Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Комментарий к статье 36
1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в многоквартирных домах. До вступления в силу настоящего Кодекса названные отношения регулировались ФЗ "О товариществах собственников жилья". В практике применения названного Закона возникали трудности по вопросам прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество дома. Они были вызваны, во-первых, названием Закона, которое все-таки говорит о товариществах собственников жилья, во-вторых, возникали из-за разночтения термина "кондоминиум". Практика применения ФЗ "О товариществах собственников жилья" была неоднозначна. В основном это было обусловлено неопределенностью Закона о необходимости регистрации кондоминиума и неоднозначным толкованием норм о создании кондоминиума. Действие названного Закона прекратилось с момента введения в силу настоящего Кодекса, в котором уже нет термина "кондоминиум" и, как следствие, нет норм о его регистрации и создании. Нормы комментируемой статьи регулируют отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где жилые помещения принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах, независимо от количества собственников помещений в таком доме и от наличия создания товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации. Думается, что новый ЖК снял часть проблем, которые возникали ранее при применении норм ФЗ "О товариществах собственников жилья" в отношении норм об общем имуществе многоквартирного дома.
2. Собственнику жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. К таким помещениям следует отнести колясочные, подвалы, чердаки, технические помещения, лестничные площадки и иные помещения. Также в состав общего имущества входят инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме.
3. Кроме того, в состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. Однако границы земельных участков установлены далеко не во всех случаях. Часто земельные участки предоставлялись для строительства одновременно нескольких домов, и, соответственно, под каждый конкретный дом участки в качестве самостоятельных не выделялись. Организациям, осуществляющим строительство, не было необходимости устанавливать границы земельного участка для каждого конкретного дома, поскольку впоследствии, т.е. по окончании строительства, эти организации не приобретали вещные права на построенный ими жилой дом и земельный участок.
Действующим до вступления в силу нового ЖК РФ законодательством была предусмотрена передача собственникам помещений в многоквартирном доме земельного участка в общую долевую собственность. В то же время право собственности на общее имущество, в состав которого входит земельный участок, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу приобретения права собственности на жилое помещение. Возникновение права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не должно зависеть от воли предыдущего собственника.
Кроме того, в подавляющем большинстве регионов органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не передавали собственникам помещений в многоквартирных домах земельные участки в общую долевую собственность. Нормы федерального законодательства о передаче в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не привели к желаемому результату.
4. ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Установление границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Кадастровый учет проводится за счет их средств.
Если границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет до дня введения в действие настоящего Кодекса, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу нового ЖК РФ.
В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В данном случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
5. Кроме того, ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, должны приниматься приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, и проведении кадастрового учета.
В этом случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).
Обременения, существовавшие до вступления в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если стороны не достигли соглашения об обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.
7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома, домовладельцев.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого имущественного комплекса. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.
Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.
8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.
Некоторые части общего имущества могут быть приращены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к этим статьям). После получения такого согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к этим статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.
В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).
Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, а также произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.
10. Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.
При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступают от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Комментарий к статье 37
1. Доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме, измеренного в квадратных метрах. Законодательство, действовавшее до введения нового ЖК, предусматривало возможность решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установить не пропорциональность, а какой-либо иной критерий. Например, каждый собственник мог иметь равный остальным голос. Настоящий Кодекс не предусматривает такой возможности. Однако ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу вышеназванного Закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Таким образом, принятые ранее решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не утрачивают силы.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК). ЖК соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. ГК РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением этого имущества.
Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и др. самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), постольку она не может быть отчуждена отдельно.
В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Комментарий к статье 38
1. Право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости, мены, дарения, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, в результате строительства, а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством. При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме. Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение. Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество.
2. Есть случаи, когда право на долю в общей собственности при отчуждении помещения в многоквартирном доме у нового собственника возникает впервые. Так, например, в муниципальной собственности в многоквартирном доме находятся, предположим, 10 квартир. При приватизации жилого помещения новый собственник приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональную площади этого помещения. Но до приватизации жилого помещения этой доли не было, поскольку доля в праве общей собственности у муниципального образования была пропорциональной общей площади 10 квартир, а не каждой квартиры в отдельности. В данном случае новый собственник приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную площади своей квартиры. При этом доля в праве общей собственности у муниципального образования уменьшилась на размер доли в праве общей собственности, пропорциональной переданному в собственность граждан помещению.
По окончании строительства многоквартирного дома возникает право собственности у лиц, участвующих в строительстве дома своими средствами в порядке долевого участия. Соответственно, с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме возникает и право на долю в общей собственности на общее имущество данного дома.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда возникает с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме, независимо от воли предыдущего собственника или лица, приобретающего помещение в доме. При этом соглашением лица, производящего отчуждение помещения, и лица, приобретающего помещение, нельзя установить иное, нельзя уменьшить размер этой доли. Такое соглашение является ничтожным. Но это не означает, что договор, на основании которого производится отчуждение помещения, является также ничтожным. В данном случае ничтожным является только соглашение о доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 39
1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит также соблюдение технических, противопожарных, санитарно-гигиенических правил, правил содержания жилых домов. Они обязаны содержать помещения, находящиеся в их собственности, в надлежащем состоянии и осуществлять их ремонт за свой счет.
2. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не только имеют права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации. В соответствии с требованиями ЖК РФ они обязаны выбрать способ управления принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, куда входят не только жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, но и общее имущество дома, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности.
Управление может осуществляться:
во-первых, непосредственно собственниками жилых помещений;
во-вторых, путем образования собственниками жилых помещений товарищества собственников жилья или жилищного кооператива и передачи ему функций управления многоквартирным домом;
в-третьих, юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или предпринимателем без образования юридического лица (управляющая организация). В этих целях собственники жилых помещений должны заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 162 ЖК).
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирают способ управления и вправе в любое время изменить способ управления по своему усмотрению (см. комментарий к ст. 161 ЖК).
3. Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить оплату содержания, технического обслуживания, ремонта общего имущества и коммунальных услуг. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.
Размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливаются дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг. Порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ.
Приказом министра строительства РФ утверждены "Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда" от 12 декабря 1996 г. N 17-152. Данный документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за наем жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда, а также включения капитального ремонта в оплату населением услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.
Учитывая, что норматив отчислений на капитальный ремонт для граждан не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, в названном документе рекомендован порядок установления размера отчислений на капитальный ремонт.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме создали товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то вопросы установления размера обязательных платежей и взносов собственников помещений, а также образования специальных фондов товарищества (кооператива), в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования законодатель относит к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 137 ЖК).
5. С домовладельцами, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры о техническом обслуживании, об эксплуатации многоквартирного дома. При заключении таких договоров товарищество собственников жилья вправе требовать от домовладельцев, не являющихся членами товарищества, оплаты только необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом <*>. Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества, производят оплату предоставляемых коммунальных услуг и оплачивают расходы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. Остальные платежи могут устанавливаться только соглашением между товариществом собственников жилья и домовладельцами, не являющимися членами товарищества.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 3372. См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".
6. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме их обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая организация вправе предъявить собственнику помещения в судебном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам и иным общим расходам и взносов, установленных законодательством, договором, уставом или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
7. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, также должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.
8. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Российской Федерации утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР N 415 от 25 сентября 1985 г.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к статье 40
1. Лицо, приобретшее в собственность помещение, имеющее общую стену с помещением, находящимся у него на праве собственности, вправе реконструировать эти помещения, объединив их в одно. В результате такого объединения вместо двух помещений образуется новый объект (одно помещение). Для того чтобы произвести подобное объединение, собственник жилых помещений вправе убрать или перенести разделительные между помещениями перегородки или проделать в них проемы. В данном случае вместо двух ранее существовавших объектов (квартир) возникает один новый объект (квартира большей площади).
Собственник вправе произвести перепланировку помещения, выделив часть его в другое самостоятельное помещение, или объединить два помещения в одно. Однако при разделе жилого помещения на два других должны быть соблюдены требования, предъявляемые к жилым помещениям, т.е. каждое из них должно быть изолированно, иметь отдельный вход, санузел, кухню и т.д. В противном случае разделенное помещение не может использоваться в качестве самостоятельного жилого помещения.
Кроме того, собственник вправе увеличить одно помещение за счет площади смежного помещения.
2. В настоящее время подобного рода перепланировки и реконструкции - явление нередкое. При этом объединение помещений производится не только для использования в целях проживания, но и для использования в нежилых целях, например при переводе жилого помещения в нежилое. Соответственно, при этом производятся перепланировки смежных помещений (см. комментарий к ст. ст. 22 - 24 ЖК).
3. Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением нормативных и технических требований. Это обусловлено тем, что при реконструкции помещений производится комплекс работ, связанных с изменением объектов недвижимости и появлением новых объектов недвижимости в многоквартирном доме, их состава и, возможно, функционального назначения, а также систем инженерного оборудования. Все это не должно нарушать установленные технические и санитарно-гигиенические требования, а также нормативы по эксплуатации жилищного фонда. При проведении реконструкции, переустройства и перепланировки собственники обязаны получить соответствующее разрешение на производство такого рода работ (см. комментарий к ст. ст. 25 - 29 ЖК).
4. Очень часто реконструкция (объединение) помещений в многоквартирном доме производится с присоединением части подъезда, коридора или лестничных клеток. Как известно, в многоквартирном доме эти объекты являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Для проведения такого рода реконструкции необходимо получить согласие названных собственников (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Комментарий к статье 41
1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, ванная комната, коридор и т.д.
Собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.
2. В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире. Государственную регистрацию права общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры законодатель не предусмотрел. Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения на праве собственности жилого помещения в коммунальной квартире.
3. Коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых помещений (комнат). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире у собственников комнат возникает в момент возникновения права собственности на приобретенные ими комнаты в квартире.
4. В связи с назначением общего имущества коммунальной квартиры, а также с тем, что общее имущество не является самостоятельным объектом права, объекты общего имущества в коммунальной квартире не могут быть отчуждены отдельно от права собственности на жилые помещения в квартире. Общее имущество в коммунальной квартире не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества, которые не могут являться самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права. Некоторые части общего имущества коммунальной квартиры могут быть приращены к жилым комнатам. Такого рода действия могут быть совершены путем перепланировки и (или) реконструкции. Таким образом, размер общего имущества в коммунальной квартире может уменьшиться. Поскольку подобная перепланировка или реконструкция производится в отношении общего имущества коммунальной квартиры, которое находится в общей долевой собственности, для этих действий необходимо получить согласие всех собственников других комнат в данной квартире.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Комментарий к статье 42
1. Доля каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в квартире. Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см. комментарий к ст. 43 ЖК).
Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
2. ЖК РФ соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. Аналогично правилам об общем имуществе многоквартирного дома и доле в праве общей собственности на него должны применяться правила и об общем имуществе коммунальной квартиры, и доле в праве общей собственности на нее. Это обусловлено назначением и специфической особенностью объектов, являющихся общими для коммунальной квартиры.
Во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений. Общее имущество коммунальной квартиры тесно связано назначением с помещениями и следует их судьбе, и, соответственно, собственники жилых помещений в коммунальной квартире не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество квартиры между собой.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не является самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, постольку и не может быть отчуждена отдельно. Доля собственности каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещение в квартире.
4. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ, который устанавливает только один случай права преимущественной покупки - приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст. 250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье ЖК РФ порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны.
5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий продажи. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.
При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости этого жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга.
В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов.
6. Однако, думается, что аналогия в данном случае неуместна, поскольку имеют место совершенно разные объекты права собственности. В ГК РФ речь идет о доле в праве общей собственности, а в комментируемой статье объектом права собственности выступает изолированное жилое помещение.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Комментарий к статье 43
1. Собственнику изолированного жилого помещения (комнаты или комнат) в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 41 ЖК).
Доля собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры пропорциональна размеру площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в данной квартире (см. комментарий к ст. 42 ЖК).
2. Собственники изолированных жилых помещений в коммунальной квартире несут бремя содержания принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в коммунальной квартире и самой квартиры. Бремя содержания жилого помещения в коммунальной квартире выражается в обязанности оплаты собственниками услуг по содержанию жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры.
Размер обязательных платежей каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире на содержание и ремонт принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
3. Следует обратить внимание на то, что имеется отличие случаев содержания жилого помещения собственниками жилых помещений в коммунальной квартире от тех случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности. Если в последнем случае все участники долевой собственности являются собственниками квартиры и вместе участвуют в ее содержании, то в случае с коммунальной квартирой каждый собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире является собственником самостоятельного объекта (жилого помещения) и самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Если квартира находится в общей долевой собственности, каждый участник долевой собственности отвечает по обязательствам соразмерно своей доле в праве общей собственности на квартиру. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире несет бремя содержания своего жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Например, в двухкомнатной коммунальной квартире одна комната размером 20 кв. м, а другая - 10 кв. м, при этом доля первого составляет 2/3, а доля второго - 1/3. Каждый собственник производит оплату содержания общего имущества квартиры, исходя из своей доли.
4. Оплата коммунальных услуг производится по разным основаниям. Например, критерием оплаты отопления квартиры является площадь всей квартиры. Соответственно, оплату отопления собственник жилого помещения в коммунальной квартире производит пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. В тех случаях, когда критерием оплаты коммунальных услуг является количество проживающих в квартире (например, водоснабжение), то и оплата производится по этому критерию, без учета доли в праве общей собственности в коммунальной квартире.
5. Собственнику жилого помещения в коммунальной квартире также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, и соответственно он несет еще бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 39 ЖК).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к статье 44
1. В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные и расположенные на разных этажах такого дома части - жилые помещения и, если имеются, помещения, не являющиеся жилыми, - находятся в собственности, а остальные части такого здания - несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри таких помещений, обслуживающее более одного такого помещения, иное имущество общего пользования - находятся в общей долевой собственности собственников таких помещений (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК).
Между тем нельзя не отметить, что первоначально Закон РФ от 24 декабря 1994 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <*> (до внесения изменений ФЗ от 21 апреля 1997 г. N 68-ФЗ <**>) устанавливал возможность использования в отношении общего имущества конструкции совместной собственности. В литературе справедливо указывалось на недостатки такого подхода: "Поскольку совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников, какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, так как необходимо было бы вначале определить долю на объект общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями" <***>. Ввиду этого конструкция права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме более приемлема с практической точки зрения.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
<**> СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913.
<***> Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М: Статут, 2000. С. 28.
Такая конструкция в настоящее время окончательно закреплена ч. 1 ст. 36 ЖК (см. комментарий к этой статье).
Одной из основных особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме является основание возникновения права общей долевой собственности. Общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу закона: "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности" <*>.
--------------------------------
<*> Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. С. 23.
2. В отношении же собственности тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания имуществом и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска, т.е. собственность - это не только благо, но и бремя. Поэтому Закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК).
Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных Законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, т.е. осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление имуществом" <*>.
--------------------------------
<*> К примеру, Гражданское уложение Германии, в отличие от ГК РФ (который не выделяет из режимов владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, понятие "управление" таким имуществом), содержит специальные статьи с титулами "Совместное управление" (§ 744) и "Управление и пользование по решению большинства" (§ 745), которые регулируют отношения по поводу управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц. При этом в ст. 744 подчеркивается, что управление общим имуществом относится к совместному ведению участников общей собственности на это имущество (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224).
Этот хозяйский интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом <*>.
--------------------------------
<*> Мозолин В.П. предлагал дополнить перечень правомочий собственника правомочием управления (см. подробнее: Мозолин В.П. Корпорации, монополии и право в США. М., 1966). Вместе с тем представляется, что данный подход нельзя признать верным, поскольку правомочие управления не является отдельным, самостоятельным элементом правомочий собственника. Это общая категория, означающая возможности владения, пользования, распоряжения имуществом путем принятия управленческих решений и их осуществления. Как указывает Р. Пайпс, понятие "собственность" никогда не включало в себя управление, осуществляемое самим собственником (Пайпс Р. Собственность и свобода. М., 2001. С. 303).
3. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК; ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воли и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия специального органа, осуществляющего такое управление.
4. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства комментируемая статья устанавливает указанную специальную форму согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данная статья определяет такое общее собрание как орган управления многоквартирным домом.
5. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между собственниками помещений в таком доме по поводу общего имущества в нем. Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (см. комментарий к ст. 46 РФ).
6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.
До революции 1917 г. жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, т.е. дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности. На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан <*>. Поэтому управление домами осуществляли такие собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников как орган управления домами не был востребован.
--------------------------------
<*> См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.
После 1917 г. декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" <*> основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, на бюджет которых перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в тот период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы советской власти в Москве оказались разрушенными или пришли в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывавших 41000 квартир. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" <**>. Согласно этому Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений привлекалось проживающее в доме население.
--------------------------------
<*> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.
<**> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.
Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от правовой природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, не возникала на основе права общей собственности, а базировалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).
Положение об управлении домами <*> в конечном счете было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 г. и предусматривало возложение на общее собрание жильцов решение ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе; общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочным отстранением заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и решением многих других вопросов.
--------------------------------
<*> СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.
7. За последний десятилетний период условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Данный период показал неэффективность такого подхода к системе управления домами, доказал нежелание, а зачастую неспособность органов местного самоуправления оптимально сформировать такую систему. Собственники помещений в многоквартирных домах по существу были отстранены от управления их домами, что привело: к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались дирекциями единого заказчика без учета законных интересов собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу монополизации) сферы управления многоквартирными домами, деятельности по предоставлению коммунальных услуг гражданам, содержанию и ремонту многоквартирных домов; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.
Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. ст. 16 - 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда" (ст. ст. 22, 129, 141, 144, 148 ЖК РСФСР и др.). Продолжавшая применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система управления многоквартирными домами была не способна учесть тот факт, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ.
8. Органы местного самоуправления, осуществлявшие права собственника в отношении муниципального имущества от имени муниципального образования, часто имевшие значительную долю жилых помещений в многоквартирных домах, а также как органы власти, отвечавшие в советский период за состояние жилищного фонда, не имея на то никаких правовых оснований, по инерции взяли на себя правомочия всех собственников общего имущества в многоквартирных домах. При этом управление многоквартирными домами на практике подменялось системой мер по управлению жилищным фондом (исключения составляли только случаи, когда в конкретных многоквартирных домах были созданы объединения собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы). В частности, не учитывалось, что управление конкретным жилищным фондом - это деятельность по управлению жилыми помещениями, входящими в такой фонд. Такая ситуация, в частности, возникает, когда муниципальное образование возлагает на свой уполномоченный орган функции наймодателя по договорам социального найма. В отличие от управления жилищным фондом управление многоквартирными домами осуществляется в отношении отдельных домов. При этом объектом управления в первую очередь выступает общее имущество указанных домов.
Заложенный в комментируемой статье принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названо общее собрание собственников помещений в этом доме, призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.
9. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с режимом права собственности этих собственников на общее имущество в многоквартирном доме.
Любой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом. При этом основное содержание права собственности раскрывается в ГК через три важнейших правомочия собственника. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе своим имуществом владеть, пользоваться и распоряжаться. Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом. Из такого "хозяйственного господства" и проистекают основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.
К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т.п.
Имущественно-правовые составляющие компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включают: принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, о содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т.п.
10. ЖК РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 ст. 147 ЖК РФ.
Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и др.).
Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом, к примеру общим собранием членов товарищества как высшего органа управления такого товарищества в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом, создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, - фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке.
11. Комментируемая статья непосредственно определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данный перечень по существу является закрытым, поскольку, несмотря на то что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.
12. Пункт 1 ч. 2 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Проблемы, связанные с реконструкцией и ремонтом многоквартирных домов, за последнее время особенно обострились, и зачастую необоснованно принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов приводили к нарушению прав собственников квартир в таких домах.
На практике игнорировались положения ГК РФ, касающиеся института права собственности и режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, когда решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов, т.е. о совершении распорядительных действий в отношении общего имущества и жилых помещений в многоквартирном доме (распоряжения таким имуществом), принимались без учета воли собственников такого имущества. Исключения составляли только случаи, когда в соответствующем многоквартирном доме собственниками помещений в этом доме было создано объединение собственников в жилищной сфере, к примеру товарищество собственников жилья (действовавшим до 1 марта 2005 г. ФЗ "О товариществах собственников жилья" вопрос, связанный с принятием решения о реконструкции, был отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества).
13. Ранее в законодательстве понятие многоквартирного дома подменялось понятием кондоминиума. В тех случаях, когда речь должна была идти о праве собственности в любом многоквартирном доме, законодатель говорил о кондоминиуме, чем ограничил сферу применения своих нормативных актов и вызвал неточности в применении законодательства.
Ограничения были обусловлены тем, что собственники помещений в многоквартирных домах, не зарегистрировавшие объединение собственников жилья и, соответственно, права на кондоминиум как имущественный комплекс, в основном выпадали из специального правового регулирования. Хотя законодатель предполагал, что положения о кондоминиумах, содержавшиеся в ФЗ "О товариществах собственников жилья", будут распространяться на все многоквартирные дома, и считал, что правовой пробел заполнен, на практике оказалось все по-другому.
К примеру, ст. 1 Закона г. Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" от 9 сентября 1998 г. N 21-73 <*> было предусмотрено, что основанием для освобождения жилых помещений являлось постановление правительства Москвы, в том числе о капитальном ремонте дома, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан, о реконструкции дома, переоборудовании непригодных для проживания домов и жилых помещений в нежилые. При этом принятие и применение такого постановления названный Закон не связывал с получением согласия от соответствующих собственников, за исключением собственников помещений в домах, управляемых товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, иными объединениями собственников в жилищной сфере (такое постановление могло быть принято только при наличии соответствующего решения общего собрания членов объединения).
--------------------------------
<*> Ведомости Московской городской думы. 1998. N 10. С. 5.
Судебная практика того периода также свидетельствовала об остроте проблемы. Так, очень часто администрации городов, заключая инвестиционные договоры о реконструкции чердаков многоквартирных домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, которые даже не входили в состав собственников помещений соответствующих домов, считали ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Их руководители ошибочно полагали, что:
1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками;
2) на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
По заявлению собственников квартир в этих домах соответствующие распоряжения администраций по решению суда признавались недействительными как противоречащие закону.
В качестве примера можно привести решение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. по делу N 3-107/2000 "О признании недействительным пункта 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-Р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-Р" (решение оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-ГОО-61):
"Суд считает несостоятельным доводы представителя губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в статьях 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям.
Действительно, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и заключенные на основании данного Закона договоры не предусматривают передачи собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. Согласно части четвертой статьи 3 указанного Закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
При этом данный Закон не раскрывает содержания понятия "жилое помещение" как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого Закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а с другой стороны, дало основание представителю Губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство.
Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ данный пробел был устранен, поскольку статья 289 ГК РФ, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в статье 290 ГК РФ.
При этом норма пункта 1 статьи 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации.
... Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя губернатора Ч. о том, что статья 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.
Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некоторое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу статей 289, 290, части первой статьи 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.
... В соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
При этом суд считает несостоятельными доводы представителя Губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного статьей 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя Губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
Действительно, в строительных нормах и правилах (СНиП 02.08.1989 - Приложение 1), на которые ссылается представитель Губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов. При этом чердак определен как "пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа", а не как "помещение".
Однако суд учитывает, что данные строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом - Постановлением Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года N 9 "Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства" - чердаки определены как "чердачное помещение" и отнесены к местам общего пользования".
14. В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию (см. комментарий к ст. ст. 36 и 40 ЖК).
Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройки общего имущества в многоквартирном доме, в особенности если это приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать приведения общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть заявлено в порядке ст. 304 ГК.
Если же кто-либо из собственников помещений в многоквартирном доме лишен возможности использования какой-то части общего имущества, в том числе доступа к ней (к примеру, к чердаку дома), т.е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК). Такой иск может быть заявлен как к любому из собственников помещений в таком доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. При этом если виндикационный иск заявляется третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение данного иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например дает право прохода на чердак.
15. Достаточно неоднозначно сформулирована в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что, во-первых, одновременно не уточняется, на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и, во-вторых, не указывается предназначение таких объектов.
На первый взгляд может показаться, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение, к примеру, о строительстве на земельном участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого многоквартирного дома.
Однако не следует забывать, что в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления - формой согласования их воли и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, а природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности данных собственников на названное имущество.
Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в части рассматриваемой компетенции этого собрания может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, составляющего общее имущество в указанном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
16. Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме основана на том, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, новый ЖК отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 36). При этом в соответствии со ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, и данная статья регулирует два случая: когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и когда требуется его формирование. В первом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона. Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Названные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
17. Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также лес и растения, если иное не установлено Законом (ст. 261 ГК).
Более широкое понятие земельного участка дано в ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ <*>: это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1).
ЖК РФ в свою очередь устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36).
18. Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.
Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме является прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, установления ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. В частности, часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая - в выделении большей площади под детские площадки, третья - в посадке древесно-кустарниковых насаждений, четвертая - в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы, связанные с пределами использования земельного участка, можно путем принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
19. Пунктом 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников такого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно, если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, то может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения.
20. Достаточно очевидно, что, хотя п. 3 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку данная передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реализуя предусмотренную п. 3 ч. 2 комментируемой статьи компетенцию, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Одновременно следует учитывать, что не все части общего имущества в силу их функционального предназначения могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не могут быть предоставлены в пользование. Иные объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и др., могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.
21. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества данного дома, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников указанных объектов.
К примеру, за последний период широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Пунктом 3 ст. 14 ФЗ "О рекламе" от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ предусматривается, что размещение рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на указанные объекты, и при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти таких субъектов РФ, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, не только выдают разрешения, но и заключают договоры на размещение наружной рекламы без учета положений названного Федерального закона, ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы.
Так, в некоторых городах уполномоченные органы принимают решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которое используется для размещения рекламы, а с городским уполномоченным органом либо с созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этом они ввели такое неправовое понятие, как "рекламное пространство", которое якобы принадлежит им на праве собственности.
К примеру, Постановлением Правительства Москвы "О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города" от 22 января 2002 г. N 41-ПП предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления г. Москвы, если сумма оплаты по договору превышает 2 млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает 2 млн. рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с дирекцией единого заказчика, подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет неправомерно рассматривает так называемого балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома.
В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.
22. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией (см. комментарии к статьям разд. VIII).
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.
23. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом.
При выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы указанных правомочий.
В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК; ст. 37 ЖК), то, как уже указывалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица, такие, как товарищество собственников жилья, управляющая организация, получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основании решения общего собрания собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.
Другое дело - собственники помещений в многоквартирном доме. Они, выбирая способ управления своим домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу принимают на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению указанных правомочий. При этом следует отличать отношения, возникающие в связи с наделением правами, от отношений, возникающих в связи с заключением договора доверительного управления <*>.
--------------------------------
<*> В литературе высказывалось мнение, что выбор способа управления путем, к примеру, заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договора со службой заказчика можно рассматривать как передачу имущества в доверительное управление и, соответственно, как заключение договора доверительного управления, с чем вряд ли можно согласиться, поскольку отсутствует полный состав признаков такого договора (см.: Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России: Известия вузов // Правоведение. 1998. N 4. С. 146).
Передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами от своего имени осуществлять правомочия собственника (ст. 1020 ГК). Вместе с тем сам собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению <*>.
--------------------------------
<*> Об этом подробнее см.: Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 527 - 550.
В случае наделения собственниками помещений в многоквартирном доме (путем принятия решения на их общем собрании) иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению домом возникает совершенно иная ситуация. Такие собственники по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия. Они владеют, пользуются и в определенных пределах распоряжаются своим имуществом. Помимо этого действия, к примеру, управляющей организации не связаны с использованием имущества данных собственников, направленным на извлечение из этого имущества выгоды. Между тем доверительное управление всегда соединено с указанным действием <*>.
--------------------------------
<*> Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Проспект, 1997. С. 587.
24. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов, прямо отнесенных ЖК РФ к компетенции названного органа управления многоквартирным домом. В частности, ЖК РФ к таким вопросам относит:
- установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления этих собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК);
- принятие решений о создании товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (см. комментарий к ст. 135 ЖК), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к ст. 140 ЖК), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК);
- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156 ЖК);
- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 164 ЖК).
Кроме того, ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ч. 3 ст. 16) относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Комментарий к статье 45
1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник - владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание) При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания. Согласно ч. 1 комментируемой статьи собственники самостоятельно должны решить указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания. В частности, вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.
В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, обозначив наименование комментируемой статьи "Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме", тем самым очертил круг связанных с данным вопросом отношений, некоторые из которых стали предметом регулирования названной статьи. Это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосования, проведения собрания в форме заочного голосования и отраженные в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.
Такой вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решений, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления, наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядка осуществления уведомления о принятых таким собранием решений. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).
Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
3. Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое же общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно, вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.
Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не устанавливает конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как "чрезвычайные собрания". Данный термин очень точно характеризует статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.
5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания, в отличие от годового собрания, состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: к примеру, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть предусмотрен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, притом может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом и т.п.
6. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума - минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.
Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: "Нет кворума - нельзя принимать решения!").
7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В свою очередь ст. 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В частности, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, устанавливая общий порядок определения указанной доли, предусматривает, что такая доля собственника помещения в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения.
Исключение составляет порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку в коммунальной квартире имеется также общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам комнат в этой квартире. Для такого случая ч. 2 ст. 42 ЖК РФ предусматривает специальный порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена коммунальная квартира: такая доля пропорциональна сумме размеров общей площади принадлежащей на праве собственности комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку это позволяет рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2000 кв. м, то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна: (95 х 100) / 2000 = 4,75, и, соответственно, данному собственнику принадлежит 4,75 голоса (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.
Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь "под рукой", поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.
В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:
количество помещений в многоквартирном доме;
общая площадь таких помещений;
описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);
режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);
фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности РФ, конкретному субъекту РФ или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;
данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);
фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);
данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;
количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;
почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).
9. Для годового общего собрания комментируемой статьей установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.
10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК, могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, по существу ЖК РФ выделяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 ст. 45 правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они такие правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания по существу лишит его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Такое право связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.
К примеру, согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Статья 2 ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации" от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ <*> определяет информацию как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Основной объем прав на информацию содержится в ч. 4 ст. 29 Конституции РФ: "Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом..."
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 8. Ст. 609.
Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленном законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.
12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме.
В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно, в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.
Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).
13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Соответственно, по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:
путем направления сообщения заказным письмом;
путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;
путем размещения сообщения в помещении дома.
Как первый, так и второй способ предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.
КонсультантПлюс: примечание.
Постановление Правительства РФ от 26.09.2000 N 725 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи".
В частности, согласно п. 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 г. N 725 <*>, заказным почтовым отправлением является почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое без оценки стоимости вложения с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. В случае его отсутствия по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении трех дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение недели после получения вторичного извещения адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 41. Ст. 4076.
Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений, в отличие, к примеру, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК; ст. 124 АПК).
Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, хотя бы данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).
Комментируемая статья допускает возможность установления по решению собрания любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет возможные иные способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. К примеру, по решению общего собрания способом уведомления в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи.
В ЖК РФ предусмотрен и третий способ уведомления о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрании и наличия у всех собственников свободного доступа в это помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.
14. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, в таком сообщении должны быть отражены: информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; какое помещение в доме принадлежит ему на праве собственности), форма проведения данного собрания (см. комментарий к ст. 47 ЖК), дата, место, время проведения данного собрания или - в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. комментарий к ст. 47 ЖК), повестка дня данного собрания (см. комментарий к ст. 46 ЖК), порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить ответы на вопросы о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Неполная и недостоверная информация о месте проведения собрания существенно нарушает интересы собственников и может явиться основанием для признания в судебном порядке недействительным решения этого собрания. При этом ЖК не устанавливает требований к определению места проведения собрания, что может привести к косвенному нарушению прав собственников присутствовать на собрании, проводимом в форме очного голосования. Такие нарушения могут проявиться в том, что некоторые недобросовестные собственники могут определить место проведения собрания, удаленное до такой степени от места нахождения самого дома, что многие собственники не смогут себе позволить оплатить проезд к месту собрания и обратно. Поэтому представляется, что общее собрание собственников должно проводиться в поселении (городе, поселке, селе), являющемся местом нахождения дома, если иное место его проведения не будет установлено решением общего собрания собственников. При этом в сообщении об общем собрании должна содержаться информация именно о конкретном месте (адрес конкретного помещения или двор дома перед конкретным подъездом и т.п.), которая позволила бы собственнику однозначно определить место сбора собственников для проведения их общего собрания. Конечно же, недопустимо, чтобы место проведения собрания определялось в общих чертах - таким образом, чтобы "неугодный" собственник при всем своем желании не смог его обнаружить (к примеру, Российская Федерация, г. Москва).
Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к статье 46
1. Индивидуальный собственник сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом - принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. Это связано с тем, что в отличие от воли индивида, представляющей собой его самостоятельную направленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются им самостоятельно в своих волевых актах <*>, в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций" <**>.
--------------------------------
<*> Философский словарь. М., 1968. С. 128.
<**> Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.
Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью имеющих имущество на праве общей собственности лиц, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки "общей воли" таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль <*>. При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между ними.
--------------------------------
<*> Понятия "общая воля субъектов права общей собственности" и "формирование воли субъектов права общей собственности" условны, поскольку такая воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов - участников общей собственности.
2. В силу множественности субъектного состава в общей долевой собственности возникают особые процедурные механизмы реализации правомочий участников такой собственности.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделка - это волевой акт, создающий правовой результат. Поэтому не каждая совокупность "согласий" субъектов может рассматриваться в качестве сделки или договора. Решения же сособственников по поводу общего имущества необходимы для формирования их "общей" воли. Только затем такая воля изъявляется вовне через совершение сделок уполномоченными субъектами <*> (см., к примеру, ч. 3 ст. 164 ЖК). Иначе говоря, такое решение не является сделкой, а представляет собой часть волеобразующего процесса, предшествующего сделке, - результат голосования как совокупность односторонних сделок сособственников, выражающих волю каждого из них (см. также комментарий к ст. 48 ЖК).
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное).
<*> К примеру, М.И. Брагинский, рассматривая гражданско-правовую природу согласия, пишет: "...согласие в отличие от соглашения само по себе не порождает обычных для юридического факта последствий: возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей. Его роль гораздо скромнее. Она проявлялась лишь в случаях, когда на этот счет есть прямое указание в ГК, в ином законе или в другом правовом акте либо договоре, и сводится к тому, что представляет собой непременное условие, при котором волеизъявление лица (для одной стороны) или совпадающее встречное изъявление воли других лиц (для договоров) способно создать правоотношение. Указанный смысл согласия выражен, например, весьма четко в п. 2 ст. 253 ГК: "Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом". Из приведенной нормы вытекает, что сделку совершает один, а согласие дает другой (другие лица). Таким образом, согласие третьего лица - юридический факт, который служит лишь условием, при котором законодательство предоставляет определенному лицу возможность совершить сделку (заключить договор)..." (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2000. С. 151).
Это также подтверждает позиция законодателя, который, к примеру, не распространяет в отношении решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме положений ГК РФ о признании сделок недействительными, предусматривает специальный порядок обжалования в судебном порядке таких решений и условия признания их недействительными (ч. 6 комментируемой статьи).
3. Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ целесообразно при небольшом количестве участников общей собственности.
В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие в многоквартирном доме отношений общей долевой собственности обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов <*>.
--------------------------------
<*> Змирлов К.П. в своей статье "О недостатках наших гражданских законов", опубликованной еще в 1883 г. в журнале "Журнал гражданского и уголовного права", отмечал: "Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства" (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270).
Возможность использования принципа "большинство голосов" следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.
Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях КС РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П <*> КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств <**>.
--------------------------------
<*> Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. "О федеральных органах налоговой полиции"" (Вестник КС РФ. 1996. N 5).
<**> В Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник КС РФ. 2004. N 5) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".
4. Правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе "большинство голосов", нашел соответствующее отражение в комментируемой статье.
В частности, несмотря на требования ст. 246 и 247 ГК РФ, комментируемая статья непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества <*>. При этом предварительное достижение всеми такими собственниками согласия по указанному порядку принятия решения не предусмотрено.
--------------------------------
<*> ЖК РФ в этой части по существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии (§745) также распространяет принцип "большинство голосов" на порядок принятия решений собственниками при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224), и, с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 ГК РСФСР 1922 г.).
Так, согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется даже не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из данного порядка составляют только случаи принятия решений, предусмотренных п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся решения: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Данные решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только с рассмотрением вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.
6. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые в соответствии с ч. 4 данной статьи по существу относятся к документам постоянного хранения (в течение всей "жизни" дома как многоквартирного, т.е. пока он существует, орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется хранение документов, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.
7. ЖК РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола. Вместе с тем достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, которые указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщениях о проведении собраний, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.
Также во вводной части протокола необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена информация о площади принадлежащего каждому собственнику помещения в соответствующем доме и с учетом этого - о количестве принадлежащих ему голосов) и подтверждать, что собрание имело кворум, т.е. было правомочно принимать решения (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Кроме того, во вводной части должны быть указаны имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении и в случае годового собрания - по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.
Следующая часть протокола - повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщениям о проведении собраний, направлявшимся собственникам, объявлению о проведении собрания).
Далее в протоколе могут быть изложены основные положения выступлений, должны быть отражены вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины "поставили на голосование", "голосовали", "приняли решение". При этом главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в содержание этого вопроса по результатам его обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении повестки дня собрания.
Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).
8. Оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо размещается для хранения в специально отведенном для этого месте. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, т.е. без присутствия собственников, путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то принятые решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом, как следует из содержания ч. 4 комментируемой статьи, такие решения хранятся вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.
Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования таких документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу.
9. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает специальные требования относительно повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания.
Данная повестка формируется до начала проведения собрания, и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.
Повестка дня собрания играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию (см. комментарий к ст. 45 ЖК), поскольку предварительно позволяет каждому из них оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, определить, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник помещения в многоквартирном доме, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в общем собрании либо выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. Поэтому ЖК РФ в этой части категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается формулировка "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.
10. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Такое требование, установленное ч. 3 комментируемой статьи, как элемент правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 45 ЖК), играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятии общим собранием решения).
Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых общим собранием решениях и итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников потребовать прежде всего пересмотра принятого общим собранием решения и, в крайнем случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным.
Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении указанного требования.
11. По поводу вышеизложенного возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением десятидневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными?
Очевидно, что невыполнение такого требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает.
Вместе с тем требование о доведении указанной информации в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и о последствиях нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании. Поэтому правомерно ли считать обязательными и, соответственно, подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без обнародования его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и, соответственно, какие из данных решений являются для них обязательными.
Все сказанное подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с заявлением, узнал или должен был узнать о принятом собранием решении.
Однако не следует забывать и о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, которые не принимали участие в собрании и не знают о принятых решениях, некоторые из которых могут нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения только срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению - в ЖК РФ отсутствуют.
12. Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также охватывается правом собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц как собственников общего имущества.
В ч. 6 комментируемой статьи содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.
Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; в случае принятия решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
13. Комментируемая статья устанавливает, что заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Возникает вопрос: является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности, и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195 - 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается?
Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что поставило бы в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории).
Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока - срок на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько неразработанна, что активное обращение к подобным срокам ни к чему, кроме правовой неопределенности и даже ошибок, привести не может. Аргумент же о том, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя при принятии ГК РФ. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем окончательную позицию по этому поводу должна будет сформировать судебная практика.
14. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает, что суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.
Диспозиция этой нормы, не допуская никакой доли усмотрения, точно и ясно формулирует правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия присутствуют одновременно.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие "существенные нарушения". Таким образом, он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение.
Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительными, следует отнести, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством голосов вместо квалифицированного).
15. В многоквартирном доме все помещения могут принадлежать одному собственнику. Особенности же такого "единоличного" режима собственности очевидны: здесь не может быть такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений в этом доме. Все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются самим собственником. Соответственно, в таком многоквартирном доме не могут применяться и требования ЖК РФ о созыве собраний, уведомлении сособственников, порядке проведения, установлении кворума и т.д. Единственный собственник должен по своему усмотрению принимать решения, не беря в расчет ни дату их вынесения, ни повестку дня. Поэтому ч. 7 комментируемой статьи прямо предусматривает, что решения по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и положения гл. 6 ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. При этом ЖК РФ также устанавливает требование о необходимости оформления таких решений в письменной форме. Достаточно очевидно, что такое требование подразумевает обязанности собственника по обеспечению их хранения, хотя ЖК РФ на этот счет не содержит прямого указания (место и адрес такого хранения собственник, конечно же, определяет самостоятельно).
Кроме того, можно обозначить несколько условий, выполнение которых необходимо для того, чтобы такие решения были правильными и действительными. Прежде всего, дата принятия решения. Как правило, должен указываться и порядковый номер, хотя его отсутствие на юридической силе решения не скажется. Затем должны быть указаны сведения, идентифицирующие такого собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица), со ссылкой на количество принадлежащих ему голосов (должно быть 100%). Далее в документе формулируется содержание принятого решения. И наконец, решение должно быть подписано таким собственником. Если единственным собственником является юридическое лицо, решение удостоверяется его печатью и подписью лица, которое в силу закона или учредительных документов такого юридического лица вправе выступать от его имени без доверенности.
Собственник всех помещений в многоквартирном доме связан только требованиями ЖК РФ о сроке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. ежегодно в самостоятельно определенные им сроки такой единственный собственник должен рассматривать вопросы управления многоквартирным домом, требующие ежегодного его внимания. Эти вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого дома, поскольку такой объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием).
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Комментарий к статье 47
1. Слово "собрание" у большинства ассоциируется с залом, президиумом, графиком, подсчетом поднятых рук. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийно-профсоюзного и по существу, и по форме. В частности, его можно провести и без совместного личного присутствия сособственников. ЖК РФ предусматривает несколько способов проведения такого собрания.
2. Общее собрание, проводимое в форме очного голосования, предполагает личное совместное присутствие сособственников для обсуждения и принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня. Такая форма основывается на самом содержании слова "собрание" - "обсуждение каких-нибудь вопросов собравшимися где-нибудь людьми" <*>. Поэтому законодатель прямо не выделяет в ЖК РФ такую форму проведения собрания (в форме очного голосования), предполагая, что она заложена в самом содержании слова "собрание". Соответственно, все положения гл. 6 ЖК РФ, касающиеся вопросов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, полностью распространяются на случаи проведения общих собраний в очной форме.
--------------------------------
<*> Малый толковый словарь русского языка. М.: Русский язык, 1993. С. 551.
3. Одновременно комментируемая статья в качестве специального предмета правового регулирования выделяет отношения, возникающие в связи с проведением общих собраний без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме - в форме заочного голосования. Такой предмет правового регулирования имеет свою специфику, которая основывается на фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей. Общее собрание в форме заочного голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня использование только письменной формы голосования.
Поскольку собственники не собираются для обсуждения вопросов повестки дня, эти вопросы должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог, основываясь на их содержании, выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного участка перед подъездами N 2 и 3; 2) определение места размещения детской площадки; 3) определение периодичности проведения ремонта подъездов и т.п., то понятно, что ответить на них однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного обсуждения собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут ставиться на голосование).
Иных способов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ не допускает. В частности, не допускается проведение общих собраний в смешанной форме, т.е. с одновременным использованием очной и заочной форм голосования (когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие - путем представления до начала такого собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде) (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
4. Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а внеочередного - собственники - инициаторы его созыва.
Такой вывод можно сделать, проведя комплексный анализ ч. 1 и 5 ст. 45 ЖК РФ, которые, соответственно, предусматривают: проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием, и внеочередного - в зависимости от того, какая форма указана собственником-инициатором в сообщении о его проведении.
5. На общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения гл. 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 45, 46, 48 ЖК), с учетом установленных комментируемой статьей отдельных особенностей, связанных с порядком признания собственников принявшими участие в собрании лицами и оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В частности, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, оформленные в письменном виде решения которых по вопросам, поставленным на голосование, были получены до даты окончания приема этих решений. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в соответствии с ч. 5 ст. 45 и ч. 1 комментируемой статьи в таком сообщении также должны быть указаны место или адрес, где можно ознакомиться с названными решениями собственников.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех сособственников о его проведении.
Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили порядок проведения годового общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК), не предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может проводиться в форме заочного голосования.
6. Следует иметь в виду, что решение собственника может быть признано поступившим до установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем собрании считаются собственники (чьи голоса соответственно учитываются при определении кворума и результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания приема таких решений. Поэтому в случае направления собственником решения по почте основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления.
ЖК РФ при рассматриваемых обстоятельствах выступает не в пользу такого собственника: последний не признается принявшим участие, если решение он отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема решений приходится на нерабочий день, то в соответствии со ст. 193 ГК РФ днем окончания срока приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий день.
7. Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, содержит ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой в указанном решении должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании (о собственнике помещения в соответствующем доме <*>: Ф.И.О. и паспортные данные, если таким собственником является физическое лицо, или наименование юридического лица и данные о его государственной регистрации, если таким собственником является юридическое лицо);
--------------------------------
<*> То, что должны быть указаны сведения о собственнике помещения в соответствующем доме, подтверждает п. 2 ч. 3 комментируемой статьи.
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности (если право зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры, либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на помещение);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. Поэтому, хотя ЖК РФ прямо не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи лицом, оформившим решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что такое решение должно быть подписано этим лицом. При этом, как следует из п. 1 и 2 ч. 3 комментируемой статьи, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в соответствующем доме.
Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица, участвующего в голосовании.
Однако это не означает, что в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование, в данном случае оформить решение в письменном виде как лично, так и через своего представителя. Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, может быть оформлено его представителем. В этом случае решение подписывается представителем и согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к примеру, доверенность на осуществление голосования либо, если собственником является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, акт уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления).
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Комментарий к статье 48
1. Права собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реализацией их правомочий в отношении общего имущества в таком доме и в целом с управлением таким домом, реализуются через их участие в принятии решений органом управления многоквартирным домом - общим собранием данных собственников, на котором вырабатывается их общая воля как собственников (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не только предполагает право присутствия на собрании, но, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса.
Несомненно, что основным правомочием, составляющим право на участие в принятии решений указанным общим собранием, является право голоса, поскольку любое решение может быть принято только путем голосования. Акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены ЖК РФ для этого. Поэтому ч. 1 комментируемой статьи прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.
2. Голосование - активный волевой акт, и, кроме того что сособственник вынужден "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это в свою очередь возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
3. В определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и др.) собственник помещения в многоквартирном доме (лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности, в случае, если таким собственником является юридическое лицо) не может участвовать в принятии решений общим собранием собственников помещений в таком доме путем голосования. Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме может не обладать дееспособностью в полном объеме, что, с одной стороны, не лишает его права голоса на общем собрании собственников помещений в таком доме, но, с другой стороны, ограничивает его в реализации такого права (в осуществлении голосования).
Для таких обстоятельств ЖК РФ предусматривает возможность осуществления голосования на общем собрании представителем собственника. При этом собственник не передает свое право голоса, а осуществляет реализацию этого права через своего представителя, на что прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи: "Голосование... осуществляется собственником... как лично, так и через своего представителя".
Право голоса принадлежит только собственнику (в силу его правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме), и именно он признается участвовавшим в голосовании, даже если за него голосование осуществлял его представитель.
4. Правовые отношения между представителем и представляемым, а также оформление их полномочий регламентируются гл. 10 ГК РФ.
Полномочия представителя могут иметь различные правовые основания. Часть 2 комментируемой статьи, регулируя связанные с представительством на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме отношения, к таким основаниям относит:
составленную в письменной форме доверенность на голосование;
указание федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления.
5. Полномочия, основанные на доверенности на голосование, предполагают, что любое лицо, имеющее такую доверенность, выданную собственником помещения в многоквартирном доме, вправе осуществлять необходимые действия по голосованию на общем собрании собственников помещений в этом доме.
ГК РФ определяет доверенность как письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (ч. 1 ст. 185). Поэтому доверенность оформляется обязательно в письменной форме. Устную форму доверенности не допускают ни ЖК РФ, ни ГК РФ.
6. По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется представитель, различаются три вида доверенности:
- генеральные (общие) доверенности - для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени;
- специальные доверенности - для совершения ряда однородных сделок или иных юридических действий;
- разовые доверенности - для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.
Соответственно, доверенность на голосование, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может выступать в качестве специальной доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование на всех общих собраниях) или разовой доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование только на одном конкретном собрании).
7. Срок действия доверенности не может превышать три года. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. При этом доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст. 186 ГК).
8. Необходимое условие для совершения действий - выполнение уполномоченным лицом, которому выдана доверенность, тех действий, на которые оно уполномочено (ст. 187 ГК). Поэтому в выданной собственником помещения в многоквартирном доме доверенности на голосование должны быть прямо указаны полномочия представителя на осуществление голосования от имени такого собственника на общем собрании собственников помещений этого дома.
9. Часть 2 комментируемой статьи также определяет некоторые требования о надлежащем оформлении доверенности на голосование.
В частности, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ <*> или удостоверена нотариально <**>.
--------------------------------
<*> Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 4 ст. 185 ГК). В случае если собственником помещений в многоквартирном доме является юридическое лицо, доверенность от имени такого лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и скрепляется оттиском печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).
<**> Следует учитывать, что п. 3 ст. 185 ГК РФ содержит нормы, позволяющие отнести доверенность, оформленную определенными должностными лицами, к нотариально удостоверенным доверенностям.
10. С учетом ч. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому собственником помещения в многоквартирном доме выдана доверенность на голосование:
- должно лично осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственника помещения в этом доме, который выдал данному лицу доверенность;
- может передоверить осуществление голосования на указанном собрании другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность собственника помещения в многоквартирном доме.
При этом в ГК РФ установлено, что передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия (п. 2 ст. 187).
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
Доверенность на голосование, выданную в порядке передоверия, необходимо нотариально удостоверить (п. 3 ст. 187 ГК) <*>. При этом совершение нотариального действия может быть произведено только по представлению на голосование основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлению доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
--------------------------------
<*> Пункт 3 ст. 187 ГК РФ указывает на исключения, когда нотариальное удостоверение при передоверии не требуется. Исключения составляют только случаи получения заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получения вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках, получения корреспонденции, в том числе денежной и посылочной (п. 4 ст. 185 ГК).
Доверенность на голосование, выданная в порядке передоверия, не может содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
11. С учетом ст. 188 ГК РФ полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме по осуществлению голосования, основанные на соответствующей доверенности, прекращаются вследствие:
истечения срока доверенности;
отмены доверенности указанным собственником;
его отказа от осуществления своих полномочий;
прекращения юридического лица, которое, выступая в качестве указанного собственника, выдало ему доверенность на голосование;
прекращения юридического лица, действующего в качестве представителя;
смерти указанного собственника, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
12. Следует учитывать, что прекращение доверенности на голосование порождает определенные правовые последствия.
В частности, с учетом ч. 1 ст. 189 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, выдавший доверенность на голосование и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также собственников помещений в этом доме. Такая же обязанность возлагается на правопреемников собственника, выдавшего доверенность на голосование, в случаях прекращения полномочий представителя по основаниям, связанным со смертью собственника, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (если таким собственником являлся гражданин) или с прекращением юридического лица (если таким собственником являлось юридическое лицо).
13. Полномочия, основанные на указании федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления, предполагают, что конкретное лицо в силу указания названных актов вправе выступать в качестве представителя собственника помещения в многоквартирном доме и от его имени осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Таким образом, ЖК РФ выделяет представительство для осуществления голосования по закону (например, родители являются законными представителями своих несовершеннолетних детей без необходимости оформления специальных полномочий) и в силу акта уполномоченного органа (к примеру, акта, которым лицу разрешается действовать в качестве представителя - назначение (принятие) на должность, требующую исполнения представительских функций).
14. Законное представительство возникает в силу прямого указания закона и не зависит от воли представляемого. Оно направлено прежде всего на защиту интересов несовершеннолетних и лиц, страдающих психическими недостатками.
В частности, родители являются законными представителями своего несовершеннолетнего ребенка. При этом представительство и полномочие возникают, как правило, с момента рождения ребенка и прекращаются по достижении ребенком 18 лет или по иным основаниям, предусмотренным гражданским и семейным законодательством (вступление в брак несовершеннолетнего, эмансипация, лишение родительских прав) <*>.
--------------------------------
<*> При усыновлении права и обязанности усыновленных и усыновителей приравниваются к правам и обязанностям детей и родителей. Таким образом, усыновление как бы "заменяет" собой родство первой степени по происхождению, и усыновители становятся законными представителями усыновленных несовершеннолетних детей.
Правовое основание законного представительства родителя - подтверждение родства, регистрация рождения в органах загса, свидетельство о рождении ребенка. Если ребенок родился вне брака, представительство может осуществлять только мать или отец, если он добровольно признал свое отцовство или если отцовство установлено в судебном порядке. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей.
В случае установления в отношении несовершеннолетнего опеки или попечительства его законным представителем становится опекун (у несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет) или попечитель (у несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет) <*>.
--------------------------------
<*> Опека или попечительство устанавливается в отношении несовершеннолетних детей, которые остались без попечения родителей в связи с их смертью, отсутствием родителей или ограничением их в родительских правах, признания их безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), их нахождением в лечебных учреждениях, объявлением умершими, пребыванием в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождения в местах содержания под стражей, уклонением родителей от воспитания своих детей, отказом взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в связи с иными обстоятельствами, являющимися в соответствии с законом основаниями для признания ребенка оставшимся без попечения родителей (п. 3 ст. 31 ГК; п. 1 ст. 121 СК РФ; ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880).
15. Опекун или попечитель может быть назначен и взрослому человеку.
Полномочия представителя начинаются в силу нормативного акта со дня вступления в законную силу решения суда, например, о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления алкоголем или наркотиками, и вынесения соответствующего решения о назначении опекуна или попечителя в течение месяца со дня вступления в законную силу данного решения.
16. Законное представительство имеет место и при представительстве юридических лиц. В частности, от имени юридического лица на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование его законный представитель, действия которого также основаны на законе и не требуют специального полномочия. Законными представителями юридического лица являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (ст. 53 ГК).
17. Права собственника в отношении помещений в многоквартирном доме, входящих в состав государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования осуществляют уполномоченные государственные органы, соответственно, Российской Федерации и субъекта РФ или органы местного самоуправления. Правовую основу полномочий таких органов по вопросам государственной и муниципальной собственности определяет ГК РФ (ст. 125).
18. На практике может возникнуть вопрос, связанный с участием в собрании собственников помещений в многоквартирном доме нескольких представителей одного из собственников помещений в этом доме. В частности, может ли такой собственник назначить нескольких своих представителей, поручив каждому из них голосование по определенной части принадлежащих ему голосов либо участвовать в обсуждении и голосовании по отдельным вопросам повестки дня общего собрания?
Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть однозначно отрицательным.
Во-первых, следует исходить из ч. 1 комментируемой статьи, где прямо говорится, что голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником лично или через своего представителя (но не представителей).
Во-вторых, в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования оформляется в письменном виде одно решение собственника по всем вопросам, поставленным на голосование (ч. 3 ст. 47 ЖК), и нельзя допустить, чтобы по тому или иному вопросу повестки дня часть принадлежащих одному собственнику голосов была подана "за" принятие решения, а часть - "против". Это противоречило бы ряду норм ЖК РФ, применение которых увязывается с тем, как голосовал собственник по принятому собранием решению (см., например, ч. 6 ст. 46 ЖК). Неприемлемой, соответственно, является и ситуация, связанная с "раздачей" голосов по отдельным вопросам разным представителям. Поэтому если на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме пришел представитель одного из указанных собственников с доверенностью на голосование только в рамках отдельной части принадлежащих этому собственнику голосов, то эту доверенность следует считать оформленной ненадлежащим образом, и иные собственники помещений в данном доме не вправе рассматривать данное лицо в качестве надлежащего представителя указанного собственника и должны отказать ему в осуществлении голосования на общем собрании.
19. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. 37 и 40 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям).
20. Часть четвертая комментируемой статьи предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом ч. 5 комментируемой статьи устанавливает в качестве обязательного требования необходимость такого оформления при проведении указанного собрания в форме заочного голосования.
Несмотря на то что ЖК РФ допускает при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществление голосования путем оформления в письменном виде решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, это не означает возможность проведения общего собрания в смешанной форме, когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие - путем представления до начала собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде. На этот счет ЖК РФ категоричен.
В частности, применение ряда норм ЖК РФ непосредственно увязывается с обязательным предварительным выбором формы проведения собрания (см., например, требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания, когда наряду с иными вопросами должен быть решен вопрос о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование) - ч. 5 ст. 45). При этом тщательный анализ нормы ч. 1 ст. 47 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель выделил только две альтернативные возможности принятия решения общим собранием: с проведением собрания и без проведения собрания (без совместного присутствия собственников). Именно вторая возможность позволяет собственнику или его представителю осуществить в установленном порядке голосование по вопросам, включенным в повестку дня, не присутствуя на собрании. Иных случаев осуществления собственниками или их представителями голосования без присутствия на собрании ЖК РФ не предусматривает. Поэтому осуществлять голосование собственник или его представитель на собрании, проводимом в форме очного голосования, вправе только в том случае, если кто-либо из них явится в место проведения такого собрания. Кворум будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.
Возможность же оформления на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде) позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это привело бы к заведомому осложнению и замедлению процедуры голосования.
Таким образом, норма ч. 4 комментируемой статьи имеет диспозитивный характер, что предполагает возможность выбора явившимися на собрание собственниками либо их представителями способа осуществления голосования: путем выражения каждым из них своего решения по вопросам, поставленным на голосование, в устной форме (к примеру, путем подсчета голосов, принадлежащих собственникам, на основе подсчета поднятых ими рук) либо в письменной (одновременно подсчитываются голоса, принадлежащие собственникам, которые по результатам обсуждения вопросов, включенных в повестку дня собрания, оформили свои решения в письменном виде) <*>.
--------------------------------
<*> При этом вряд ли оправдан такой подход к последовательности рассмотрения вопросов и принятию решений по ним, когда только после завершения обсуждения последнего вопроса повестки дня общего собрания проводится общее голосование по каждому из рассмотренных вопросов. С учетом сложившейся и оправдавшей себя практики в иных правоотношениях, касающихся проведения собраний, заседаний, обсуждение каждого вопроса должно завершаться принятием решения по нему (голосованием), после чего собрание уже может перейти к обсуждению следующего вопроса повестки дня.
21. В ч. 6 комментируемой статьи содержатся положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников.
В частности, согласно данной части в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами, с учетом п. 3 ч. 3 ст. 47 ЖК, являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила решение собрания признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются. Если голосование проводится по нескольким вопросам, а нарушение указанного порядка допущено лишь по некоторым из них, указанное решение признается недействительным частично (в отношении вопросов, по которым не выражено однозначное мнение собственника), а в остальной части учитывается при подсчете голосов.
22. Не исключена ситуация, когда при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме очного голосования, выяснится, что решение какого-либо собственника, осуществившего голосование письменным способом (предоставившего свое письменное решение по вопросу, поставленному на голосование), в силу требования ч. 6 комментируемой статьи следует признать недействительным.
Может сложиться и другая ситуация, когда при проведении общего собрания в форме заочного голосования до окончания срока приема решений собственников выяснится, что одно из поступивших решений собственников должно быть признано в соответствии с указанными требованиями недействительным.
Возникает вопрос о возможности переголосования таким собственником соответственно до окончания собрания (если проводится в форме очного голосования) и до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования).
В данном случае следует руководствоваться нормой, устанавливающей основное право собственника помещения в многоквартирном доме в отношениях по поводу общего имущества такого дома, - голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК). Недействительные решения не выявляют волю собственников по тому или иному вопросу повестки дня, поэтому такие собственники считаются непроголосовавшими (их голоса не подсчитываются по всем позициям формулировок "за", "против" и "воздержался"). Поэтому представляется, что, если недействительность решений выяснится до окончания собрания (если собрание проводится в форме очного голосования) или до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования), собственник, узнавший об этом, вправе осуществить повторное голосование, соответственно, до окончания собрания или истечения срока приема решений.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 24 Главы: < 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. >