§ 2. Права и обязанности члена ЖК и ЖСК. Последствия перехода жилого помещения в собственность члена кооператива

1. Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РСФСР, законо-

192

дательством субъектов Российской Федерации и уставом кооператива. Уставом кооператива определяются также условия пользования л основания прекращения пользования жилыми помещениями (ст. 125 ЖК РСФСР). Член ЖК или ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам, состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения. ^

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.

Члену кооператива до полной уплаты, пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.

Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.

Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что в отличие от договора найма жилого помещения члены семьи пайщика не приобретают самостоя-, тельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику. Q случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному члену его семьи (либо нескольким).

Ралдыгина ^обратилась с иском о признании права на жилую площадь в однокомнатной квартире в ЖСК "Верея". Она указала, что являлась членом семьи пайщика

193

кооператива "Верея" Демочкиной — жены ее сына Кирсанова. Впятером они проживали в трехкомнатной квартире площадью 43,1 кв. м. Решением общего собрания кооператива Ралдыгина принята в члены ЖСК, ей выделена упомянутая однокомнатная квартира, однако исполком отказал в выдаче ордера.

Решением Черемушкинского районного народного суда Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) в иске Ралдыгиной отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене всех судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее.

Как видно из дела, Ралдыгина вселилась в квартиру'члена ЖСК "Верея" Демочкиной — жены ее сына Кирсанова, была прописана'в ней. Решением общего собрания членов кооператива она принята в члены ЖСК и ей предоставлена однокомнатная квартира в порядке улучшения жилищных условий члена ЖСК Демочкиной. Согласно объяснениям истицы и ее сына Кирсанова, Ралдыгина являлась членом семьи Демочкиной.

Вопреки ст. 56 ГПК РСФСР суд не дал оценки указанным обстоятельствам, сославшись на то, что на момент вселения к сыну и предоставления квартиры Ралдыгина состояла в браке с Кирсановым В., имеющим в Оренбурге четырехкомнатную кооперативную квартиру. Однако суд не учел, что в соответствии со ст. 19 КоБС РСФСР каждый из супругов свободен в выборе места жительства.

Кроме того, брак истицы с 'Кирсановым В. был расторгнут.

В решении суд указал, что Демочкина не нуждалась в улучшении жилищных условий. Но при этом он не учел, что согласно ст. 125 ЖК РСФСР права и обязанности члена ЖСК, а также членов его семьи, условия пользования и прекращения пользования жилым помещением определяются уставом кооператива.

Поэтому при определении нуждаемости Демочкиной в жилом помещении суду необходимо было запросить устав ЖСК "Верея" и с учетом его положений разрешить спор. Этого сделано не было.

Суду следовало также учитывать, что Ралдыгина — доктор наук, а ее сын Кирсанов кандидат наук, в связи с чем

194

они оба пользуются правом на дополнительную жилую площадь.

Улучшение же жилищных условий члена кооператива возможно не только путем предоставления семье квартиры большего размера, но и путем отселения одного из членов семьи.

Судом в качестве ответчика по делу привлечен отдел исполкома по учету и распределению жилой площади, в то время как согласно ст. 118 ЖК РСФСР решение о принятии лица в члены ЖСК утверждается исполкомом и им же выдается ордер, решение общего собрания членов кооператива о принятии в члены ЖСК Демочкиной отменено исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов.

При таких обстоятельствах суду следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика исполком. Поскольку последующие судебные инстанции оставили решение суда без изменения, их постановления наряду с решением подлежат отмене1.

Член ЖСК (ЖК), имеющий а пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих "совместно с ним членов семьи и с разрешения органа местной администрации произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии, приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. .При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом жилищно-строительного кооператива.

Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано .право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Член ЖСК (ЖК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 120 ЖК РСФСР).

Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и

' См.: Определение судебной комиссии Верховного Суда Российской Федерации от 3 июня 1992 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1992 № 13 Ст. 4.

195

его супругом в "случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой-ими квартире.

Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение органа местной администрации. Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.

2. Закон устанавливает, что со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.

Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям — на основании п.'4 ст. 218 ГК РФ.

Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай» На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.

После оформления права собственности на квартиру член (ЖК) ЖСК вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в ка.-честве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖСК (ЖК), вправе вступить в его члены. ,

В соответствии с распоряжением Правительства Мое-' квы от 10 июня 1994 г. о поддержке жилищно-строительных кооперативов установлена общая сумма дотации ЖСК в размере 70% от фактической стоимости строительства. В эту дотацию входит: предусмотренная ранее 35%-ная компенсация удорожания стоимости домов ЖСК. "

• После внесения полной суммы паевого взноса у члена кооператива и его супруги (супруга) возникает общая долевая собственность на квартиру. Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.

Жилое помещение, находящееся в общей собственности члена ЖСК (ЖК) и его супруги (супруга), может быть разделено по соглашению между ними, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение.

Раздел жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) может быть произведен между членом кооператива и его супругой (суп-

196

рутом) независимо от размера принадлежащей" каждому из них доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака между ними и когда каждому супругу может быть выделено изолированное жилое помещение. Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.

При разделе жилого помещения и пая учитываются:

размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.

В том случае, если предметом раздела является квартира с неизолированными жилыми помещениями, раздел такой квартиры может быть произведен при- условии возможности перепланировки или переоборудования неизолированных жилых помещений в изолированные.

Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (см. ст. 252 ГК РФ).