§11. Договор аренды

 По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Особенности данного договора:

 объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

 арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;

 плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 Отдельными видами договора аренды являются:

 прокат;

 аренда транспортных средств;

 аренда зданий и сооружений;

 аренда предприятий;

 финансовая аренда.

 Существенные условия и форма договора аренды.

 Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками - цвет, размер, модель, форма и т.д.

 Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

 Если предмет договора - недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

 Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

 Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца - при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.

 Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката - максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

 Арендная плата.

 Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то

 считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

 Арендная плата может быть в виде:

 определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

 установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

 предоставления арендатором определенных услуг;

 передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

 возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.

 Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.

 Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

 пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

 существенно ухудшает имущество;

 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

 в других случаях, предусмотренных договором.

 Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

 Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если:

 арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию);

 переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора;

 арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

 имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии;

 в других случаях, предусмотренных договором.

 Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.

 Поскольку договор субаренды является зависимым, то ничтожность договора аренды влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.