Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Комментарий к статье 99

1. В комментируемой статье (на наш взгляд, некорректно) сказано, что жилое помещение специализированного жилищного фонда предоставляется по решению собственника. Специализированный жилищный фонд может быть создан на базе государственного или муниципального жилищного фонда. Публичные образования, хотя и являются субъектами гражданских правоотношений, но самостоятельно не принимают решения. От их имени эти действия совершают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 125 ГК). Решение о предоставлении специализированного жилого помещения принимается органом или организацией, в чьем ведении находится специализированный жилищный фонд. Это может быть орган государственной власти, орган местного самоуправления, администрация государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения. Жилое помещение специализированного жилищного фонда предоставляется гражданам в соответствии с требованиями, предъявляемыми к конкретному виду помещений специализированного жилищного фонда.

Исходя из того, что конкретные виды помещений специализированного жилищного фонда установлены настоящим Кодексом, можно сделать вывод, что подавляющее большинство специализированных жилых помещений находится в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий или оперативном управлении государственных и муниципальных учреждений. Решение о предоставлении таких жилых помещений будет приниматься администрацией этих предприятий и учреждений.

На основании решения о предоставления жилого помещения специализированного жилищного фонда с гражданами заключается договор найма такого жилого помещения.

2. Гражданам, имеющим в данном населенном пункте жилые помещения на праве собственности или занимающим жилые помещения по договору социального найма, не могут быть предоставлены жилые помещения специализированного жилищного фонда. Это обусловлено тем, что жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами, когда им негде проживать. Исходя из смысла этой нормы, можно сделать вывод о том, что в случае, когда граждане, проживающие в специализированном жилом помещении, будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут жилое помещение в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 100

1. В комментируемой статье установлены общие положения договора найма специализированного жилого помещения. В зависимости от вида специализированного жилищного фонда в договоре найма жилого помещения каждого конкретного специализированного фонда будут установлены и другие права и обязанности сторон договора найма (см. комментарии к ст. ст. 104 - 108 ЖК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

На основании решения органа государственной власти, органа местного самоуправления, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения о предоставлении жилого помещения специализированного жилищного фонда заключается договор найма этого помещения.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем по данному договору выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено указанное жилое помещение.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения по общему правилу является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Исключение может быть при выделении жилья в общежитиях, где допускается вселение в одну комнату лиц, не имеющих родственных отношений (бытовой термин - "койко-место").

3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.

4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре.

К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.

5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения.

Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и члена (членов) его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.

Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения предусмотрел нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения, но не решил вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению. В то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом, нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить невозможно.

6. В комментируемой статье введены ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Комментарий к статье 101

1. По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 комментируемой статьи. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда расторгнуть договор решит наниматель специализированного жилого помещения. Это вытекает из того, что наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. Наймодатель же не может в любое время расторгнуть договор, он может только обратиться с таким предложением к нанимателю, а тот уже принимает решение о расторжении договора найма или об отказе от расторжения этого договора.

Таким образом, наниматель специализированного жилого помещения вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

2. В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным причинам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.

3. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК).

4. Кроме общих положений о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и в Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275, установлено, что договор найма помещения данного вида специализированного жилищного фонда расторгается досрочно:

а) по заявлению нанимателя;

б) по решению комиссии в случаях:

- утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;

- получения (приобретения) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья;

- отсутствия (неиспользования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше шести месяцев;

- выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья;

в) по решению суда в случае возникновения спора.

5. Кроме того, договор найма помещения специализированного жилищного фонда подлежит расторжению в случае, когда специализированное жилое помещение предоставлено неправомерно, например, гражданину, которому оно не может быть предоставлено или предоставлено в результате представления им не соответствующих действительности документов, послуживших основанием для заключения договора найма специализированного жилого помещения.

6. В случае расторжения в судебном порядке договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Комментарий к статье 102

1. В комментируемой статье говорится о прекращении договора найма специализированного жилого помещения: данный договор может быть расторгнут в судебном порядке либо по соглашению сторон. Но в ряде случаев договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен в силу наступления определенного события. Так, в ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома, в котором находится специализированное жилое помещение, договор найма такого жилого помещения прекращается. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма и в связи с этим, соответственно, не может быть и самого договора найма.

2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен и по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ.

Так, например, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Как следствие, прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы являются основаниями для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК).

Кроме того, имеют место случаи прекращения договора найма служебного жилого помещения и без прекращения трудовых отношений. Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, занимающим определенную должность. В случае освобождения от должности, в связи с которой было предоставлено служебное жилое помещение гражданину, не прекратившему трудовые отношения с предприятием или учреждением, предоставившими это помещение, договор найма служебного жилого помещения прекращает свое действие.

3. Аналогичная конструкция договора найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В данном случае прекращение трудовых отношений или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК). Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения срочного трудового договора, прекращения сезонной работы, прекращения обучения в образовательных учреждениях.

Договор найма прекращается в случае прекращения бессрочного трудового договора при увольнении по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.

4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, указанный в ст. 106 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 106 ЖК), и истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для прекращения данного договора.

5. Договор найма жилого помещения фонда для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок. По окончании срока действия данный договор найма прекращается.

6. В случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма по тем же основаниям и на тех же условиях, на которых был заключен прекративший свое действие договор найма, кроме случаев, когда основания проживания в специализированном жилом помещении прекратились.

7. В ч. 2 комментируемой статьи говорится еще об одном основании прекращения договоров найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Особенностью этих договоров найма является то, что наймодатель жилого помещения и работодатель граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитии, - одно и то же лицо. Как отмечалось выше, прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма названных жилых помещений. В данном случае ситуация иная. Трудовой договор не прекращается, а меняется наймодатель - сторона в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в служебном жилом помещении и в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель - разные лица.

8. В настоящее время практикуется передача общежитий и служебных жилых помещений в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают служебные жилые помещения и общежития в ведение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитии граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передается служебное жилое помещение и общежитие, в то время как трудовые отношения являлись основанием вселения граждан в служебное жилое помещение и общежитие и проживания в нем. При передаче служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу оно не будет являться работодателем для граждан, проживающих в служебном жилом помещении или общежитии. Как следствие, граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано служебное жилое помещение или общежитие. Но в то же время их нельзя и выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в служебное жилое помещение или общежитие они состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении оно находилось ранее, и их вселение было законным.

Таким образом, передача общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения и договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение или общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.

В данном случае передача служебных жилых помещений и общежитий должна производится либо после прекращения режима использования жилых помещений в качестве служебных, а также жилого дома в качестве общежития и с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.

При прекращении договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещения в общежитии в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (см. комментарий к ст. 106 ЖК).

9. Статьей 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, названный Закон решил судьбу тех договоров найма жилых помещений в общежитиях, которые были переданы в ведение других юридических лиц до вступления в силу ЖК РФ. В данном случае с момента вступления в силу ЖК РФ право пользования указанными помещениями осуществляется на основании договора социального найма.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Комментарий к статье 103

1. Комментируемая статья предусматривает условие выселения граждан из специализированного жилого помещения в случае расторжения или прекращения договора найма такого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке или прекратить свое действие в силу наступления определенных условий (например, прекращение трудовых отношений нанимателя служебного жилого помещения и нанимателя жилого помещения в общежитии) (см. комментарии к ст. ст. 101 и 102 ЖК). Граждане, проживающие в этих помещениях, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено ЖК РФ для нанимателей служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Выселение нанимателей иных специализированных жилых помещений производится без предоставления другого жилого помещения.

В комментируемой статье названы категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.

Выселению из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии без предоставления других жилых помещений не подлежат:

во-первых, члены семьи военнослужащих, а также сотрудников органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, федеральной службы исполнения наказаний, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. В этом случае не имеет значения, являлся военнослужащий нанимателем служебного жилого помещения или членом семьи нанимателя. Независимо от принадлежности жилищного фонда члены семьи военнослужащего не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения;

во-вторых, пенсионеры по старости. Согласно ст. 7 ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" пенсионерами по возрасту считаются мужчины, достигшие возраста 60 лет, и женщины, достигшие возраста 55 лет;

в-третьих, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. В данном случае оставшиеся проживать члены семьи умершего работника не имеют оснований пользоваться служебным жилым помещением, в связи с чем они подлежат выселению;

в-четвертых, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих обязанностей либо вследствие заболевания, связанного с исполнением своих обязанностей. В соответствии со ст. 1 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидом признается лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Признание лица инвалидом осуществляется Государственной службой медико-социальной экспертизы. Порядок и условия признания лица инвалидом устанавливаются Правительством РФ.

Кроме того, предоставление другого жилого помещения названным гражданам при выселении их из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии производится в случае, если они не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения или не имеют жилое помещение на праве собственности либо не являются членами семьи собственника жилого помещения. В противном случае они будут выселены без предоставления другого жилого помещения.

3. Предоставляемое названным гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или из жилого помещения в общежитии, жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Законодатель указывает, что благоустроенность и размер занимаемого жилого помещения, в которое могут выселить гражданина из общежития, могут и не приниматься в расчет.

Следует учитывать, что гражданин, выселяемый из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, не может быть выселен в другое служебное жилое помещение или другое жилое помещение в общежитии, поскольку выселяемый не является лицом, которому в соответствии с ЖК РФ может быть предоставлено такое жилое помещение.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Комментарий к статье 104

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Перечень должностей, занимающим которые гражданам предоставляется служебное жилое помещение, устанавливается (утверждается) органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилищного фонда.

До вступления в силу настоящего Кодекса системный перечень указанных должностей принят не был. Думается, что необходимо принять именно такой перечень, а не постепенно, отдельными нормативными актами, устанавливать эти должности.

Ранее Советом Министров РСФСР, Правительством РФ были приняты некоторые нормативные акты в отношении отдельных категорий работников. Некоторые должности, занимающим которые гражданам предоставляются служебные жилые помещения, были установлены федеральными законами. Так, например, ФЗ "О статусе военнослужащих" предусмотрено, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей в трехмесячный срок со дня прибытия на новое место военной службы предоставляются жилые помещения. При этом военнослужащим, которые заключили контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и членам их семей на первые пять лет военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы свыше указанных сроков им предоставляются жилые помещения по договору социального найма.

2. Служебное жилое помещение предоставляется гражданину в виде отдельной квартиры. Такое жилое помещение должно быть включено в число служебных, и гражданин, которому оно предоставляется, должен соответственно занимать должность, в связи с которой может быть предоставлено служебное жилое помещение.

Служебное жилое помещение предоставляется гражданину на основании решения государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение. Это решение является основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение.

Рассматриваемый договор заключается на период трудовых отношений. В данном договоре определяются его предмет, права и обязанности сторон относительно пользования служебным жилым помещением.

4. Предметом договора найма служебного жилого помещения является квартира или одноквартирный дом. Однако практически иногда под служебное жилье выделяются и изолированные комнаты в коммунальных квартирах.

Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и оказание коммунальных услуг в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения.

Пользование служебными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями.

Вместе с нанимателем в служебное жилое помещение вселяются члены его семьи. Совместно проживающие с нанимателем служебного жилого помещения члены его семьи пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

5. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Граждане, проживающие в служебном жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Комментарий к статье 105

1. Решение о предоставлении жилого помещения в общежитии принимает администрация унитарного предприятия, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, администрация учреждения или казенного предприятия, в оперативное управление которого передано общежитие.

Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям должно предоставляться изолированное жилое помещение.

Вселяемые в общежитие граждане должны состоять в трудовых отношениях с предприятием, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, или учреждением (или обучаться в учебном заведении), в оперативном управлении которого находится общежитие. Вселение иных граждан в общежитие не допускается.

2. На основании принятого решения с гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие либо учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или учебы.

В договоре найма жилого помещения в общежитии конкретизируются основные права и обязанности сторон.

Исходя из требований, предъявляемых законодательством к общежитиям (см. комментарий к ст. 94 ЖК), проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся имеют право:

- пользоваться предоставленным жилым помещением, помещениями культурно-бытового и иного назначения;

- требовать своевременной замены пришедших в негодность мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития, а также устранения недостатков в жилищно-бытовом обслуживании.

Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся обязаны:

- использовать предоставленную им жилую площадь в соответствии с ее назначением;

- соблюдать правила внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;

- обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, инвентарю;

- своевременно вносить плату за пользование жилой площадью;

- соблюдать правила содержания придомовой территории.

Администрация общежития обязана обеспечить:

- создание необходимых жилищно-бытовых условий для проживающих в общежитии;

- своевременную выдачу проживающим мебели, постельных принадлежностей;

- ознакомление вселяемых с правилами внутреннего распорядка, а также с правами и обязанностями проживающих в общежитии;

- надлежащее содержание жилых помещений, подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, а также придомовой территории;

- сохранность имущества граждан, проживающих в общежитии;

- вселение рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в общежитие в строгом соответствии с выданными им ордерами.

Администрация объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения обязана:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в общежитии, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

- содержать жилые помещения в общежитии в соответствии с установленными санитарными и техническими правилами;

- своевременно проводить текущий и капитальный ремонт общежития;

- содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию;

- утвердить правила внутреннего распорядка в общежитии;

- обеспечивать оказание необходимых коммунальных и других услуг для нанимателя;

- обеспечивать финансирование расходов на содержание общежития;

- обеспечивать надлежащую эксплуатацию и своевременный ремонт общежития, бесперебойную работу инженерного оборудования.

Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.

Кроме того, некоторые ограничения в отношении пользования общежитием установлены в отношении заселения гражданами освободившихся в общежитии комнат. Граждане, проживающие в общежитиях, не имеют право требовать предоставления им освободившихся комнат. Таким образом, правила, установленные ст. 59 ЖК РФ, не применяются в общежитиях.

3. Комментируемая статья предусматривает условия прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Лица, вселенные в общежитие, работавшие по срочному трудовому договору, сезонные работники, прекратившие работу, а также учащиеся и студенты, прекратившие обучение в образовательных учреждениях, обязаны освободить занимаемое в общежитии жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Для данной категории лиц основанием выселения без предоставления другого жилого помещения является прекращение работы или учебы, так как они уже не являются субъектами права пользования жилыми помещениями в общежитии.

Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.

Граждане, проживающие в общежитии, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).

3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Комментарий к статье 106

1. Маневренный фонд создается органами государственной власти в государственном жилищном фонде или органами местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома нанимателям жилых помещений (социальный наем) и собственникам жилых помещений в маневренном фонде должен предоставлять жилые помещения орган, который принял решение о проведении капитального ремонта или реконструкции. В домах маневренного фонда гражданам предоставляются изолированные жилые помещения размером не менее 6 кв. м на одного человека. Договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не подлежит расторжению (см. комментарий к ст. 88 ЖК).

2. В период проживания в доме маневренного фонда граждане производят оплату за жилое помещение, занимаемое в таком доме. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается с гражданами на период проведения капитального ремонта или реконструкции. По окончании капитального ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в жилые помещения, занимаемые по договору социального найма или находящиеся в их владении на праве собственности.

3. ЖК РФ не предусмотрен порядок предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда гражданам, чье единственное жилое помещение было приобретено за счет кредита, было заложено в обеспечение возврата этого кредита и на него наложено взыскание в случае невозвращения денежных средств.

В этом случае ЖК РФ не установил, какой орган будет предоставлять жилое помещение в доме маневренного фонда. Как следствие, неизвестно, в домах государственного или муниципального жилищного фонда будут предоставляться жилые помещения названным гражданам.

В данном случае логично было бы предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации, поскольку именно федеральным законом установлена эта норма.

4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с гражданами, на жилое помещение которых наложено взыскание, до завершения расчетов с ними в результате обращения взыскания на их жилое помещение. Гражданам предоставляется изолированное жилое помещение в размере не менее 6 кв. м.

После отчуждения жилого помещения в результате наложения на него взыскания и проведения расчетов с этими гражданами они подлежат выселению из жилого помещения маневренного фонда.

5. Нанимателям по договору социального найма, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, жилое помещение маневренного фонда предоставляется наймодателем. Если жилой дом стал непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, а в нем имеются жилые помещения, занимаемые по договору социального найма и находящиеся в собственности граждан, то собственнику жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, жилое помещение маневренного фонда предоставляет тот орган или организация, которые являются наймодателям и жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в этом доме.

Если в доме, который стал непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, все жилые помещения находятся в собственности граждан, то для такого случая законодатель не предусмотрел порядок предоставления жилого помещения маневренного фонда.

6. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до предоставления нанимателям жилого помещения по договору социального найма в порядке, предусмотренном ст. ст. 88 и 89 ЖК РФ, или до завершения расчетов с гражданами, являющимися собственниками жилого помещения, в порядке, предусмотренном ст. 32 настоящего Кодекса.

Нанимателю жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, предоставляется по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным требованиям, равное по общей площади жилому помещению, которое стало непригодным для проживания.

Если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру, то им предоставляется квартира, состоящая из такого же числа комнат. В случае, когда он занимал жилое помещение (одну или несколько комнат) в коммунальной квартире, то ему предоставляется такое же количество комнат, которое он занимал ранее (см. комментарий к ст. 89 ЖК).

У собственников жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, производится выкуп этого жилого помещения.

Земельный участок, на котором расположен непригодный для проживания дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в этом доме. Выкуп жилых помещений у их собственников производится органом местного самоуправления, поскольку земельный участок изымается для муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 32 ЖК). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения и орган местного самоуправления не достигли соглашения о выкупной цене жилого помещения или иных условиях выкупа помещения, то данный спор разрешается в судебном порядке по иску органа местного самоуправления.

Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма, а также выкуп жилого помещения у его собственника являются основаниями прекращения договора найма жилого помещения маневренного фонда.

7. Жилое помещение маневренного фонда может быть предоставлено и иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. При этом Законом устанавливаются условия договора найма жилого помещения, а также основания его прекращения.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 107

1. Настоящий Кодекс не определяет те категории граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Они будут устанавливаться законодательством Российской Федерации и субъектов Федерации. Однако, исходя из практики использования такого вида жилищного фонда в регионах страны, можно предположить, что к таким категориям могут относиться одинокие престарелые граждане или супруги, которые в силу состояния своего здоровья не могут самостоятельно себя обслуживать. Думается, что по смыслу названия такого жилищного фонда учет граждан, которые нуждаются в предоставлении жилых помещений этого фонда, будут вести органы социальной защиты.

Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию должен производиться с участием представителей органов социальной защиты.

2. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения должно осуществляться органами социальной защиты либо органами государственной власти, органами местного самоуправления с участием органов социальной защиты.

В доме системы органов социального обслуживания населения должны выделяться помещения для размещения поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий бытового обслуживания, предназначенных для обслуживания проживающих в данном доме граждан (см. также комментарий к ст. 96 ЖК).

3. На основании принятого решения с гражданином, которому предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения, заключается договор найма.

Договор найма жилого помещения в жилом доме социального обслуживания населения заключается в письменной форме.

Отношения сторон договора найма регулируются нормативными актами жилищного законодательства и договором найма жилого помещения в доме системы органов социальной защиты.

4. Наниматель жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения имеет право:

а) в любое время расторгнуть договор найма;

б) пользоваться предоставляемыми органами социальной защиты услугами;

в) требовать устранения недостатков в социально-бытовом обслуживании.

Наниматель жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению;

б) соблюдать правила содержания жилого помещения.

5. Наймодатель в доме системы социального обслуживания населения обязан:

а) своевременно проводить текущий и капитальный ремонт жилого дома (жилого помещения);

б) содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию;

в) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг;

г) обеспечивать надлежащее медицинское и социально-бытовое обслуживание граждан, проживающих в данном доме.

6. Оплата жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения и за предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.

7. Органы социальной защиты должны предоставлять проживающим в доме социального обслуживания населения следующие услуги:

а) медико-санитарное обслуживание;

б) патронаж;

в) организацию культурного обслуживания;

г) оказание бытовых услуг (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);

д) телефонизацию дома;

е) организацию ритуальных услуг;

ж) другие услуги, определенные органами социальной защиты.

8. Выселение из жилых помещений в доме системы социального обслуживания населения производится в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Комментарий к статье 108

1. Условия предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев устанавливаются Законом РФ "О вынужденных переселенцах" и ФЗ "О беженцах". Такие жилые помещения предоставляются семье вынужденного переселенца или беженца в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (п. 4 ст. 11 в обоих Законах).

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, как уже говорилось, установлен Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации и Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании (см. п. 6, 7 комментария к ст. 92, а также комментарий к ст. 97 ЖК). Несмотря на то что одно из названных положений регулирует отношения по предоставлению жилых помещений вынужденным переселенцам, а другое - беженцам и приняты они в разное время, эти положения абсолютно идентичны в формулировках задач по созданию такого жилищного фонда, учету граждан для предоставления им жилых помещений из этого фонда и предоставлению помещений.

Согласно названным выше положениям жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев и беженцам в случаях:

- отсутствия возможности самостоятельного определения своего нового места жительства на территории Российской Федерации;

- если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма;

- если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.

2. Учет вынужденных переселенцев или беженцев, нуждающихся в предоставлении жилых помещений для временного поселения, и принятие решения о предоставлении им такого жилья в установленном Министерством по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ порядке осуществляется комиссией территориального органа этого Министерства по распределению жилья (далее - комиссия) по месту нахождения этих лиц на учете в качестве вынужденных переселенцев.

При принятии вынужденных переселенцев или беженцев на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения учитываются члены семьи, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами или беженцами, а также их несовершеннолетние дети.

Для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения вынужденный переселенец или беженец лично подает в комиссию заявление по форме, утвержденной Министерством по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ. Заявление, поданное лицом, не состоящим на учете в качестве вынужденного переселенца в соответствующем территориальном органе указанного Министерства, к рассмотрению не принимается.

3. Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев или беженцев предоставляются в порядке очередности.

Решение о предоставлении жилого помещения принимается комиссией по месту нахождения граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения.

Оплата жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев и предоставления коммунальных услуг производится по ставкам и тарифам, установленным для жилых помещений социального использования органом местного самоуправления по месту расположения жилого помещения.

4. По окончании срока действия договора найма проживающие в жилом помещении лица обязаны в месячный срок освободить его и сдать по акту. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения они подлежат выселению в судебном порядке.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 109

1. В комментируемой статье установлено, что порядок и условия вселения граждан в жилые помещения для их социальной защиты устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ. Однако следует обратить внимание на то, что установленные условия и порядок выселения граждан, а также пользования ими жилыми помещениями специализированного жилищного фонда содержат большое количество ограничений прав граждан. В соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. Субъекты РФ не вправе устанавливать условия договора, ограничивающие права граждан, а также условия и порядок выселения граждан из жилых помещений.

2. На основании решения о предоставления жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением. Подобного вида договор впервые применяется в жилищном законодательстве.

Типовой договор безвозмездного пользования жилым помещением данного вида специализированного жилищного фонда должен быть утвержден на федеральном уровне.

3. До принятия нового ЖК РФ такой вид договора был установлен в ст. 14 Закона г. Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" от 11 марта 1998 г. N 6, согласно которой отдельным категориям лиц предоставляются жилые помещения фонда специализированного использования жилых помещений по договору безвозмездного пользования. По этим правилам в г. Москве в нарушение норм федерального законодательства предоставлялись жилые помещения детям-сиротам. Договор безвозмездного пользования заключался для того, чтобы они не могли приватизировать эти жилые помещения, вместо того чтобы в соответствии с федеральным законодательством обеспечивать их вне очереди жильем по договору социального найма.

Может быть, когда приватизация предоставленных по договору социального найма жилых помещений уже не будет производиться, а дети-сироты должны обеспечиваться вне очереди жилыми помещениями по договору социального найма, уже не будет смысла в проживании граждан на основании договора безвозмездного пользования. Такой вид договора не обусловлен никакой необходимостью. Кроме того, права и обязанности сторон договора безвозмездного пользования установлены ГК РФ (гл. 36), а не ЖК РФ.