§ 7. Продажа недвижимости

 Статья 549. Договор продажи недвижимости

 1. Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в комментируемой статье названа также и квартира. Согласно Закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

 2. Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. ЗК предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. 30, 30.1, 30.2, 38), и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

 В соответствии со ст. 7 ЗК каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

 Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например, для того чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 ЗК) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель из одной категории в другую" (в ред. от 21.07.2005) *(71).

 Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Из ст. 1 и 2 Закона об обороте земель вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления; в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

 Некоторые условия договора купли-продажи земельных участков ЗК признает недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. При этом следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.

 3. В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимое имущество, права требования и т.д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества или его части правила п. 2 комментируемой статьи применяются, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (см.  коммент. к ст. 559-566 ГК).

 Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

 Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

 Решением Роскомзема от 02.06.1993 N 1-16/770 утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка *(72). В нем фиксируются стороны договора, предмет договора (см.  коммент. к ст. 554 ГК), плата за земельный участок (см.  коммент. к ст. 555 ГК), обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. Указанный Типовой договор предусматривает в качестве своей неотъемлемой части план земельного участка или чертеж границ земельного участка.

 Ранее действовавшим Порядком купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков (п. 6), утвержденным постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30.05.1993 N 503 *(73), предусматривалось, что договор продажи гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства без прилагаемого к нему плана земельного участка не подлежал регистрации.

 Комментируемая статья не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.

 Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

 1. Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.

 21 июля 1997 г. Президентом РФ был подписан принятый 17 июня 1997 г. Государственной Думой и одобренный 3 июля 1997 г. Советом Федерации Закон о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной упомянутым Законом системе записей о правах на недвижимое имущество в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

 Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

 Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данный Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

 2. Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

 После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.

 3. Из содержания комментируемой статьи следует, что государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда.

 Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

 1. Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передаются покупателю.

 При этом следует отметить, что аналогичное правило применяется и при приватизации недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. Так, на основании п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" *(74) со дня его введения в действие приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

 2. Из комментируемой статьи следует, что собственник земельного участка при продаже расположенной на нем иной недвижимости имеет право продать соответствующую часть земельного участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве. Учитывая, что при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности на эту недвижимость, целесообразно при заключении сделки продажи недвижимости передавать земельный участок в долгосрочное пользование с последующей пролонгацией при исполнении пользователем всех возложенных на него как договором, так и законом обязанностей.

 В ЗК содержится норма (п. 4 ст. 35), в соответствии с которой отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Если эту норму толковать как императивную, в соответствии с которой, в частности, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, этот участок должен быть передан покупателю на праве собственности, то здесь налицо противоречие с положением комментируемой статьи.

 Однако Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" *(75) прямо указал, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).

 Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от комментируемой статьи. В соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.

 Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

 1. Собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.

 Комментируемая статья предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.

 2. Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.

 3. ЗК по-иному решает вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке. В соответствии с ч. 4 п. 4 ст. 35 ЗК не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, налицо коллизия норм комментируемой статьи с нормами ЗК, решение которой содержится в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

 Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

 1. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

 ЗК (п. 2 ст. 8) также предусматривает указание целевого назначения земельных участков в договорах, предметом которых они являются (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли водного фонда и т.п.). В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Из данного пункта вытекает, что в договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также кадастровый номер земельного участка, его обременения и ограничения в использовании. Включение данных характеристик земельного участка в договор его купли-продажи является необходимым, поскольку на основании п. 3 ст. 37 ЗК покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков.

 2. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

 Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

 1. Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

 Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества вряд ли может применяться п. 3 ст. 424 ГК, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Так, например, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

 По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка содержал специальный пункт (п. 2), посвященный плате по договору. В этом пункте указываются: цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору подтвержденному продавцом требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.

 Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 *(76). Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли (ст. 3 п. 13 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

 Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" *(77) ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК).

 Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

 2. Комментируемая статья предусматривает, что при продаже здания, строения, сооружения и иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

 3. В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

 Статья 556. Передача недвижимости

 1. Комментируемая статья вводит важное правило, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, - передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. Хотя данная статья не указывает сведений, которые должен содержать указанный акт, по логике в него следует включить качественную и количественную характеристику продаваемого объекта, поскольку несоответствие объекта этой характеристике, указанной в договоре, может повлечь ответственность продавца за ненадлежащее исполнение договора.

 Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных ему убытков. Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Стороны могут также применить нормы ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (гл. 25 ГК). В частности, при неисполнении своей обязанности покупателем - уплаты цены за продаваемую недвижимость продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и убытков на основании ст. 395 ГК.

 2. Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

 Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

 Правило комментируемой статьи распространяется как на случаи передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче, так и на случаи отсутствия таких документов. Ненадлежащее качество недвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также выявлено и после ее передачи с подписанием указанных документов или без такового. Для выявления ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК. Статья 475 ГК предусматривает возможность установления таких сроков в договоре ее купли-продажи либо в законе. Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков проданной недвижимости. При передаче недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора, наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, за исключением права покупателя требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно недвижимое имущество на другое невозможно.

 Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 и 677 ГК), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

 2. Особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Что касается продажи иных видов недвижимости, то государственной регистрации подлежит не договор продажи, а переход права собственности к ее покупателю.