III. Правовые последствия признания договоров незаключенными

 1. Основным последствием признания договора незаключенным является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), взыскание со стороны, получившей исполнение с другой стороны, стоимости неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Признание договора незаключенным не означает, что у стороны, фактически получившей экономическую ценность от другой стороны, отсутствует обязательство по возмещению (возврату) полученного.

 Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) обратился с иском к ООО (арендатору) о взыскании 96 984 руб. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением с 1 декабря 2004 г. по 1 июля 2005 г. и 10 286 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, с ООО в пользу Комитета взыскано 96 984 руб. неосновательного обогащения и 5098 руб. процентов. В остальной части иска отказано. Суды признали договор аренды незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, но поскольку факт пользования спорным помещением, находящимся в муниципальной собственности, подтверждается материалами дела, суд определил сумму неосновательного обогащения в размере арендной платы, установленной нормативным актом органа местного самоуправления.

 ООО с этим не согласилось. По его мнению, Комитет необоснованно увеличил арендную плату в одностороннем порядке на основании решения Городской Думы г. Таганрога, не поставив в известность арендатора, поэтому у суда отсутствовали основания для взыскания неосновательного обогащения исходя из измененного размера арендной платы. Судами также не учтено, что договор не зарегистрирован по вине Комитета, который не представил техническую документацию на помещение, арендатор не мог пользоваться спорным помещением в связи с тем, что оно требовало капитального ремонта.

 Из материалов дела следует, что Комитет (арендодатель) и ООО (арендатор) 1 декабря 2004 г. подписали договор аренды нежилого помещения сроком действия с 1 декабря 2004 г. до 1 декабря 2014 г. Этот срок был продлен дополнительным соглашением к договору до 1 декабря 2024 г. Обязанность регистрации договора возложена на ООО. В соответствии с п. 3.1.1 договора арендная плата определяется согласно приложению к договору, а в случае изменения расчета арендной платы на основании решения Городской Думы г. Таганрога подлежит изменению без согласия арендатора. По акту приема-передачи от 1 декабря 2004 г. помещение передано ООО.

 Поскольку договор аренды нежилых помещений заключен на срок более года, то суды правильно признали его незаключенным, сославшись на ст. 651 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ приобретатель (лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица) обязан возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Нежилое помещение находится в муниципальной собственности г. Таганрога, поэтому размер арендной платы устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления. В период пользования ответчиком помещениями арендная плата изменилась по решению Городской Думы г. Таганрога, принятому в пределах компетенции органа местного самоуправления, опубликованному в средствах массовой информации и обязательному для исполнения всеми юридическими и физическими лицами. В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, обязано возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

 При определении размера неосновательного обогащения суд правомерно руководствовался нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование муниципальной собственностью. При взыскании неосновательного обогащения Комитет не обязан уведомлять Общество об изменении размера арендной платы. ООО не представило доказательств того, что не пользовалось спорным помещением. Поэтому довод о том, что ему передано помещение, требующее капитального ремонта, не является основанием для отказа в иске. Довод о том, что договор аренды не был зарегистрирован по вине Комитета, документально не подтвержден, кроме того, это обстоятельство не освобождает ООО от оплаты стоимости пользования помещением. Судебные акты оставлены без изменения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10 августа 2006 г. N Ф08-3682/06).

 Аналогичное дело было рассмотрено Арбитражным судом г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску Комитета по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга к ООО о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и выселении ответчика из нежилого помещения. В данном случае суд также вынес решение об удовлетворении исковых требований на том основании, что договор аренды в нарушение ст. 651 ГК РФ не был зарегистрирован (т.е. является незаключенным), и применил правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Определяя сумму неосновательного обогащения, суд, как и в предыдущем деле, сослался на п. 2 ст. 1105 ГК РФ и применил расчет этой суммы на основании Методики определения арендной платы, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга (постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 января 2007 г. N А56-49957/2005).

 Рассмотрим другое дело, интересное с точки зрения его обоснования. ОАО (подрядчик) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО (заказчик) о взыскании 390 319 руб. неосновательного обогащения и 106 557 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Основанием иска послужило то, что истец во исполнение договора подряда, признанного решением арбитражного суда по другому делу между теми же сторонами незаключенным, произвел строительно-монтажные работы на объекте. Результаты работ приняты ответчиком по актам, однако оплачены частично. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, с ответчика взыскано 390 319 руб. неосновательного обогащения и 53 279 руб. процентов, размер которых уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ. Судебные акты мотивированы тем, что между сторонами при отсутствии заключенного договора фактически возникли подрядные отношения, поэтому уклонение ответчика от оплаты выполненных и принятых без замечаний результатов работ с указанием их стоимости не может быть признано правомерным. В кассационной жалобе ООО просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении иска, считая, что незаключенный договор подряда не является основанием для возникновения у него обязательства по оплате работ. Кроме того, заявленная ОАО сумма составляет стоимость допущенных им недоделок, которые были устранены другой организацией и зачтены ООО в счет стоимости выполненных ОАО работ. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы.

 Как установлено судами, сторонами подписан договор подряда, по которому истец обязался выполнить строительно-монтажные работы на объекте, а ответчик принять и оплатить результаты. Решением Арбитражного суда Московской области указанный договор признан незаключенным. Установив, что ОАО выполнило строительно-монтажные работы, результаты которых приняты ООО без замечаний по цене, согласованной в справках о стоимости работ, однако работы в части истребуемой ответчиком суммы не оплачены, суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения. Доводы ООО о том, что незаключенный договор подряда не может быть основанием для возникновения у него обязательства по оплате работ, ошибочны. В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. К таким основаниям в силу гл. 60 ГК РФ относится неосновательное обогащение. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица, обязано возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

 Незаключенность договора, во исполнение которого истцом выполнялись работы, не освобождает ответчика от обязательства по оплате работ, которые фактически были им заказаны и приняты, что свидетельствует об их потребительской ценности для ответчика. Ссылки ООО на то, что истребуемая сумма составляет стоимость недоделок, допущенных ОАО, документально не подтверждены. Из представленного ООО договора с другой организацией следует, что его предметом является не устранение указанных недоделок, а выполнение других работ (постановление ФАС Московского округа от 27 июля 2006 г. N КГ-А41/6591-06).

 Следует отметить, что утверждение нижестоящих судов о том, что между сторонами "фактически возникли подрядные отношения", является не совсем правильным, поскольку его смысл понимается как фактическое возникновение договора подряда и в таком случае противоречит выводу судов о том, что договор не заключен. В данном случае можно говорить только о фактически произведенных работах при отсутствии подрядных отношений (договора подряда) между сторонами.

 2. По незаключенному договору стороны не вправе требовать друг от друга исполнения предусмотренных обязанностей, поскольку указанные в таком договоре права и обязанности не считаются возникшими.

 В качестве примеров приведем некоторые из упомянутых дел. Удовлетворяя иск индивидуального предпринимателя к ООО о признании договора поставки незаключенным и отказывая во встречном иске ООО к предпринимателю о взыскании сумм штрафных санкций, предусмотренных этим договором (постановление ФАС Центрального округа от 26 сентября 2005 г. N А62-6801/04) *(3), суд указал на следующее. Поскольку сделка не заключена, у сторон не возникает обязательств по ее исполнению, следовательно, у ООО отсутствуют правовые основания для предъявления требований о взыскании штрафных санкций на основании условий незаключенного договора.

 Аналогичным образом в деле по иску ЗАО к ООО о взыскании основного долга по договору подряда и пеней (постановление ФАС Уральского округа от 10 октября 2005 г. N Ф09-2910/05-С4) *(4) суд первой инстанции, исходивший из того, что договор между сторонами был заключен, удовлетворил оба исковых требования.

 Суды апелляционной и кассационной инстанций, признав, что договор является незаключенным, взыскали в пользу истца стоимость фактически выполненных им работ (основной долг), но отказали во взыскании пеней, указав на отсутствие правовых оснований для взыскания пеней, предусмотренной п. 6.2 договора подряда. Однако позиция судов апелляционной и кассационной инстанций по поводу того, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ (взыскания основного долга) являются ст. 711, 744, 746 ГК РФ, регулирующие договор подряда, представляется ошибочной. При не существующем между сторонами (незаключенном) договоре к отношениям сторон не могут применяться нормы, рассчитанные только на юридически действительный договор. Ссылки судов на указанные нормы противоречат их выводу о том, что договор является незаключенным. В данном случае обязательство ответчика по возмещению стоимости полученного, как и в других делах данной категории, должно обосновываться нормами о неосновательном обогащении.