1.5.2. Пользование арендованным имуществом

 Арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, а если условия договором не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В том случае, если арендатор нарушает установленные договором условия или использует имущество не по назначению, то закон дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 После того как получено согласие арендодателя, арендодатель имеет право совершать следующие действия в отношении арендованного имущества:

 - сдавать его в субаренду, причем срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды;

 - передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;

 - предоставлять имущество в безвозмездное пользование;

 - отдавать арендные права в залог;

 - вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

 Согласие арендодателя на совершение перечисленных действий может быть закреплено как непосредственно в тексте самого договора, так и оформлено дополнительным соглашением.

 По общему правилу, закрепленному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор, а капитальный - арендодатель. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре. Сроки его проведения определяются договором, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен провести его в разумный срок. Периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от того, насколько интенсивно используется сданное в аренду имущество. Как правило, он проводится не чаще одного раза в несколько лет.

 Гражданский кодекс не дает определения ремонта, поэтому следует обратиться к отраслевым нормативным актам. Например, определение ремонта дано в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279).

 К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (п. 3.4 Положения).

 К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (п. 3.11 Положения).

 Минфин России в своем Письме от 1 декабря 2004 года N 03-03-02-04/1/68 рекомендует сторонам руководствоваться Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312; далее - Положение).

 Пункт 5.1 этих Положений гласит, что капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта - улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

 Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении 9 Положения.

 К расходам по капитальному ремонту основных средств могут быть приняты только те затраты налогоплательщика, которые Положением относятся к расходам, производимым при капитальном ремонте.

 В случае, если арендодатель не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

 - произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

 - потребовать уменьшения арендной платы;

 - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 Помните, что капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества - это совершенно разные понятия. Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми закон называет улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, и кроме того влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

 В статье 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что при реконструкции происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

 В Постановлении Госстроя России от 21.08.2003 N 153 даны такие определения понятий "реконструкция" и "модернизация":

 "Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

 Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий".

 Также неотделимыми улучшениями можно считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.п.

 Неотделимые улучшения - это то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по назначению, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, он поддерживает объект аренды в состоянии, пригодном для использования. Другими словами, если без неотделимых улучшений имущество может использоваться, то без ремонта это невозможно.

 Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды, в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ, являются его собственностью, и, следовательно, по истечении срока договора арендатор может оставить улучшения себе или передать их арендатору с возмещением или без возмещения стоимости произведенных улучшений.

 Арендатору стоит помнить, что прежде чем приступить к производству неотделимых улучшений, ему необходимо заручиться согласием арендодателя. В противном случае, арендодатель теряет впоследствии право требовать у него возмещения стоимости произведенных улучшений.

 Таким образом, проведение капитального ремонта является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения проводятся арендатором.

 Проведение текущего ремонта возложено на арендатора. Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, что позволяет предохранять имущество от преждевременного износа.

 Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за счет своих средств текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).