьем, обслуживающим персоналом в процессе приемки - сдачи, а также порядок перехода права пользования и распоряжения (или охраны) переданной частью объекта (котельной, компрессорной, насосной, подъездными путями, подъемным стационарным оборудованием и др.).

3. Заказчик несет риск последствий гибели или повреждения принятых от подрядчика согласно договору результатов работы (части работ по сооружению объекта) только в случае, если им подписан надлежаще оформленный акт промежуточной приемки.

4. С момента приемки объекта по акту заказчиком он переходит в его владение и распоряжение. Заказчик принимает на себя риск возможного разрушения или повреждения принятого объекта. Однако подрядчик после оформления акта приемки, а в необходимых случаях - после утверждения акта в установленном порядке, не освобождается от исполнения договорных обязательств, которые не были им надлежащим образом исполнены.

5. Имеются новые ведомственные Правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов. Такие Правила приняты Министерством транспорта 25.07.94. Правилами предусмотрена приемка федеральных дорог и их участков, имеющих самостоятельное транспортное значение. Правилами регламентированы подготовка к сдаче оконченных строительством упомянутых объектов, работа приемочных комиссий, их состав, приведен перечень документов, которые должны быть приложены к акту приемки.

Постановлением Главы администрации Московской области от 10 февраля 1995 г. N 15 утвержден временный порядок назначения государственных приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области. Этот документ отвечает требованиям СНиП 3-001-04-87 и распространяется на объекты на территории области, исключая жилые дома, садовые домики, дачи, гаражи, хозяйственные и бытовые строения, возведенные физическими лицами. Действие временного порядка в части назначения государственных приемочных комиссий распространяется на объекты федерального, межрегионального значения, которые финансировались полностью или частично за счет областного бюджета. В документе установлен порядок утверждения актов приемки объектов органами, назначавшими комиссию.

Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Комментарий к статье 754

1. Статья устанавливает ответственность подрядчика за качество работ, подчеркивая значение качественных показателей в строительстве. Имеется в виду ответственность за выполнение работ с отступлением от проекта, принятого к производству, сметы, а также строительных норм и правил (СНиП на каждый вид работ), действующих на момент выполнения отдельных видов работ.

2. Новым является положение об ответственности подрядчика за недостижение объектом строительства проектных показателей, в том числе - производственной мощности предприятий. Обычно такая ответственность имеет место вследствие нарушения технических требований или обязательной при строительстве документации. Стороны устанавливают в договоре гарантийный срок и эксплуатационно - технические требования к объекту (см. ст. 755 и коммент. к ней).

3. Статья не устанавливает конкретные санкции, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств подрядчиком и обеспечивающие имущественные интересы заказчика при несоблюдении подрядчиком требований по качеству. В этих случаях применяют правила ст. 723 ГК, определяющие права заказчика при выполнении подрядчиком работ с недостатками (см. коммент. к ст.).

Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены условия об уплате неустойки (штрафа) при выявлении дефектов строительных работ и несвоевременном их устранении подрядчиком.

Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.

4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Комментарий к статье 755

1. Подрядчик гарантирует выполнение работ в полном объеме, качество выполнения работ в соответствии с проектной документацией, своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных в процессе строительства, приемки работ и в период гарантийного срока эксплуатации объекта, а также нормальное функционирование объекта, инженерных систем и оборудования, но при условии правильной эксплуатации заказчиком построенных объектов. Бремя доказывания этого лежит на подрядчике.

2. Продолжительность гарантийных сроков в ст. 755 ГК не предусмотрена, она может быть согласно п. 1 установлена законом. В настоящее время таких законодательных норм нет, и сроки гарантии должны определяться в договоре. Сроки гарантии принято устанавливать дифференцировано, применительно к отдельным видам строительных работ.

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Комментарий к статье 756

1. Правила статьи носят общий характер и имеют в виду как случаи, когда на строительные работы были предусмотрены гарантийные сроки, так и ситуации, когда такие сроки отсутствуют. При этом называемый в абз. 2 пятилетний срок, как это следует из п. 1 ст. 724, может быть изменен в заключаемом договоре.

2. О соотношении названного в ст. 756 пятилетнего срока и срока давности см. коммент. к ст. 725.

Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

1. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности.

2. Подрядчик вправе отказаться от выполнения обязанности, указанной в пункте 1 настоящей статьи, в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Комментарий к статье 757

1. Названное в статье обязательство подрядчика выходит за рамки договора строительного подряда, поскольку, согласно договору, подрядчик обязан выполнить работы по сооружению объекта в соответствии с полученной и надлежаще утвержденной технической документацией. Согласно п. 1 статьи стороны могут согласовать дополнительную к договору обязанность подрядчика. Обычно это имеет место при необходимости выполнить требования в связи с изменением отдельных правил по технике безопасности, противопожарных правил, строительных норм на отдельные виды работ. Стороны, включая в договор такое условие, могут установить порядок согласования, оплаты работ, срок их выполнения.

2. Если стороны согласовали предварительное условие о выполнении подрядчиком работ, предусмотренных п. 1 ст. 757, то для подобных ситуаций п. 2 дает подрядчику право, при определенных условиях, отказаться от их выполнения. В этом случае ответственность подрядчика не наступает. Если же подрядчик принял на себя обязательство выполнить работы по устранению недостатков (дополнительные работы), он должен выполнить их и несет на общих основаниях ответственность, предусмотренную договором и законом.