§ 6. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков

Случаи и порядок изъятия земельных участков, на которых могут находиться жилые дома (жилые помещения), принадлежащие гражданам, определяются нормами земельного и административного права. Изъятие земельных участков производится по решениям соответствующих государственных органов в целях использования этих участков для государственных и общественных нужд.

Изъятие для государственных или-общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за-собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст, 137—139 ЖК РСФСР.

В ГК РФ в числе оснований прекращения права собственности указывается отсуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (п. 3 ч. 2 ст. 235).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (либо ввиду ненадлежащего использования земли) невозможно без прекраще-

224

ния права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, определенном ГК РФ.

Причем требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившиеся с,этим требованием в суд, не докажут, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается,.невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ). • *

Применительно к случаям изъятия для указанных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома, принадлежащие гражданам, общие ^правила ст. 239 ГК РФ конкретизируются в ст. 137—139 ЖК РСФСР. " -

Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с "изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих • домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общест-г венного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан органы местной администрации обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.

К лицам, которые, согласно ст. 137 ЖК РСФСР, имеют право на получение, квартиры в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, относятся: собственники дома, сносимого в связи с изъятием земельного участка; члены семьи собственника дома; другие граждане, проживающие в сносимом доме.

. В случае, если собственниками жилого дома являются несколько граждан, то отдельные квартиры предоставляются взамен сносимого дома каждому из совладельцев дома, в том числе и тем из них, которые проживают в данном населенном пункте в жилом помещении по размеру менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении

225

жилищных условий, или проживают В неблагоустроенной квартире1. ' .

Вопрос о круге граждан, являющихся членами семьи • собственника сносимого дома, определяется применительно к ст. 53, 127 ЖК РСФСР.

Собственнику дома и членам его семьи предоставляется одна квартира, а если члены семьи (бывшие члены семьи) собственника образовали свои семьи, то они обеспечиваются отдельными квартирами помимо квартиры, предоставленной собственнику дома.

При разрешении вопроса о признании члена семьи само--стоятельным субъектом права на получение квартиры суды обычно исходят из характера взаимоотношений его с собственником, в частности из Того, ведут ли совместное или раздельное хозяйство, проживают ли они вместе или раздельно, имеют ли они самостоятельные бюджеты и т. д.

Под "другими гражданами", постоянно'проживающими в домах, подлежащих сносу, обычно имеются в виду наниматели, члены их семей и другие лица, вселившиеся в сносимый дом в установленном порядке2. Право на получение квартиры имеют только те граждане, которые постоянно проживают в данном доме, т. е. проживают в течение,более или_ менее продолжительного срока, длительный срок.

Минимальный срок длительности проживания в сносимом доме обычно определяется нормативными актами субъектов-Федераций. Судебная практика исходит из того, что. при сносе дома проживающим в нем гражданам предоставляются благоустроенные квартиры с учетом интересов лиц, которым они предоставляются, по установленным нормам.

Следует отметить, что правило ст. 137 ЖК РСФСР о предоставлении квартиры в случае сноса находящегося на земельном участке дома в судебной практике получило рас-. пространительное толкование и применяется также и в тех случаях, когда дом снесен не был, но его собственник был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим домом.

Так, семья Юдиных обратилась в суд с иском к акционерному обществу о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома.

Они ссылались на то, что земельный участок, на котором расположен дом, был выделен заводу (ныне акционерное общество) под строительство жилых домов и реконструк-'

1 См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1981. № 5. С. 16.

2 Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий/ Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин.. М., 1971. С. 368.

226

цию. В этой связи им запретили производить новое строительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать других лиц. Завод гарантировал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого. В то же время произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов.

Решением народного суда на завод возложена обязан-' теть по предоставлению семье Юдиных' благоустроенного жилого помещения, а также взыскана денежная компенсация за подлежащий сносу-жилой дом.

Постановлением президиума областного суда решение суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте. поставил вопрос об отмене постановления президиума областного суда и оставлении без изменения решения народного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение народного суда, президиум областно-* го суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. .

Поскольку дом Юдиных фактически не снесен, то, по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя.

Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств. •

Как видно из материалов дела, упомянутый земельный участок был изъят и передан заводу под комплексную застройку. В связи с изъятием земельного участка был разрешен снос жилых домов,' принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома. '.•'...

Во исполнение этого .ответчик приступил к изъятию участка и сносу строении. Непосредственно у истцов была снесена баня и колодец, а участок выделен под строительство автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей.

Разрешение на строительство гаражей выдавалось с учетом того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержденным проектом застройки.

227

. При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием земельного участка.

Поскольку право частной собственности в силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удовлетворил иск семьи Юдиных в части возложения на завод обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства, а также выплате денежной компенсации в размере стоимости сносимых строений и устройств.

' Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сноса жилого дома, не может быть при-^ знан состоятельным, так как сделан без учета того, что собственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

' При таких обстоятельствах постановление президиума областного суда не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене'. .

Согласно ст. 138 ЖК РСФСР по желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Условия, при которых производится перенос домов, строений и устройств, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статья 139 ЖК РСФСР предусматривает возможность сооружения на новом месте жилых домов, строений и устройств для граждан, дома которых подлежат сносу.

В установленных случаях для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию-сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых'домов, строений и устройств не производится. . -

Отдельные льготы установлены также для некоторых других категорий граждан (семей погибших военнослужащих, инвалидов труда, пенсионеров и др.), жилые дома которых подлежат сносу в связи со строительством гидроэлектростанций и водохранилищ. В атих случаях возмещение собственникам сносимых жилых домов (строений и устройств) не производится.

' Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред: В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М., 1971. С. 368.