§ 1. Международная продажа недвижимости

236. - Купля-продажа недвижимости представляет собой один из наиболее востребованных в нотариальной практике видов международных контрактов. Иностранный элемент, позволяющий квалифицировать сделку как международную куплю-продажу недвижимости, имеет место в случае:

1) приобретения иностранным гражданином или организацией недвижимого имущества, находящегося на территории России, а также недвижимого имущества, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

2) приобретения российскими и иностранными физическими или юридическими лицами недвижимого имущества за рубежом.

В этих случаях перед нотариусом, к которому заинтересованные лица обратились за удостоверением соответствующего договора, возникают специфические проблемы, требующие их раздельного рассмотрения.

1. Международная продажа недвижимости, находящейся в России

А) Определение применимого права

237. - Автономный закон. Общий принцип при определении применимого к договору международной купли-продажи недвижимости права установлен в п. 1 ст. 1210 ГК РФ. В науке международного частного права он получил название автономного статута (см. выше N 11). В соответствии с ним стороны договора могут при его заключении или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору в целом или его отдельных частей. Такой подход отражает приоритет автономии воли в договорных отношениях, когда стороны самостоятельно определяют условия, на которых договор будет заключаться и исполняться. В области международных договорных отношений это проявляется, в частности, в возможности для сторон по своему усмотрению определить применимое к их отношениям право.

Представляется, что в случае нотариального удостоверения договора международной купли-продажи недвижимого имущества компетентный российский нотариус должен разъяснять заинтересованным лицам целесообразность выбора ими применимого права. Это позволит придать отношениям сторон большую определенность, а договору - эффективность. Кроме того, в этом случае нотариус с большей точностью может выполнить свою легальную обязанность по разъяснению сторонам смысла применимого к их отношениям права и правовых последствий, вызываемых заключением договора.

238. - Применимое право в отсутствие выбора сторон. Специфика недвижимого имущества, как непосредственно или функционально связанного с землей, потребовала от законодателя установления дополнительных правил, гарантирующих разрешение коллизий между нормами различных национальных правопорядков, с которыми договор связан.

В соответствии с п. 1 ст. 1213 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право, с которым договор наиболее тесно связан. Данное коллизионное правило получило в доктрине наименование закона наиболее тесной связи (Proper Law, см. выше N 11). Во избежание конфликтов при определении правопорядка, с которым договор в отношении недвижимого имущества имеет наиболее тесную связь, законом установлена специальная презумпция, позволяющая четко определить применимое к сделке право*(215). В соответствии с ней правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество (п. 1 ст. 1213 ГК РФ). Отсюда к договорам в отношении находящегося на территории Российской Федерации недвижимого имущества применяется российское право (п. 2 ст. 1213 ГК РФ). Однако, как следует из самого текста данной нормы, это презумпция опровержимая и ничто не препятствует стороне в дальнейшем доказывать иное. Поэтому лучшим вариантом при нотариальном удостоверении сделки остается соглашение сторон о применимом к договору праве.

Следует отметить, что в большинстве случаев именно материальное право страны местонахождения недвижимости выбирается сторонами или определяется на основании вышеназванной презумпции в качестве применимого. В основе этого правила лежат прагматические соображения, связанные с необходимостью обеспечить наиболее полное признание и реализацию прав, прежде всего, покупателя недвижимого имущества. Подчинение договора нормам иностранного правопорядка может вызвать определенные практические проблемы, в частности:

сложности установления содержания применимого иностранного права;

проблемы практического применения норм иностранного права, предусматривающего неизвестные национальному правопорядку понятия и институты*(216);

затруднение государственной регистрации прав, вытекающих из договора международной купли-продажи недвижимости.

239. - Международный договор. Международные соглашения России с иностранными государствами также в основном поддерживают принцип свободного выбора сторонами применимого к договору права (ст. 41 Минской конвенции, ст. 44 Кишиневской конвенции, двусторонние соглашения о правовой помощи). В то же время в случае если стороны не воспользовались своим правом выбора, правила определения применимого права в международных соглашениях могут отличаться от норм, установленных в Гражданском кодексе РФ. Например, согласно ст. 41 Минской конвенции права и обязанности сторон по сделке определяются по законодательству места ее совершения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Аналогичное правило содержит ст. 44 Кишиневской конвенции. Таким образом, если договор удостоверяется российским нотариусом, то в силу императивных правил ст. 13, 40 и 56 Основ, применимым к определению прав и обязанностей его сторон, если их соглашением не установлено иное, будет российское право.

Б) Сфера действия применимого права

240. - Принцип. Как справедливо замечает профессор М.М. Богуславский, "мало установить обязательственный статут, надо определить сферу его применения"*(217). В настоящее время данная проблема нашла позитивное решение в ст. 1215 ГК РФ, которая прямо указывает вопросы, которые разрешаются в соответствии с применимым к договору правом. В частности, это:

1) толкование договора;

2) права и обязанности сторон договора;

3) исполнение договора;

4) последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора;

5) прекращение договора;

6) последствия недействительности договора.

Данный перечень не является исчерпывающим и на практике может быть расширен. На основании обязательственного статута могут разрешаться иные вопросы, связанные с заключением и исполнением международного контракта, например: основания и порядок уплаты процентов (ст. 1218 ГК РФ), исковая давность (ст. 1208 ГК РФ) и др. Однако он будет неприменим при определении формы сделки, право- и дееспособности сторон, наличия полномочий у представителя, а также имущественных прав супругов, участвующих в сделке. Решение данных вопросов, хотя и имеющих непосредственное отношение к самой сделке, подчиняется иным коллизионным правилам.

241. - Форма договора. По общему правилу форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Кроме того, в отношении сделок, совершаемых за границей с нарушением местной формы, предусмотрено либеральное правило, позволяющее признание их действительности, если они удовлетворяют требованиям российского права (п. 1 ст. 1209 ГК). Однако в отношении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, установлены специальные правила.

Согласно п. 3 ст. 1209 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. Аналогичные правила содержат также некоторые международные соглашения Российской Федерации (см., например, п. 2 ст. 39 Минской конвенции, п. 2 ст. 42 Кишиневской конвенции). Таким образом, независимо от места заключения сделки или права, применимого к правам и обязанностям ее сторон, форма международного договора купли-продажи недвижимости определяется императивными нормами по месту нахождения недвижимого имущества. Последующие формальности, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в публичных реестрах, также определяются в соответствии с правом по месту нахождения недвижимости.

Пример 44: Удостоверение в Германии договора купли-продажи недвижимости, находящейся в России, компетенция, условия действительности. Граждане Германии, репатрианты из России, обратились к немецкому нотариусу по месту своего жительства с просьбой удостоверить договор купли-продажи жилого дома, расположенного в г. Серов (Россия, Свердловская обл.). Может ли немецкий нотариус удостоверить такой договор? Каковы последующие формальности?

Согласно п. 3 ст. 1209 ГК РФ форма данного договора подчиняется российскому праву. Следовательно, он должен заключаться в письменной форме, а переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 164, ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости не требуется, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

В нашем примере стороны обратились к иностранному нотариусу за помощью в оформлении договора купли-продажи недвижимости. Однако на немецкого нотариуса не распространяются российское законодательство о нотариате и ст. 56 Основ, требующая удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества по месту его нахождения. Немецкий нотариус будет компетентен удостоверить данный договор, поскольку руководствуется своим национальным правом (lex fori), которое допускает его участие в оформлении прав на имущество, находящееся за рубежом. Договор продажи недвижимости в России, удостоверенный немецким нотариусом, не является нотариально удостоверенной сделкой в смысле п. 1 ст. 163 ГК РФ, так как оформлен в соответствии с требованиями немецкого нотариального делопроизводства. Однако это не влечет каких-либо негативных последствий, так как данный договор в любом случае будет отвечать минимальным российским требованиям о соблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 1209 ГК РФ)*(218).

В то же время для признания перехода права собственности данную сделку необходимо будет зарегистрировать в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Нотариально удостоверенный договор должен быть представлен в органы, осуществляющие государственную регистрацию, в переводе на русский язык с апостилем.

242. - Правосубъектность. Имущественные права супругов. Решая вопрос о дееспособности сторон - физических лиц, правоспособности организаций и наличия полномочий у представителей в международном договоре купли-продажи недвижимости, нотариус должен обратиться к их личному закону (см. выше N 54 и след.). Аналогично права супругов - продавцов или покупателей по управлению и распоряжению имуществом следует определять исходя из права, применимого к режиму их имущественных отношений (см. выше N 199 и след.; N 221 и след.).

Пример 45: Перепродажа недвижимости в России гражданкой Нидерландов, согласие супруга на отчуждение. Наталья Ван Ховен, замужем за гражданином Нидерландов с 1996 г., постоянно проживающая в Роттердаме, приобрела в 1994 г. в единоличную собственность квартиру в г. Иваново. В настоящее время она желает продать данную квартиру и обратилась к местному нотариусу за удостоверением соответствующего договора купли-продажи. Перед нотариусом возник вопрос, нужно ли получать согласие мужа на данную сделку или требуется его участие в иной форме?

В соответствии с п. 1 ст. 161 СК РФ, имущественные права супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства (а не правом, применимым к самому договору!). В данном случае супруги после свадьбы постоянно проживали в Нидерландах, что подчиняет их имущественные отношения, в том числе права по распоряжению общим имуществом, голландскому праву. В отсутствии брачного контракта между супругами действует законный режим универсальной (общей) собственности на все имущество супругов независимо от времени его приобретения, до или после вступления в брак. Согласно ст. 96 Гражданского кодекса Нидерландов, Наталья Ван Ховен вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, являющимся общей собственностью супругов, приобретенным на ее имя как до, так и после брака. Таким образом, она может самостоятельно выступать в сделке, согласия супруга на отчуждение недвижимости или его участия в иной форме не требуется.

243. - Язык договора. Как уже отмечалось выше (N 104), в силу императивных требований российского законодательства текст нотариального акта должен быть изготовлен на русском языке или на национальном языке субъекта Российской Федерации (ст. 10 Основ). С учетом нотариальной практики, широко распространенной за рубежом, возможность подготовки текста нотариально удостоверяемого договора одновременно на двух языках - русском и иностранном - представляется одним из желаемых изменений законодательства о нотариате.

На сегодняшний день возможны два варианта. Во-первых, в случае, когда нотариус владеет языком стороны в договоре, не знающей русского языка, он лично осуществляет обязательный устный перевод соглашения сторон, которое он излагает письменно на русском языке или национальном языке субъекта Российской Федерации. По просьбе заинтересованной стороны нотариус может также в дальнейшем свидетельствовать верность письменного перевода договора на иностранный язык по правилам ст. 81 Основ.

Во-вторых, если нотариус не владеет иностранным языком стороны в договоре, он должен обеспечить, под угрозой ничтожности сделки, участие в нотариальном процессе переводчика. Переводчик может быть выбран самими сторонами или предложен им нотариусом. Каких-либо особых требований к лицу, осуществляющему перевод, закон не предъявляет. Однако целесообразно исключать участие в деле переводчика, имеющего или могущего иметь прямой или косвенный интерес в сделке. Кроме того, всегда желательно устанавливать владение переводчиком иностранным языком на основании соответствующих документов, например о специальном образовании. Наличие иностранного гражданства и/или проживание в стране происхождения лица, участвующего в сделке, не являются основаниями для признания достаточным уровня владения иностранным языком.

В случае, когда перевод осуществляется непрофессиональным переводчиком, например согражданами заинтересованного лица, нотариусу необходимо также убедиться в достаточном уровне владения языком нотариального делопроизводства - русским или национальным языком субъекта Российской Федерации. Данный вопрос решается на основании документов об образовании, а при их отсутствии - по результатам беседы с лицом, выбранным сторонами в качестве переводчика. Решая вопрос о допуске лица к переводу, нотариусу следует учитывать сложность юридического перевода, требующего знания соответствующей терминологии и способности ее объяснить на обыденном языке. В обязанности переводчика входит устный перевод и объяснение сторонам нотариального акта и нотариусу волеизъявления сторон и условий, на которых они заключают договор, а также правовых последствий, им вызываемых.

244. - Цена договора. Порядок уплаты цены в договоре международной купли-продажи недвижимости определяется в соответствии с применимым к договору правом. В частности, согласно применимому праву определяется сумма, срок, место платежа, а также права кредитора в случае неисполнения своих обязанностей должником. В то же время воля сторон относительно уплаты покупной цены может ограничиваться требованиями публичного порядка. Таковыми являются нормы валютного регулирования в Российской Федерации, обязательные для всех субъектов, находящихся на российской территории, во всех видах правоотношений. Так, следует иметь в виду, что основным платежным средством на территории Российской Федерации является рубль (п. 1 ст. 140 ГК РФ). Поэтому денежные обязательства должны быть выражены в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

Возможность выбора сторонами валюты расчета зависит от права, применимого к договору. Возможно ли указание покупной цены недвижимости, находящейся на российской территории в иностранной валюте?

Пример 46: Купля-продажа недвижимости в России, цена в швейцарских франках. Гражданин Швейцарии Поль Смирнофф, нерезидент, рассматривает возможность продажи квартиры в г. Москве, принадлежащей ему, гражданину России Н. Кашурину. Стороны обратились к нотариусу г. Москвы А. Носику с просьбой удостоверить между ними договор купли-продажи квартиры. При этом продавец заявил о своем желании указать покупную цену в швейцарских франках. Возможно ли это?

В принципе, российское законодательство запрещает выражение денежных обязательств в валюте иной, чем российский рубль (п. 1 ст. 140, п. 1 ст. 317 ГК РФ). В то же время п. 2 ст. 317 ГК РФ прямо допускает возможность использования иностранной валюты или условных денежных единиц в качестве эквивалента суммы денежного обязательства, подлежащей всегда уплате в рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Такое решение основано на разделении между "валютой платежа", которой всегда является национальная валюта - рубль, и "валютой расчета" - иностранной валютой, условными денежными единицами, используемыми исключительно в качестве расчетной единицы для определения суммы платежа в рублях. Это разделение давно признано в международном обороте, а в условиях финансовой нестабильности завоевало также популярность в чисто внутренних договорных отношениях.

Таким образом, в нашем примере возможно указание покупной цены в швейцарских франках, которая будет служить валютой расчета для определения конкретной суммы платежа в рублях. Договор должен также содержать условие об используемом для расчета обменном курсе, например, на день последнего платежа, если предусмотрена его рассрочка.

245. - Здания посольств, консульств, дипломатических представительств. Следует обратить внимание на особый режим приобретения недвижимости в России иностранными посольствами, консульствами и дипломатическими представительствами.

Пример 47: Приобретение Корейской Республикой здания консульства в России, полномочия консула. Корейская республика намерена приобрести здание в г. Владивостоке для размещения консульства. У местного нотариуса, к которому обратились заинтересованные лица, возник вопрос, как проверить полномочия консула Южной Кореи на представление своего государства в договоре купли-продажи помещения для консульского учреждения?

В соответствии со ст. 30 Венской конвенции от 24 апреля 1963 г. о консульских сношениях*(219) государство пребывания должно оказать содействие представляемому государству в приобретении помещений, необходимых для его консульского учреждения и его работников. Аналогичная норма содержится также в ст. 9 Консульской конвенции от 18 марта 1992 г. между Российской Федерацией и Республикой Корея*(220). Поэтому какого-либо предварительного административного разрешения от российского государства на приобретение помещений, предназначенных для консульских учреждений иностранных государств, не требуется*(221). Для подтверждения полномочий консула ему будет достаточно представить доверенность или иной документ, выданный представляемым государством, которым он прямо уполномочивается на совершение данной сделки. В отсутствие такой доверенности или документа предполагается, что консул действует от своего имени, а не от имени представляемого государства. Таким образом, в нашем примере южнокорейский консул должен представить российскому нотариусу достаточные доказательства наличия у него полномочий на совершение сделки. Это может быть доверенность, решение, нормативный акт компетентного органа власти иностранного государства.

2. Международная продажа недвижимости, находящейся за рубежом

246. - Компетенция российского нотариуса. При обращении российских и/или иностранных лиц за удостоверением договоров отчуждения недвижимого имущества, находящегося за рубежом, российский нотариус должен, по общему правилу, отказывать в совершении нотариального действия. Это связано с действием императивных норм российского нотариального производства, определяющих компетенцию нотариуса по совершению некоторых нотариальных действий строго определенным нотариусом (ст. 40 Основ). В частности, согласно абз. 2 ст. 56 Основ, удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится по месту его нахождения. Применительно к договорам международной продажи недвижимости за рубежом эта норма действует как коллизионная, отдавая компетенцию по их удостоверению компетентным органам и должностным лицам иностранного государства по месту нахождения данного имущества.

Такой категоричный подход должен смягчаться, когда речь идет о нотариальном удостоверении договоров об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Кроме того, заинтересованным лицам можно посоветовать "мобилизовать" недвижимость за рубежом путем ее внесения в уставный капитал специально создаваемого в России или за рубежом общества (товарищества). В этом случае предметом нотариально удостоверяемого договора купли-продажи будет доля - движимое имущество - в уставном капитале общества, которому принадлежит недвижимое имущество за рубежом. По существу, заинтересованные лица достигают тех же целей и с теми же гарантиями, что и в "прямой" сделке продажи недвижимости, но с использованием замещающих гражданско-правовых средств. Кроме того, "мобилизация" недвижимости в некоторых случаях представляет дополнительный интерес для сторон, учитывая налоговые и наследственные преимущества такого решения (см. выше N 175 и след., 189 и след.).

Пример 48: Приобретение квартиры в Чехии, компетенция российского нотариуса. К нотариусу г. Екатеринбурга А. Мишину обратились граждане России с просьбой удостоверить договор продажи квартиры в Карловых Варах (Чехия). Будет ли российский нотариус компетентен удостоверить данный договор?

Условие о нотариальном удостоверении касается формы договора продажи недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 36 Договора от 12 августа 1982 г. между СССР и ЧССР о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским семейным и уголовным делам*(222) форма сделки в отношении недвижимого имущества определяется в соответствии с законодательством Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество. Следовательно, к форме данной сделки применяется чешское материальное законодательство, которое требует обязательного нотариального удостоверения договоров об отчуждении или обременении недвижимого имущества.

Порядок и содержание действий нотариуса при удостоверении соглашения между его сторонами, как составная часть формы, также подчиняются законодательству Чешской Республики. Нотариус применяет в своей деятельности правила нотариального производства, предусмотренные национальным правом (принцип lex fori). В частности, в России порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами законодательства РФ о нотариате и другими законодательными актами Российской Федерации и республик в ее составе (ч. 1 ст. 39 Основ). Поэтому российский нотариус при совершении нотариальных действий не может применять иностранные правила нотариального производства, в деле - чешские. Следовательно, он не сможет оформить договор в соответствии с требованиями применимого права.

Что касается возможности совершения российским нотариусом удостоверительных надписей в форме, предусмотренной законодательством других государств (ч. 2 ст. 104 Основ), то это не означает полного заимствования правил нотариального производства, установленных иностранным правом, а лишь той их части, которая касается формулировки удостоверительной надписи (текста, места расположения в документе и т.п.). Таким образом, российский нотариус не компетентен удостоверить договор отчуждения квартиры в Чехии.

247. - Форма договора. Как следует из вышеописанного примера, право, определяющее форму международного договора продажи недвижимости, по существу предрешает вопрос о компетенции, отдавая ее соответствующим должностным лицам по месту нахождения недвижимости. На практике это означает, что всякий раз, когда применимое к форме сделки иностранное право требует обязательного нотариального удостоверения договора, оно всегда производится местным нотариусом, а компетенция российского нотариуса полностью исключается*(223). В этом смысле нотариальная монополия носит всегда национальный характер. В основе такого положения - особенности нотариального производства в различных странах мира и императивный характер его норм. Проще говоря, нотариальное удостоверение в России и за рубежом - не одно и то же, а поэтому и его правовой эффект может отличаться.

Теоретически может быть поставлен вопрос о возможности удостоверения российским нотариусом договора продажи недвижимости за рубежом в тех случаях, когда нотариальная форма сделок с недвижимостью, как и в России, является в месте нахождения недвижимости факультативной (см. для сравнения пример 44). Однако в этом случае нотариус наталкивается на барьер уже упоминавшейся выше (N 246) нормы абз. 2 ст. 56 Основ, которая допускает нотариальное удостоверение договоров об отчуждении недвижимости только по месту ее нахождения.

248. - Административные барьеры. Приобретение собственности за рубежом может быть обусловлено получением специального административного разрешения или выполнением других условий, как, например, наличие ценза оседлости, осуществление инвестиций ни ниже определенного размера в национальную экономику, создание определенного количества рабочих мест, etc. Эти положения имеют императивный характер и обязательны для иностранного лица, приобретающего недвижимость за рубежом. Их несоблюдение влечет ничтожность сделки, как противоречащей публичному порядку в соответствующем государстве.

В качестве примера подобного ограничительного регулирования можно назвать Швейцарию. Приобретение недвижимости в Швейцарии иностранными лицами, имеющими место жительства или нахождения за рубежом, требует предварительного согласия от компетентного органа кантона по месту нахождения недвижимости. Для получения такого разрешения иностранный покупатель должен обосновать наличие у него легитимного интереса в приобретении недвижимости на территории Швейцарии и конкретного кантона*(224). Поэтому всякий раз, когда речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, для заинтересованных лиц будет нелишним изучить условия, при которых в соответствующем государстве допускаются иностранные инвестиции. Если ограничения, предусмотренные в Швейцарии для приобретения недвижимости иностранными лицами "законом Фридриха", довольно известны, сложнее выяснить ограничения права собственности на недвижимость, которые применяются к иностранцам, например, в Дании или специальные градостроительные нормы и особые сервитуты, обременяющие недвижимость на некоторых греческих островах.

В принципе, ограничения и/или обременения права собственности, переходящего по договору продажи недвижимости за рубежом, должны прямо указываться в тексте договора как имеющие существенное значение. Однако будет разумно посоветовать покупателю заранее осведомиться в местном реестре прав на недвижимость о реальном собственнике недвижимости, о ее возможных обременениях, а в местной администрации - о применимых градостроительных нормах и режиме использования недвижимости. Здесь российский нотариус может помочь заинтересованным лицам, указав им на своего иностранного коллегу.

249. - Практические реалии. В целом, можно заключить, что оформление международного договора продажи недвижимости по месту ее нахождения - это наиболее целесообразное решение, основанное на прагматических соображениях, и в частности:

во-первых, ввиду особой значимости сфера оборота недвижимости - это всегда область особых, усложненных юридических процедур, применение которых требует глубоких знаний и серьезного практического опыта;

во-вторых, существование во многих странах нотариальной монополии в сфере оборота недвижимости ведет к ничтожности любых актов, совершенных лицами, не относящимися к национальной нотариальной корпорации*(225);

в-третьих, необходимость выполнения целого ряда предварительных и последующих формальностей для придания юридической силы договору. Как правило, права на недвижимость в большинстве государств гражданского права учитываются в специальных публичных реестрах, откуда получение данных и последующая регистрация перехода прав - обязательные этапы оформления сделки - знать и выполнить которые в соответствии с национальным правом проще местному нотариусу;

в-четвертых, стоимость оформления договора продажи недвижимости по месту ее нахождения, как правило, ниже, так как в нее не входят дополнительные расходы на пересылку, перевод и легализацию документов, а также - на услуги консультантов и представителей.

Поэтому чаще всего полномочия российских нотариусов ограничиваются подготовкой соответствующих доверенностей для приобретения недвижимости за рубежом. При этом нотариусу желательно учитывать положения иностранного права в целях обеспечения действия доверенности в месте ее представления. Здесь будет вполне - оправданным ограниченное заимствование положений иностранного права, определяющих как форму, так и содержание данного документа или использование унифицированных форм доверенности (см. подробнее ниже N 269 и след.).