Особенности купли-продажи жилых помещений

 Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилья не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи.

 Существенным условием договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, является, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В указанный перечень могут быть включены:

 члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК);

 наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК);

 арендаторы (ст. 617 ГК);

 лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

 Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

 В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" (см. прилаг. диск) установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями:

 1) при отсутствии товарищества собственников жилья сообщаются:

 данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

 сведения о залоге помещений;

 сведения о страховании общего имущества;

 2) при наличии товарищества собственников жилья в дополнение к изложенным сведениям сообщаются:

 сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет;

 сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

 Покупателю представляется также устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

 Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК). Это означает, что обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора. Покупатель, в свою очередь, становится собственником жилья только с момента регистрации своего права собственности на это жилье.