4. Права и обязанности арендаторов, связанные с использованием ими арендуемых земельных участков

 Права на использование земельных участков арендаторами таких участков предусмотрены ст. 41 Кодекса. Согласно п. 1 данной статьи, лица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи.

 Напомним, что собственник земельного участка вправе:

 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

 Таким образом, ст. 41 Кодекса сохранила общий подход ЗК 1991 г. к регулированию правомочий перечисленных в ней субъектов прав на земельные участки, наделяя их правомочиями собственников земельных участков. Отсылочная норма подп. 4 п. 1 ст. 40 Кодекса впервые не ограничивает полномочия соответствующих субъектов в исчерпывающем перечне.

 Следует обратить внимание на то, что в действующей редакции ст. 41 Кодекса сохранилась отсылочная норма, которая не предоставляет лицам, не являющимся собственниками земельных участков, "прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 ст. 40" Кодекса. В настоящее время указанная норма лишена смысловой нагрузки, так как подп. 2 п. 2 ст. 40 Кодекса утратил силу (см. ст. 33 ФЗ от 4.12.2006 г. О" введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" *(13)). Подпункт 2 п. 2 ст. 40 предусматривал, что собственник земельного участка имеет право собственности на многолетние насаждения, расположенные на его участке, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ *(14).

 Обязанности арендаторов земельных участков и иных участников земельных отношений по использованию принадлежащих им участков установлены в ст. 42 Кодекса. Арендаторы обязаны:

 а) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении. В Российской Федерации земельные участки могут предоставляться для строительства того или иного объекта или целей, не связанных со строительством. По своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий (см. ст. 7 Кодекса). Отнесение земельного участка к той или иной категории и разрешенное использование соответствующего участка имеют важное значение при определении его правового режима;

 б) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Межевые знаки - это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт). Уничтожение межевых знаков границ земельных участков влечет административную ответственность по правилам ст. 7.2 КоАП РФ. Геодезический знак (геодезический пункт) - это специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений. Уничтожение, повреждение или снос пунктов государственных геодезических сетей либо стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды и ее загрязнением, входящих в государственную наблюдательную сеть, является административным правонарушением и влечет ответственность, предусмотренную ч. 3 ст. 7.2 КоАП РФ. Если собственник земельного участка, на которых расположены указанные выше пункты, не уведомит соответствующий федеральный орган исполнительной власти или его территориальный (региональный) орган об уничтожении, о повреждении или о сносе этих пунктов, то такой собственник несет административную ответственность по правилам ч. 4 ст. 7.2 КоАП РФ;

 в) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами. Отношения в области использования и охраны земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (см., например, гл. 2 и 3 ЛК РФ; гл. 6 ВК РФ). Общие правила охраны земель установлены в ст. 12, 13, 14 Кодекса *(15);

 г) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения таких участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре (например, аренды) и в законе. Если в соответствующем договоре срок не определен, то применяются сроки, установленные законом. Неиспользование земельного участка в сроки, установленные в законе, является одним из оснований прекращения соответствующего права на землю (см. также ст. 46 Кодекса);

 д) своевременно производить платежи за землю. Кодекс в ст. 65 определяет формы платежей за землю - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, арендаторы земельных участков обязаны своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды;

 е) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Обязательным условием реализации прав в отношении земельных участков является соблюдение требований законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Помимо норм, установленных в земельном законодательстве и других нормативных правовых актах, содержащих нормы земельного права, необходимо соблюдать также специальные нормы и правила, перечисленные в п. 6 ст. 42 Кодекса;

 ж) не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Захламление земель - это размещение (оставление) на земельном участке твердых нерастворимых предметов (отходов от производственной, коммунально-бытовой и иной хозяйственной деятельности - металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и т.п.). К захламлению земель относится также складирование строительных материалов, оборудования и т.п. в местах, не предусмотренных для этих целей. Деградация - это постепенное ухудшение состояния почв в результате воздействия антропогенных или природных факторов. Необходимо иметь в виду, что деградированные земли выводятся из хозяйственного оборота (консервируются) в порядке, предусмотренном Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота *(16). Порча и уничтожение плодородного слоя почвы - это частичное или полное разрушение плодородного слоя почвы, производимого путем физического воздействия (раскопка, проезд тяжелого транспорта и т.п.). Последствиями таких физических воздействий является снижение природно-хозяйственной ценности земли и ухудшение ее биологических свойств. Самовольное снятие или перемещение, а также уничтожение плодородного слоя почвы, порча земель в результате нарушения правил обращения с опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления признаются административными правонарушениями, предусмотренными соответственно ч. 1 и 2 ст. 8.6 КоАП РФ. От них следует отличать уголовно наказуемое деяние, предусмотренное ст. 254 УК РФ;

 з) выполнять иные требования, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами. Обязанности арендаторов земельных участков установлены не исчерпывающим образом, а в виде "открытого" перечня. Обязанностью указанных лиц является также выполнение иных, помимо перечисленных здесь, требований. К таким требованиям, относятся, в частности:

 обязанность осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду (ст. 8 ФЗ от 16.08.1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" *(17));

 обязанность соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

 обязанность представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

 обязанность содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и др.

 Юридические обязанности арендаторов земельных участков и других участников земельных отношений сформулированы в императивных нормах. Поэтому неисполнение указанных обязанностей может являться основанием возникновения правоотношения юридической ответственности по правилам, указанным в ст. 74-76 гл. XII Кодекса. При определении размеров штрафов за правонарушения в области земельных отношений применяются нормы УК РФ и КоАП РФ.

 Общие принципы осуществления прав (в том числе арендных) на земельный участок установлены в ст. 43 Кодекса. Согласно п. 1 данной статьи, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами. Пункт 1 ст. 43 Кодекса основывается на норме п. 1 ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей см. ст. 8 ГК РФ).

 Объем прав граждан и юридических лиц - арендаторов земельных участков, связанных с использованием ими соответствующих участков, определяется с учетом положений ст. 40, 41 Кодекса, рассмотренных выше. Подчеркнем, что согласно п. 1 ст. 41 арендаторы земельных участков осуществляют права собственников таких участков. Как уже отмечалось, действовавшее прежде исключение из указанного правила в настоящее время не применяется (см. п. 1 ст. 41, п. 2 ст. 40 Кодекса).

 Под осуществлением субъективного права понимают поведение лица, соответствующее содержанию принадлежащего ему права, т.е. реализацию права в конкретных реальных действиях управомоченного лица. Субъективное гражданское право предоставляет лицу, которому это право принадлежит, возможность определенного поведения. Осуществление же права является реализацией этих возможностей. Проявлением свободы поведения служит широкое усмотрение лица при выборе варианта своего поведения в пределах, предусмотренных гражданским правом *(18).

 При этом свобода осуществления гражданских прав не безгранична. Например, пределы их осуществления определяются ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которой: не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах; не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Нарушение указанных требований может повлечь отказ суда, арбитражного или третейского суда в защите права, принадлежащего нарушителю.

 Предусмотренные Кодексом обязанности арендаторов земельных участков по использованию земельных участков (см. ст. 42) также ограничивают усмотрение указанных лиц при реализации своих прав. Соответствующие ограничения установлены и другими федеральными законами, например, ФЗ от 10.01.2002 г. "Об охране окружающей среды" *(19), ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях" *(20), ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" *(21), КоАП РФ, УК РФ, антимонопольным, налоговым законодательством и др.

 Согласно п. 2 ст. 43 Кодекса отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки (в том числе от осуществления права аренды) не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 Кодекса.

 Отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок - акт субъективного волеизъявления, который, как правило, не влечет правовых последствий.

 Во-первых, согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если же возможность отказа от осуществления права предусмотрена законом, то такой отказ может прекратить действие соответствующего права. Примерами таких случаев могут служить прекращение обязательства соглашением сторон о предоставлении отступного (ст. 409 ГК РФ), прощением долга, если это не нарушает прав других лиц (ст. 415 ГК РФ).

 Во-вторых, отказ арендаторов земельных участков от своих прав на соответствующие участки не влечет прекращения юридических обязанностей указанных лиц. Например, если арендатор земельного участка отказался от своих прав до истечения срока или расторжения договора аренды, то он продолжает нести обязанность по внесению арендной платы и др.

 Кроме того, необходимо иметь в виду, что условия и порядок отказа лица от права на земельный участок регламентированы законодательством (см. ст. 53 Кодекса).