§ 2. Приватизация жилья как основание возникновения права собственности на квартиру и жилой дом

В настоящее время одним, из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые/дома) является приватизация государственного и муниципального жилья.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на Добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

201

Приватизация жилых помещений постоянно находится в центре внимания еоответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, граждан, обществен^-ности, вызывая разнообразные мнения и оценки.

Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину — собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой — налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой'налога на собственность, а также с поддержанием квартиры, жилого дома в надлежащем состоянии и проведением их ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие жилищные организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля,

В литературе было высказано мнение, что объектом приватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственности, но и в фонды общественных организаций1, жилищных и жилищно-строительных кооперативов2, колхозов3.

С точки зрения действующего Закона о приватизации жилищного фонда в настоящее время таковой является приватизация только государственного и муниципального жилья.

Указанный Закон не решает вопросы (порядок и условия) возможной передачи общественными организациями жилых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собственности самих общественных организаций — собственников жилых помещений. Вместе с тем сами эти организации вправе передать свое жилье (бесплатно или за плату) гражданам в соответствии со своими уставами4. При полной уплате членом ЖК или ЖСК паевого взноса происходит переход права собственности на квартиру к члену ЖК или ЖСК, полностью

' См.' Седлеев А. Было ваше — стало наше//Советская Башкирия. 1992 21 окт.

2 См.' Дубинская С. Не так уж сложно//На смену. 1992. 29 дек.

3 См: Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М, 1995.С.З.

4 В этой связи следует отметить, что п. 6 постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР» рекомендует общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.

202

выплатившему паевой взнос, т. е. происходит смена собственников, но форма собственности (частная собственность) как таковая остается без изменения. Таким образом, в этом случае вообще нет правовых оснований говорить о приватизации- жилья.

На практике возникал вопрос о возможности приватизации жилых помещений в ведомственных домах. В некоторых отраслях (Министерство обороны, Министерство путей сообщения и др.) не допускалась приватизация жилья, находящегося в ведении или управлении соответствующих предприятий (организаций, учреждений), что вызывало большое недовольство со стороны граждан, проживающих в этих помещениях. Руководители министерств, предприятий считали, что приватизация жилых помещений ведомственных домов возможна только с разрешения или согласия министерства, ведомства, предприятия.

В связи с этим в Закон о приватизации (ст. 2) было внесено в 1992 г. дополнение о,том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также "жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Это дополнение носит, по существу, характер разъяснения нормы закона, поскольку ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, входит в состав государственного и муниципального жилищных фондов.

Необходимо вместе с тем иметь в виду, что понятие "ведомственный жилой дом" на -практике иногда употребляется и в случаях, когда дом находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении негосударственной организации (например, акционерного общества, товарищества с ограниченной ответственностью, другой организации, являющейся негосударственной, частной структурой). Однако в этих случаях понятие "^приватизация" не может быть применено, кроме-случаев, когда государственное предприятие, имеющее на своем балансе жилищный фонд, перешло в иную форму собственности либо было ликвидировано. Статья 18 Закона о приватизации в редакции от 23 декабря 1992 г. устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они опре-

203

делены), иных юридических лиц либо в 'ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В Законе о приватизации жилищного фонда имеется в виду бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений. Ранее передача жилых помещений гражданам производилась на основе договора купли-продажи с полной или частичной выплатой стоимости этих помещений'. Однако такой порядок передачи жилых помещений не получил широкого применения и приватизация шла довольно медленно. После того как в декабре 1992 г. в Закон о приватизации было внесено дополнение, предусматривающее бесплатность приватизации жилья, количество приватизированных квартир стало увеличиваться и достигло к началу 1996 г в целом по России более 50%, в том числе в Москве — 42% жилищного фонда2.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

\

Принципы,, -на которых осуществляется приватизация

По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, С. П. Гришаев считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов' добровольность принятия гражданами решения о приватизации; право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению; однократность приватизации; сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями; обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации, и, наконец, оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же

' См Постановление Совета Министров СССР "О передаче гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" от 2 декабря 1988 г № 1440 (Собрание постановлений СССР 1989 № 1 Ст4) 2 См Московская правда 1996 12 янв

204

ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов. Другие авторы в качестве принципов приватизации жилья называют, во-первых, добровольность приобретения гражданами занимаемых жилых помещений и, во-вторых, возможность -бесплатного приобретения жилого помещения один раз1.

Некоторые авторы2 выделяют дополнительно также принцип безвозмездности приватизации жилых помещений, что представляется правильным. '

На наш взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе от 4 июля 1991 г., являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи. „

Что же касается других моментов, которые относятся С. П. Гришаевым к принципам приватизации жилья, то они вряд ли могут быть признаны таковыми, так. как все они (и постановка на учет нуждающихся в жилье, и способы обслуживания, ремонта и оплаты приватизированных жилых помещений) либо носят общий характер, либо рассчитаны на период после проведения приватизации.

Участники приватизации

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, — с другой.

На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую .с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не-утратившие права пользования данным жилым помещением" (ч. 2 ст. 7).

' См.: Гришаев С. П. Указ. соч. С. 1.; Марткович И. р. Жилищное право, закон и практика. М., 1990 г.

2 См., например: Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996, С. 30—32; Жуй-•ков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры//Российская юстиция. 1993. № 15. С. 12—14.

205

Необходимо отметить, что еще до принятия данной нормы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими член&ми семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти" помещения'.

Согласно Закону о привативации жилищного фонда (в ред. Закона РФ от 11 августа 1994 г.) "для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в • которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том-числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства". Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое'помещение равные права с собственниками.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации.

Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе самих этих органов. При этом, если несовершеннолетний помещается в детское или иное воспитательное учреждение, родители или опекуны над его имуществом обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Жилые помещения как объекты приватизации

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фон-

' См.: П.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда'в Российской Федерации»//Практика Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. М., 1996. С. 83,

206

дов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения.

Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст. 1 Закона о приватизации — в ред. Закона от 1 августа 1994 г.). '

Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения, что, однако, не всегда возможно. Поэтому в настоящее время эти ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. При этом на наймодателе остается обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с установленными правилами эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служащими жилых помещений и коммунальных квартир1.

' В соответствии с Законом о приватизации жилищного" фонда передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется соответствующими органами местной администрации, предприятиями и учреждениями, за которыми закреплен жилищный фонд соответственно на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Такая передача производится на основании договора указанных выше органов и организаций с гражданами, приобретающими жилье в собственность.

Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает у граждан после (с момента) регистрации

' См.: ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации в редакции Закона РФ от 22 декабря 1992 г./уВедомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1963. № 2. Ст. 67.-

207

договора в БТИ. Кроме текста договора гражданин, приватизирующий жилое помещение, получает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (жилой дом).

'В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах применения" судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» от 24 августа 1993 г. №8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника1.

На практике много вопросов вызывает возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе о приватизации по этому вопросу нет достаточно четкого решения. Вначале в Законе содержалось прямое указание о том, что жилые помещения в коммунальных квартирах приватизации не подлежат (ч. 1 ст. 1).

Однако жизнь настоятельно требовала изменения этого правила, так как пока в коммунальных квартирах проживают довольно многие граждане, которые настойчиво ставят вопрос о приватизации занимаемых ими комнат.

С учетом этого в Закон о приватизации жилищного фонда 23 декабря 1992 г. были внесены некоторые изменения, допускающие приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах при определенных условиях. "Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный'фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, —

1 См.: Практика Верховного Суда-Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. М., 1996. С. 80.

208

говорится в новой редакции статьи Закона о приватизации, — вправе принимать решение о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир"1.

Таким образом, решение вопроса о приватизации коммунальных квартир (и отдельных комнат в них) отнесено непосредственно к полномочиям собственников жилищного фонда (либо уполномоченных ими органов), а также предприятий и учреждений, имеющих жилищный фонд.

Однако такая норма Закона вызывает серьезные замечания. Во-первых, потому, что на практике из-за несогласия соответствующих государственных и муниципальных органов, предприятий; организаций попытки приватизации комнат в коммунальных квартирах обычно являются безуспешными. Во-вторых, содержание указанной нормы Закона вызывает сомнение с точки зрения ее соответствия конституционному принципу равноправия граждан (ст. 1^ Конституции РФ), поскольку при приватизации индивидуальных квартир и жилых домов в Законе не содержится такой записи о необходимости получения согласия собственника или другого^ владельца жилья в столь императивной форме, которая ставила бы нанимателей в вопросе* приватизации занимаемых квартир полностью в зависимость от усмотрения собственников и иных владельцев жилищного фонда. . .

В жилищном законодательстве РФ предусмотрена возможность для нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для остальных нанимателей этой квартиры с их согласия жилые помещения и передать эти помещения в их собственность, а самому занять всю квартиру без дополнительной оплаты и приватизировать ее в установленном порядке2.

Приватизация коммунальных квартир, входящих в муниципальный жилищный фонд, относится к компетенции органов местного самоуправления, которые согласно Федеральному закону. "Об общих принципах местного самоуправления" имеют право самостоятельно решать вопросы распоряжения принадлежащим муниципальному образованию жилищным фондом3.

' Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 67. 2 См.: Ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 19,92 г.//Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 99. • 3 О приватизации коммунальных квартир более подробно см.: Григиаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. С. 11—14.

209