§ 15. Основания и порядок расторжения договора у < социального найма. Выселение из жилых помещений

1. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя

» В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с'согласия членов семью в любое время расторгнуть договор найма'.

Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользрвание жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без предварительного ремонта данного помещения. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекра- \ щаются е момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. Некоторые считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение.

146

Вместе с тем между ними имеются различия: правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от случаев расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, прекращение пользования прежним жилым помещением при обмене возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий, учреждений, организаций допускается с их согласия и, в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФС? требуется простое согласие членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя.

2. Расторжение договора нашла i по инициативе наймодателя

Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма, прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом.

В ЖК РСФСР установлен круг случаев выселения с предоставлением гражданам жилого помещения за счет сужения круга случаев выселения без предоставления другого помещения.

Жилищный кодекс также значительно расширил число случаев вселения граждан при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке за счет сокращения числа случаев выселения в административном порядке.

147

В ЖК РСФСР выселение в административном порядке сохраняется только для лиц, которые проживают в доме (жилом помещении), грозящем обвалом, а также в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФР, признана не соответствующей Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору "лишает заинтересованную, сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит... Конституции Российской Федерации".

Конституционный Суд отметил, что "договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (часть первая статьи 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора'4.

5. Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения

ЖК РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

' См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1994. № 1 L/. 4—10.

148

В ЖК РСФСР закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов с пре-- доставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (см. ст. 91 ЖК РСФСР).

В Кодексе указываются основные признаки, характеризующие жилое помещение как благоустроенное. Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 40 ЖК РСФСР, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше того, которое ранее занимал выселяемый. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

Если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом права на дополнительную площадь.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке — в постановлении прокурора (ст. 96 ЖК РСФСР).

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 9 декабря 1982 г. разъяснил, в частности, что судам необходимо проверять, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства^ применительно к условиям данного населенного пункта. Предоставляемое помещение должно находиться в черте населенного пункта в доме капитального типа.

Предоставление жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов. Как известно, в нашей стране в огромных масштабах ведется про-

149

мышленное и жилищное строительство, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов.

Если дом, ,в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для госу-" дарственных, муниципальных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией» которым принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

. Предоставление жилого помещения в связи с угрозой обвала дома. Как известно, жилые дома (жилые помещения) под влиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенно изнашиваются и могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Признание дома грозящим обвалом относится к компетенции исполнительных органов государственной власти, которые осуществляют контроль за состояние^ жилых домов, находящихся на подведомственной им территории.

Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю (вместе с членами его семьи) по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной, муниципальной, общественной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.

Предоставление жилого помещения в связи с переоборудованием жилого дома (жилого помещения) в нежилой. Переоборудование жилого дома в нежилой обычно связано с передачей его для государственных, муниципальных или общественных надобностей. Необходимость переоборудования дома (жилого помещения) в нежилой возникает, например, в связи с размещением в некоторых помещениях-служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-экс-плуатационных и специализированных служб и т. д. ЖК РСФСР устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией, которой передается переоборудованный жилой дом (помещение).

6 Жилищное право

150

Выселение из жилых помещений, находящихся на территории военных городков. ЖК РСФСР предусматривает возможность выселения из жилых помещений в военных городках офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил России и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с ' Вооруженными Силами.

Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых административно-территориальных образований. Понятие и правовой режим закрытых административно-территориальных образований определяются в Законе РФ "О закрытом административно-территориальном образовании"' от 14 июля 1992 г. Согласно ст. 1 данного Закона закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в частности, необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

Статья 7 Закона предусматривает последствия ограни--чения по условиям режима дальнейшего проживания граждан, утративших трудовую (служебную) связь с военным предприятием, объектом (переселение в другое жилое помещение и иные фррмы обеспечения жильем). Согласно ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда жилые помещения в закрытых военных городках не подлежат приватизации.

Жилищный кодекс предусмотрел основание выселения из военных городков с предоставлением другого благоустроенного помещения: офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в "отставку или в запас, а также проживающие совместно с. ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого жилого помещения. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

В ЖК РСФСР предусматриваются случаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 97 ЖК).

' См Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 1992 № 53. Ст 1915

151

Рассматривая иск о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан потребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое ему жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие-органы (например, са-нитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу.

4. Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения

Действующие законы предусматривают выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления най-модателю возможности использовать помещение по специальному назначению. -

Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя или членов его семьи. Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.

Выселение без предоставления жилого, помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически нарушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу. Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-тех-ническому и иному оборудованию (см. ст. 10 и 142 ЖК РСФСР). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.

'Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а к виновному в этом были приняты меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными (например, его поведение было

б*

152

предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда, общественных организаций1.

Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и, наступившими вредными последствиями.

Порча или повреждение жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, в порче и повреждении не только жилых комнат, но и мест общего пользования. Имеют место случаи сдачи занимаемых жилых помещений в аренду производственным и торговым фирмам, самоуправное переустройство квартир, содержание в них животных и т. п.

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица используют жилое помещение не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например в превращении жилого помещения в подсобное, в места для содержания животных, в использовании жилого помещения в качестве овощехранилища- и т. д.

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Закон возложил на граждан обязанность соблюдать правила общежития. В практике понятие "правила общежития" применительно к случаям выселения по ст. 98 ЖК РСФСР понимается довольно широко: при оценке поведения нанимателя учитываются также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения.

Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совмест-

' См: П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.

153

ного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя). Требование о выселении виновного лица могут заявить как наймодатель, так и граждане, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и другие члены семьи нанимателя.

Согласно ст. 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Это особый случай выселения за невозможность совместного проживания. Приведенное правило впервые включено в закон,, что очень важно для заши-' ты прав несовершеннолетних. Основная направленность данного правила состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие-условия для проживания.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) должно состояться решение суда о лишении лица родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним детям; 2) должно быть признано невозможным их совместное проживание в жилом помещении. Доказательства в подтверждение невозможности совместного проживания могут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами^опекуном (попечителем), родственниками и т. д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования других доказательств. •

С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.

154

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения1.

5. Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным,

Как уже указывалось, закон устанавливает, что ордер на жилое помещение в случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений может быть признан судом недействительным. Признание ордера недействительным влечет за собой определенные правовые последствия, и прежде всего освобождение гражданами занятого на основании ордера жилого помещения.

ЖК РСФСР (ст. 100) предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц:

эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т. д.).

В законе установлено также, что, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым^помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. Это помещение, на наш взгляд, должно быть пригодным для жилья с точки зрения санитарно-технических требований. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные 'b ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный

' См- П 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.

155

ордер не может служить основанием для использования гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.

6. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

Лица, которые самоуправно, т. е. без разрешения соответствующих органов и должностных лиц, заняли жилое помещение в доме государственного, муниципального, общественного (либо другого) жилищного фонда, подлежат выселению в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения. Иногда под понятием "самоуправное вселение" понимается также вселение граждан в жилое помещение не на основании ордера, а на основании другого административного акта (например, письменного разрешения должностного лица исполкома местного Совета) либо решения некомпетентного органа и т. д. Однако эти случаи неправильно относятся к категории самоуправного вселения, так как здесь происходит не самоуправное, а незаконное вселение, поскольку вселение происходит без ордера. Если лицо заняло жилое помещение с нарушением установленного порядка и условий предоставления жилых помещений, но на основании какого-либо разрешения, такое лицо не считается самоуправно занявшим жилое помещение и может быть выселено не в административном, а только в судебном порядке.

Административное выселение состоит в том, что при отказе лица, самовольно занявшего жилое помещение, освободить помещение это лицо по заявлению наймодателя на основании санкции прокурора выселяется органами внутренних- дел (милицией) в семидневный срок со дня вынесения постановления прокурора о даче разрешения на выселение.

В течение семидневного срока со дня дачи санкции гражданину предоставляется возможность добровольно освободить помещение. По истечении указанного срока выселение производится в принудительном порядке органами милиции.

Как сказано выше, Конституционный <^уд РФ постановлением от 5 февраля 1993 г. признал не соответствующими Конституции РФ ст. 90 и 99 ЖК РСФСР в части выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд.