§ 1. Понятие, виды и форма сделок

 Статья 153. Понятие сделки

 1. Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона. Прибегая к помощи суда, истец основанием своих требований чаще всего называет несоблюдение другой стороной условий совершенной сделки.

 Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не только средства). Предпринимательская деятельность, к какой бы области она ни относилась, вообще может быть представлена как непрерывная цепь взаимосвязанных сделок. Реализация результата предпринимательской деятельности (продукции, работы, услуги) возможна исключительно в форме одной из сделок. Для каждой из сделок, связанных с "основной деятельностью", предприниматель должен заключить несколько десятков сделок, обеспечивающих сделку "основную". Более того, результаты совершенных сделок для предпринимателя во многом предопределяют результаты его деятельности, а также содержание отношений с налоговыми и некоторыми другими государственными органами (например, органами, осуществляющими контроль за соблюдением антимонопольного законодательства, законодательства о защите прав потребителей и т.д.).

 Не случайно в перечне оснований возникновения гражданских прав и обязанностей ГК на первое место ставит договоры и иные сделки.

 Не существует исчерпывающего перечня сделок. Закон закрепляет только наиболее типичные, наиболее распространенные сделки, допуская возможность совершения и таких сделок, которые законом не предусмотрены, при условии, однако, что они не будут ему противоречить (ст. 8). Так, в банковской практике встречаются сделки, отличающиеся таким набором признаков, которые не позволяют отнести ее к какой-либо из сделок, предусмотренных ГК: например, купля-продажа ценных бумаг с условием предоставления продавцу права в течение определенного срока после передачи права собственности на ценные бумаги расторгнуть эту сделку (сделка "репо") или так называемая операция "купленной сделки", заключающаяся в эмиссии ценных бумаг под гарантию эмитента купить эти бумаги по фиксированной цене в случае невозможности размещения на рынке.

 Любая сделка представляет собой набор определенных "юридических признаков", "свойств", позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.

 2. Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак отличает сделку от действий, во-первых, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты, во-вторых, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам (п. 5 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.

 Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. ГК обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169).

 3. Сделки представляют собой действия граждан и юридических лиц. Статус субъекта по действующему законодательству в определенных случаях определяет содержание, форму, а также и последствия сделки.

 Гражданин, совершающий некоторые сделки с предпринимателем (коммерческим юридическим лицом), приобретает по ним дополнительные права, так называемые права потребителя.

 Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и совершающий при этом сделки, подпадает под действие правил о сделках, связанных с предпринимательской деятельностью, даже если он занимается такой деятельностью без установленного разрешения (п. 4 ст. 23 ГК).

 Для некоторых категорий граждан специальными законами могут устанавливаться особые (льготные) условия совершения сделок (например, ст. 30 Закона РФ от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции" (в ред. от 09.05.2005) *(133), предоставлявшая право на получение скидок при оплате жилья и коммунальных услуг и т.д.).

 На сделки, совершаемые юридическими лицами в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, распространяются дополнительные требования.

 Для формы сделок с участием юридических лиц и граждан между собой устанавливаются особые правила и т.д.

 Граждане участвуют в сделке лично либо через представителя. Личное участие возможно при условии соответствия объема его дееспособности характеру совершаемой сделки (ст. 21, 26-30).

 Сделкоспособность юридических лиц определяется по правилам, установленным в законе. Коммерческие юридические лица обладают общей правоспособностью, за исключением, во-первых, случаев, когда они явно ограничены в правоспособности (исчерпывающий перечень видов деятельности) содержанием своих учредительных документов (п. 18 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8); во-вторых, унитарных предприятий и иных коммерческих юридических лиц (например, банков, страховых организаций), для которых ограничения правоспособности прямо установлены законом; в-третьих, сделок, связанных с такими видами деятельности, на занятие которыми должно быть получено разрешение (лицензия). Некоммерческие юридические лица вправе совершать сделки, связанные только с такими видами коммерческой деятельности, которые не противоречат целям и предмету их деятельности и разрешение на занятие которыми закреплено в их учредительных документах.

 Для некоторых некоммерческих организаций действующее законодательство содержит прямой запрет на занятие предпринимательской деятельностью.

 Согласно п. 2 ст. 7 Закона о конкуренции запрещается совмещение функций федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов, а также наделение хозяйствующих субъектов функциями и правами указанных органов, в том числе функциями и правами органов государственного надзора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства *(134)).

 Юридические лица совершают сделки через свои органы (п. 1 ст. 53 ГК), представителей (ст. 182, 184 ГК), а в случаях, предусмотренных законом, через своих участников (п. 2 ст. 53 ГК). Органы и участники выступают от имени юридического лица в силу закона или учредительных документов. В этом случае они обязаны действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно. Убытки, причиняемые ими юридическому лицу, они обязаны возмещать по требованию учредителей (участников), если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 53 ГК).

 Не являются юридическими лицами представительства и филиалы. Стороной в сделке в таких случаях будет юридическое лицо, структурным подразделением которого они являются *(135).

 Не является юридическим лицом и фермерское хозяйство (п. 9 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от N 2/1). Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, порождает правовые последствия для всех участников фермерского хозяйства (ст. 253, 257 ГК).

 Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение. С одной стороны, это означает свободу в принятии решения, "нормальные условия формирования воли", а с другой - соответствие действия (волеизъявления) воле (намерению) лица.

 Если воля лица, совершившего сделку, не была вполне свободной, наступают последствия, отличающиеся от тех, которые присущи сделке при обычных условиях ее совершения. В случаях грубого противозаконного воздействия (насилие, угроза, обман, заблуждение и т.п.) закон прямо предусматривает возможность судебного признания такой сделки недействительной.

 В других ситуациях, когда принуждение к совершению сделки носило характер законных действий, могут наступить иные последствия. Например, по сделкам, заключенным дочерним обществом во исполнение обязательных для него указаний основного общества, солидарную ответственность за нарушение такой сделки будут нести оба общества (абз. 2 п. 2 ст. 105 ГК), в определенных случаях на учредителя может быть возложена субсидиарная ответственность по сделкам, заключенным юридическим лицом во исполнение указаний учредителя (п. 3 ст. 56 ГК).

 Только в случаях, указанных в законе, воля одной из сторон в сделке может не приниматься во внимание: право на одностороннее изменение либо расторжение договора (п. 2 ст. 450 ГК), право на понуждение к заключению публичного договора (ст. 426 ГК), к заключению договора лицом, занимающим доминирующее положение на рынке (ст. 5 Закона о конкуренции, п. 8, 13-15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства" *(136)).

 4. Сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата. Эта сделка отличается от юридического поступка, действия, с совершением которого закон связывает правовые последствия независимо от целей, которые преследовало лицо, совершающее поступок (обнаружение клада - ст. 233, находка - ст. 227-229 ГК). Цель (основание, кауза) в сделке всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права на долю, исключительное право и т.д. В качестве существенного условия большинства сделок цель должна также соответствовать требованиям правовых норм.

 Иначе нужно оценивать мотивы совершения сделки. Они не имеют значения как для совершения, так и для действительности сделки, разве что стороны намеренно включают тот или иной мотив в качестве одного из условий сделки (отлагательного либо отменительного). Аренда помещения под офис, например, не может зависеть от того, будет или не будет зарегистрировано юридическое лицо, учредители которого заключают такой договор. Но они вправе поставить в зависимость от такой регистрации возникновение прав и обязанностей по заключенному договору.

 5. Результат в сделке означает наступление определенных правовых последствий прежде всего для сторон сделки. Правовой результат может наступить, только если у лиц, совершающих сделку, имелись для этого соответствующие юридические предпосылки. Об общих условиях такого рода (правоспособности, дееспособности, свободы воли, соответствия воли волеизъявлению) уже говорилось. Не менее важное значение имеет также форма, в которой выражается воля сторон на совершение сделки и сам порядок ее совершения. Однако при наличии всех этих общих условий результат, тем не менее, может не наступить просто в силу того, что у сторон отсутствовало право на совершение конкретной сделки. Например, право собственности по сделке может передаваться строго определенными лицами. Это собственник либо уполномоченные им лица. Следовательно, во всех иных случаях такие сделки не приведут к ожидаемому результату. Например, отчуждение недвижимого имущества до того, как в установленном порядке будет произведена государственная регистрация права собственности на это имущество, будет признана недействительной (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" *(137)). По этому основанию арендатор, не выкупивший арендованное имущество, был признан лицом, не имеющим права на его отчуждение (п. 12 указанного информационного письма). Без согласия собственника не имеют права отчуждать недвижимое имущество унитарные предприятия (ст. 295 ГК), а учреждения вообще лишены такого права в отношении имущества, приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 8 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 2/1).

 6. Сделки могут классифицироваться по различным основаниям. Наиболее распространено в гражданском праве деление сделок на возмездные и безвозмездные, консенсуальные и реальные, каузальные и абстрактные, односторонние, двусторонние и многосторонние.

 Возмездной сделку делает наличие встречного предоставления: обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению соответствующего эквивалента. Большинство сделок носит возмездный характер. Из типичных сделок, предусмотренных ГК, безвозмездными по определению являются обещание дарения (ст. 572) и договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689). Для сделок типа завещания такая классификация лишена смысла, поскольку в таких сделках встречного предоставления просто быть не может. Некоторые из сделок могут быть как возмездными, так и безвозмездными (поручение, хранение, заем).

 Сделки, действительность которых зависит от основания (каузы), именуются каузальными. Изменение или прекращение основания соответственно влечет изменение либо прекращение сделки. В абстрактных сделках правовые последствия не зависят от основания. Абстрактной сделкой является вексель. Его действительность не зависит от основания выдачи. Для юридической действительности векселя безразлично, выдан ли он поставщиком на своего покупателя или покупателем в пользу своего поставщика (товарный или коммерческий вексель); выдан ли вексель заемщиком кредитору по договору займа (финансовый вексель), выдан ли он без принятия денежной суммы и без движения товаров исключительно для учета в банке (безвалютный вексель), выдан ли он исключительно для обеспечения кредита (обеспечительский) и пр. *(138)

 Более того, включение таких оснований в содержание векселя может повлечь за собой признание его недействительным, если такие оговорки обусловливают платеж по векселю (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.1997 N 18 "Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием векселя в хозяйственном обороте" *(139)).

 Консенсуальными считаются сделки, совершение которых связывается с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно соответствующего выражения воли). Такими являются договоры купли-продажи, аренды, возмездного оказания услуг и др. В реальных сделках соглашение (выражение воли сторон) также необходимо, но его еще не достаточно для того, чтобы сделка считалась совершенной. Кроме достижения соглашения требуется совершение действий по передаче имущества.

 Специальными нормативными актами могут предусматриваться и другие виды сделок. Так, Законом о биржах все биржевые сделки классифицируются на сделки с реальным биржевым товаром, сделки форвардные, фьючерсные и опционные (ст. 7). Закон о приватизации называет сделки приватизации. Закон об АО (ст. 78) и Закон об ООО (ст. 46) закрепляют признаки и правовой режим крупных сделок. Указ Президента РФ от 18.08.1996 N 1209 *(140) устанавливает правила регулирования "внешнеторговых бартерных сделок" и т.д.

 Наконец, существуют сделки, классификация которых вызвана практической потребностью и отражает специфику сферы их совершения. Нормам российского гражданского права эти виды могут быть совершенно неизвестны (например, андеррайтинг - гарантированное приобретение оператором фондового рынка всей или части эмиссии ценных бумаг при их первичном размещении по фиксированной цене). В российской практике такие сделки представляют собой разновидность договора комиссии либо известны под другим именем (толлинговые сделки, являющиеся разновидностью международных бартерных сделок).

 Сделки по общему правилу могут порождать правовые последствия для лиц, участвующих в сделке в качестве одной из сторон, и только в случаях, указанных в законе, а также и для иных лиц. Речь идет о сделках, совершаемых в интересах, в пользу третьих лиц (договор перевозки груза - ст. 785 ГК, отдельные договоры личного страхования - ст. 929 ГК и др.). Это обстоятельство имеет важное значение для сделок, направленных на исполнение обязательств (прекращение обязанностей). Сделка о возложении исполнения по обязательству на третье лицо (например, дача поручения банку об уплате поставщику, выставлении аккредитива и т.д.) связывает правовыми последствиями плательщика и банк (кредитное учреждение), но не изменяет содержания обязанностей покупателя по отношению к поставщику (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов" *(141)). Договор поручительства порождает правоотношения между кредитором и поручителем (ст. 361 ГК), поэтому заключение такого договора между поручителем и должником не влечет для кредитора никаких последствий, кроме тех случаев, когда он письменно одобрит такую сделку (примет поручительство) (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.01.1998 N 28 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве" *(142)). Выдача банковской гарантии бенефициару порождает правовые последствия в отношениях между ним и банком. От соглашения между банком и принципалом (лицом, за которого выдана гарантия) действительность и даже само совершение данной сделки не зависит, поскольку гарантия в принципе может выдаваться банком в одностороннем порядке (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 27 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии" *(143)).

 Статья 154. Договоры и односторонние сделки

 1. Деление сделок на односторонние, двух- и многосторонние является классическим примером юридической классификации. Она позволяет отличать одни сделки от других в зависимости от того, какое количество сторон участвует в их совершении, какое количество лиц определяет своими действиями момент совершения сделки, и даже позволяет судить о том, какой характер будет иметь результат сделки. Двух- и многосторонние сделки могут быть возмездными и безвозмездными, консенсуальными и реальными, а для односторонних сделок эти признаки не имеют никакого значения. Двух- и многосторонние сделки влекут для участников как права, так и обязанности, а односторонние сделки, как правило, лишь налагают обязанности на лиц, их совершающих. Процедура совершения двух- и многосторонних сделок отличается сложностью и строгостью, форма же их подчиняется достаточно гибким правилам, а односторонние сделки просты в совершении, но зато особо требовательны в отношении формы.

 2. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

 Односторонние сделки могут совершаться в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо соглашением сторон (двух- или многосторонней сделкой). Так, составление завещания, составление векселя или выдача банковской гарантии происходят на основании закона, а безакцептное списание сумм со счета юридического лица - на основе поручения, данного им банку в рамках договора банковского счета.

 К односторонним сделкам относят также выдачу доверенности (ст. 185 ГК), отказ от исполнения договора (ст. 450 ГК), удержание (ст. 359 ГК), согласие супруга на сделку с общим недвижимым имуществом (ст. 53 СК), объявление торгов в виде аукциона или конкурса и др.

 3. Двух- и многосторонние сделки именуются договорами. Для их совершения требуется согласованная воля двух или более сторон, вследствие чего процедура эта подвергается специальному регулированию (гл. 28 ГК). Число лиц, участвующих в такой сделке, не обязательно должно совпадать с числом сторон. На каждой стороне может участвовать несколько лиц таким образом, что все они занимают положение одной стороны в сделке. Возникающие из сделки права и обязанности стороны распределяются между участниками по правилам о множественности лиц в обязательстве (ст. 321, 322 ГК).

 Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

 Указанное положение закона следует понимать таким образом, что односторонние сделки могут совершаться, как правило, для реализации в одностороннем порядке принадлежащих лицам субъективных гражданских прав. Такие действия должны обязывать самих лиц, совершающих сделку как акт распоряжения своим правом, но не могут по общему правилу создавать обязанностей для других лиц, поскольку это противоречит принципам равенства участников отношений, регулируемых гражданским правом, неприкосновенности собственности и осуществлению прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК).

 Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом либо соглашением с лицами, которым адресуется односторонняя сделка. Закон допускает возможность возложения обязанностей на наследника по завещанию. Делается это в форме особых завещательных распоряжений (завещательного отказа либо возложения). Действие в чужом интересе без поручения (ст. 980 ГК), квалифицируемое как односторонняя сделка, создает для заинтересованного лица обязанность возместить реальный ущерб действовавшему в чужом интересе (ст. 984 ГК), а при определенных условиях также уплатить ему вознаграждение (ст. 985 ГК).

 Примером подобного рода, устанавливаемым в соглашении сторон, может служить отгрузочная разнарядка, выдаваемая покупателем продавцу, указывающая, кому, когда, в каком объеме и ассортименте тот должен отгружать приобретенные у него товары. Основанием исполнения такой разнарядки является договор поставки, заключенный между продавцом и покупателем, в соответствии с которым продавец принял на себя обязанность исполнять отгрузочную разнарядку покупателя.

 Односторонние сделки, вне зависимости от того, создают ли они для других лиц только права, либо как права, так и обязанности, почти всегда связаны с волей лица, которому они адресуются. Если эта воля не выражена заранее (односторонние сделки, совершаемые по предварительному соглашению), то она может быть выражена в последующем. Принятие на себя прав и обязанностей лицом, которому односторонняя сделка адресована, есть в этом случае также односторонняя сделка. Наследник, например, может принять наследство, а может отказаться от его принятия.

 Исключения из этого правила могут устанавливаться законом. Например, обязанность возмещения расходов лицу, действовавшему в чужом интересе без поручения, может возлагаться на заинтересованное лицо и помимо его воли (ст. 983 ГК).

 Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

 Односторонние сделки признаются законом в качестве составной части института сделок, правила совершения которых, во-первых, включают нормы гражданского права, относящиеся к сделкам вообще, а во-вторых, не могут иметь принципиальных отличий от норм, относящихся к двух- и многосторонним сделкам. К односторонним сделкам, должны применяться поэтому положения о возникновении, осуществлении и защите гражданских прав (гл. 2 ГК), правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц (гл. 3 и 4 ГК), о форме сделки (ст. 158-165 ГК), о недействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК).

 К односторонним сделкам могут применяться также и нормы, относящиеся к договорам, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Объясняется это тем, что договор - тоже вид сделки. В большинстве случаев именно договор служит основанием возникновения обязательств, но это не исключает применения правил об обязательствах и к односторонним сделкам. Конечно, не рассчитаны на односторонние сделки правила заключения (гл. 28 ГК), изменения и расторжения (гл. 29 ГК) договоров. Однако каждое из действий, совершаемых сторонами договора: оферта, акцепт, заявление о расторжении (об отказе) договора может рассматриваться и как односторонняя сделка. К односторонним сделкам могут применяться правила о месте и сроке исполнения обязательства (ст. 314, 316 ГК), о толковании договора (ст. 431 ГК).

 Нормы, учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общих положениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященных регулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185-189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещание награды (гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельным видам односторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах и подзаконных актах.

 Односторонние сделки могут затрагивать права и интересы не только лица, совершающего такую сделку, но и лица, которому эта сделка адресована. Для того чтобы обеспечить защиту интересов таких лиц и уравнять их положение с лицом, совершающим одностороннюю сделку, закон предусматривает общий критерий при выборе норм, применяемых по аналогии: их применение не должно противоречить закону, они не должны быть несовместимыми с односторонним характером сделки и не должны противоречить существу данной сделки. Отсюда следует, например, что риск отрицательных последствий, которые может повлечь за собой односторонняя сделка, должно нести лицо, ее совершившее.

 Статья 157. Сделки, совершенные под условием

 1. Содержание любой сделки представляет собой совокупность условий, на которых она совершается. Предмет, цена, срок, способ исполнения и многое другое относятся к числу условий в сделке. Отсюда не существует сделок, которые бы не содержали никаких условий. Но не всякие сделки совершаются под условием. Это происходит только в тех случаях, когда результат сделки ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.

 Условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку. Оно должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер. Например, гражданин покупает дом под условием, что его сын, военнослужащий, получит назначение в данный город. Сделка совершена, но права и обязанности сторон возникнут лишь в том случае, если данный военнослужащий получит такое назначение. Если этого не произойдет, то обе стороны свободны от своих обязательств; сделка не совершена. Если же условие выполнено, то стороны связаны своими взаимными обязательствами с момента его наступления. Ни продавец дома, ни покупатель не могут отказаться от исполнения своих обязанностей.

 Сторонам в момент совершения сделки не должно быть известно, наступит это условие или нет. Данная черта означает, что обе стороны в отношении условия находятся в равном положении.

 Заключая условную сделку, стороны могут установить срок, в течение которого условие имеет силу. Так, учредитель может заключить договор аренды нежилого помещения с условием, если в течение 2 месяцев с момента заключения сделки состоится государственная регистрация учреждаемого юридического лица. Истечение срока в этом случае будет означать, что условие не наступило и сделка утратила силу, так и не создав для сторон никаких прав и обязанностей.

 Условие может быть сформулировано позитивно: наступление события, совершение действия (перевод в другую местность, назначение на должность, государственная регистрация, окончание вуза и т.д.). Но возможна и иная редакция - негативная, увязывающая правовой эффект в сделке с ненаступлением условия (ненаступлением события, несовершением действия). Можно, в частности, обусловить сдачу в аренду дачи, если к определенному сроку к собственнику не приедут гости.

 Условие может определять момент возникновения прав и обязанностей по сделке. Такая сделка именуется сделкой, совершенной под отлагательным условием. Сделка в этом случае считается совершенной, но правовой результат по ней не наступает. В этом отношении она несколько напоминает предварительный договор (ст. 429 ГК). Правда, в отличие от предварительного договора такая сделка содержит все существенные условия и не требует совершения каких-либо дополнительных (основной) сделок. В предварительном же договоре, как правило, определяются только вид основной сделки, предмет и другие существенные условия будущей сделки, а также срок, в течение которого она должна быть совершена. Предварительный договор ни при каких условиях не создает прав и обязанностей для сторон, кроме права и обязанности заключить основную сделку.

 2. При отменительном условии правовые последствия по сделке наступают немедленно по ее совершении. Но стороны заранее предусматривают возможность прекращения прав и обязанностей при наступлении (ненаступлении) определенных обстоятельств. Например, юридическое лицо получает в аренду нежилое помещение с условием прекращения действия этого договора к моменту начала работ по реконструкции здания, в котором это помещение находится. Практика свидетельствует о распространенности таких сделок при сдаче в аренду объектов муниципального фонда нежилых помещений. В этом случае договор аренды будет действовать до того момента, как будет заключен соответствующий договор с подрядной организацией на выполнение работ по строительному подряду, которым определяется срок начала работ по объекту. Если же такой договор по каким-либо причинам заключен не будет, стороны обязаны будут соблюдать условия договора аренды.

 Примером сделки с отменительным условием может служить также конструкция "купленной сделки", используемая на рынке ценных бумаг. В соответствии с ее условиями оператор фондового рынка (дилер) приобретает у эмитента пакет акций для последующего размещения с условием, однако, что эмитент принимает на себя обязательство приобрести часть этих ценных бумаг по фиксированной цене, если их не удастся разместить на рынке.

 3. Требования добросовестности и разумности в осуществлении прав относятся и к условным сделкам. Повышенный риск, связанный с такими сделками, налагает на стороны особые обязательства, запрещая им совершать действия, способствующие наступлению (ненаступлению) того условия, в котором они заинтересованы. Если сторона заинтересована в том, чтобы сделка не состоялась, и она недобросовестно препятствует наступлению условия, условие признается наступившим.

 Так должны квалифицироваться действия продавца, заключившего сделку о продаже жилого дома при условии получения назначения на работу, связанную с переездом в другую местность, отказавшегося затем по болезни от перевода в другую местность, а по прошествии непродолжительного времени продавшего дом другому лицу на более выгодных условиях и уехавшего в другой город.

 Аналогичный результат вызывает недобросовестное содействие наступлению условия. Если наступлению условия недобросовестно способствовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим. Собственник заключает договор на реконструкцию объекта, требует освободить занимаемое помещение, выполняет работы по текущему либо даже капитальному ремонту, а затем прекращает работы и передает помещение в аренду более выгодному арендатору.

 Условие в сделке не может служить определению срока в сделках, носящих срочный характер. В соответствии со ст. 190 ГК установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Установленное в договоре условие о действии поручительства до фактического исполнения основного договора не может считаться условием о сроке. В этом случае срок поручительства считается не установленным (п. 4 ст. 367 ГК, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.01.1998 N 28). То же самое происходит, если в текст векселя включается условие о том, что срок платежа зависит от некоего вероятного события. Вексель признается в таком случае недействительным в силу прямого указания закона (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.1997 N 18 "Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием векселя в хозяйственном обороте" *(144)).

 Статья 158. Форма сделок

 1. Формой сделки принято считать способ выражения воли. Сделки могут совершаться устно (путем словесного выражения воли) и письменно - в простой или нотариально удостоверенной форме. В данной статье дается перечень возможных форм совершения сделок. Требования, предъявляемые к каждой из таких форм, а также особенности их применения для отдельных видов сделок определяются другими нормами ГК, иными законами и подзаконными актами.

 Форма сделки, во-первых, служит интересам сторон, совершающих сделку: она должна содействовать выявлению действительной воли лиц, совершающих сделку, обеспечивать соответствие этой воли волеизъявлению и не создавать искусственных, формальных препятствий, затрудняющих совершение сделки. Во-вторых, форма используется в интересах контроля над законностью сделки и защиты публичных (например, фискальных) интересов.

 Исходя из этого закон предоставляет сторонам возможности выбора формы сделки. Одна и та же сделка поэтому может совершаться в устной, письменной и даже нотариально удостоверенной форме. Закон лишь устанавливает "низший предел" формы для отдельных видов сделок, исходя из установленной шкалы: устная - письменная - нотариально удостоверенная. Но и в этом случае невыполнение указания закона о "минимальных требованиях" к форме сделки не всегда рассматривается как правонарушение. Закон предоставляет здесь сторонам руководствоваться собственными соображениями (удобства, этичности и др.), возлагая на них риск, связанный с невыполнением требований закона о форме сделки. Так, договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК), но устное соглашение (отсутствие документа, подписанного сторонами) не является основанием для выселения.

 2. Сделки, для которых законом допускается устная форма совершения, могут быть совершены путем так называемых конклюдентных действий, т.е. поведения лица, из которого явствует его воля совершить сделку. Большая часть сделок совершается устно. К конклюдентным же действиям стороны прибегают только тогда, когда отсутствует необходимость согласовывать какие-либо условия и закон, а также существо сделки допускают применение такого способа совершения. Далеко не каждая сделка розничной купли-продажи может совершаться конклюдентными действиями, хотя почти все они совершаются в устной форме. Примерами такого рода служат приобретение товаров или обмен валюты через торговые автоматы, получение наличных денег в банкоматах (ст. 498 ГК), символическое вручение дара посредством передачи ключей (п. 1 ст. 574 ГК), принятие наследства путем совершения фактических действий (ст. 1153 ГК), приобретение штучного товара у мелких торговцев, торгующих каким-либо одним видом товара с лотков или на рынке и т.д.

 В случаях, предусмотренных законом, стороны могут прибегать к определенным конклюдентным действиям при заключении сделки, требующей письменной формы (совершение действий, свидетельствующих о "принятии заказа к исполнению", - п. 3 ст. 438 ГК), либо при пролонгации договора (продолжение пользования арендованным имуществом при истечении договора аренды - ст. 621 ГК).

 3. Молчание (отсутствие каких-либо действий) в большинстве случаев не позволяет судить о намерении молчащего совершить сделку. Поэтому оно может приниматься во внимание только в случаях, установленных законом или соглашением сторон. При этом должны быть точно определены условия, при которых молчание может быть расценено как согласие лица совершить сделку. Наиболее характерным примером такого рода служит норма п. 2 ст. 621 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то молчание арендодателя расценивается законом как согласие на возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок.

 Статья 159. Устные сделки

 1. Устные сделки совершаются путем выражения воли словесно (путем личных переговоров, по телефону). Поскольку такая форма устанавливает минимум формальных ограничений, к ней охотно и часто прибегают, когда хотят ускорить наступление желаемого результата и сэкономить на издержках, связанных с необходимостью применения более жесткой формы (письменной или тем более нотариально удостоверенной). Можно сказать, что если это не противоречит закону, существу сделки и интересам сторон, то для применения устной формы нет никаких препятствий, кроме желания сторон закрепить свою волю письменно или даже обратиться за ее нотариальным удостоверением.

 Закон в виде общего правила позволяет прибегать к устной форме во всех тех случаях, когда законом или соглашением сторон не предусматривается для сделки письменная или письменная квалифицированная (нотариально удостоверенная) форма. Поскольку ГК, например, допускает возможность совершения сделок, прямо законом не предусмотренных (п. 1 ст. 8 ГК), постольку для таких сделок форма считается не установленной, так что стороны вправе либо обратиться к правилам о форме для сходных сделок, либо совершить ее устно.

 Устные сделки используются для удовлетворения самых разнообразных потребностей граждан, приобретающих товары у розничных торговцев и на рынке, обращающихся к предпринимателям, специализирующимся на бытовом обслуживании населения. К ним, когда это возможно, охотно прибегают и предприниматели.

 2. Особое упоминание о допустимости устной формы для сделок, исполняемых при их совершении, позволяет говорить о том, что для каждой из сделок, относящейся к такому типу, устная форма является нормой. Изъятия из этого правила могут устанавливаться только для немногих сделок: во-первых, для тех, для которых законом установлена нотариальная форма (их очень немного), а во-вторых, для тех сделок, для которых письменная форма является условием, нарушение которого влечет недействительность сделки (их также сравнительно немного). Отсюда даже те сделки, для которых установлена письменная форма, могут совершаться устно, если момент совершения сделки и исполнения совпадают.

 3. Сделки совершаются не только для возникновения прав и обязанностей, но и для их изменения и прекращения. К числу таковых относятся сделки, совершаемые во исполнение заключенного договора (отгрузка продукции, уплата денег, сдача-приемка результата работ и т.п.). ГК позволяет совершать такие сделки устно, даже если основной договор был заключен в письменной форме. Исключения из этого правила могут устанавливаться законом (передача недвижимости должна оформляться передаточным актом или иным документом о передаче - ст. 556 ГК), иными нормативными актами (расчеты наличными, например, допускаются между предпринимателями на сумму до 60 тыс. руб.), а также заключенным договором.

 Статья 160. Письменная форма сделки

 1. Письменная форма сделки в собственном смысле этого слова означает составление единого документа, выражающего ее содержание.

 Такой документ должен быть подписан каждым лицом, совершающим сделку, или лицом, имеющим полномочие на подписание сделки. Полномочие на подписание сделки может исходить от участника сделки либо устанавливаться законом. Сделки юридических лиц должны быть подписаны их руководителями либо представителями. Денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные сделки должны быть подписаны также главным бухгалтером юридического лица, в противном случае такие сделки считаются недействительными (ст. 7 Закона о бухучете).

 Существуют сделки, для которых закон специально оговаривает необходимость составления отдельного документа под страхом недействительности сделки (договор продажи недвижимости, предприятия - ст. 550, 560 ГК).

 Для других сделок допускаются упрощенные варианты письменной формы - обмен документами посредством определенных видов связи (п. 2 ст. 434 ГК). При этом иногда даже оговаривается, каких именно средств связи. Например, Конвенция о договорах купли-продажи к письменной форме из электронных видов связи относит только сообщения "по телеграфу и телетайпу" (ст. 13 Венской конвенции 1980 г.). Такие документы также должны быть подписаны стороной, от которой они исходят.

 Существуют формы совершения сделок, приравненные к письменной. В одних случаях здесь сделка считается совершенной путем "принятия к исполнению" письменного предложения заключить сделку: одна сторона при этом направляет письменное предложение, а другая принимает это предложение в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК.

 В других случаях сделка считается совершенной в письменной форме, если одной из сторон выдается документ, подтверждающий совершение сделки и выражающий (содержащий) ее условия. В частности, согласно п. 2 ст. 940 ГК договор страхования может быть заключен также путем вручения страховщиком страхователю страхового полиса (свидетельства, сертификата), подписанного страховщиком. Такими документами, кроме полиса, являются доверенность, вексель, сберегательная книжка, акция, закладная, складское свидетельство, банковский (сберегательный) сертификат, коносамент, транспортная накладная и др. Закон устанавливает строгие требования к реквизитам таких документов, а иногда и к бланку, на котором они должны составляться. Несоблюдение этих требований обычно влечет недействительность сделки, если иное последствие не указано в нормативных актах или договоре.

 От этого необходимо отличать документы, выдаваемые только в подтверждение заключения сделки и не выражающие ее содержания (товарные и кассовые чеки, номерки в гардеробе и т.п.).

 Действующие нормативные акты строгие требования предъявляют к оформлению "кредитных и расчетных сделок": векселям, чекам, аккредитивам. Эти требования могут содержаться в законе (ст. 1 и 75 Единообразного закона о переводном и простом векселе *(145), ст. 878 ГК), а могут устанавливаться подзаконными нормативными актами. Так, например, Положение о безналичных расчетах требует, чтобы заявление на аккредитив было оформлено на специальном бланке. Этим же положением установлены последствия несоблюдения требований к форме заявления о выставлении аккредитива. Банк не должен принимать такое заявление к исполнению до устранения нарушения. В противном случае он будет нести ответственность перед клиентом (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39).

 Дополнительные требования к письменной форме сделки (стандартный бланк, приложение печати и др.) могут устанавливаться обычаями делового оборота или соглашением сторон. Обычно такие требования направлены на то, чтобы обезопасить стороны от возможных ошибок в выборе контрагента путем предоставления дополнительных доказательств идентичности лица, совершающего сделку, с лицом, которого сторона выбирает в качестве своего контрагента, а также для удостоверения полномочий лица, совершающего сделку.

 2. Использование аналогов собственноручной подписи лица, совершающего сделку, допускается в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Такими аналогами считаются факсимильные воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи. Последняя представляет собой сложную техническую процедуру авторизации лица, совершающего сделку, с помощью особых процедур обмена информацией между клиентами компьютерной сети, предусматривающих использование специально разработанных кодов, ключей, исключающих для других лиц возможность несанкционированного доступа. "Разногласия между участниками сделки, скрепленной такой подписью, могут быть урегулированы лишь на основе правил, согласованных участниками системы использования электронной подписи, либо норм закона и иных правовых актов" *(146).

 3. Не всегда гражданин может поставить свою подпись под документом. Закон, учитывая данное обстоятельство, предусмотрел возможность подписи сделки не лицом, ее совершающим, а по его просьбе другим лицом. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин (рукоприкладчик). Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

 При совершении сделок, указанных в п. 4 ст. 185 ГК, и доверенностей на их совершение подпись рукоприкладчика может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

 Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

 1. Комментируемая статья закрепляет общие признаки сделок, требующих письменной формы совершения. Такими признаками являются субъектный состав и сумма сделки.

 По субъектному признаку сделки, совершаемые юридическими лицами, должны иметь письменную форму. Таким образом, эта форма для них является нормой. Отступать от нее им предоставлено право только в случаях, указанных в законе (ст. 159 ГК), не считая предписаний об обязательном нотариальном удостоверении отдельных сделок (ст. 163 ГК), когда права выбора между формами сделок у них просто не существует.

 Для сделок, совершаемых между гражданами, устанавливается дополнительный признак: такие сделки должны совершаться в письменной форме, если сумма сделки превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ. Однако для отдельных сделок закон прямо предусматривает необходимость письменной формы независимо от суммы: доверенность (ст. 185 ГК), соглашение о неустойке (ст. 331 ГК), поручительство (ст. 362 ГК), задаток (ст. 380 ГК), некоторые случаи дарения (ст. 574 ГК), аренда на срок более 1 года (ст. 609 ГК) и др.

 В сделках граждан для определения суммы, которая влияет на выбор формы сделки, во внимание принимается цена встречного предоставления (ст. 423 и 424 ГК), а в безвозмездных сделках - цена передаваемого имущества или оказываемых услуг.

 Требование обязательной письменной формы отпадает, если сделка исполняется при ее совершении (ст. 159 ГК). В этих случаях в устной форме могут заключаться как сделки юридических лиц с гражданами (розничная торговля, сфера бытового обслуживания), так и сделки граждан между собой независимо от суммы договора, и, наконец, сделки между юридическими лицами. В то же время любая сделка с участием юридического лица независимо от формы ее совершения требует отражения этой сделки в документах бухгалтерского учета, а в некоторых случаях составления и других документов (кассовых и товарных чеков, счетов-фактур и т.п.), выдаваемых другой стороне в подтверждение сделки.

 Не могут совершаться в устной форме сделки (даже исполняемые при их совершении), если для них установлена нотариальная форма либо если несоблюдение простой письменной формы влечет признание сделки недействительной.

 Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

 1. Общим последствием несоблюдения простой письменной формы, предписанной законом (ст. 161 ГК), является последствие процессуального характера: стороны в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Данное ограничение не распространяется на другие средства доказывания: объяснения сторон (признание ответчика), письменные и вещественные доказательства, заключение эксперта. Таким образом, стороны, уклонившиеся от выполнения предписанной законом письменной формы сделки, не считаются совершившими правонарушение, поскольку права и обязанности из такой сделки для них возникают. Однако в этом случае они принимают на себя риск, связанный с доказыванием совершения такой сделки и ее условий в суде, поскольку недоказанное условие равнозначно несуществующему.

 Иначе нужно оценивать несоблюдение сторонами письменной сделки, предусмотренной соглашением сторон. Такая сделка в случае возникновения спора должна считаться незаключенной, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 2. В специальных случаях несоблюдение простой письменной формы сделки может влечь за собой и более серьезное последствие - ее недействительность. Однако такое последствие должно быть прямо указано в законе применительно к данному виду сделок либо устанавливаться соглашением сторон. Случаи, когда в силу прямого указания в ГК несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, довольно многочисленны. Почти все сделки, устанавливающие способы обеспечения исполнения обязательств, требуют соблюдения письменной формы под страхом недействительности: неустойка (ст. 331), залог (ст. 339), поручительство (ст. 362), задаток (ст. 380). Кроме того, такие последствия устанавливаются и для многих самостоятельных сделок: продажа недвижимости (ст. 550), предприятия (ст. 560), аренда зданий и сооружений (ст. 651), кредитный договор (ст. 820), договор банковского вклада (п. 2 ст. 836), страхование (ст. 940), доверительное управление (ст. 1017), коммерческая концессия (ст. 1028) и др.

 3. Для внешнеэкономических (внешнеторговых - по терминологии Федерального закона от 08.12.2003 N 164-ФЗ "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" (в ред. от 02.02.2006) *(147)) сделок специально устанавливается требование обязательного соблюдения простой письменной формы сделки под страхом ее недействительности. Данная норма соответствует практике международного торгового обмена и обусловлена участием России в международных договорах. Так, ст. 12 Конвенции о договорах купли-продажи специально оговаривает необходимость соблюдения письменной формы сделки и ничтожность соглашений об отступлении от данного правила.

 Для таких сделок, кроме того, могут устанавливаться дополнительные требования: необходимость подписи двух лиц каждого участника сделки, предварительное согласование письменного текста договора с нанесением на него инициалов лиц, которые вели переговоры о его заключении (парафирование договора).

 Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки

 1. Нотариальное удостоверение сделки относится к нотариальным действиям удостоверительного типа, направленного на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства о нотариате и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок.

 По форме нотариальное удостоверение заключается в проставлении удостоверительной надписи установленного образца и занесении сведений о сделке в реестр нотариальных действий. Удостоверительная надпись проставляется нотариусом (государственным либо частным) или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, непосредственно на тексте документа, выражающего содержание сделки. К документу в этом случае предъявляются повышенные требования, исключающие возможность внесения в него последующих исправлений и дополнений.

 2. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, установленных законом. Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.). Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите.

 В настоящее время таких случаев немного. Закон предусматривает обязательность нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), или в порядке передоверия (ст. 187 ГК), договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), уступки требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК), договора ренты (ст. 584 ГК), согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 35 СК), завещания (ст. 1124 ГК).

 3. Обязательность нотариального удостоверения может устанавливаться также соглашением сторон, хотя бы по закону соблюдение такой формы и не требовалось. Нотариальное удостоверение сделки помимо указанных выше достоинств предоставляет сторонам некоторые преимущества и при последующей государственной регистрации сделки. Так, государственная регистрация такой сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.

 Статья 164. Государственная регистрация сделок

 1. Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия. Такой вывод следует из практики арбитражных судов (постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99 *(148)).

 Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 4 ст. 339 ГК), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК), аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609), аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК), аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК), доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

 От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение. В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях (не предусмотрена только государственная регистрация некоторых вещных прав, имеющих характер личных сервитутов, - права членов семьи собственника на жилую площадь).

 Различия между двумя этими видами государственной регистрации заключаются в следующем. Для сделок, требующих обязательной государственной регистрации, государственная регистрация вещных прав по сделке производится одновременно с регистрацией сделки и без взимания дополнительной платы. Если такая регистрация не будет произведена, то право собственности может возникнуть по такой сделке только по давности владения (ст. 234 ГК). Обратиться за такой регистрацией могут как обе стороны по сделке, так и одна из сторон (при нотариальном удостоверении договора).

 В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, кроме вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации. Если в первом случае, следовательно, государственная регистрация выступает обязательным этапом совершения сделки, то во втором она относится к ее исполнению.

 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах), и выдаче документа (свидетельства), удостоверяющего соответствующее вещное право. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 12.11.2004) *(149).

 Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

 В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

 - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость;

 - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

 - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

 - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

 - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

 - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

 - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

 Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

 Таким образом, по сути государственная регистрация представляет собой аналог нотариальной формы. Этим объясняется, почему законодатель отменил обязательность нотариальной формы для большинства сделок, требующих государственной регистрации.

 2. Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Но для этого необходимо соответствующее предписание закона. Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Однако для этого также необходимо соответствующее предписание закона. В настоящее время приняты законы, предусматривающие государственную регистрацию сделок с воздушными, морскими и речными судов. Но на эти виды имущества, как известно, распространяется правовой режим, аналогичный правовому режиму недвижимого имущества (ст. 130 ГК, ст. 33 ВК, ст. 33 КТМ, ст. 19 КВВТ). ГК устанавливает обязательность государственной регистрации коммерческой концессии исключительных прав (ст. 1028 ГК).

 3. Государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество следует отличать от государственной регистрации, преследующей цели учетные, статистические, экономические, безопасности окружающей среды, физических и юридических лиц. Нарушение порядка регистрации сделок, установленного подзаконными актами, не должно влечь признание такой сделки недействительной либо незаключенной. Так, например, было отказано в признании недействительным договора залога транспортного средства по тому основанию, что он не был зарегистрирован в ГАИ, как это предусмотрено Правилами государственной регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утв. приказом МВД России от 27.01.2003 N 59 (в ред. от 26.03.2005) *(150) (см. п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" *(151)).

 Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

 1. Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

 Правильным представляется первое толкование. Оно было высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99).

 В правовых нормах, предусматривающих порядок совершения сделок, требующих государственной регистрации, в четырех случаях с государственной регистрацией связывается момент заключения сделки, а не ее действительность: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), продажа предприятий (п. 3 ст. 560 ГК), аренда зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК) и аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК). Только для одного случая закон прямо предусматривает недействительность сделки в случае нарушения требований о ее государственной регистрации - ипотеки (п. 4 ст. 339 ГК) и для двух случаев - дарения (п. 3 ст. 574 ГК) и ренты (ст. 584 ГК) - последствия не установлены. Думается, что это в целом соответствует смыслу названных сделок. Так, например, нотариально удостоверенный договор ренты будет действительным независимо от его государственной регистрации, но у плательщика ренты никаких вещных прав на недвижимое имущество не возникнет, пока договор ренты не будет зарегистрирован в установленном порядке.

 В решении по делу о признании недействительной купли-продажи морского судна Президиум ВАС РФ исходил из того, что, во-первых, для продажи судов законом не установлена обязательная государственная регистрация сделки, во-вторых, отсутствие государственной регистрации перехода права к покупателю в тех случаях, когда такая регистрация по закону требуется, не является основанием для признания самого договора недействительным (постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.99 N 608/99).

 Недействительность сделки, предусмотренной комментируемой статьей, понимается как ее ничтожность (см. ст. 166 ГК). Исполнение ее запрещено законом. Действия, совершенные во исполнение такой сделки, не порождают прав и обязанностей ни в отношении сторон сделки, ни в отношении третьих лиц.

 2. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки.

 Уклонение одной стороны от нотариального удостоверения сделки может быть вызвано различными причинами: нежеланием исполнять сделку на невыгодных условиях, желанием расторгнуть сделку или признать ее недействительной и др. В этих случаях другая сторона, если она полностью или частично исполнила сделку, может обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. Если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.

 3. Несколько иначе дело обстоит с государственной регистрацией сделок. За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п. 3 комментируемой статьи; п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 *(152)). Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Даже если нотариальной формы по закону для таких сделок и не требовалось, соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость).

 4. Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и "упущенная выгода" (п. 2 ст. 15 ГК) - неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.