§ 4. Договор аренды предприятия1

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию^

Юднако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами^Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами (арендаторами).

Что касается?$ормы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонашщНесоблю-дение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается^Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является импера-

1 Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых 23 ноября 1989 г. Положения Основ были направлены главным образом на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий.

тивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК РФ.

Щена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре. В нем необходимо определить не только размер арендной платы, но и периодичность внесения аренд-ныхдлатежейЛ

/До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить балансД

Порядок проведения инвентаризации регулируется «Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств»1. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

Д1ри прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту/В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Од-

1 Утверждены приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49 // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 1995. №9.

нако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Однако суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы прежде чем осуществлять реконструкцию, улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагаются на арендатора. Однако договором может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 FK РФ). Эта норма носит императивный характер — она не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору

с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663 ГК РФ). По общему правилу, изложенному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.