Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока (задается величина остатка долга, определяется размер срочных уплат)

15995,31

Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода

16322,85

Погашение кредита равными срочными выплатами

16382,16

Выполненные расчеты показывают, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее – вариант погашения кредита равными срочными уплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты  используя именно этот метод погашения. Это объясняется, во первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.

ОРганизация Ипотечного  кредитования

 в коммерческом банке "ИНВЕСТСБЕРБАНК"

3.1. Место ипотечного кредитования в операциях

коммерческого банка

Коммерческий банк – кредитная организация, которая имеет лицензию на выполнение банковских операций. Согласно закону РФ «О банках и банковской деятельности» к банковским операциям относятся:

Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вкладах;

Размещение привлеченных средств  от своего имени и за свой счет;

Открытие и ведение счетов физических и юридических лиц;

Осуществление расчетов по поручению физических или юридических лиц;

Инкассация денежных средств, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание  физических и юридических средств;

Купля-продажа иностранной валюты;

Привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

Осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов.

Помимо перечисленных операций КБ также вправе осуществлять следующие сделки: факторинг, лизинговые операции, оказание консультационных и информационных услуг, предоставление в аренду клиентам сейфов и других помещений для хранения ценностей, документов, осуществление операций с драгоценными  металлами и камнями в соответствии с законодательством страны, доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с клиентами и т.д.

 Все операции банков условно делятся на 3 группы:

Пассивные операции;

Активные операции;

Активно-пассивные операции (комиссионно-посреднические) - операции, выполняемые банком по поручению клиента и за определенное вознаграждение (комиссию): трастовые операции (клиент доверяет банку формирование портфеля ценных бумаг), консультационные услуги, расчетные услуги, хранение драгоценных металлов (депозитарные услуги) и др. 

Пассивные операции КБ связаны с формированием ресурсов банка.  При этом ресурсы банка могут быть собственные, заемные и привлеченные.

К собственным ресурсам относятся уставный капитал, добавочный капитал, резервный капитал, нераспределенная прибыль, фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям.

Уставный капитал создается путем выпуска и размещения акций. В настоящее время минимальный размер уставного капитала создаваемого банка, за исключением дочернего банка иностранного банка, составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 млн. евро по курсу ЦБ РФ.

Размер уставного капитала создаваемого дочернего банка иностранного банка должен быть не менее 10 млн. евро. Размер собственных средств (капитала) банка, ходатайствующего о получении Генеральной лицензии на осуществление банковских операций, должен быть не менее 5 млн. евро.

Банки, капитал которых менее 5 млн. евро не могут:

проводить банковские операции за пределами Российской Федерации;

осуществлять операции по привлечению и размещению драгоценных металлов;

открывать филиалы и создавать дочерние организации за рубежом;

принимать участие в капитале кредитных организаций на сумму, превышающую 25% капитала этих кредитных организаций.

Добавочный капитал состоит из: средств, полученных от продажи акций по цене, выше номинальной стоимости – «эмиссионный доход»; прироста стоимости имущества, образуемого при переоценке основных фондов; стоимости безвозмездно полученного имущества.

Резервный капитал создается из чистой прибыли (после налогообложения) в размере не ниже 15% от суммы уставного капитала и предназначен для покрытия непредвиденных  убытков в деятельности банка и обеспечения стабильности его функционирования.

Нераспределенная прибыль – часть прибыли, остающаяся после выплаты дивидендов и отчислений в резервный и другие фонды.

Фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям способствуют повышению устойчивости банков путем поглощения убытков за счет накопленных резервов.

Привлеченные средства составляют основную часть ресурсов коммерческих банков. Это средства, мобилизованные банком у своих клиентов (юридических, физических лиц, других коммерческих банков и государственных структур) в виде средств на счетах, средств в расчетах и различных видов депозитов.

Привлеченные средства банков покрывают около 90% всей потребности в денежных ресурсах для осуществления активных операций, прежде всего кредитных.

Заемные средства привлекаются банком путем получения межбанковских кредитов, выпуска собственных долговых обязательств и другими способами.

 В РФ при кредитовании на межбанковском рынке используются следующие виды кредитов:

Ломбардный кредит – кредит, предоставляемый ЦБ коммерческим банкам под залог ценных бумаг;

Внутридневной кредит - кредит, предоставляемый ЦБ коммерческим банкам для покрытия обязательств, возникших у КБ в течение операционного дня;

Кредит over night – предоставляется ЦБ коммерческим банкам для ликвидации задолженности по платежам коммерческого банка, возникшей на конец операционного дня;

Субординированный кредит – привлекается КБ у клиентов и у ЦБ как в рублях, так и в иностранной валюте на срок > 5 лет.

На основе вышеперечисленного можно выделить 4 формы пассивных операций коммерческих банков:

Взносы в уставный фонд;

Отчисления от прибыли банка на формирование или увеличение фондов;

Депозитные операции;

Внедепозитные операции.

С помощью первых двух операций формируются собственные ресурсы банков. Следующие две формы пассивных операций образуют привлеченные и заемные ресурсы.

Активные операции КБ – операции банка, связанные с размещением имеющихся ресурсов: кредитные операции, кассовые операции, расчетные операции, инвестиционные операции, фондовые операции.

Важнейшее значение для коммерческого банка имеют кредитные операции.

Кредит – экономические отношения, которые позволяют ликвидировать противоречия между временным оседанием средств у одних хозяйствующих субъектов и необходимостью их использования другими хозяйствующими субъектами.

Субъект получения кредита может быть самого разного уровня, начиная от отдельного частного лица, предприятия, фирмы вплоть до государства.

Существуют различные виды кредитов. Их можно классифицировать не только по субъектам получения, но и по следующим критериям:

Связь кредита с движением капитала;

Сфера применения кредита;

Срок кредита;

Платность кредита;

Обеспеченность кредита;

Объект кредита.

По связи кредита с движением капиталов его можно разделить на 2 типа: ссуду денег и ссуду капитала. Ссуда денег связана, как правило, с потребительскими или иными целями, когда кредит не приносит приращения общественного продукта. Ссуда капитала предполагает не «проедание» продукта, а его увеличение; заемщик в этом случае так должен использовать кредит, чтобы с его помощью создать новую стоимость, не только возвратить кредит, но и заплатить ссудный процент.

По сфере применения кредиты подразделяются на кредиты в сферу производства и сферу обращения. Для современной российской практики более характерными являются вложения средств не в сферу производства, а в сферу обращения, где оборачиваемость и прибыльность операций оказывается выше, чем в производственной сфере. Зачастую высокий процент за пользование кредитом могут уплачивать только торгово-посреднические фирмы. Отсюда и перекос кредитных вложений не в сторону развития производства продукции (что наиболее важно для стабилизации рынка и снижения темпов инфляции), а в сторону сферы торговли.

В зависимости от срока банковские кредиты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. С позиции многих развитых стран краткосрочные кредиты выдаются на срок не более года. Среднесрочными являются кредиты, срок пользования которыми находится в пределах от 1 до 6 лет. Долгосрочные кредиты выдаются на срок более 6 лет (в некоторых странах, например, в США, долгосрочными являются кредиты сроком более 8 лет). Реальности денежного оборота современной России (сильная инфляция, быстрое обесценение банковского капитала) существенно видоизменяют стандарты кредитов. Краткосрочными считаются ссуды, предоставленные на срок до 12 месяцев, среднесрочными – на срок от 1 года до 2 лет, долгосрочными – на срок свыше 3 лет. В основном российские банки выдают краткосрочные кредиты, на долю среднесрочных и долгосрочных кредитов на начало 2000 года приходилось лишь около 7%.

Исходя из способа определения ставки можно выделить банковские ссуды с рыночной, повышенной и льготной процентной ставкой. Рыночная процентная ставка складывается исходя из текущего спроса и предложения на рынке банковских ссуд. Ссуды с повышенной процентной ставкой возникают, как правило, в связи с большим риском кредитования клиента, нарушения им условий кредитования, прогнозом увеличения стоимости кредитных ресурсов. Ссуды, предоставляемые на условиях льготного кредитования, возникают во взаимоотношениях с акционерами, при кредитовании сотрудников банка и в некоторых других случаях.

Важным элементом банковских ссуд является их обеспеченность. В связи с этим различают необеспеченный, частично обеспеченный (50-70%) и полностью обеспеченный кредит. Обеспечение кредита достигается за счет таких инструментов, как неустойка, залог, гарантия, поручительство. Необеспеченные ссуды могут предоставляться  другим банкам, крупным предприятиям и организациям, которые являются первоклассными заемщиками и имеющим прекрасную кредитную историю. 

Банковские кредиты можно подразделить и в зависимости от объекта кредитования (на что выдается ссуда). Краткосрочные ссуды в промышленности, к примеру, банки выдают на приобретение сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива, тары и т.д. В торговле типичным объектом кредитования выступают товары, находящиеся в товарообороте.   Среднесрочные и долгосрочные ссуды направляются на строительство, реконструкцию, техническое перевооружение производственных объектов, приобретение транспортных средств, жилых помещений. 

Объектом кредитования может быть и временной разрыв в платежном обороте, когда собственных средств и поступающей выручки предприятию оказывается недостаточно для осуществления текущих или предстоящих платежей. Это может быть вызвано такими факторами, как сезонность производства, сбыта, просроченная дебиторская задолженность и т.д.

В последнее время российские банки стали выдавать новые типы кредитов, такие как: кредит по овердрафту, контокоррентный кредит, револьверный кредит, онкольный кредит, акцептный кредит, синдицированный кредит, ипотечный кредит и др.

 Жилищный ипотечный кредит (наиболее распространенный вид ипотечного кредитования в России) – денежные средства предоставляются банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также произвести возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Купленное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом.

С точки зрения классификации видов кредитов, жилищный ипотечный кредит – долгосрочная платная ссуда денег на потребительские цели, обеспеченная залогом.

          Ипотечный кредит имеет ряд преимуществ:

Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей   квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет;

Покупателю предоставляется льгота по уплате налога на доходы с физических лиц;

Заемщик может извлечь прибыль из сэкономленного на ипотечном кредите капитала и вложения его параллельно в другие доходные активы: акции, облигации, депозитные счета и т.д.

3.2. АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" в банковской системе РФ

АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" (Акционерный коммерческий банк "Банк инвестиций и сбережений") зарегистрирован Центральным Банком Российской Федерации 28 марта 1994 года (лицензия на осуществление банковских операций № 2766). Полученная лицензия дает банку право на осуществление:

всех видов банковских операций в рублях и иностранных валютах с правом привлечения средств юридических и физических лиц;

операций с драгоценными металлами;

деятельности профессионального участника рынка ценных бумаг по брокерскому и депозитарному обслуживанию, проведению дилерских операций, доверительному управлению ценными бумагами клиентов;

управления активами негосударственных пенсионных фондов.

ИНВЕСТСБЕРБАНК входит в состав: Ассоциации российских банков (АРБ); Российской торговой системы (РТС); Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР); Национальной фондовой ассоциации (НФА); Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ); Московской центральной фондовой биржи (МЦФБ); Московской фондовой биржи (МФБ); Московского банковского союза (МБС); Международной платежной системы Europay International; платежной системы Union Card.

За период своей деятельности ИНВЕСТСБЕРБАНК приобрёл репутацию надёжного и устойчивого банка с уверенной динамикой развития, своевременно выполняющего свои обязательства перед клиентами даже в кризисные времена:

по классификации ЦБ РФ, ИНВЕСТСБЕРБАНК отнесён к первой (высшей) группе надежности (т.е., к банкам без признаков проблемности и удовлетворяющим всем требованиям действующего законодательства);

по рейтингу рейтингового агентства «Эксперт-РА» по итогам 2002г ИНВЕСТСБЕРБАНК входит в число 200 крупнейших банков России, занимая 121 место.

ИНВЕСТСБЕРБАНК является:

одним из четырёх банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи физическим лицам ипотечных сертификатов и кредитов на покупку жилья в рамках Московской ипотечной программы (МИП);

официальным дилером ЦБ РФ по обслуживанию государственных долговых обязательств;

уполномоченным банком Правительства Москвы по работе с облигациями московских городских займов.

         ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет качественный кредитный портфель, вкладывая значительную часть средств в кредитование реального сектора экономики. На кредиты предприятиям и организациям приходится большая часть всего объёма кредитного портфеля Банка. Однако кредиты выдаются и частным лицам, преимущественно на покупку жилья, как в рамках МИП, так и вне её за счет собственных ресурсов Банка.

ИНВЕСТСБЕРБАНК является универсальным коммерческим банком, обслуживающим преимущественно предприятия малого и среднего бизнеса, а также частных лиц, предоставляя им широкий спектр банковских продуктов и услуг:

все виды расчётно-кассового обслуживания как юридических, так и физических лиц (открытие и ведение счетов, проведение конверсионных операций, инкассация денежной выручки и др.);

открытие и ведение металлических счетов, проведение операций с драгоценными металлами;

кредитование предприятий, а также частных лиц, в том числе, в рамках Московской ипотечной программы;

все виды обслуживания на рынке государственных, муниципальных и корпоративных ценных бумаг (брокерские услуги, проведение депозитарных, дилерских операций, а также операций на рынке долговых обязательств и др.);

обслуживание экспортно-импортных сделок;

 привлечение и размещение временно свободных денежных средств предприятий в депозиты и собственные векселя;

эмитирование и обслуживание пластиковых карт VISA, Eurocard/ Mastercard, Cirrus/Maestro, Union Card;

консалтинговые услуги, услуги службы финансового мониторинга.

          Если на 1 января 2002 года валюта баланса Банка превысила 2,5 млрд. рублей, капитал Банка составил 241263 тыс. рублей, годовая итоговая прибыль составила 18496 тыс. рублей, то на 1 января 2003г эти же показатели составили, соответственно, 3,3 млрд. руб (+ 30,3%), 253248 тыс. руб (+ 5,3%), 22794 тыс. руб (+23,2%). Объем портфеля кредитов физическим лицам  превысил на сегодняшний день  2,2 млн. долларов.

 В настоящее время ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет все возможности для расширения своего участия в стабилизации и развитии российской экономики, решении социально-экономических задач Московского региона.

3.3. Ипотечные программы, реализуемые в  ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ

В АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"  осуществляется выдача ипотечных кредитов как физическим, так и юридическим лицам. Однако для последних получение кредита под залог недвижимости несвойственно и достаточно затруднено. Для физических лиц реализуется целый ряд ипотечных программ: собственная ипотечная программа банка, программа фонда США - Россия «ДельтаКредит» (упрощенная схема, которая позволяет купить с помощью ипотечного кредита готовое жилье), программа по кредитованию населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений. 

В период 2000 – середины 2001 г. в Инвестсбербанке действовала также Московская ипотечная программа. Однако по решению правительства Москвы ее реализация была временно приостановлена.

Основные характеристики действующих в Банке программ представлены в таблице 3.1. Одной из их особенностей является то, что покупаемая с помощью ипотечного кредита квартира обязательно должна находиться либо в Москве, либо в ближайшем Подмосковье.

Кредиты по программе «ДельтаКредит» являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к заёмщикам (в т.ч., по официальному подтверждению уровня доходов) и к страхованию (требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности). Кредиты по собственным программам банка являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к заёмщику предъявляются более мягкие требования.

Все кредиты выдаются в долларах США и погашаются постоянными ежемесячными платежами. Проценты начисляются на остаток непогашенной части кредита. Основной метод погашения – равными срочными уплатами в конце отчетного периода.

Таблица 3.1.