§ 7. Договор продажи недвижимости

 1. Понятие договора продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

 Во-первых, несмотря на то, что имущественный оборот недвижимости регулируется нормами гражданского права, правовое регулирование прав на недвижимость имеет публично-правовую окраску. "Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам" *(29). Нормы публичного права не только определяют саму возможность свободного оборота соответствующих объектов недвижимости, но также предусматривают необходимые ограничения использования отдельных категорий объектов. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество обладает, как правило, значительной ценностью, требуются особые меры охраны интересов его продавцов и покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на объект недвижимости, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

 Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК), общими положениями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК), а также специальными нормативными требованиями отдельных отраслей законодательства (приватизация государственного и муниципального имущества).

 2. Стороны договора продажи недвижимости. По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК).

 В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

 3. Форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).

 Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом *(30).

 Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

 При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

 4. Содержание договора продажи недвижимости. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.

 В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).

 Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).

 В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

 5. Исполнение и расторжение договора продажи недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556 ГК).

 Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК *(31). В этом случае для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

 Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК).

 6. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости. Ввиду особенностей отдельных категорий недвижимости законодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила.

 Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

 Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" *(32). Во-первых, не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%. Во-вторых, не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом. В-третьих, субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

 Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса). Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.

 Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

 Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.

 В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

 В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).