§ 3. Товарищество собственников жилья. Порядок организации и деятельности товарищества

Товарищество собственников жилья — это добровольное объединение собственников жилья, объединившихся для совместного управления кондоминиумом, т. е. комплексом недвижимого имущества жилого дома, прилегающего к нему земельного участка и т. д.

Товарищества собственников жилья образуются собственниками квартир для обеспечения, эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Более полно функции товарищества собственников жилья определены в Федеральном законе о товариществах собственников жилья. Согласно ст. 24 Закона, домовладельцы могут образовывать товарищества собственников жилья в целях согласования порядка реализации сврих прав по владению, пользованию и в установленных •законодательством пределах распоряжению общим имуществом в .кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанности по возмещению соответствующих издержек, обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Товариществом является объединение домовладельцев — собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищ щества могут быть юридические лица — государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

После организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение'. Интересы несовершеннолетних чле-

' Эти положения Закона о товариществах собственников жилья, связывающие приббретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи гражданином заявления о приеме в товарищество, вызывают сомнения с точки зрения их соответствия положениям ст. 30 Конституции РФ о праве граждан на объединение.

235

нов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.

С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смер-. тью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по-иным основаниям членство в товариществе прекращается. При реорганизации юридического лица —"члена товарищества либо смерти гражданина — члена товарищества правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме.

В случае смерти гражданина — собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба указанного помещения определяется нормами наследственного права.

Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных Федеральным законом о товариществах собственников жилья пределах распоряжения этим имуществом.

Согласно Закону товарищество собственников жилья может быть образовано как в уже существующем кондоминиуме, так и во вновь создаваемом.

Право создания кондоминиума имеет любой гражданин или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку. Они имеют право построить или. реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума.

Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество может быть образовано заказчиком, застройщиком либо иным гражданином или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления;

или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество. ''

При регистрации товарищества представляются следующие документы: *

заявление,- подписанное лицом или лицами, образующими товарищество;

устав товарищества, принятый заявителем;

.копия разрешения на застройку;

236

другие документы, перечень которых устанавливается законами, иными нормативными правовыми актами.

Закон (ст. 49) устанавливает условия и порядок передачи4 прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке.

Договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться с соблюдением требований ст. 13 Федерального закона о товариществах собственников жилья.

В Законе (ст. 50) предусмотрены также особые права застройщика при образовании кондоминиума.

Застройщик может предусмотреть в уставе товарищества следующие особые права:

сохранить за собой после начала продажи помещений права на застройку — на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;

установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;

иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику;

' иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества.

Запрещается- внесение каких-либо дополнений или из- . менений в устав товарищества, относящихся к особым правам застройщика, без согласия застройщика.

В Законе (ст. 25) говорится, что товарищество создается и действует в соответствии с Федеральным законом о това-. риществах собственников жилья или законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений — также с законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.

237

В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединившихся в товарищества, в регионах принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона о товариществах собственников жилья.

'Например, распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы. Распоряжением рекомендовано Московской регистрационной палате руководствоваться Примерным уставом при регистрации товариществ собственников жилья в г. Москве1.

Товарищество собственников жилья.создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, как самостоятельное юридическое лицо оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом2. Товарищество не отвеча- • ет по обязательствам своих членов.

Согласно ст. 28 Закона о товариществах собственников жилья представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в срок не более 30 дней.

На основании полученного решения зарегистрированному товариществу выдается е пятидневный срок свидетельство о его регистрации.

В случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном

' Московская правда. 1997. 17 янв. 2 В юридической литературе большинство авторов считает, что товарищество собственников жилья является видом потребительского кооператива. Вместе с тем, по мнению других авторов, товарищество собственников жилья является самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц (см.: Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. М, 1997. С. 46). Последнее мнение представляется более правильным. Указанное товарищество — вид юридического лица, являющегося некоммерческой организацией, создаваемого, как сказано в ст. 50 ГК РФ, "в другой (чем кооператив. — П. С.) форме, предусмотренной законом".

238

случае заявление и другие документы считаются непредставленными и возвращаются заявителям.

В регистрации товарищества должно быть отказано в случае существенного нарушения, порядка и условий организации товарищества, при несоответствии его устава требованиям закона, а также в случае, если решение об организации товарищества принято с нарушением установленного Федеральным законом порядка. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной цодачи документов на государственную регистрацию при условии устранения оснований, вызвавших отказ. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Федеральный закон о товариществах собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собственников жилья. ^

Товарищество имеет право:

— заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества с любым гражданином или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме; домоуправление .пользуется правами жи-лищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;

— определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и рекон-струкцию,~специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Законом и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей,, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

— выполнять работы и оказывать услуг.и членам товарищества.

Весьма широкими правомочиями наделено товарищество в сфере распоряжения финансовыми средствами и материальными ценностями. Оно имеет право:

— пользоваться кредитами банков;

— иметь в собственности помещения в кондоминиуме;

— передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

' • — продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в арен-

239-

ду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и •другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:

— предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-либо лицу либо лицам;

— в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся 6 собственности товарищества;

— получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйствен'-ных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

— осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

• — совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Законом предоставлены товариществу определенные права по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей. Так, согласно ст. 30 Закона в случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в. общих расходах товарищество вправе предъявить к домовладельцу иск с- требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату, иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.

Товарищество может требовать полною возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном.

Вместе с тем Законом на товарищество собственников жилья возлагаются весьма важные обязанности. В их числе:

— обеспечение выполнения требований указанного Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества;

— выполнение принятых на себя договорных обязательств;

— обеспечение выполнения всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;

240

—— обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме; •

— обеспечение соблюдения интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме и другие обязанности.

Согласно Закону товарищество собственников жилья имеет свои органы управления.

Органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано ло инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа, местного самоуправления. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, в частности, относятся такие вопросы, как:

— внесение изменений и дополнений в устав товарищества;

;— решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

— принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление серви-тутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; •

— принятие решений о приобретений, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

— принятие решения о получении заемных средств, 'включая банковские кредиты и другие вопросы.

Общее собрание рассматривает жалобы на правление, председателя правления и комиссии товарищества; принимает и изменяет по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате его труда; определяет размер вознаграждения членам правления товарищества.

Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение

241

иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Решения по вопросам, отнесенным указанным Федеральным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем двумя (третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

' По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. -

Уставом товарищества может быть предусмотрено раздельное голосование по группам домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным указанным Федеральным законом или уставом товарищества к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. .

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлениелг товарищества, которое, вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к. исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества входит в обязательном порядке в правление товарищества (за исключением случая, предусмотренного ст. 51 Федерального закона о товариществах собственников жилья). .

Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

В обязанности правления входят: соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава; контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов, а также составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию; заключение договоров от имени товарищества; представительство товарищества; управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; заключение договоров. на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме и другие вопросы; ведение списка членов товарищества, делопроизводство.

242

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Закон (ст. 38) определяет также полномочие председателя правления товарищества. '

В его обязанность входит обеспечение выполнения решений правления, он имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны. ' :

Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда. ...

Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общее собрание членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) не более чем на два года.

Товарищество имеет свои средства и имущество, которые состоят из вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества; дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций; прочих поступлений. ;

По решению общего собрания часть свободных денежных средств может быть помещена в облигации, сертификаты,, акции и другие ценные бумаги; могут образовываться специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием.

В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума.

Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе товарищества.

Товарищество может также заниматься некоторыми другими видами хозяйственной деятельности (управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств,

•-

243

необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества).

Вместе с тем оно не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной в уставе товарищества.

По решению общего собрания доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные указанным Федеральным законом и уставом товарищества.

Домовладельцы имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.

В своем уставе товарищество вправе в разумных пределах ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладель- • цев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев. •

Согласно Закону домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним, в частности, извещать в письменной форме о задолженностях домовладельца — собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых намерениях товарищества взыскать задолженность домовладельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки; не предпринимать определенных соглашением .действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию товарищества, а также залог или передачу прав на будущие доходы или иные поступления товарищества, и по другим вопросам, не противоречащим Федеральному закону о товариществах собственников жилья, по которым достигнута Договоренность товарищества и кредитора.

244