Статья 74. Признание обмена жилыми помещениями недействительным

Комментарий к ст. 67-74

1. Положения указанных статей Кодекса, а также Инструкции о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12) следует применять с учетом ГК РФ и Основ. В частности, ст. 20 Основ предусмотрен обмен жилых помещений, находящихся в собственности и занимаемых гражданами по договору аренды (см. коммент. к ст. 20 Основ). На территории некоторых субъектов РФ действуют новые нормативные правовые акты, регулирующие порядок обмена жилых помещений. Например, в г. Москве распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74 утверждено Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, которым предусмотрен обмен (мена) жилых помещений различных форм собственности.

Статья 67 была дополнена ч. 3 Федеральным законом от 28.03.98 N 45-ФЗ в целях упорядочения обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние. Данное дополнение сделано для защиты жилищных прав этих граждан и согласуется с нормами ст. 26, 27, 37 и 292 ГК РФ, предусматривающими обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние граждане.

2. Статьей 68 ЖК установлен порядок обмена жилых помещений по требованию члена семьи (бывшего члена семьи) нанимателя, т.е. в данной статье речь идет о принудительном обмене жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) отмечено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

3. Обмен жилых помещений в домах организаций (ст. 69 ЖК) с их согласия имел практическое значение, когда союзным законодательством ряд отраслей были отнесены к важнейшим, в домах которых не разрешался обмен жилыми помещениями (см. п. 6 ст. 73 ЖК).

В настоящее время это законодательство на территории Российской Федерации не применяется, и п. 6 из ст. 73 исключен.

Вместе с тем следует иметь в виду, что и сегодня государственные и муниципальные предприятия и учреждения (наймодатели) должны участвовать в обмене жилого помещения.

Однако их отказ должен иметь правовое обоснование, например дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. В иных случаях решение суда будет в пользу гражданина, которому организация отказала в согласии на обмен занимаемого жилого помещения.

Статьей 70 ЖК предусмотрен так называемый "родственный обмен". Ранее такой обмен не разрешался, так как считалось, что это не обмен, а переуступка площади. Зачастую такой обмен оформлялся (и в настоящее время оформляется) с целью сохранения жилой площади для родственников. Граждане оформляют в установленном порядке обмен, регистрируются по новому месту жительства, однако фактически продолжают проживать по старому месту жительства. Его в этом случае можно признать в судебном порядке недействительным (п. 2 ст. 74).