ГЛАВА XXII ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.
Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем Гражданском кодексе. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель -создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).
До принятия ГК РФ основным актом, внесшим принципиальные изменения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»(1) Его ст. 1 разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».
Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглаше-
1. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 99; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876.
654
нию), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».
Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот договор получил название «договора коммерческого найма», главным образом в литературе(1), а теперь и в нормативных актах(2).
1. См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 49 и сл.; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и сл.
Прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи помещений собственником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верховным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что «законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной собственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям» (цит по: Аскназт С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 89). В ГК 1964 г. существовала ст. 298 «Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно-строительного кооператива», а в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. - целая глава «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда».
2. Договоры социального и коммерческого найма выделены, в частности, в ст. 15 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», и там же приводятся определения обоих договоров (см.: Законы города Москвы: Постановления Московской Городской Думы. М., 1998. С. 15). Эти определения таковы:
договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. Основанием для заключения договора социаль-
655
Действующий Гражданский кодекс в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.
Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и(или) пользование юридическим лицам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В этой связи следует прежде всего отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).
Таким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое существовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, содержащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое
ного найма является выписка из решения органа исполнительной власти. Не допускается предоставление по договорам социального найма жилых помещений гражданам, не состоящим на учете и имеющим доходы на каждого члена семьи выше уровня, равного десятикратному размеру минимальной заработной платы, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, настоящим Законом и иными законами города Москвы;
договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов утверждается Правительством Москвы.
В приведенное определение договора социального найма вкралась досадная неточность: принципиальная особенность этого договора как раз состоит в отсутствии в нем срока найма (см. об этом ниже).
656
помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендатору вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для проживания самого «арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собственника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гражданину, но и юридическому лицу, результате чего признак рассматриваемого договора - проживание - оказался утраченным(1) По этой причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что «договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Аренда»)»(2).
Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомнение содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по договору субаренды (курсив наш. - М.Б.)» . Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую практику как «ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя»(4).
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совер-
1. На это противоречие обратил внимание Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 23).
2. Седугин П.И. Указ. соч. С. 83.
3. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова; отв. ред. И.Б. Марткович. М., 1998. С.193.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 241, 244.
657
шенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК(1)
Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)»(2). Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина»(3). На наш взгляд, есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу части второй действующего Гражданского кодекса. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 г.(4)) предусмотрено: «Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации». Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при любом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необходимо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.
1. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 323.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 241.
3. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С. 222.
4. СЗ РФ. 1997. № 17. Ст. 1913.
658
Под «иным договором», на основе которого, подобно договору аренды, происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствующий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования(1)
Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учитывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соответствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого помещения, к которым последовательно проявляется особый, публичный интерес, возникает необходимость установить достаточно определенные границы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причине и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некоторые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвозмездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помещениями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех вообще юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.
Поскольку отношения, представляющие собой договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные с арендаторами (ссудополучателями), находятся вне сферы действия гл. 35 ГК, остается признать, что соответствующая норма (п. 2 ст. 671 ГК) оказалась в названной главе лишь по соображениям юридической техники.
Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.
1. Ю.К. Толстой в качестве примера «иных договоров» называет договор подряда, которым «предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 33).
Приведенный автором пример в целом является весьма удачным. При всем этом хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствующем случае в договор подряда включаются элементы другого договора, который опять-таки представляет собой договор аренды или договор безвозмездного пользования. Тем самым обычный договор подряда превращается в тот «смешанный договор», который имеет в виду п. 3 ст. 421 ГК.
659
Первая же статья га. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения(1) Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.
В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании различных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговорками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвященный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти
1. По мнению П.И. Седугина, «договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права». И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма (см.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81-83; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 221; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 86; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 29).
660
статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: правила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на договоры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.
Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, - договоре поставки.
Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определенному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.
В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими.
Структура рассматриваемой главы Кодекса существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Иной является га. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем; хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК
661
один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.
Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомственном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).
В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых помещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государственных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установленного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещениями, изменения договора и его расторжения.
Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нормами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на основе решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав нанявшегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по общему правилу по договору социального найма, а также специальный порядок выселения из предоставленного служебного помещения.
В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частности, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодательства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использовалось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к
662
моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее понятие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК. Таким же образом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы договору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.
В Древнем Риме одним из трех видов найма (locatio conductio) был наем вещей (locatio conductio rei). Особенность последнего договора усматривалась в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за определенную плату. И если вначале в римском праве речь шла только о движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непредоставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимателями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопоставляемое владению (possessio) право держания (ius detentio)(2). Причем на того, кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или повреждение вещи при любой форме вины. Договоры, предметом которых
1. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличие от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы» (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 24).
2. См.: Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 525.
663
были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Наниматель квартиры или доходного дома имел специальное наименование inquilinus, habitator («поселившийся»). Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей(1). К их числу относились главным образом «вольноотпущенники, клиенты, поэты»(2). Один из предметов такого найма представлял собой insula: отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей(3).
Применительно к такого рода найму постепенно складывался специальный режим в рамках того общего, который распространялся на имущественный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима состояла в усилении защиты главным образом одной из сторон – нанимателя.
Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последовавшей продажи собственником-наймодателем переданной внаем вещи. Из двух возможных вариантов, которые впоследствии в германской доктрине были сведены к альтернативе «Kauf bricht Miete» или, напротив, «Kauf bricht nicht Miete», господствовал при обычном найме первый. Имеется в виду, что при описанной ситуации «купля ломала аренду»: последняя в этом случае прекращала свое действие. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли-продажи здания будет заключен, то наймодатель-продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из договора найма(4).
В подтверждение указанной линии - защиты нанимателей зданий и квартир можно привести и некоторые другие примеры. Так, в книге седьмой Дигест титул VIII «О пользовании и проживании» содержал ряд специальных положений, относящихся к передаче внаем именно жилого помещения. Одно из них связывалось с поставленным, как подчеркивалось в источниках, еще древними вопросом: предоставляется ли жилье в пользование на год или пожизненно? Однозначный ответ сформулировали Рутилий и Цельс: пожизненно. Довольно подробно обсуждался и другой, сохранивший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанимателя права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других
1. См. об этом: Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С. 361; Митюков К. Курс римского права. Киев, 1902. С. 281-283.
2. См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 361.
3. См.: Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. М., 1989. С. 154.
4. См.: Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 299.
664
лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром, при этом мотив такого решения, приведенный Павлом, сводился к следующему: «Она одно с мужем»(1)
За нанимателем безусловно признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время интересам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя.
Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по указанному основанию договора. Таким же должно было быть решение и тогда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна.
Весьма интересный вопрос был поставлен перед Альфеном: «Должен ли оплатить арендную плату тот, кто оставлял нанятое им жилое помещение по причине возникшей для него опасности?». На это последовал такой ответ: «Если имелась причина, в силу которой наниматель боялся наступления опасности, хотя бы ее в действительности не было, он не обязан вносить за помещение плату»(2).
Действующие в настоящее время в разных странах гражданские кодексы регулируют отношения, связанные с договором жилищного найма, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды). Это, однако, не исключает
1. См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерского. М., 1984. С. 155 и сл.
2. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. С. 472. Напрашивается определенная аналогия с двумя делами, рассмотренными Сенатом в России много веков спустя. В одном из них (по делу В. Вургафта) было признано: «То обстоятельство, что был погром вокруг дома, в котором нанята квартира, не освобождает квартиранта, оставившего квартиру до истечения срока найма, от обязанности платить квартирную плату за все недожитое время, если судом не будет установлена безусловная невозможность (курсив наш. – М.Б.) пользоваться той квартирой, как предметом найма» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. СПб., 1911. С. 1155). Но уже спустя год в другом деле Сенат занял прямо противоположную позицию. Он посчитал, что в случае погрома даже при условии, что недвижимость и не пострадала, выехавший по этой причине наниматель от взыскания наемной платы должен быть освобожден. Приходится сожалеть, что позиция Сената в этом последнем деле была негативно воспринята Г.Ф. Шершеневичем, посчитавшим доводы Сената «довольно сомнительными» (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 521).
665
существования в странах различий в подходе законодателя к самому порядку регулирования жилищного найма. Соответственно с известной долей условности могут быть выделены три варианта структуры главы (отдела) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды).
При первом варианте специальных норм о договоре жилищного найма в кодексе немного и в большинстве своем речь идет о правилах, представляющих собой главным образом особые решения тех же самых вопросов, которые решают и нормы, общие для всех договоров имущественного найма, с тем, что отличаются они от этих последних главным образом содержанием. При втором варианте специальные нормы выделены из общих не только по характеру ответов, но и по кругу охватываемых вопросов. А это уже позволяет более полно отразить специфику рассматриваемого договора. Наконец, третий вариант отличает занимаемое специальными правилами место в главе (отделе) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды). Если в кодексах второй группы соответствующие нормы рассеяны по всей главе, то в кодексах последней группы правила о договоре жилищного найма собраны в особый подраздел главы об имущественном найме. Это позволяет обеспечить не только более полную регламентацию рассматриваемых отношений, но и создать в известной мере замкнутый комплекс внутренне связанных между собой норм, обеспечив тем самым цельность регулирования соответствующих договоров.
Вместе с тем при всех трех вариантах содержащиеся в кодексах отдельные положения, посвященные договору жилищного найма, по общему правилу используются как нормативная база для принятия специальных законодательных актов.
Наиболее характерными для первого варианта можно считать Французский гражданский кодекс (ФГК) 1804 г., для второго - Германское гражданское уложение (ГГУ) 1896 г., а для третьего - Гражданский кодекс Квебека (ГКК) , вступивший в силу 1 января 1994 г. Хронология принятия указанных актов представляет интерес уже потому, что отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего предмета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима, для которого все же основой служат закрепленные в кодексах положения.
В ФГК глава, посвящённая «найму вещей», состоит из трех специальных отделов, вне которых имеется лишь одна, генеральная статья. Она допускает наем любых вещей, как движимых, так и недвижимых. Из указанных трех отделов один содержит правила, общие для найма домов и сельскохозяйственных земель, другой - правила, которые относятся только к найму домов и движимости, а третий - такие же специальные правила от-
666
носительно найма сельскохозяйственных земель. Среди общих норм, имеющих особое значение для договоров жилищного найма, выделяются нормы, посвященные обязанностям наймодателя предоставить вещь в состоянии, способном обеспечить возможность ее использования в целях, для которых она была передана, и в дальнейшем поддерживать вещь в таком же состоянии, обеспечивая нанимателю возможность свободно пользоваться вещью в продолжении всего времени действия договора. Кодекс отрицает личный характер рассматриваемого договора, в частности в том смысле, что ни смерть наймодателя, ни смерть нанимателя не должны влечь за собой прекращения договора.
К числу специальных норм, адресованных сторонам договора найма жилого помещения (дома), относятся, в частности, статьи ФГК, закрепляющие приоритет договора жилищного найма по отношению к договору купли-продажи при переходе жилого помещения к новому собственнику, а также охватывающие случаи, при которых осуществление ремонта возложено на нанимателя (за пределами этих случаев обязанность по ремонту жилого помещения несет наймодатель). Весьма принципиальное значение имеет положение, в силу которого при отсутствии возражений со стороны наймодателя договор признается продолженным на новый срок на указанных в нем первоначальных условиях.
ГГУ содержит в книге второй особую главу «Наем. Аренда». Подобно законодательству многих других стран в ней раздельно урегулированы вынесенные в название договоры, каждый из которых признан тем самым самостоятельной разновидностью договоров. Имеется в виду, что по договору найма наймодатель обязуется предоставить вещь за определенную плату во временное пользование, а по договору аренды - предоставить в возмездное временное пользование арендованный предмет с правом потребления доходов, извлекаемых при надлежащем ведении хозяйства. Часть главы, посвященной найму, охватывает наряду с общими такой же весьма широкий набор специальных норм, призванных регулировать отношения по найму жилых помещений. В них последовательно проявляется все та же тенденция преимущественной защиты интересов более слабого контрагента - нанимателя жилого помещения.
Прежде всего речь идет о прямо закрепленных в ГГУ гарантиях, предоставляемых именно этой стороне. Одна из них - общее правило, в силу которого признаются недействительными (ничтожными) какие бы то ни было соглашения, заключенные в ущерб нанимателю. Особо выделены среди них соглашения, направленные на исключение гарантий нанимателю, выражающихся в возможности возложения на наймодателя ответственности за недостатки сданной внаем вещи, о которых наймодатель, зная, умышленно
667
умолчал; соглашения об уплате неустойки, возлагаемой на нанимателя, а также о предоставлении наймодателю права требовать расторжения договора по основаниям, не предусмотренным соответствующим параграфом Уложения. Подробно урегулирован вопрос и о порядке расторжения договора по требованию нанимателя. В ряду других предоставляемых нанимателю льгот и преимуществ могут быть указаны и такие: наниматель жилого помещения вправе во всех случаях возражать против требований наймодателя о прекращении или отказе от продления договора, если этим будут созданы для нанимателя или членов его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя.
Одной из внесенных впоследствии в Уложение новелл признано за наймодателем право расторгнуть договор найма жилого помещения только при наличии у него правомерного к этому интереса; притом установлен перечень обстоятельств, когда такой интерес считается наличествующим. Новеллой является и правило, которым введен особый режим для найма жилых помещений, предоставляемых нанимателю в связи со служебными отношениями, а также положения о «вступлении членов семьи в правоотношения найма» (условием для приобретения соответствующего статуса признано наряду с родством и свойством также ведение хозяйства совместно с нанимателем).
Гражданский кодекс Квебека включает единую гл. 4 «Наем», которая, как в ней прямо подчеркнуто, рассматривает слова «наем» и «аренда» в качестве синонимов, т.е. как выражающие одно и то же понятие. В главе наряду с тремя общими отделами (о природе найма, о правах и обязанностях, вытекающих из договора найма, а также о прекращении договора найма) выделен и четвертый, именуемый «Специальные правила о найме жилого помещения». О значении, которое законодатель придает именно этому отделу, можно судить по количеству статей в нем. В то время как вся глава включает 159 статей, на долю договора найма жилого помещения из них приходится 109 статей. Среди этих последних, помимо традиционных статей, посвященных сфере действия договора, наемной плате, праву на дальнейшее проживание (имеется в виду продление договора после срока, на который он был заключен, а также сохранение договора на случай продажи переданного внаем жилого помещения), выделены нормы об основаниях и порядке выселения нанимателя и особо - о расторжении договора по требованию одной из сторон. Установлены специальные правовые режимы для сдачи внаем образовательными учреждениями принадлежащего им помещения своим студентам, а также найма жилого помещения «с низкой наемной платой» (речь идет о найме, предполагающем субсидии со стороны городского жилищного общества). Из числа представляющих особый инте-
668
pec можно выделить, например, нормы, закрепляющие обязанность наймодателя вручить нанимателю при заключении договора правила, определяющие порядок использования и содержания жилых помещений и мест общего пользования правительственные постановления, относящиеся к договору жилищного найма; признание недействительными соглашений, освобождающих наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный не по его вине; возложение на наймодателя обязанностей уплатить штрафную неустойку на случай причинения нанимателю беспокойства, поддерживать помещение в состоянии, пригодном для проживания, в течение всего срока найма, и др.
В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон применительно к определенным отношениям. В составе последних названы договоры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан был использовать полученную вещь исключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно специально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения(1)
Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жилого дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет наймодателя(2). Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответственности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймодателем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.
Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватывала самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализировалась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым признавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого помещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необхо-
1. См.: Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 154.
2. См. там же. С. 161.
669
димо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора»(1) А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необходимость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую»(2).
Книга пятая проекта Гражданского уложения включила регулирование найма жилых помещений в общую главу об имущественном найме (гл. V). В этой главе оказалось и определенное число статей, адресованных непосредственно рассматриваемому виду найма. Например, с явным учетом исходившей от Г.Ф. Шершеневича и других ученых критики была включена статья, закрепившая за нанимателем, находящемся на государственной службе, право расторгнуть договор при получении им нового назначения. Появились специальные основания расторжения договора жилищного найма по инициативе нанимателя.
В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду имущества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов(3). За
1. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 590.
2. Там же. С. 592.
3. Имеется в виду постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса» (Собрание узаконении РСФСР. 1917. № 1. Ст. 14).
670
этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах»(1) В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государства. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление общегосударственным органам), либо муниципализированы (переданы в управление местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из оборота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»(2).
Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации» прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить постановление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории»(3), которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору - наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.
Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пустующих годных помещений с целью вселения в них прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилья среди трудящегося населения»(4) вводилось, в частности, нормирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).
Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии принять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расчеты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями(5). Ее величину поставили в зависимость
1. Собрание узаконении РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.
2. Собрание узаконении РСФСР. 1917. № 10. Ст. 154.
3. Собрание узаконении РСФСР. 1919. № 1. Ст. 13.
4. Собрание узаконении РСФСР. 1920. № 52. Ст. 924.
5. См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 19.
671
от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных домов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактическим владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охватывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В частности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных ставках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.
В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию выселения нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для расторжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.
На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охватывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.
Первой по времени кодификацией жилищного законодательства по сути стало постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»(1) Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего коснулись жилищного фонда местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана
1. Собрание законов СССР. 1937. № 69. Ст. 314. Особое значение имела ст. 23 постановления. В ней было подчеркнуто, что «свободные жилые помещения в домах местных Советов предоставляются в пользование гражданам исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления коммунального отдела местного Совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятии и общественных организаций, а также в домах, арендованных ими, предоставляются в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций».
672
в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищный фонд - так называемый ведомственный.
Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределение осуществлялось только между своими работниками решением администрации предприятия, учреждения или, соответственно, организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.
Среди других основополагающих для регулирования жилищных отношений правил следует особо выделить определение постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно-санитарных норм (норм пользования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользовании гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась «излишками жилой площади». Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.
Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили наряду с имущественным наймом также «наем жилого помещения». Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Основами гражданского законодательства Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с изданием в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик(1)соответствующие главы Основ гражданского законодательства и ГК были сведены к одной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также отсылка по вопросу об усло-
1. Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 835.
673
виях заключения, изменения и расторжения договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношений оказалось за пределами Гражданского кодекса. Спустя два года вступил в силу Жилищный кодекс РСФСР, принятый 24 июня 1983 г.(1) Этот Кодекс с изменениями и дополнениями сохраняет свое действие до сих пор.
24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В него были также внесены впоследствии определенные изменения и дополнения, главным образом связанные с принятием нового Гражданского кодекса РФ, имея в виду прежде всего его гл. 35 «Наем жилого помещения».
Вступление в силу действующего Гражданского кодекса не препятствовало развитию законодательства, регулирующего жилищные отношения. В частности, одобренная постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г.(2) Государственная целевая программа «Жилище» получила дальнейшее развитие в Указе Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище»(3). Этот последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием договоров в соответствующей области отношений.
В настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства, правовым основанием для которой служит Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г.(4) Этим актом признано, что «ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм». Тем самым учитываются последствия проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществленной на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г.(5) приватизации жилья. Указанная приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном
1. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
2. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 28. Ст. 2593.
3. СЗ РФ. 1996. №14. Ст. 1431.
4. СЗ РФ. 1997. №18. Ст. 2131.
5. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
674
фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г. подчеркивается, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».
Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, что то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).
Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК(1) А это означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.
Договоры коммерческого найма и найма социального несомненно имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
1. С учетом этого обстоятельства Ю.К. Толстой предлагает свое определение договора социального найма, существенно отличающееся от того определения договора найма жилого помещения, которое включено в п. 1 ст. 671 ГК: «Соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30).
675
Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями,
Другая особенность этого же договора выражается в том, что он заключается на основе ордера.
Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.
Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.
Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых договоров признака возмездности.
Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходимой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления «ежегодно... устанавливать, долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следует указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.
676
Все приведенные нормы - от Конституции и до Жилищного кодекса -имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав государственного и муниципального фонда социального использования. Иначе говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.
С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно(1). Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.
Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договоров. Это находит свое проявление в особом способе заключения догово-
1. Можно указать на то, что еще до принятия ГК РСФСР 1964 г. Ю.Г. Басин обратил внимание на то, что в «жилищных правоотношениях (при этом подразумевались именно те, которые стали опосредствоваться впоследствии договором социального найма. - М.Б.) возмездность, хотя и весьма распространенный, но не обязательный признак (безвозмездное предоставление жилых помещений по службе, специалистам в сельской местности, лицам, имеющим особые заслуги и др.)» (Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18).
Примерно в то же время в связи с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, отделивших жилищный наем от найма имущественного, в комментарий к этому акту включили указание на такую особенность жилищного найма, как то, что «в отличие от определения договора имущественного найма (по ст. 53 Основ), ст. 57 того же акта предусматривала возможность такого договора без взимания с нанимателя платы» (Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. М., 1962. С. 236).
Можно обратить внимание на изданную спустя несколько десятков лет работу Г.И. Петрищевой и В.Г. Чубарова «Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилого фонда» (Свердловск, 1989. С. 43). Один из соавторов (В.Г. Чубаров) вслед за указанием, что договор жилищного найма является возмездным, двусторонним, бессрочным, счел необходимым обратить внимание на то, что «ст. 28 Основ гражданского законодательства и ст. 59 Жилищного кодекса предусматривают и бесплатное пользование жилым помещением» (Там же. С. 43).
677
ров, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они в конечном счете играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого в конечном счете наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.
2. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СМЕЖНЫЕ ДОГОВОРЫ
Договор коммерческого и договор социального найма относятся к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ними группе договоров находятся только договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое было впоследствии в значительной своей части воспроизведено в действующем ныне Гражданском кодексе. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества.
Когда же в 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к от-
678
дельным статьям главы «Имущественный наем». Все же отмеченное нами не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после этого высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров.
Из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма. По этой причине соотношение между этим договором и договором аренды можно установить путем сопоставления определений, включенных в п. 1 ст. 671 ГК («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»).
Оба определения содержат ряд совпадающих признаков. Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует прежде всего отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу п. 1 ст. 671 предметом договора найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. По этой причине, в частности, постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 в редакции постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г., имея в виду особенность споров об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (в качестве примера указаны производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики), предусмотрело необходимость разрешения их, во-первых, судом и, во-вторых, с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем(1)
В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только «для проживания в нем».
Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу «все», а у других - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в
1. См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 133-134.
679
случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно(1).
То обстоятельство, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного признака, но уже по другой причине: соответствующий пробел в определении, если и считать его таковым, компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма.
В результате можно выделить один важнейший, породивший много других признак договоров найма жилого помещения: их потребительский характер.
1. Одна группа авторов считала наем жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. Т. 2. М., 1980. С. 126; Чигир В.Ф. Жилищное право. М., 1986. С. 68; Чиквашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищному законодательству. Тбилиси, 1989. С. 92; Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. С. 153 (автор - А.И. Пергамент); Советское гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. Л., 1982. С. 69; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 132; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 324; Тархов В.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Саратов, 1979. С. 49; Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 16; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 135; Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1988. С. 68).
Сторонники другой точки зрения продолжали считать договор найма жилого помещения разновидностью договора имущественного найма (см.: Советское гражданское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М.. 1976. С. 115; Советское гражданское право. Т. 2. Л., 1971. С. 520; Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. Таллин, 1980. С. 129; Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 20, и др.).
Следует отметить, что большинство из тех, кто готов был признать договор жилищного найма разновидностью найма имущественного, использовали такой аргумент, как наличие в первоначальной редакции ст. 299 ГК 1964 г. отсылок к отдельным статьям главы «Имущественный наем». Между тем, в действительности имеющиеся отсылки к отдельным статьям другой главы как раз должны подтверждать прямо противоположное: самостоятельность договоров. В противном случае, т.е. если бы действительно шла речь о роде (типе) и виде договоров, такие отсылки не нужны, поскольку должны и так применяться все общие нормы, кроме специальных, посвященных договору, который признается видом другого. Таким образом, при варианте «род и вид» отсылки требуются для достижения прямо противоположной цели: определения, какие статьи, относящиеся к «роду», не должны применяться к определенному его «виду».
680
Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК).
Выделение в ГК признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов – гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг. Отмеченное сходство договоров найма жилого помещения, с одной стороны, и договоров розничной купли-продажи и бытового подряда, с другой, имеет свои границы.
Потребительский характер конкретного договора, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, при купле-продаже и подряде служит обязательным условием применения к договору специальных норм о розничной купле-продаже или соответственно бытовом подряде. В противном случае за этими пределами к обоим названным потребительским договорам будут применены общие положения о купле-продаже или соответственно о подряде. Иное дело - договоры найма жилого помещения. Если гражданин заключает договор найма по поводу жилого помещения, но с целью использовать его под мастерскую или магазин, то в подобных случаях не возникает вопроса о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительным (ничтожным).
То, что только в отношении договоров найма жилого помещения потребительский характер посчитали достаточным для выделения их в качестве самостоятельных договорных типов, непосредственно связано с неоднократно отмечавшейся особой значимостью удовлетворения соответствующей потребности гражданина.
По этой причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещений, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда, подобно тому как это сделано относительно розничной купли-продажи или бытового подряда по отношению соответственно к купле-продаже и подряду.
Существует, правда, и еще одно обстоятельство, носящее, помимо прочего, юридико-технический характер. Особая значимость проблемы
681
обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением удовлетворения потребностей граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилых помещений к типу договоров имущественного найма несомненно разрушило бы относительное единство, которое присуще тому, что именуется жилищным законодательством.
Жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.
Определенные соображения по поводу безвозмездного договора пользования жилым помещением высказал В.Н. Литовкин. Он полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК. - М.Б.) и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства»(1) Если учесть, что приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения»(2), нетрудно определить суть изложенной позиции. Она сводится к тому, что не только договор коммерческого найма, но точно так же договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.
На наш взгляд, с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. В конечном счете определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя (сторону в договоре безвозмездного пользования). С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ср. ст. 692 ГК), на него может быть возложена, обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повре-
1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С.243.
2. Там же.
682
ждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное.
Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, наряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законодательства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.
Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права -эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причиной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), главы 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками - безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо устанавливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например, в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса). Такая нивелировка достигается, как уже было показано, признанием возможности существования безвозмездных договоров социального найма.
683
В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.
3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет о ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, признающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Федерации, право «свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства», ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72, которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации.
Глава 35 ГК, как уже неоднократно подчеркивалось, содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений(1) При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.
Общее для гл. 35 ГК и жилищного законодательства - то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.
Однако перечисленные статьи распространяют свое действие не на все договоры коммерческого найма.
Пункт 2 ст. 683 ГК выделяет из всех статей, посвященных этому договору, те, которые безусловно применяются только к договорам коммерческого найма, заключаемым на срок в один год и более. В это число входят:
ст. 677 (п. 2) - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 – о временных жильцах, ст. 684 - о преимущественных правах нанимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 - о поднайме жилого помещения, ст. 686 и ст. 687 (абз. 4 п. 2) - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору со сроком действия менее одного года
1. См. об этом: Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 1996. С. 15 (автор предисловия - Ю.Х. Калмыков); Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Для предпринимателей. М., 1996. С. 79; Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. М., 1996. С. 350.
684
все эти статьи могут применяться только при наличии в договоре специальных на этот счет указаний.
Из семнадцати статей, относящихся к договору коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. В это число входят: ст. 673 (п. 1) - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, ст. 682 (п. 1) - о максимальном размере платы за жилое помещение и ст. 687 (п. 3) - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке(1) Кроме того, в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения – п. 3 ст. 682) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс.
Использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в указанных шести статьях. Имеется в виду, что стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье.
Единственная специально посвященная договору социального найма, ст. 672 ГК с юридико-технической точки зрения весьма сложна. Она содержит, в частности, нормы прямого действия. Имеются в виду прежде всего ее пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предоставлении гражданам жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда социального использования заключения именно договоров социального найма(2), а также о правовом положении членов семьи нанимателя в таком договоре. В п. 3 ст. 672 ГК названы шесть статей той же гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 и ст. 685 (пп. 1, 3), правила которых применяются и к договору социального найма.
Как можно сделать вывод из п. 3 ст. 672 ГК, указанные шесть статей на равных с нормами, включенными в пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, пользуются приоритетом по отношению к нормам жилищного законодательства.
1. В некоторых из приведенных статей Гражданского кодекса «жилищное законодательство» названо прямо. В других используются при отсылке иные термины - «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако нет оснований сомневаться, что и в том, и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства.
2. См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 50.
685
Смысл соответствующего положения можно проиллюстрировать на примере действия одной из статей, указанных в ст. 672 ГК. Имеется в виду ст. 680 ГК («Временные жильцы»). Она содержит ряд положений, существенно отличных от одноименной ст. 54 Жилищного кодекса. В частности, неодинаковы условия, допускающие вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение, сроки проживания и для постоянных и для временных жильцов. Из ст. 672 ГК следует, что при решении указанных вопросов для договора социального найма необходимо руководствоваться ст. 680 ГК. Подобное решение, корреспондирующее указаниям, включенным в п. 3 ст. 672 ГК, прямо вытекает и из того общего принципа, который закреплен в п. 2 ст. 3 ГК. Речь идет о верховенстве Кодекса по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения, включая и те, которые входят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК, как это сделано в ст. 672.
За пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК и шести статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК, в ней предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом другие положения ГК применяются к договору социального найма, лишь если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, не вошедшие в состав шести перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК статьи, принятые законодателем в расчете на договоры коммерческого найма, могут действовать по отношению и к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве. В подтверждение указанного положения можно привести такой пример. По вопросу о распределении обязанностей, связанных с капитальным ремонтом, между сторонами ст. 681 ГК и ст. 144 Жилищного кодекса содержат решения, различающиеся уже тем, что в первом из кодексов соответствующая норма является диспозитивной, а во втором - императивной. При сложившейся коллизии следует признать для договора социального найма приоритет Жилищного кодекса, имея в виду, что статья ГК, о которой идет речь (ст. 681) не входит в число шести упомянутых в п. 3 ст. 672 ГК.
Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безусловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Так, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательстве?
686
ва (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК)(1)
При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учитывать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулирования либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также нередко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК -см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использование соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании гражданских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля-продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: «Правила, предусмотренные статьями 539-547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Таким образом, основание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК.
Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное законодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок восполнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Гражданским кодексом. Это, полагаем, еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК целиком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.
В указанной связи есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Прежде всего следует отметить, что это законодательство оказывается весьма емким. Оно включает прежде всего акты, принятые на федеральном уровне. Среди большого числа таких актов можно выделить Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Как прямо указано в нем,
1. См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 18-20.
687
Закон «определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере».
Самый широкий набор соответствующих отношений, в том числе опосредствованных договорами найма жилого помещения, урегулирован Жилищным кодексом РСФСР, изданным в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. Правда, принятый еще в 1983 г., он все же, несмотря на некоторое его обновление, устарел и нуждается в замене. Прежде всего речь идет о нормах, регулирующих договоры найма жилого помещения. Помимо прочего, это связано с тем, что в основном в нем так и осталась не отраженной особенность правового режима договоров коммерческого найма.
Среди других принятых до Закона от 24 декабря 1992 г. и Жилищного кодекса РСФСР, но сохраняющих свое действие актов можно указать на постановление Совета Министров РСФСР от 31 ноября 1984 г. «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР»(1)
Для регулирования ряда вопросов, связанных с договором коммерческого найма, важное значение имеет Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.
Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законотворческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отношений. И эти возможности ими используются. В качестве примера можно указать на такие принятые в г. Москве акты, как упоминавшийся выше Закон от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», Закон от 13 ноября 1996 г. «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением», постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы»(2), Положение о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве (приложение к постановлению Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г.)(3).
1. СП РФ. 1984. № 14. Ст. 121.
2. Эти и ряд аналогичных актов, принятых в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Ростовской области, а также Ставропольском крае, содержатся в книге: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. М., 1998.
3. Ведомости Московской Городской Думы. 1998. № 10.
688
Приходится с сожалением отметить, что легальное определение жилищного законодательства отсутствовало даже в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, не говоря уже о Жилищном кодексе. Посвятив отдельные статьи задачам жилищного законодательства, оба акта ограничились указанием в них на то, что задачами жилищного законодательства является регулирование жилищных отношений (ст. 2 Основ, ст. 2 Жилищного кодекса). Все же содержание обоих указанных актов позволяет определить основные черты жилищного законодательства. В частности, в Основах, о которых идет речь, выделены такие разделы, как «Управление жилищным фондом», «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями» (а в них – главы: «Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного фонда и пользование ими», «Пользование служебными помещениями и общежитиями», «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользование ими», «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»), «Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт», «Ответственность за нарушение жилищного законодательства» и др.
В Основах жилищного законодательства и особенно в Жилищном кодексе содержится немало статей, призванных регулировать вопросы, которые связаны с заключением договоров найма жилого помещения, их исполнением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений.
Речь идет о нормах, посвященных сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституционного права на жилище. Вместе с тем, по своей природе эти отношения разнородны. Модели, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие, пользуясь терминологией ст. 2 ГК, - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жилищное законодательство объединило нормы разных отраслей права - государственного, административного, финансового, гражданского и др. С включением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплекса. Один из элементов этого последнего как раз и установлен ст. 72 Конституции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Федерации, и ст. 76 той же Конституции, которая конкретизирует пределы соответствующих прав(1) Следовательно, если бы действующий Кодекс, вслед за
1. В литературе имели место различные высказывания по вопросу о понятии «жилищного права» (ранее) или «жилищного законодательства» (теперь). Речь шла и идет в основном о трех точках зрения. Первая сводится к тому, что жилищное зако-
689
ГК 1964 г. в варианте после 1987 г., перенес все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия Жилищного кодекса (подобно структуре, принятой в действующем ГК Беларуси), оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих отношения по поводу жилища на федеральном уровне (имеются в виду статьи ГК).
Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного законодательства применительно к соответствующим отношениям (договорам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.
Договор найма служебных помещений как вид социального найма регулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социального найма, а также договор найма служебных помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодекса РСФСР. Этому виду договоров посвящена в нем гл. 3 «Пользование служебными помещениями». В данную главу включены статьи, охватывающие специальное регулирование некоторых вопросов, связанных с определением предмета соответствующего договора, круга его участников, порядка заключения договора, а также выселения из помещения. В той же гл. 3 содержится обширный перечень статей Жилищного кодекса, посвященных
нодательство (жилищное право) - это часть права гражданского. Ее сторонники - И.Л. Брауде (см.: Аскназш С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 14), Ю.Г. Басин (см.: Басш Ю.Г. Указ. соч. С. 12 и сл.), В.Ф. Чигир (см.: Чцгир В.Ф. Жилищное право. С. 61 и сл.).
Согласно второй - жилищное законодательство представляет собой комплект норм различной правовой принадлежности (см.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. -М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 12; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.И. Указ. соч. С. 2; Чиквашвили Ш.Д. Указ. соч. С. 10 и сл.). Именно эта точка зрения представляется наиболее обоснованной.
Третья точка зрения сводится к признанию жилищного права самостоятельной отраслью права (см., в частности: Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев. 1985. С. 38 и сл.).
690
договору социального найма, которые распространяются и на договор найма служебных помещений (см. ст. 106 Жилищного кодекса). Тем самым дается возможность, действуя a contrario, установить, какие именно статьи Жилищного кодекса не применяются к договору найма служебных помещений.
Особой разновидности данного договора посвящено Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (утверждено постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г.)(1)
Несколько иначе осуществляется нормирование другого вида договоров социального найма - договора найма жилых помещений ведомственного фонда. Имеется в виду, что в Жилищном кодексе содержится несколько специальных статей, посвященных решению отдельных вопросов применительно к рассматриваемому договору (это ст. 35 «Контроль за состоянием учета на предприятиях, в учреждениях, организациях граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 43 «Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда», ст. 69 «Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций»).
Вместе с тем можно указать и на ст. 30 «Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 31 «Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 89 «Расторжение договора найма жилого помещения» и некоторые другие. Они отличаются тем, что содержат, наряду с общими для договоров социального найма, также нормы специальные, предусматривающие исключительный порядок для данной разновидности договоров.
4. СТОРОНЫ В ДОГОВОРАХ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.
В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они
1. СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.
691
же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых помещений(1) Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответствующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно договоров аренды или доверительного управления).
Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых помещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в аренду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследствии название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмотрен Законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммерческого, наймодателем может быть только юридическое лицо(2). При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы(3).
1. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.205.
2. См. п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 августа 1989 г. № 5, в редакции-постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 196).
3. Положение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (утверждено постановлением Правительства Москвы 21 января 1997 г.), предоставило право заключать такие договоры дирекциям единого заказчика на основе выписки из реше-
692
Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключаются в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие помещения в соответствии с действующим законодательством(1)
Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1999 г., для служебных помещений, предоставляемых военнослужащим(2). Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.
На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере распространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выражается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК)(3). Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуе-
ний органа исполнительной власти и одновременно предусмотрело, что право заключить договор может быть предоставлено и иным юридическим лицам на конкурсной основе. В то же время арендаторами жилых помещений могут быть любые юридические лица (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 205).
1. П.В. Крашенинников в книге «Российское жилищное законодательство» (с. 56-59) называет, со ссылкой на конкретные акты, 18 категорий лиц, которым может быть предоставлено служебное жилье (помещение).
2. См. Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353).
3. В одном из решений судов было подчеркнуто, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (см.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 6).
693
мом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условий).
В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приведенной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.
Особый правовой режим установлен для специальных служебных помещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи него. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Так, в соответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Президента РФ.
ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положи ния этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).
В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.
Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.
Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из жилого помещения на основании решения суда подле-
694
жат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).
Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носят императивный характер, действуя независимо от содержания связывающего наймодателя с нанимателем договора. Так, расторжение договора коммерческого найма по требованию нанимателя может последовать в любое время, но только с согласия постоянно проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).
Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Так, в случае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно нанимателю.
Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.
Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).
Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомнения. Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель участия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помещения, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укладывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в полном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной ответственностью.
В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимателя, правовой статус.
695
Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применительно к краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может действовать только при условии, если на этот счет будет содержатся прямое указание в договоре.
Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагает непременно согласие наймодателя.
В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при которых наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодателя: договор сохраняет действие на прежних условиях.
Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обязательное согласие наймодателя, а во втором - замена будет произведена несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь согласия предусмотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру договора коммерческого найма и неделимости его предмета. Это означает, что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, признаются солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами по отношению к наймодателю.
Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами»(1) Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о все-
1. В одном из рассмотренных дел Судебная коллегия по гражданским делам, отменяя решение нижестоящего суда, удовлетворившего иск заявительницы о признании ее прав на пользование жилым помещением, в качестве мотива указала на то, что «суду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение... какое со-
696
дении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении определенным сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено. На случай отсутствия согласованного с временным жильцом срока наниматель или кто-либо из постоянно проживающих с ним лиц вправе в любое время потребовать от временного жильца освобождения жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.
Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанимателя за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные в конечном счете с проживанием.
Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.
Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социального найма существенно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем»(1)
стоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 3).
1. Независимо от того, о каком из договоров найма жилого помещения идет речь, следует, в частности, иметь в виду указания, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия». В нем подчеркивается, что «при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может
697
Жилищный кодекс (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя которого выдан ордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Та же норма включена теперь и в п. 2 ст. 672 ГК.
Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 Жилищного кодекса указание на то, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Однако приведенная норма, соответствующая общим принципам гражданско-правовой ответственности, сохраняет своё действие. Помимо прочего, это вытекает из общих положений ст. 672 ГК относительно приоритетного действия норм жилищного законодательства по отношению к договору социального найма.
По вопросу о правовом положении членов семьи нанимателей в сопоставлении с правовым положением самого нанимателя были высказаны разные точки зрения.
Так, задолго до принятия Жилищного кодекса С.И. Аскназий указывал: «Особенностью договора жилищного найма является то, что права и обязанности по договору, как правило, возникают не только у лица, заключившего договор, но и у совместно с ним проживающих членов его семьи. Все лица, образующие семью съемщика и поселившиеся совместно с ним в предоставленном по договору помещении, оказываются в равной мере наделенными правами пользования помещением, хотя формально стороной в договоре является лишь один из членов семьи». И далее: «Таким образом, по существу все члены семьи съемщика являются, в свою очередь, также съемщиками жилого помещения»(1)
Аналогичную позицию занимала и А.И. Пергамент, полагая, что «члены семьи нанимателя тоже наниматели»(2). На приведенные положения опирались те, кто, разделяя эту совершенно справедливую, на наш взгляд, точ-
служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и права на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях» (Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации: 1961-1996. М„ 1997. С. 17).
1. См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 90-91.
2. Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. С. 235.
698
ку зрения, использовал аргументы ее сторонников для обоснования тезиса о признании нанимателя обычным представителем, действующим от имени всех членов своей семьи. В этой связи отмечалось, что договор «заключает уполномоченный член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить договор»(1) И соответственно: «Наниматель представляет членов семьи»(2).
Приведенной точке зрения противостоят по сути дела две. Одна из них признавала различным правовое положение нанимателя, с одной стороны, и членов его семьи, с другой. Так, по мнению Э. Лаасика, «члены семьи нанимателя субъектами договора найма не являются и в заключении договора участия не принимают. В отдельных случаях возможно заключение одного общего договора найма в отношении одного жилого помещения с двумя или более гражданами. Тогда эти последние признаются сонанимателями. Однако предпосылкой для этого является выдача ордера на одно жилое помещение нескольким гражданам»(3).
Обычно такая позиция отправляется от ст. 88 Жилищного кодекса(4). Эта последняя допускает, кроме специально предусмотренного в ней случая, такую ситуацию, при которой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов его семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. При этом особое значение придавалось сторонниками данной точки зрения тому обстоятельству, что упомянутая статья именуется «Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи».
Между тем, как представляется, соответствующий аргумент (ссылка на указанную статью) не является достаточно убедительным, хотя бы потому, что предусмотренную в ст. 88 Жилищного кодекса ситуацию можно объяснить тем, что правами и обязанностями, связанными с проживанием в жи-
1. Советское гражданское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. С. 120.
2. Советское гражданское право / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1983. С. 251.
3. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. С. 138-139.
4. Следует отметить, что в ст. 89 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденных 31 мая 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 773) и действовавших до вступления в силу ГК РФ, в главе, посвященной договору найма жилого помещения, содержалось указание на то, что, во-первых, наймодатель обязуется передать жилое помещение в пользование «нанимателю и членам его семьи», во-вторых, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи «пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем», и, в-третьих, «по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи».
699
лом помещении, член семьи нанимателя обладал, считаясь нанимателем, т.е. лицом, на чье имя этот договор заключен. По этой причине признание нанимателем ничего не прибавляет к его статусу. В данном случае, очевидно, под изменением договора Жилищный кодекс имеет в виду (возможно, не совсем удачно это выразив), что произошла замена представителя. В результате последний либо становится представляемым (если продолжает проживать в том же помещении, которое занимал), либо (при выбытии из жилого помещения, в том числе и в случае смерти) утрачивает права на проживание и связанные с ним обязанности.
Выводу о том, что члены семьи нанимателя тоже являются нанимателями, в известной мере противоречит позиция тех, кто развивал взгляды отдельных представителей науки семейного права, признающих семью особым субъектом права и соответственно предлагающих именно ее считать стороной жилищных отношений (сторонники приведенных взглядов имелись и до и после принятия как Жилищного кодекса, так и действующего ГК). Так, по мнению П.И. Седугина (аналогичную позицию занимал в свое время В. Луць(1)), «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права»(2).
С этим последним выводом трудно согласиться.
Нам представляется совершенно справедливым замечание Ю.Г. Басина, высказанное по этому поводу: «Теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотношений, охватываемых одним институтом»(3). К этому можно добавить и то, что семья в целом как таковая не обладает основной предпосылкой самостоятельного выступления соответствующего образования от своего имени в имущественных отношениях. Речь идет, естественно, об имущественной обособленности. Уже по этой причине трудно представить, каким образом будет осуществлять наймодатель по отношению к нанимателю свои права, связанные с возмещением причиненных убытков или взысканием платы за квартиру, если учесть, что обособленное имущество имеется из всех членов семьи только у супругов и то лишь при условии, если иное не предусмотрено брачным договором (см. ст. 33 Семейного кодекса). Не случайно идея «семья - особый субъект права» встретила едва ли не единодушное возражение в литературе(4).
1. См.: Луць В. См я як суб ект права на жилплощу в СРСР // Ученые записки Львовского государственного университета. Т. XIV. Вып. 1. Львов, 1949.
2. Седугин П.И. Указ. соч. С. 120.
3. Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 90.
4. См., в частности: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Под ред. И.М. Кузнецовой. М., 1996. С. 10.
700
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» содержит указание на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений»(1) Это могло относиться, как совершенно очевидно, только к последней группе, т.е. к тем, кого ст. 53 Жилищного кодекса называет «иными лицами».
На наш взгляд, действующее законодательство, и прежде всего ст. 672 ГК, содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам наниматель - это сонаниматели и, во-вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что указанные свои качества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.
В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи(2).
Интересно отметить также, что Положение от 4 мая 1999 г., о котором уже шла речь, содержит такие, например, нормы: «Военнослужащий и члены его семьи обязаны...», «Командир (начальник) воинской части имеет право требовать от военнослужащего и совместно проживающих с ним членов его семьи...». Там же содержится норма, согласно которой в случае гибели (смерти) гражданина, проходившего военную службу по контракту или уволенного по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, совместно проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены только при условии безвозмездного предоставления им другого благоустроенного жилого помещения, а кроме того, за ними сохраняется право на улучшение жилищных условий. Приведенная гарантия распространяется на вдову (вдовца) до вступления в новый брак.
Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что
1. Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 135.
2. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.205.
701
по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договора коммерческого найма, не требуется.
Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизведенная из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК: в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 Жилищного кодекса называет нанимателем, имея в виду, что именно он подписывает договор, на самом деле действует одновременно и от своего имени, и, в качестве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этом качестве наниматель способен породить своими действиями права и обязанности как у себя, так и у представляемых им сонанимателей(1) При этом именно ордер служит необходимым основанием для выступления лица, которому он выдан, от имени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 подчеркнуло, что ст. 53 Жилищного кодекса наделяет всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения. По этой причине законные представители, в том числе опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажется единственным лицом имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Поскольку на совершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (попечитель) должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36 37 ГК РФ), суду следует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлекать эти органы к участию в деле(2).
1. Б.М. Гонгало усматривал «особое положение нанимателя в жилищном отношении» в том, что он является представителем членов своей семьи в жилищно-правовой сфере. При этом в такой роли наниматель выступает не только в момент заключения договора, но и после заключения договора. К тому же наниматель выступает в роли представителя в отношениях не только с наймодателем, но и с третьими лицами (например, при заключении договора поднайма)» (Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательства. Проблемы обязательственного права. Свердловск, 1989. С. 131).
2. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 196.
702
Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 Жилищного кодекса предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.
Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 Жилищного кодекса. В ней выделены прежде всего две группы лиц: те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 Жилищного кодекса, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, родители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака: совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из признания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет(1)
Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания членами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требованиям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родственниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установлении наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их могут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случаях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».
Следует отметить, что среди других норм Жилищного кодекса, распространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в договоре социального найма, а также права и обязанности этих последних.
1. См.: Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации. 1994. № 5. С. 2.
703
5. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Как следует уже из самого их названия, предметом обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет -жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и найма социального, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная объекту (предмету) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.
Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.
Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерческого найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом включенные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.
Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также - в случаях, предусмотренных в ГК, - других граждан.
Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным (1) и пригодным для постоянного проживания (2).
Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из самого использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
704
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 Жилищного кодекса: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта. отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».
Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма»(1)
В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользования имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсылает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.(2) В частности, им предусмотрено, что по соглашению сторон - домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора социального найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данного договора, регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на договор социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой статьи может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении Договора социального найма, как и договора коммерческого найма, нани-
1. Жилищное законодательство РСФСР: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 176-177.
2. СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
705
матель приобретает право пользования частью многоквартирного дома указанной в ст. 290 ГК.
Предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат; при этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 Жилищного кодекса («Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.
В этой же статье обращается внимание на необходимость предоставлять жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Одно из принципиальных отличий договора социального найма от договора коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жилое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответствовать установленным нормам.
Статья 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов».
Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей площади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы(1)
1. См. п. 2 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, утвержденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г. № 86 (Ведомости Московской Городской Думы. 1998. № 10).
706
Следует отметить, что в отдельных, прямо указанных в Жилищном кодексе случаях установлены менее определенные требования предоставления помещения, в частности, ввиду того что все сводится к необходимости предоставления «благоустроенного помещения» (см. ст. 82, 83,91,93, 94 и др.).
6. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ФОРМА ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления последствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведенной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на случай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.
Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.
Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.
Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утвержден Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в
707
г. Москве(1) Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того, чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.
Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете считается безусловно существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.
Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.
Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к предмету, может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.
Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.
ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого, найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что, ес-
1. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.214 и сл.
708
ли законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.
Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.
Определенную роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаем на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определенную роль в решении жилищной проблемы, все еще весьма острой для нашей страны.
Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, решающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы невер-
709
ным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездием договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.
Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исключения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. Примером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.
Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет общее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».
Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесенной той и другой платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования реализуются через суд. Точно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги(1)
Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает прежде всего то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок бу-
1. См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября 1986 г. (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 137).
710
дет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.
Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.
С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.
ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.
Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.
711
Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом особенностей. Прежде всего следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.
Право получить в пользование жилое помещение в домах государственного или муниципального фонда приобретают граждане, которые признаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении своих жилищных условий.
Жилищный кодекс (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина(1) Государственные и муниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или принимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, нуждающихся в жилых помещениях.
Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. Жилищный кодекс особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случаях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в частности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения(2).
Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого жилого помещения при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пенсии в соответствии с действующим законодательством Российской Федера-
1. Пункт 13 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, утвержденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г., указывает, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, зарегистрированные по месту жительства в г. Москве не менее десяти лет.
2. См. п. 34 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.
712
ции, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения»(1)
Предоставление жилого помещения осуществляется решением администрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих государственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением администрации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное решение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и последующей выдаче ею ордера.
Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решением администрации организаций, в ведении которых находится соответствующее помещение. С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 Жилищного кодекса).
По своей правовой природе ордер представляет собой административный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в Жилищном кодексе предусмотрены: предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию -нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действительно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, на-
1. См. п. 14 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.
713
пример, в соответствии со ст. 41 Жилищного кодекса РСФСР, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера очередность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)»(1)
Жилищный кодекс (ст. 100) предусматривает, что при признании ордера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.
При признании ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. предусматривает возможность обращения с требованиями о признании недействительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилое помещение(2).
Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера возникает право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительным ордера, выданного в нарушение установленного порядка без соответствующего решения местной администрации. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Центрального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 Жилищного кодекса трехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействитель-
1. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 196.
2. См. там же. С. 195-196.
714
ным. Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руководствоваться ст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении последствий недействительности ничтожных сделок десятилетнего срока исковой давности. При этом был выдвинут ряд аргументов.
Прежде всего Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения договора найма жилого помещения.
В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения»(1)
Что же касается возникающей таким образом коллизии между ПС и Жилищным кодексом по вопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ, «в соответствии с п. 2 ст. 3 ПС РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Кодексу. Это положение распространяется и на нормы жилищного законодательства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда»(2).
Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154 ГК не предусмотрено, что сделкой признаются ({любые действия». Тем самым указанная статья все же не исключает того, что «действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей» не всегда являются сделками. В этой связи можно сослаться на ст. 8 ГК, которая называет, помимо сделок, еще восемь оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а среди них «акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей». Выдача ордера является, во-первых, действием, во-вторых, направлена на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие от сделок состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданская правоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) - властная компетенция органа.
То обстоятельство, что административные акты в действительности не являются сделками, как раз и послужило, очевидно, одной из причин,
1. Вестник ВАС РФ. 1999. № 9. С. 23.
2. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195-196.
715
вследствие которых потребовалось включить в ГК наряду с § 2 «Недействительность сделок» гл. 9 особо ст. 13 «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления».
Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера недействительным и могло укладываться в рамки статей ГК о недействительности сделок, то и тогда ссылка Верховного Суда РФ на п. 2 ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающая сомнений, в данном случае не могла бы применяться. Это объясняется тем, что ГК (ст. 672) в отношении договора социального найма содержит прямое указание на приоритет норм жилищного законодательства, к числу которых относится и включенная в Жилищный кодекс ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия, «основаниям и порядку признания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняя статья предусматривает, что «требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи». Таким образом, установлены двоякого рода исключения из общих правил ГК об исковой давности, из которых одно касается срока действия исковой давности, а второе – момента начала течения исковой давности(1)
С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 апреля 1990 г., который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения распространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок исковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе)(2). Выраженный в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.
Договор социального найма заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (либо соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем (гражданином, на имя которого был выдан ордер).
1. В соответствии со ст. 200 ГК в виде общего правила течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
2. См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 140.
716
В течение многих лет продолжаются споры по вопросам, связанным с формированием того, что именуется жилищным правоотношением. В значительной мере современные споры берут начало с принятого ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. постановления «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Имеется в виду прежде всего п. 23 указанного акта, предусматривавший, что свободные жилые помещения в домах местных советов предоставляются в пользование граждан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Кроме того, в соответствии с п. 24 того же акта «право пользования жилым помещением во всех домах (имелись в виду дома государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также арендуемые ими. - М.Б.) оформляется письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или с арендатором дома, причем в договоре точно определяются права и обязанности сторон и последствия их нарушения».
Учитывая приведенные исходные положения указанного акта, С.И. Аскназий пришел первоначально к выводу, что «последующее договорное оформление предоставленных гражданину прав на жилплощадь не устраняет того, что основанием его права, заявкой этого права является не автономное соглашение между жильцом и домоуправлением, а предшествующий ему административный акт жилищного органа... Жилищный договор, таким образом, лишь оформляет, конкретизирует право на жилплощадь, реальным основанием которого является указанный административный акт жилищного управления»(1)
Однако спустя несколько лет С.И. Аскназий, изменив коренным образом свои взгляды, пришел к иному выводу. Он стал одним из пионеров идеи юридического состава как основания возникновения жилищных правоотношений. Новая позиция автора сводилась к тому, что основанием двустороннего обязательственного отношения между сторонами (нанимателем и наймодателем) должно быть признано сочетание административного акта жилищных органов с заключенным на его основе договором жилищного найма(2).
Резко отрицательной оказалась реакция на приведенные взгляды со стороны соавторов С.И. Аскназия. В противовес его высказываниям И.Л. Брауде и А.И. Пергамент признавали, что «право пользования жилым помещением возникает из договора жилищного найма. Административный акт жилищных органов сам по себе не только не создает двустороннего обязательственного правоотношения между сторонами, но, вопреки мнению С.И. Аскназия, непо-
1. Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 64.
2. См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 113-114.
717
средственно не создает и права на занятие указанного в ордере помещения... Ордер сам по себе не создает права на пользование помещением»(1)
Нетрудно заметить, что если С.И. Аскназий в своем первоначальном выводе перечеркнул значимость всех следующих после выдачи ордера этапов, то его оппоненты фактически недооценивали определенный этап, предшествующий договору.
Не случайно поэтому господствующая позиция во всей последующей литературе исходила из признания основанием возникновения жилищного правоотношения не одного какого-либо юридического факта, а именно юридического состава. Однако при единодушии в признании самой необходимости опираться на конструкцию юридического состава все же это не привело к единству взглядов по целому ряду вытекающих из ее использования вопросов. В результате внутри сторонников соответствующей конструкции существует немало расхождений, в том числе и по вопросам» имеющим основополагающее значение для рассматриваемой общей проблемы набора элементов состава и значения каждого из них.
Отдельные несовпадения во взглядах относительно юридического состава как основания возникновения жилищных правоотношений связаны; очевидно, в известной мере с тем, что не всегда учитывается существующее раздвоение понятия «договор». Имеются в виду различия между договором-правоотношением и договором-сделкой (притом непременно дву- или многосторонней). Значение этой последней сводится к тому, что она порождает договорное правоотношение. Из этого вытекает, в свою очередь, необходимость всякий раз принимать во внимание, какой из отмеченных вариантов понятия «договор» подразумевается в данном случае. В подтверждение можно, как нам кажется, сослаться прежде всего на то, что если речь идет о юридическом составе как об особой правовой конструкции, составляющие ее слагаемые (юридические факты) и результат – соответствующее правовое последствие никогда не могут совпадать. К этому следует добавить, что если бы один из указанных юридических фактов оказался способным к созданию результата, то все остальные обстоятельства, за которыми признается значение элементов юридического состава, тем самым становились бы излишними. Из этого вытекает, что одно и то же явление никогда не может фигурировать в качестве одновременно элемента юридического состава и его результата.
Примером могут служить типичные для юридического состава конструкции ст. 680 ГК. Она предусматривает необходимость для возникновения результата (приобретения лицом прав временного жильца) определенного набора юридических фактов. Сюда входят: общее согласие нанимателя и всех, кто с ним совместно проживает, на такое вселение (1), предварительное
1. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 114.
718
уведомление о предстоящем вселении наймодателя (2), достаточность по размеру имеющегося у нанимателя жилого помещения (3). Только при наличии всей совокупности указанных фактов и наступает соответствующее последствие: возникновение права временного жильца. Ни один из указанных юридических фактов сам по себе, при отсутствии других элементов того же юридического состава, породить такой результат не в состоянии.
Или другой пример: для того, чтобы получить право на наследство по завещанию, необходимы три юридических факта: смерть наследодателя (1), завещание в пользу соответствующего лица (2), заявление последнего о принятии наследства (3). Любой из них сам по себе права на получение наследства породить не может. Аналогичное приведенным примерам положение складывается и в рассматриваемом нами случае, относящемся к возникновению договора социального найма жилого помещения.
Прежде всего следует указать на то, что юридический состав как таковой порождает результат в виде договора в его качестве того правоотношения, которому посвящена гл. 35 ГК. Один из элементов соответствующего юридического состава также именуется договором, но он выступает совсем в ином качестве - особого вида сделки.
Хотя договор может означать в одних случаях правоотношение, а в других - основание его возникновения, это не означает, что речь идет об омонимах. В своем исследовании, посвященном жилищным правоотношениям, Ю.Г. Басин пришел, в частности, к выводу, что «процесс возникновения жилищного правоотношения в доме местного Совета или в доме государственной, кооперативной или общественной организации распадается на три отчетливо различных стадии. Первая - предоставление квартиры, то есть вынесение административного решения о закреплении помещения за определенным гражданином. Вторая стадия - передача помещения - возникает с момента выдачи ордера и до фактического занятия квартиры ордеро-держателем. Третья и завершающая стадия - жилищное правоотношение как таковое»(1) И далее Ю.Г. Басин указывает: «Судебная практика правильно приурочивает возникновение полноты жилищных прав к моменту вселения. Но такое вселение само по себе означает не заключение договора... а одностороннюю сделку (ей соответствует сделка со стороны домоуправления - передача помещения), порождающую обязательство между нанимателем и домоуправлением по пользованию помещением»(2).
Некоторые сомнения по этому поводу, как представляется, можно высказать. Прежде всего следует обратить внимание на одну из особенностей любого договорного правоотношения, которая состоит в том, что как тако-
1. Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 31.
2. Там же. С. 34.
719
вое оно иногда совпадает с недоговорным. Однако не может быть случая, когда бы договор-правоотношение возникал, например, из деликта, административного акта или любого другого основания, кроме договора - дву- (много)сторонней сделки. Следовательно, уже по этой причине договорное жилищное правоотношение не способно возникнуть не только из одной, но и нескольких односторонних сделок, если только последние не укладываются в легальное представление об оферте и акцепте. Таким образом, в этой безусловно интересной конструкции, как может показаться, оказался потерянным юридический факт, завершающий юридический состав: договор (договор-сделка).
При всем разнообразии предложенного в литературе набора юридических фактов, входящих в юридический состав, представляет, на наш взгляд, особый интерес конструкция, вобравшая в себя едва ли не весь набор возможных для данного результата юридических фактов, связанных с возникновением жилищного правоотношения.
Имеется в виду в определенной мере близкая к позиции Ю.Г. Басина точка зрения В.Ф. Чигира. Он полагает, что «договорные отношения по найму жилого помещения возникают на основе сложного фактического состава, содержащего четыре юридических факта: решение исполкома (администрации и профсоюза), выдача ордера на право заселения жилого помещения, вселение ордеродержателя и заключение письменного соглашения»(1) К этой позиции присоединился, в частности, и И.П. Прокопченко. «Жилищное правоотношение, - полагает он, - возникает на основании сложного фактического состава, правообразующими юридическими фактами которого являются не только решение исполкома (либо администрации и ФЗМК), выдача ордера и заключение договора жилищного найма, но и фактическое вселение владельца ордера в указанное в нем помещение. Лишь все эти четыре юридических факта, взятые в совокупности, являются основанием (источником) возникновения жилищного правоотношения, создают необходимые права и обязанности между его участниками»(2).
Охват приведенными взглядами самого широкого круга включаемых в юридический состав юридических фактов предполагает необходимость оценить правообразуюшее значение каждого из них. В конечном счете это должно позволить определить обоснованность выделения указанных элементов в совокупности и каждого из них в отдельности. Следует сразу же отметить, что, как кажется, при всей несомненной ценности этой услож-
1. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. Минск, 1968. С. 93.
2. Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М 1978. С. 182.
720
ценной конструкции некоторые из высказанных по этому поводу положений вызывают определенные сомнения.
Прежде всего это связано с тем, что в конструкции В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко первый и второй элементы в модели юридического состава представляются расчлененными искусственно. Необходимо, как полагаем, разделить позицию именно тех, кто считает, что ордер - это есть фактически вынесенное соответствующим органом решение, которое лишь принимает особую форму(1) В этой связи неслучайно включенные в Жилищный кодекс статьи, посвященные порядку предоставления жилых помещений в домах различных фондов (ст. 42-4Л и др.), содержат упоминание о соответствующих решениях только применительно к определению специальной процедуры вынесения решения, а не к существу последнего. При этом сама процедура сводится к требованию об участии общественности в принятии соответствующего решения.
Руководствуясь, возможно, теми же соображениями. Положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве (п. 56) вообще не
1. Позицию В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко разделяет, как и ранее, Ю.К. Толстой. Так, в одной из последних своих работ он выделил в соответствующем юридическом составе три юридических факта: «Решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу, договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 28).
Против выделения в качестве самостоятельных элементов юридического состава решения соответствующего органа и выданного на его основе ордера выступал в свое время Ю.Г. Басин, по мнению которого решение исполкома и выдача ордера не могут рассматриваться в качестве двух юридических фактов - это единый административный акт, облеченный в надлежащую форму (Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 350).
Указанный аргумент был подвергнут в свое время критике со стороны О.С. Иоффе. Он был таким же противником особого выделения в соответствующем юридическом составе наряду с ордером решения исполкома. Однако, критикуя Ю.Г. Басина, О.С. Иоффе указывал: «Постановка на учет и решение исполкома... сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимо их наступление» (Иоффе О.С. Указ. соч. С. 322-323). Как представляется, это последнее замечание не кажется столь убедительным, поскольку юридические факты, вошедшие в юридический состав, как раз и отличаются тем, что создание каких-либо самостоятельных гражданско-правовых последствий отдельными элементами юридического состава по крайней мере не предполагается. Однако в конечном счете важно, что оба автора (имеются в виду и О.С. Иоффе и Ю.Г. Басин) сходились в главном: ордер и решение о его выдаче - это один юридический факт. И данный вывод, на наш взгляд, верен.
721
употребляет термин «ордер», а вместо него в качестве основания заключения договора называет «выписку из решения органа исполнительной власти». Точно так же Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» (ст. 15) содержит указание: «Основанием для заключения договора социального найма является выписка из решения органа исполнительной власти».
Среди других авторов, высказывавших аналогичные взгляды, можно сослаться на В.Ф. Маслова, который справедливо, на наш взгляд, указал на то, что «ордер представляет собой письменное распоряжение жилищно-эксплуатационной организации о предоставлении конкретного жилого помещения определенным лицам. Он не имеет самостоятельного юридического значения, а является лишь формой действия административного акта -органа государственного управления о предоставлении жилья определенному гражданину. В ордере содержатся те же имеющие правовое значение сведения, что и в самом решении исполкома, на основе и для реализации которого выдается данный документ»(1)
Второй по счету элемент в предложенном авторами четырехчленном юридическом составе и есть ордер. Как следует уже из самой этимологии соответствующего слова («ордер-приказ»), ордер представляет собой властный акт органа управления. Как таковой он направлен на создание прежде всего обычных административных, т.е. построенных на началах власти и подчинения, отношений. Именно такой характер носят возникающие в связи с выдачей ордера отношения между органом, от которого исходит ордер, и теми, кому этот ордер адресован.
Ордер относится к категории актов органов местного самоуправления, которые, как указано в ст. 8 ГК, предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Такие права и обязанности связывают между собой адресатов ордера. Речь идет о праве держателя ордера требовать от второй указанной в нем стороны (наймодателя) заключить договор социального найма в соответствии с содержащимися в ордере условиями (имеется в виду место нахождения жилого помещения, его размер, состав членов семьи нанимателя и др.). Как и любое другое субъективное гражданское право, принадлежащее держателю ордера, право требовать заключения договора подлежит защите предусмотренными в гражданском законодательстве, способами. Один из них - для рассматриваемых случаев основной - назван в п. 4 ст. 445 ГК. Согласно данному пункту, при уклонении стороны, для которой заключение договора в силу ордера является обязательным, у другой появляется право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
1. Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 216.
722
Этим, однако, возможности держателя ордера не исчерпываются. По крайней мере есть основания полагать, что он вправе одновременно использовать и другой способ защиты, предусмотренный в том же п. 4 ст. 445 ГК: потребовать от наймодателя, необоснованно уклонившегося от заключения договора найма жилого помещения, возмещения причиненных этими его действиями убытков.
Смысл выделения третьего по счету элемента юридического состава -вселения сводится в конечном счете к выводу: нет вселения - не будет и самого жилищного правоотношения, т.е. договора жилищного найма. На наш взгляд, указанный вывод является в принципе правильным, хотя и нуждающимся в некотором уточнении. Формулируя соответствующие положения, сторонники четырехчленного состава, как представляется, все же не учли того, что имеет ключевое значение, а именно места рассматриваемого договора (правоотношения) в традиционной договорной классификации.
Между тем прямые ответы на поставленные выше вопросы могут быть даны только с учетом определенной договорной конструкции. Известно, что ст. 433 ГК внятно различает консенсуальные и реальные договоры, используя как раз тот признак, о котором идет речь. Консенсуальный договор отличается тем, что признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Следовательно, для такого договора достаточно согласия сторон. Таким образом, при консенсуальном договоре необходимость передачи вещи - в данном случае предоставления жилого помещения становится одним из элементов содержания договоров. Имеется в виду, что для возникновения обязательства передать вещь должен возникнуть вначале сам договор.
Принципиальная структура консенсуального договора социального найма является основой типового договора, который разработан в Москве. Речь идет о модели Типового договора социального найма жилого помещения, Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вначале на основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, во исполнение обязательства, зафиксированного в одном из его условий, в месячный срок после подписания договора предоставляется указанное жилое помещение и соответственно обеспечивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют, детализируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый
723
день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца(1)
Что же касается обычной модели социального найма, которая используется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, – иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения.
Соответствующий договор считается заключенным с момента передачи жилого помещения и принятия его (обычный вариант - вселение) держателем ордера. Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный договор. Дело в том, что передача вещи, в свою очередь, тоже является предметом обязательства, но иного. Ближе всего к рассматриваемой структуре подходит договор кредита, заключение которого предшествует заключению договора займа. В этом последнем случае передача денег взаймы, которая вместе с волей контрагента создает договор займа, является, в свою очередь, предметом другого обязательства, возникшего тоже из договора, но иного - кредитования. По этой причине при нарушении договора кредитования (предусмотренные договором кредиты не были переданы взаймы) в подобном случае заемщик может предъявить заимодавцу требование, имеющее двойное содержание: о выполнении договора о передаче денег взаймы и одновременно - о заключении договора займа соответствующей суммы.
Так же дело обстоит с договором социального найма жилого помещения, с той лишь разницей, что в данном случае основному договору - жилищного найма предшествует уже не договор, а возникающее из административного акта - ордера одностороннее обязательство. А далее все происходит подобно займу, основанному на кредитной сделке. Получив ордер, его держатель приобретает право на вселение и одновременно на заключение договора найма жилого помещения. Чтобы реализовать оба эти права в случае неисполнения обязательства второй стороной, будущий наниматель может заявить иск о предоставлении ему жилого помещения, указанного в ордере, и одновременно, в соответствии со ст. 445 ГК, о заключении договора социального найма. Само содержание этого последнего определяется нормами ГК, типовым договором, а равно дополнительно согласованными сторонами условиями.
Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 48 Жилищно-
1. См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 223.
724
го кодекса, которая прямо называет ордер «единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение».
С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора(1)
Во всяком случае присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и передача вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти передача жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу «Права и обязанности сторон», имея в виду договор социального найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма(2).
1. Среди сторонников ограничения права, вытекающего из ордера, лишь возможностью требовать заключения договора можно назвать P.O. Халфину (см.: Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 175), О.С. Иоффе (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 332), Г.И. Петрищеву (см.: Петрищева Г.И. Основания возникновения и изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде. Свердловск, 1958. С. 136), С.М. Корнеева (см.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 1999. С. 155).
Следует особо выделить взгляды и некоторых других авторов. Так, И.И. Андрианов со ссылкой на ст. 50 Жилищного кодекса полагает, что «если ордер - это документ, по которому гражданину предоставляется в пользование жилое помещение, то договор жилищного найма - это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением» (см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988. С. 254).
По мнению И.С. Вишневской, «после заключения договора конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользоваться конкретным жилым помещением. Именно тогда следует считать процесс формирования этого права завершенным. В домах государственного и общественного фонда момент завершения этого процесса может быть отнесен к моменту заключения договора найма жилого помещения» (см.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н. Д., 1986. С. 16). Наконец, А.Ю. Кабалкин полагает: «Ордер служит предпосылкой заключения между ордеродержателем и управлением домом договора найма жилого помещения. Заключение договора завершается оформлением отношений сторон по использованию жилого помещения, между ними возникает жилищное правоотношение» (см.: Кабалкин А.Ю. Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 20).
2. См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 368.
725
Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренными законом». При этом Ю.К. Толстой признает, что «договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, возмездный»(1) Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава цитируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изложением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надлежащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: «Возникновение гражданских правоотношений».
В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение «вселения» в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реальным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот, в консенсуальном договоре в числе оснований его возникновения «вселению» не остается места.
В приведенном выше четырехчленном юридическом составе традиционно последним по счету элементом фигурировало заключение письменного договора(2).
Выделение в юридическом составе такого юридического факта, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим в то время, как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских гражданских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия не имевшего письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора как такового и при отсутствии письменной формы.
1. Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30.
2. См., в частности: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. С. 93; Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 181.
726
Развивая свою высказанную относительно формирования юридического состава позицию (только письменный договор!), В.Ф. Чигир приходил к выводу: «В практике договоры найма жилого помещения не заключаются»(1) Но если это так, то, помимо прочего, остается открытым, какое же последствие влечет за собой юридический состав, о котором идет речь?
Отсутствие договора, как полагали сторонники соответствующей точки зрения, компенсировалось в определенной мере наличием типовых договоров и императивных норм, охватывающих широкий круг вопросов(2). В рассматриваемой области отношений действительно широко применялись и применяются типовые договоры. В частности, о типовых договорах найма жилого помещения идет речь уже в самой ст. 50 Жилищного кодекса, которая предусматривает утверждение типового договора найма жилого помещения(3). А много лет спустя, 4 мая 1999 г., Правительство РФ приняло уже упомянутое Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба. Приложением к нему стал «Жилищный договор», определяемый в Положении как «типовой».
Однако при этом следует иметь в виду, что императивные, как, впрочем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры могут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соответствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности договора, остается заключить его хотя бы в устной форме.
Отмеченное обстоятельство отнюдь не исключает преимуществ письменной формы договоров жилищного найма. Эти преимущества весьма убедительно доказывал В.Ф. Чигир, справедливо полагая, в частности, что она способна в большей степени защитить интересы держателя ордера(4).
Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно-коммунального хозяйства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муници-
1. Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 70.
2. См., в частности, там же.
3. Утверждение последовало 25 сентября 1986 г. (СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10).
4. См.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 67 и сл.
727
пального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы(1)
Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том числе заключенными с помощью конклюдентных действий, способных выразить волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и ее принятие. По этой причине представляют интерес поиски различными авторами такого рода конклюдентных действий(2).
Существенным условием договора социального найма, подобно договору найма коммерческого, служит прежде всего предмет договора - жилое помещение. При этом указанное условие исчерпывающим образом определяется ордером.
Теперь об основных условиях договоров найма.
Из ст. 10 Жилищного кодекса вытекает, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договор условие о сроке любой продолжитель-
1. Имеется в виду Указ Президента РФ от 28 августа 1997 г. «О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» (СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131).
2. По мнению В.Ф. Чигира, сдача ордера жилищно-эксплуатационной организации или вселение в помещение, указанное в нем, действительно порождает договорное жилищное правоотношение. Но это еще не означает, что можно и не выполнять требование ч. 1 ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик заключить с гражданином, на имя которого выдан ордер, в письменной форме договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 60). Сам автор ссылался при этом на В.Н. Литовкина, полагавшего, что, коль скоро «ордер управления домами» принят, эти встречные действия могут оцениваться как заключение в устной форме договора найма (см.: Литовкин В.Н. Функции и роль договора найма жилого помещения // Советское государство и право. 1977. № 4. С. 127); а также на И.Б. Мартковича, считавшего необходимым предусмотреть в законе возможность заключения договора найма жилого помещения путем предъявления гражданином ордера и фактической передачи ему жилищно-эксплуатационной организацией жилого помещения, предусмотренного в ордере (см.: Марткович И.Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. №11).
Аналогичную позицию занимал и И.П. Прокопченко, полагавший, что «сдача ордеродержателем ордера жилищному органу и получение взамен его ключей от жилого помещения свидетельствует о согласии сторон с требованиями, содержащимися в типовом договоре (имеется в виду Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР 25 сентября 1985 г. - СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10. - М.Б.), а следовательно, о принятии ими условий указанного договора» (Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 183).
728
ности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служебного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужившая основанием предоставления ему помещения для проживания (ст. 106 Жилищного кодекса). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Кодекса установлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отношений, а по этой причине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех, кто с ним проживает. Там же, в Жилищном кодексе, предусмотрены случаи, при которых выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другого помещения.
В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответствующих платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услуги. Один из таких актов - постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»(1) В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должны утверждаться нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки дотаций на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Этим же актом утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет о компенсациях (субсидиях), предоставляемых гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает социальную норму.
Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг»(2) установлено, что сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченными им организациями через расчетно-кассовые центры. То же постановление определило круг оплачиваемых услуг, куда, в частности, включены водоснабжение, водоотведение, тепло-
1. СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3139.
2. СЗ РФ, 1999. № 33. Ст. 4116.
729
снабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором - таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).
Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко выражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК «Обязанности наймодателя жилого помещения». Ее п. 1 устанавливает требования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведению того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.
Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено иного.
В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».
Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»(1) Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде
1. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2.
730
всего обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой идет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для «постоянного проживания». Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведенное наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания(1) Названное Положение предусматривает необходимость при определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положение включены конкретные критерии, которыми следует при этом руководствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение: для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.
Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой площади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др.(2)
Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).
1. Утверждено приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 73-87).
2. См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.219, 225.
731
Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV Жилищного кодекса, рассчитанный в форме императивной нормы на договоры социального найма жилых помещений. В этом разделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт») содержатся в равной мере нормы как частного, так и публичного права.
На государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 148 Жилищного кодекса). К числу основанных на договоре обязанностей наймодателя, направленных на ту же цель, относится необходимость своевременно проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой территории (ст. 141 Жилищного кодекса). Наконец, публичный и одновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы собственности они ни находились, должна осуществляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации я ремонта жилищного фонда.
Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и коммерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в договоре.
Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, различают два существенно отличных один от другого правовых режима оказания коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространенный, - тот, при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Не отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке, установленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по канализации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных случаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредственно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.
Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потребителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре социального найма всегда выступает наниматель, а при договоре коммерче-
732
ского найма, в зависимости от составлявшегося между ними соглашения, -наймодатель или непосредственно наниматель.
При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснабжающей организацией последняя вступает в договорное отношение с банком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необходимых расчетов с плательщиками, включая взыскание пени при несвоевременной оплате(1) Именно в этих случаях обязанность наймодателя ограничивается обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности.
Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, - надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартирного жилого дома касается прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина «обеспечить» означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммунальных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).
Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя применительно именно к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключает существования применительно к обязанностям нанимателя серьезных различий в решении соответствующих вопросов в зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или социального найма.
Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Первая из перечисленных обязанностей – использовать жилое помещение для проживания включена в легальное определение договора ком-
1. Примерная форма договоров на прием платежей населения за жилищно-коммунальные и прочие услуги приведена в кн. «Договор жилищно-коммунального хозяйства» (М., 1999. С. 108).
733
мерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Жилищного кодекса.
Статья 142 Жилищного кодекса более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего - из договора) соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает, а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель.
Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают непременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жило» го помещения, ст. 84 Жилищного кодекса предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. Имеется в виду, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необходимое разрешение исполнительных органов.
На нанимателя, который допустил самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
734
Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок ее внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 Жилищного кодекса, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жилье ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца. Приведенная норма является для договоров социального найма, в отличие от найма коммерческого, императивной.
Все то, о чем шла речь, относится к плате собственно за жилое помещение. Вместе с тем, в ст. 57 Жилищного кодекса содержится указание на то, что за водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию, другие услуги взимается особая плата, помимо квартирной. При этом, независимо от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме жилого помещения, оплата коммунальных услуг производится по утвержденным в установленном порядке тарифам. На нанимателе лежит обязанность вносить плату за коммунальные услуги своевременно. В случаях, о которых шла речь выше, услуги оплачиваются непосредственно наймодателю (за водоснабжение, вывоз мусора и т.п.). Эти расчеты осуществляются в сроки и в порядке, установленные для оплаты жилого помещения.
Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит в число тех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует считать, что она рассчитана именно на договор коммерческого найма. Отмеченное обстоятельство нашло свое выражение уже в том, что принятые на этот счет нормы носят диспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681 ГК основной вариант сводится к следующему: если иное не предусмотрено в договоре, текущий ремонт входит в обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГК добавляет определенную гарантию, которая в виде исключения представляет собой императивную норму. Суть ее сводится к тому, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если только такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допускается только с согласия нанимателя.
Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилых домов (жилых помещений).
Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта (капитальный ремонт производит наймодатель, а
735
текущий - наниматель), Жилищный кодекс придает соответствующим нормам императивный характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность нанимателя производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.
Условия и порядок проведения ремонта определяются договором найма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а также другим законодательством. Указанная норма носит, как видно, факультативный характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социального найма жилого помещения.
Хотя в Жилищном кодексе не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой - на нанимателя - производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе как на стороне договора лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.
Кроме того, поскольку наниматель должен производить только текущий ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также вытекает из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответственность наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.
Специальные правила производства капитального ремонта наймодателем установлены законодательством применительно к отношениям, опосредствуемым договором социального найма.
Прежде всего речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82 Жилищного кодекса предусмотрено, что помещение, о котором идет речь, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитального ремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежат наймодателю на праве собственности. Согласно названному постановлению судам следует в каждом
736
таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который выселяются ответчики(1)
Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осуществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого помещения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ранее, осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой вариант, при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимателя и его самого жилое помещение предоставляется сразу же не для временного, а для постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора другим
При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появляется возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жилое помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохранится как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая площадь увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом -жилая площадь уменьшается.
При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и членам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала самого ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единственным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капитального ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помещение. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения становится обязательным условием возникновения у наймодателя права на производство капитального ремонта.
Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и пере-
1. См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 196.
737
планировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 Жилищного кодекса). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при определенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства квартиры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных исполнительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (кого-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому поводу спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее согласие сторон.
Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется за свой счет.
Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.
Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между наймодателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. А следовательно, утрата, нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюдение правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна осо-
738
бенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.
Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жилого помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерческого найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного обстоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.
Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к договору социального найма существует по крайней мере не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.
Жилищный кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущества в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и поднанимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение; установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в помещении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболеваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить,
739
что Жилищный кодекс установил особый порядок выселения поднанимателей из жилого помещения (см. ст. 80 Жилищного кодекса).
Среди прав, которые выделены в Жилищном кодексе и не имеют аналогов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, бронирования жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменен договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосредственно рассчитаны на договоры социального найма.
Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при коммерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы Жилищного кодекса, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерческого найма, обязательными.
И ГК, и Жилищный кодекс содержат статьи, касающиеся изменении договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесены, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), проживанию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.
В Жилищном кодексе общие на этот счет правила содержатся в ст. 851 Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего правила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в Жилищном кодексе и ином законодательстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 Жилищного кодекса). Другой npимер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда наниматели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 Жилищного кодекса). В Жилищном кодексе существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нанимателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 Жилищного кодекса) особо подчеркивает, что возможность подобного изменения в виде общего правили не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.
740
Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 Жилищного кодекса. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободившегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось несколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным правом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополнительную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи Жилищного кодекса содержится в постановлениях Пленума Верховного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспаривать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер(1) А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения признается то, что «размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение является незначительным»(2).
ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). При этом согласно ст. 688 последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.
Прежде всего ст. 687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.
Первый вариант предполагает возможность расторжения договора с нанимателем по его требованию и с согласия других граждан, постоянно с
1. См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 134.
2. Там же. С. 195.
741
ним проживающих, в любое время, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.
Второй вариант (расторжение договора на основе решения суда, вынесенного по требованию наймодателя) допускается в строго определенных случаях. Один из них - невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в самом договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года). Тогда для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа.
Другое основание для подобного выселения - то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает. Гражданский кодекс расширил определенным образом правомочия суда, установив, что при наличии того и другого основания суд может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения. И если в течение указанного в решении срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием - расторгнуть договор. На этот раз у суда есть только одна возможность для «смягчения»: в своем постановлении о выселении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (все же не более одного года).
Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, - это когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии). Под аналогичный случай выселения могут подойти также основания выселения, указанные в жилищном законодательстве, к которому отсылает соответствующая норма ст. 687 ГК. Та же статья особо выделяет последствия еще двух обстоятельств. Об одном из них уже шла речь: это использование жилого помещения нанимателем или другим гражданином, за действия которого наниматель отвечает, не по назначению. Второе обстоятельство - систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для обоих этих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним либо лицом, за действия которого он отвечает, нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только
742
тогда, когда нарушения останутся неустраненными, у наймодателя появится право возбудить судебное разбирательство, которое осуществляется в описанном уже выше порядке. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.
Специальные правила, относящиеся к расторжению второго типа договоров найма – договора социального найма, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК. Другие же существенно отличаются. Прежде всего можно отметить, что право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время в этом случае не обусловлено необходимостью предварительного предупреждения. Другая специальная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечет за собой расторжение договора найма, притом с самого дня выезда.
Принципиальное значение для решения вопроса о выселении при договоре социального найма имеет, в частности, то, что основной формой является все же выселение с обязательным предоставлением взамен занимаемого жилого помещения другого. Именно такое последствие установлено, к примеру, на случай, когда жилое помещение находится в домах, которые подлежат сносу, грозят обвалом, либо предстоит переоборудование жилого помещения в нежилое.
Жилищный кодекс вводит обязательное указание, относящееся к предоставляемому жилому помещению. Помимо общего требования, которое сводится к тому, что такое помещение должно быть благоустроенным, необходимо, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим нормам, находилось в черте того же населенного пункта. Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен указать в нем, какое именно помещение будет предоставлено выселяемому лицу.
В Жилищном кодексе предусмотрены определенные основания и для выселения без предоставления другого жилого помещения. Сюда относятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению, либо систематически нарушают то, что в то время, когда принимался Кодекс, именовалось «правилами социалистического общежития», либо делают невозможным для других проживание с ними не только в одной квартире, но даже и в одном доме. Если суд установит одно из указанных обстоятельств, он выносит решение о выселе-
743
нии, которое относится именно к лицу, виновному в совершении соответствующих действий. При этом таковым может быть признан и сам наниматель, и тот, за кого он должен нести ответственность. Выселению подлежат лишенные родительских прав родители, совместно проживающие с детьми, в отношении которых они как раз и были лишены этих прав. Имеется в виду, что в подобной ситуации, с учетом конкретных обстоятельств, суд может заменить лишенному родительских прав лицу выселение возложением обязанности осуществить обмен занимаемого помещения на другое. Такое помещение должно указать сама заинтересованная в обмене сторона.
744
БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ (ССУДА)
«все книги «к разделу «содержание Глав: 27 Главы: < 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27.