7.2.1. Понятие и виды сделок

Сделки - это волевые действия физического или юридического лица, непосредственно направленные на установление, изменение или прекращение юридических отношений (гражданских прав и обязанностей) (ст.153 ГК РФ).

Для признания тех или иных совершаемых действий гражданской сделкой необходимо наличие некоторых существенных условий:

1) совпадение действительного намерения совершающего сделку лица с его внешним выражением;

2) правовая цель сделки - возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений;

3) придание сделке требуемой законом формы;

4) правомерность сделки.

Все многообразие совершаемых сделок разделено в теории права на определенные виды. Существует несколько классификаций сделок по различным основаниям:

по числу участвующих сторон;

по моменту возникновения сделки;

по иным основаниям.

По числу участвующих сторон различают одно-, двух- или многосторонние сделки (ст.154 ГК РФ) в зависимости от того, выражение воли какого количества лиц необходимо для совершения сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

Пример. Односторонней сделкой является составление доверенности (ст.185 ГК РФ), отказ стороны от исполнения договора (ст.450 ГК РФ), банковская гарантия (ст.368 ГК РФ).

Сделки, для совершения которых требуется согласование интересов двух и более сторон, являются двусторонними (две стороны) либо многосторонними (три или более сторон). Для заключения двух- или многосторонней сделки ее стороны должны договориться между собой, поэтому в праве появился термин "договор".

Справка. Необходимо отличать количество сторон договора от фактического числа лиц, участвующих в нем. Договор купли-продажи всегда является двусторонним (продавец - покупатель), несмотря на то что на стороне и продавца, и покупателя могут выступать несколько лиц.

По моменту возникновения сделки различаются реальные и консенсуальные сделки. Указанное деление возникло еще в римском праве. Консенсуальной сделкой является сделка, которая считается совершенной с момента достижения соглашения сторон.

Пример. Договор купли-продажи является консенсуальной сделкой, так как считается заключенным в момент достижения соглашения сторон. Передача вещи, уплата денег или иные действия сторон совершаются уже после заключения сделки.

Реальными сделками являются сделки, которые считаются совершенными только с момента передачи вещи от одной стороны к другой. Указанное различие носит не только теоретический, но и практический характер, поскольку, если сделка считается совершенной в момент достижения соглашения (консенсуальная сделка), то стороны вправе требовать друг от друга исполнения данной сделки (передачи вещей, денег), а требовать исполнения реальной сделки только после достижения соглашения (подписания договора) - невозможно.

Справка. Надо обратить внимание на то, что договор займа (ст.807 ГК РФ) является реальной сделкой, а кредитный договор (ст.819 ГК РФ) - консенсуальной.

Договоры (как разновидность сделок) могут быть возмездными или безвозмездными. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным, а безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (ст.423 ГК РФ).

Справка. Согласно ст.424 ГК РФ при отсутствии в возмездном договоре цены или условий ее определения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Для совершения сделки ей необходимо придать соответствующую форму, поскольку только при соблюдении требуемой формы сделка порождает права и обязанности сторон.

Законодательство устанавливает две формы сделок: устную и письменную. В соответствии со ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Устная форма заключения сделки означает, что воля сторон выражается словесно, хотя в некоторых случаях она может подтверждаться выдачей письменных документов, передачей имущества.

В соответствии с законом (ст.159 ГК РФ) устно совершаются следующие виды сделок:

для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма;

исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;

во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если есть соглашение сторон об устной форме исполнения письменной сделки, только если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Письменная форма сделки означает ее совершение путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст.160 ГК РФ). Письменная форма сделки бывает двух видов: простая письменная или нотариальная.

Договоры (двух- или многосторонние сделки) могут совершаться как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

На практике большая часть договоров между юридическими лицами оформляется путем составления единого документа, подписанного руководителями и скрепленного печатями данных организаций.

Законодательство требует соблюдать письменную форму сделки в зависимости от таких условий, как:

субъектный состав сделки;

содержание сделки (цена или сумма сделки);

случаи, прямо указанные законом.

Закон обязывает совершать в простой письменной форме следующие сделки:

юридических лиц между собой и с гражданами;

граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда;

граждан между собой независимо от суммы сделки в случаях, предусмотренных законом, например соглашение о неустойке (ст.331 ГК РФ), залоге (ст.339 ГК РФ), задатке (ст.380 ГК РФ).

Из этого правила есть два исключения:

соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые могут быть совершены устно (например, сделки, исполняемые при самом их совершении);

простой письменной формы недостаточно для сделок, требующих нотариального удостоверения.

Нотариальная форма сделки устанавливает дополнительные требования к оформлению сделки. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на письменном документе, подписанном лицом (лицами), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

указанных в законе;

предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Законодательство обязывает совершать в нотариальной форме следующие виды сделок:

доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.2 ст.185 ГК РФ);

доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п.3 ст.185);

договор залога недвижимости (ипотека) (п.2 ст.339);

уступка требования и перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст.389, 391);

договор ренты (ст.584);

завещание (ст.1124 ГК РФ).

Законодательство не предусматривает обязательной нотариальной формы сделок купли-продажи недвижимости между юридическими лицами.

В соответствии с нормой закона по соглашению сторон в нотариальной форме может быть заключена любая сделка, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Для некоторых специально предусмотренных сделок кроме придания сделке необходимой формы требуется последующая государственная регистрация. Государственная регистрация означает, что сведения о совершенной сделке вносятся в специальные государственные реестры. В отличие от нотариальной формы, государственная регистрация не может быть произведена в отношении сделки, не нуждающейся в регистрации по закону, хотя бы стороны желали провести регистрацию. Государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.164 ГК РФ). Так, в соответствии со ст.339 ГК РФ договор об ипотеке (залог недвижимости) должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сведения о государственной регистрации сделок являются общедоступными, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. До момента государственной регистрации в тех случаях, когда государственная регистрация сделки обязательна, сделка не будет считаться совершенной.

Вопросы для самопроверки

1. Дайте понятие сделки.

2. Назовите виды сделок. Что является основанием для их классификации?

3. В каких формах совершаются сделки?

4. В каких случаях сделка должна быть оформлена письменно?

5. Что означает нотариальная форма сделки, в каких случаях она применяется?

6. Какие сделки подлежат государственной регистрации?