§ 2. Права и обязанности сторон

[Основная обязанность ярр^т^пддтрттд пр договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору

имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели арендьД Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФГимущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.пД]если иное не предусмотрено договоромННапример, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он ^Кюжет потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков]

/Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество^

jfE свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества^Тре-бования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются прежде всего целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Особенностью некоторых договоров аренды является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества. ^Хрендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание] если иное не установлено законом или договором аренды.

[Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. (Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями

понимаются улучшения, изъятие которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается^

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он|может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора арендЦ С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Арендатор вправе такжеТпередавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив^

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В частности, согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

^1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

ч,г 2) существенно ухудшает имущество;

v 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Ьг 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендаюралого-вор аренды может быть досрочно_расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По истечении срока договора*й|^ндатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное правд на_возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом толькоГпри условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора^Возмож-ны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребоватъ_д_суде_ перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.