5. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, так же как и на любое другое недвижимое имущество, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке (см. _ 10 гл. 10, п. 9 _ 2 гл. 11).

Реализация жилого дома или квартиры, являвшихся предметом ипотеки, на которые обращено взыскание, осуществляется путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса.

В жилом доме или квартире, на которые обращается взыскание, может проживать сам залогодатель, если им является гражданин, члены его семьи, временные жильцы, наниматели. В связи с этим возникает вопрос о том, сохраняют ли указанные лица права пользования жилым помещением после его реализации. В соответствии с общим правилом, предусмотренным п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, члены семьи (бывшие члены семьи) гражданина - залогодателя жилья по общему правилу сохраняют права на жилое помещение, проданное в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако есть исключения.

Если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, то реализация предмета залога является основанием для выселения бывшего залогодателя и проживающих с ним членов его семьи (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Естественно, одновременно с ними выселяются и временные жильцы, поскольку они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

Лица, пользующиеся заложенным жилым домом или квартирой на условиях договора ипотеки или договора аренды жилого помещения, в случае реализации данного дома или квартиры выселению не подлежат (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке)*(179). Выселены они могут быть по общим правилам о выселении из жилого помещения, установленным ГК (ст. 687-688) и жилищным законодательством.

Примерные образцы договоров залога

 Договор залога                                                          

 Договор о залоге недвижимого имущества                                 

 Договор  о  залоге  недвижимого  имущества и  права  аренды  земельного

 участка