Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Структура платы за содержание жилья, ремонт жилья, наем жилого помещения до принятия ЖК РФ определялась в соответствии с ч. 11-13 ст. 1 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003 г. Новый Жилищный кодекс раскрывает помимо содержания такого понятия, как "плата за жилое помещение", также и структуру платы за коммунальные услуги. Конкретизируется структура этих видов платы для каждой группы плательщиков - нанимателей и собственников.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.

Примерный перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следует отметить, что малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке, - об этом подробнее будет сказано ниже), проживающие в жилых помещениях на основании договоров социального найма, освобождаются от обязанности по внесению платы за пользование жилыми помещениями. Они оплачивают содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170. В соответствии с ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(5) данное постановление применяется в части, не противоречащей ЖК РФ.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

Согласно Правилам оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(6), собственники индивидуальных жилых домов в счет оплаты жилья оплачивают вывоз бытовых отходов, за исключением случаев, когда вывоз этих отходов осуществляется силами или за счет средств собственников таких домов.

Ремонт индивидуальных жилых домов, принадлежащих членам семей военнослужащих, потерявшим кормильца, осуществляется по нормам и в порядке, установленным Правительством РФ (см. ст. 24 ФЗ "О статусе военнослужащих").

В ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами в счет платы за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Состав коммунальных услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры, развитости инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.

Оплата перечисленных коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

Для некоторых категорий граждан предусмотрены меры социальной поддержки в области содержания жилья и пользования коммунальными услугами. Так, Законом РФ от 15.01.1993 г. N 4301-I "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (с изм. от 30.07.1996 г., 07.08.2000 г., 13.07.2002 г.) Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы и члены их семей освобождаются от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) и оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, газ, электричество, горячее водоснабжение, центральное отопление и др.; граждане, проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, имеют право на бесплатное обеспечение топливом, приобретаемым в пределах норм, установленных для продажи населению) независимо от вида жилищного фонда. Указанные льготы независимо от даты смерти (гибели) Героя и полного кавалера ордена Славы предоставляются пережившим супругам и родителям Героя и полного кавалера ордена Славы и сохраняются за указанными лицами (ст. 5). Общественные благотворительные объединения (организации), создаваемые Героями и полными кавалерами ордена Славы и состоящие только из указанных лиц, имеют право на получение оборудованных телефонной связью помещений за счет средств федерального бюджета для осуществления своей уставной деятельности, освобождаясь при этом от платы за пользование телефоном, оплаты эксплуатации указанных помещений и коммунальных услуг (ст. 1).

Федеральным законом от 09.01.1997 г. N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" предусмотрено освобождение:

1) Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда;

2) Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними нетрудоспособных членов их семей от оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение, центральное отопление) в домах независимо от вида жилищного фонда, а также бесплатное предоставление указанным лицам, проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.

В целях повышения социальной защиты некоторые категории граждан (например, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды по общим заболеваниям, многодетные семьи и др.) решениями местных органов самоуправления также освобождаются от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме (см., например, Решение Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 26.12.2003 г. N 1/26).

Представляется, что такая детальная правовая регламентация структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федерального закона может быть отнесена к числу несомненных достоинств ЖК РФ. Она должна способствовать, с одной стороны, развитию договорных начал в регулировании жилищных отношений и сокращению пространства для административного усмотрения в этой сфере, а с другой - недопущению произвольного толкования соответствующих понятий сторонами жилищных договоров.

Обратим внимание, что для некоторых категорий пользователей жилых помещений новый Жилищный кодекс не определил структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следовательно, состав такой платы будет в конкретных случаях определяться исключительно условиями соответствующего договора (например, договора аренды или коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде).